畸高房價的根源：房地產市場和政府雙重失靈

部分專家和房地產商認為:目前居高不下的房價是房地產市場機制所形成的，所以市場機制形成的房價是合理的，因此不應該對其進行調控，而且過高的房價和房屋空置率可以通過市場機制自行解決。與此同時，國務院及各部委對房地產市場的調控也逐漸進入一個高潮，幾乎每隔幾天就出臺一個政策，但是房地產價格依舊愈調愈高，，似乎高房價成了具有“中國特色”的國情。筆者從房地產市場和地方政府兩個方面進行探討，試圖發掘其中的根源。

一、房地產市場失靈

目前的房價真的是房地產市場機制形成的嗎？稍微懂一點經濟學常識的人都知道：市場不是萬能的，市場也會出現失靈的時候。不完全競爭、信息不對稱和外部性，這三個特征是市場失靈的主要表現。更何況房地產的特性決定了房地產市場永遠都不會成為完全的市場。

1.房地產市場是一個壟斷市場。房地產是一個區域性的市場，房地產的特點也決定了房地產市場是一個不完全競爭市場，在地域方面具有局部壟斷的性質。如果作為一個完全競爭的市場，企業會從自身入手來分析原因，千方百計的降低成本，也不敢輕易的漲價，如家電、汽車行業。但是房地產行業中只要有任何風吹草動，如現在人多地少、土地價格上漲、原材料上漲、拆遷費用上漲等等，都能夠作為房價上漲的理由，于是乎肆無忌憚的讓房價節節拔高。這就是一種典型的壟斷。

2.房地產市場信息的不對稱。房地產市場中到處充斥著各種虛假信息，老百姓面對這些虛假信息根本無從分辨。首先是房地產商的營銷方式“控銷”，幾乎所有的房地產商都采用這種營銷方式，所以購房者無論走到哪里，面對的都是一片售罄的“火爆市場”。房地產商用虛假信息造市，光是自說自話還不靈光，這就得請人“抬轎子”。一些房地產商，請來某些知名專家，為其“代言”，宣傳房價大漲。這些人搬出各種理論、羅列一大堆數據，拼命宣揚房價上漲。購房者被虛假信息轟炸，往往因此喪失了基本的思考和判斷能力，墮入房地產商精心構造的陷阱。

在此背景下，在整個購房過程中，樓盤信息幾乎都是房地產商發布的，所以公開的房地產信息往往存在著明顯的誤導，使得房地產商和老百姓的信息嚴重不對稱。

3.房地產市場的外部性。“囤地不息，捂房不止”，這已經房地產行業的潛規則。目前內地一些房地產上市公司的土地儲備，已經達到二至三年的開發規模。這些年我國經濟高速發展，也帶動土地的價格大幅度上漲。囤地的結果就是讓房地產商直接從中獲得大量的土地收益。房地產商通過土地增值不斷獲得暴利之外，另外一個重要途徑就是“捂房”，也就是房地產行業中的控銷。經媒體揭露：部分開發商在制造“虛假繁榮”騙買房者趕緊購買，一些開發商又故意囤積房屋醞釀漲價。

在房價不斷上漲的預期中，房地產商不斷地通過“囤地”、“捂房”來獲得暴利，這些都是房地產市場的外部性所造成的。房地產商這種近似于掠奪的漲價方式，將自己的荷包裝得滿滿的，損失的卻是公共福利。

二、政府失靈

市場失靈了就必須依靠政府力量進行矯正。可是在市場失靈的同時，地方政府卻并沒有起到和市場互補的作用。相反，地方政府成了房價上漲幕后的推手。盡管中央政府不斷出臺各種文件來規范房地產市場，這需要地方政府遵照執行。但地方政府卻并沒有完全執行，而是陽奉陰違。所以我們看到的現狀：盡管政策不斷地出臺，但是并沒有落到實處，這些政策的實施大打折扣。

1.地方政府角色的錯位。我國的對地方政府的領導人考核的主要指標就是GDP，使得地方政府不擇手段地提高GDP以增加自己的政績，而把提供公共產品這一主要職責拋到了腦后。土地和房地產帶來的稅收占了地方財政絕大部分收入，所以房價越高對地方政府的財政就越有利。沒有哪個政府認為自己所在城市的房價過高，甚至一些地方政府把房價上漲作為自己的政績。所以地方政府在這場房價飆升的游戲中，明顯地把自己所擔任的角色錯位了。

2.房地產業的腐敗。腐敗是政府失靈的又一基本表現。不少媒體驚嘆:現在房地產行業已成了腐敗的高發區。房地產建設自始至終只能靠權力、關系等腐敗方式來維系，銀行貸款需要關系，拿地、批規劃也需要關系，幾乎任何一個環節，只要缺少足夠關系就會功虧一簣。與房地產商合作的權力從來就沒有從市場里退出過。最近報道，不少官員的落馬和房地產有著很大的聯系。就連公眾強烈呼吁要求公開房價成本也遭到有關職能部門的反對。這也客觀說明了房地產行業中的普遍存在著腐敗現象。

三、解決房地產市場及政府失靈的對策

以上分析，讓我們認識了具有“中國特色”的高房價是怎樣形成的。中央政府只有從市場失靈的這些角度進行宏觀調控，讓房地產市場成為完全市場，房價才有可能走向理性化，而落實這些政策的關鍵在于地方政府的執行力度。針對房地產失靈和政府失靈的幾個方面，筆者談一下如何來解決這些問題。

1.對地方政府的角色重新定位。已有的以GDP為核心的考核指標和考核辦法，使得地方政府扮演的角色嚴重錯位。政府的主要職能應該是公共產品的提供者、良好市場環境的創造者、人民權利的維護者。中央政府就應當按照市場經濟體制對地方政府的要求，將地方政府執行中央政府政策法令，依法行政，提升法治精神的狀況;地方政府在提供公共服務等方面的情況作為主要的考核指標和考核辦法。

2.加大力度建設經濟適用房和廉租房。沒有哪個國家的住房問題靠市場能夠解決得了。在地方政府的角色重新確定后，地方政府自然會把建設經濟適用房和廉租房作為自己的工作的重點。也只有這樣，才能解決80%以上中低收入家庭的住房問題。商品房有了經濟適用房和廉租房這兩個競爭對手，房價自然而然也會趨向理性。

3.完善房地產的管理制度。商品房的預售制度、房地產企業自有資金率太低、房地產的營銷策略，這三大因素讓房地產商輕易地獲得市場的話語權，也造就了房地產商的“同謀”，對房地產價格的壟斷定價。其中商品房的預售制度已經被人們視為詬病，取消商品房預售的呼聲也越來越高。而我國的房地產企業經歷了20年的發展，已經有了相當的原始積累，所以提高房地產行業的門檻，也有利于房地產業的理性發展。房地產市場的不完全競爭，消費者和房地產商之間的信息不對稱，已導致供求關系的嚴重扭曲。政府部門應該對房地產市場的信息披露進行嚴格規范，讓購房者真正掌握透明、公開的市場信息。

4.開征物業稅。物業稅的開征，可以讓投機者增加保有成本，迫使這些投機者離開房地產市場，使房地產的供需情況趨于真實，從而發揮供需規律的作用機制。

參考文獻:

李義平:當前制度框架中地方政府的行為分析[J].當代經濟科學，2004(5):47～51

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