商品房預(yù)售合同中預(yù)購(gòu)方合法權(quán)益的保護(hù)

[摘要] 商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)市場(chǎng)上賣(mài)方處于優(yōu)勢(shì)地位時(shí)的一種必然的制度選擇。在目前我國(guó)尚不能取消此制度的背景下，應(yīng)盡力尋求合理的方式對(duì)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)。本文結(jié)合我國(guó)合同法對(duì)格式條款的相關(guān)規(guī)定，對(duì)預(yù)購(gòu)方利益的保護(hù)提出了完善建議。

[關(guān)鍵詞] 商品房預(yù)售 格式條款 法律規(guī)制

商品房預(yù)售合同多采格式合同形式制成，和一般格式合同一致的一點(diǎn)是，最易出現(xiàn)爭(zhēng)議的格式條款部分依然是合同中關(guān)于免責(zé)條款的規(guī)定。我國(guó)《合同法》第三十九條、四十一條對(duì)于格式條款的規(guī)制，也重點(diǎn)指出了對(duì)于格式條款中免責(zé)條款的處理方式。現(xiàn)行合同法的規(guī)定，是針對(duì)一般意義的格式條款，并沒(méi)有具體到商品房預(yù)售合同中格式條款的規(guī)制，且合同法的規(guī)定本身有許多需要細(xì)化的地方。在現(xiàn)有《合同法》的框架下，需要針對(duì)商品房預(yù)售合同中的格式條款作出具體說(shuō)明，以便更好地指導(dǎo)商品房預(yù)售的司法實(shí)踐，保護(hù)預(yù)購(gòu)方的合法權(quán)益。

第一，《合同法》三十九條提到，提供格式條款的一方對(duì)于免除或者限制自身責(zé)任的免責(zé)條款，應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意。這里有許多需要細(xì)化的問(wèn)題，包括提請(qǐng)注意的方式，提請(qǐng)注意的時(shí)間，提請(qǐng)注意的程度等；另外，如果提供格式條款的一方?jīng)]有這么做，有什么后果？是有效、無(wú)效還是效力待定？具體而言:（1)提請(qǐng)注意的方式。筆者認(rèn)為，提請(qǐng)注意的方式應(yīng)采明示，且在合同文本中采用大號(hào)字體予以標(biāo)示。格式合同當(dāng)中免除或限制責(zé)任的條款對(duì)于提供方而言，屬有利條款，提供方應(yīng)當(dāng)為此種有利傾向承擔(dān)較多義務(wù)，這也符合民法公平原則及權(quán)利義務(wù)相一致的原則。在商品房預(yù)售合同當(dāng)中，因前面所提到的此類(lèi)格式條款對(duì)于預(yù)購(gòu)方利益的極易侵害性，應(yīng)當(dāng)以個(gè)別提請(qǐng)注意為原則。(2）提請(qǐng)注意的時(shí)間。提請(qǐng)注意的時(shí)間應(yīng)為合同訂立之前。如果在訂立合同之前，格式條款的制定方并未就其免除或限制責(zé)任條款對(duì)相對(duì)人做出提請(qǐng)注意的說(shuō)明，則針對(duì)此類(lèi)條款，應(yīng)視為雙方并未達(dá)成合意，不能視為訂入合同。如商品房的銷(xiāo)售商在預(yù)售合同訂立之后又做出的關(guān)于免責(zé)條款的規(guī)定，即屬此類(lèi)情況。除非預(yù)購(gòu)方予以認(rèn)可，否則不能視為合同的組成部分。（3）提請(qǐng)注意的程度。提請(qǐng)注意的程度應(yīng)根據(jù)相對(duì)人的情況有所區(qū)別，但根本的標(biāo)準(zhǔn)是條文表述必須清楚明白，不能含糊不清，能夠使相對(duì)人在熟知條款內(nèi)容的前提下做出選擇。商品房預(yù)售合同不僅不同于一般的格式合同，而且與商品房的現(xiàn)房銷(xiāo)售合同也有差別。這就要求預(yù)售者對(duì)預(yù)購(gòu)者所做的有關(guān)合同尤其是格式條款的說(shuō)明，清晰明白的程度更高。除合同的主要條款外，對(duì)于合同的具體條款及相關(guān)的質(zhì)量條款也要有所明確。避免合同中出現(xiàn)彈性的、含糊的條款。對(duì)于價(jià)格，不但要準(zhǔn)確了解單價(jià)，還必須要求開(kāi)發(fā)商標(biāo)明總價(jià)。在質(zhì)量條款上要清楚預(yù)售房屋的面積、數(shù)量、房屋地段、樓層朝向、房屋的結(jié)構(gòu)及功能、裝修狀況、設(shè)備、約定的建材配備等級(jí)、保修期限、公共配套設(shè)施等。此外，對(duì)于房屋預(yù)售款的支付方式、期限以及房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移方式、違約及爭(zhēng)議解決條款等都要求明示。（4）如果提供格式條款的一方?jīng)]有履行對(duì)于免除或限制責(zé)任條款的說(shuō)明或提請(qǐng)注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為此類(lèi)條款并未訂入合同。

第二，《合同法》四十一條規(guī)定了格式條款的解釋規(guī)則。根據(jù)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的解釋?xiě)?yīng)采取以下三項(xiàng)規(guī)則：（1）對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。這里的按通常理解解釋?zhuān)瑢?shí)際上是指按客觀解釋?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)包括三個(gè)方面：其一，所解釋的條款應(yīng)是客觀的，即尊重條款的字面含義，不應(yīng)考慮當(dāng)事人締約時(shí)的單個(gè)因素和具體因素，原因在于格式條款制定的預(yù)先性及其對(duì)象的不確定性。其二，解釋時(shí)應(yīng)探求當(dāng)事人真實(shí)意思的客觀性。這里所指當(dāng)事人的真實(shí)意思，并非指格式條款制定方的真實(shí)意思，也非指作為格式條款相對(duì)方的單個(gè)消費(fèi)者的內(nèi)心真意，而是指格式條款相對(duì)方群體的一般的、普遍的、正常的理解。其三，利益衡量的客觀性。即在解釋格式條款時(shí)，應(yīng)客觀、全面地對(duì)當(dāng)事人雙方的利益進(jìn)行衡量，使格式條款提供者與相對(duì)人群體之間的利益實(shí)現(xiàn)平衡。（2）對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。商品房預(yù)售合同大都是銷(xiāo)售商為重復(fù)使用而預(yù)先制定，經(jīng)濟(jì)理性人的假設(shè)告訴我們，銷(xiāo)售商必然為追求利益的最大化而在條款制定時(shí)加入對(duì)自己有利的條款，盡管這種做法可能因其制定方法的技術(shù)高低而有著明顯性方面的差別。因此，當(dāng)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋?zhuān)@也符合權(quán)利與義務(wù)相對(duì)應(yīng)的原則。（3）格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。非格式條款往往簽訂于格式條款的訂立之后，與格式條款的預(yù)先制定、不與對(duì)方協(xié)商的特性相比，非格式條款是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，更能體現(xiàn)雙方的意志，而且具有具體性的優(yōu)勢(shì)，因而應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用非格式條款。

商品房預(yù)售合同涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，程序要求嚴(yán)格。又因其特殊屬性，極易造成對(duì)相對(duì)人合法權(quán)益的侵害。在國(guó)家尚未取消預(yù)售制度的大背景之下，動(dòng)用相關(guān)部門(mén)法對(duì)其進(jìn)行規(guī)制，揚(yáng)其利，去其弊，是可行的選擇。

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