商品房預售合同中預購方合法權益的保護

[摘要] 商品房預售制度是房地產市場上賣方處于優勢地位時的一種必然的制度選擇。在目前我國尚不能取消此制度的背景下，應盡力尋求合理的方式對預購方的合法權益進行保護。本文結合我國合同法對格式條款的相關規定，對預購方利益的保護提出了完善建議。

[關鍵詞] 商品房預售 格式條款 法律規制

商品房預售合同多采格式合同形式制成，和一般格式合同一致的一點是，最易出現爭議的格式條款部分依然是合同中關于免責條款的規定。我國《合同法》第三十九條、四十一條對于格式條款的規制，也重點指出了對于格式條款中免責條款的處理方式。現行合同法的規定，是針對一般意義的格式條款，并沒有具體到商品房預售合同中格式條款的規制，且合同法的規定本身有許多需要細化的地方。在現有《合同法》的框架下，需要針對商品房預售合同中的格式條款作出具體說明，以便更好地指導商品房預售的司法實踐，保護預購方的合法權益。

第一，《合同法》三十九條提到，提供格式條款的一方對于免除或者限制自身責任的免責條款，應當采取合理的方式提請對方注意。這里有許多需要細化的問題，包括提請注意的方式，提請注意的時間，提請注意的程度等；另外，如果提供格式條款的一方沒有這么做，有什么后果？是有效、無效還是效力待定？具體而言:（1)提請注意的方式。筆者認為，提請注意的方式應采明示，且在合同文本中采用大號字體予以標示。格式合同當中免除或限制責任的條款對于提供方而言，屬有利條款，提供方應當為此種有利傾向承擔較多義務，這也符合民法公平原則及權利義務相一致的原則。在商品房預售合同當中，因前面所提到的此類格式條款對于預購方利益的極易侵害性，應當以個別提請注意為原則。(2）提請注意的時間。提請注意的時間應為合同訂立之前。如果在訂立合同之前，格式條款的制定方并未就其免除或限制責任條款對相對人做出提請注意的說明，則針對此類條款，應視為雙方并未達成合意，不能視為訂入合同。如商品房的銷售商在預售合同訂立之后又做出的關于免責條款的規定，即屬此類情況。除非預購方予以認可，否則不能視為合同的組成部分。（3）提請注意的程度。提請注意的程度應根據相對人的情況有所區別，但根本的標準是條文表述必須清楚明白，不能含糊不清，能夠使相對人在熟知條款內容的前提下做出選擇。商品房預售合同不僅不同于一般的格式合同，而且與商品房的現房銷售合同也有差別。這就要求預售者對預購者所做的有關合同尤其是格式條款的說明，清晰明白的程度更高。除合同的主要條款外，對于合同的具體條款及相關的質量條款也要有所明確。避免合同中出現彈性的、含糊的條款。對于價格，不但要準確了解單價，還必須要求開發商標明總價。在質量條款上要清楚預售房屋的面積、數量、房屋地段、樓層朝向、房屋的結構及功能、裝修狀況、設備、約定的建材配備等級、保修期限、公共配套設施等。此外，對于房屋預售款的支付方式、期限以及房屋產權的轉移方式、違約及爭議解決條款等都要求明示。（4）如果提供格式條款的一方沒有履行對于免除或限制責任條款的說明或提請注意義務，應當認為此類條款并未訂入合同。

第二，《合同法》四十一條規定了格式條款的解釋規則。根據規定，商品房預售合同的解釋應采取以下三項規則：（1）對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。這里的按通常理解解釋，實際上是指按客觀解釋，應當包括三個方面：其一，所解釋的條款應是客觀的，即尊重條款的字面含義，不應考慮當事人締約時的單個因素和具體因素，原因在于格式條款制定的預先性及其對象的不確定性。其二，解釋時應探求當事人真實意思的客觀性。這里所指當事人的真實意思，并非指格式條款制定方的真實意思，也非指作為格式條款相對方的單個消費者的內心真意，而是指格式條款相對方群體的一般的、普遍的、正常的理解。其三，利益衡量的客觀性。即在解釋格式條款時，應客觀、全面地對當事人雙方的利益進行衡量，使格式條款提供者與相對人群體之間的利益實現平衡。（2）對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。商品房預售合同大都是銷售商為重復使用而預先制定，經濟理性人的假設告訴我們，銷售商必然為追求利益的最大化而在條款制定時加入對自己有利的條款，盡管這種做法可能因其制定方法的技術高低而有著明顯性方面的差別。因此，當格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋，這也符合權利與義務相對應的原則。（3）格式條款與非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。非格式條款往往簽訂于格式條款的訂立之后，與格式條款的預先制定、不與對方協商的特性相比，非格式條款是雙方當事人協商一致的產物，更能體現雙方的意志，而且具有具體性的優勢，因而應當優先采用非格式條款。

商品房預售合同涉及的法律關系復雜，程序要求嚴格。又因其特殊屬性，極易造成對相對人合法權益的侵害。在國家尚未取消預售制度的大背景之下，動用相關部門法對其進行規制，揚其利，去其弊，是可行的選擇。

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