旅游土地開發(fā)價值與風(fēng)險分析

［摘要］本文分析了土地開發(fā)的形式之一旅游用地開發(fā)的價值和風(fēng)險，投資價值分析主要從利潤高、延長產(chǎn)業(yè)鏈、獲得核心競爭力等方面進行。還從國家政策對旅游開發(fā)的支持和猶豫分析了旅游土地開發(fā)產(chǎn)權(quán)分離勢在必行。最后分析了旅游土地開發(fā)的政策風(fēng)險、資金風(fēng)險、開發(fā)風(fēng)險和市場風(fēng)險。

［關(guān)鍵詞］投資價值投資風(fēng)險國家政策旅游投資

中國旅游業(yè)發(fā)展正在發(fā)生著新的變化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和新的增長點有所轉(zhuǎn)變，新的投資熱點正在形成。利用原有的自然人文資源開發(fā)資源型景區(qū)已經(jīng)成為土地開發(fā)的新的熱點，根據(jù)中國加入WTO的承諾，2003年，外商可以在中國投資旅游景區(qū)景點，據(jù)估計，從2003年～2010年，將有80億美元投向旅游景區(qū)景點建設(shè)。根據(jù)中國國際旅游投資網(wǎng)（http://www.cnlyzs.com/）近期公布的旅游招商項目的統(tǒng)計，在旅游業(yè)各分支行業(yè)中，景區(qū)的招商項目最多，也最為活躍，比例占總招商項目的54.71％。本文試就投資價值、國家地方政策和投資風(fēng)險三個方面論述旅游土地開發(fā)的優(yōu)勢與劣勢。

一、投資價值分析

1.獲得高額利潤

旅游景區(qū)屬于資源稀缺型商品，一旦擁有景區(qū)經(jīng)營權(quán)就可以形成資源壟斷，從而獲得壟斷利潤。

從資源來看，景區(qū)供給量過少導(dǎo)致資源緊缺。盡管中國地大物博、歷史悠久，給我們留下了眾多的自然景觀和人文景觀，但是畢竟數(shù)量有限，而且時空分布不均衡，造成了我國資源型景區(qū)的局部稀缺。從2004年A級景區(qū)經(jīng)營效益情況（表1）中，可以看出資源型景區(qū)級別越高，壟斷性越強，效益也好。從需求來看，國內(nèi)國外游客都對資源型景區(qū)需求很大。根據(jù)國際旅游組織的調(diào)查，74%的游客首選到資源型景區(qū)觀光，尤其在旅游消費剛剛啟動時這一比例更高。

供給不足，需求旺盛這就造成了巨大的供求缺口使的景區(qū)形成壟斷性經(jīng)營。而從國內(nèi)黃金周旺盛的旅游消費，看這個供求缺口會持續(xù)一個比較長的時間，也就是說景區(qū)的壟斷性經(jīng)營也會長時間存在。

數(shù)據(jù)來源：國家旅游局

2.衍生性延長產(chǎn)業(yè)鏈

旅游景區(qū)相對其他旅游行業(yè)而言可開發(fā)的旅游產(chǎn)品種類多、數(shù)量大、衍生性強、可創(chuàng)新性強，這樣就使景區(qū)的生命周期增長，獲得利潤的時間也隨之增加。

由于旅游產(chǎn)品存在生命周期一旦產(chǎn)品進入停滯或衰退期就無利潤可言。而這個時候產(chǎn)品能否復(fù)興的關(guān)鍵在于創(chuàng)新，只有再開發(fā)出有吸引力的產(chǎn)品才能延長獲利時間。而資源型景區(qū)依托自己的核心資源，開發(fā)的產(chǎn)品除了基礎(chǔ)的觀光產(chǎn)品外，還可以開發(fā)度假產(chǎn)品和專項產(chǎn)品。這就使得景區(qū)可以開發(fā)的產(chǎn)品極大豐富。景區(qū)每年都可以通過開發(fā)新產(chǎn)品，吸引老游客故地重游新游客慕名而來，從而將利潤維持在較高水平。

由于資源型景區(qū)產(chǎn)品的多樣性，開發(fā)的多層次性可以使企業(yè)的投資風(fēng)險進一步降低。企業(yè)獲得景區(qū)經(jīng)營權(quán)后，既可以自己開發(fā)核心產(chǎn)品，也可以將特定產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營權(quán)出讓以減少管理成本和難度，并分散風(fēng)險。

3.獲得核心競爭力

旅游景區(qū)作為旅游業(yè)的核心資源要素，是旅游產(chǎn)業(yè)鏈的中心環(huán)節(jié)，也是旅游產(chǎn)業(yè)群的輻射中心。投資資源型景區(qū)有利于旅游企業(yè)資源的整合，也有利于產(chǎn)業(yè)鏈向上下游延伸。

旅游企業(yè)擁有景區(qū)資源，可以形成一個完整的鏈條，為旅游者提供一條龍服務(wù)。這樣不僅可以實現(xiàn)優(yōu)化資源配置，節(jié)約成本，提高效率，還可使旅游者在旅游的過程中享受到更多的方便、快捷與舒適，并且強有力的產(chǎn)業(yè)鏈條也是阻擋國外企業(yè)競爭的有力武器。

二、政策分析

1.政策支持投資

(1)中央投資景區(qū)基建

我國進入2000年以來出臺了一系列政策促進旅游發(fā)展，明確要求增加對資源型景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的財政投資，放寬對資源型景區(qū)開發(fā)項目的審核條件。另外國家還安排了67.2億元國債資金進行景區(qū)建設(shè)，促進景區(qū)發(fā)展。

2001年4月國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》。通知強調(diào)增加對旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的財政性資金投入。支持符合條件的旅游企業(yè)通過股票發(fā)行上市等方式融資。積極探索建立境內(nèi)外旅游產(chǎn)業(yè)基金。

2004年國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》放寬了對旅游項目的審批規(guī)定不使用政府投資的，一律不再實行審批制，但將區(qū)別情況實行核準(zhǔn)制和備案制。

國債資金加強旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)于2000年開始，重點支持資源品位較高、發(fā)展?jié)摿^大的國家級或省級旅游景區(qū)的項目。至2004年底國家累計投入67.2億元國債資金，在較短的時間內(nèi)集中開展了一批旅游景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善了景區(qū)環(huán)境，提高了景區(qū)的綜合接待能力。

(2)地方立法促進景區(qū)發(fā)展

從各地政策看，為了加快開發(fā)資源型景區(qū)，很多省市明確提出資源型景區(qū)的經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。而且很多省市設(shè)有旅游發(fā)展資金用于建設(shè)資源型景區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，并且在稅收，土地政策上都有優(yōu)惠。雖然國家并未出臺《旅游法》，但是地方為了規(guī)范旅游發(fā)展，更為了促進當(dāng)?shù)芈糜危娂姵雠_地方性旅游管理條例。為了適應(yīng)我國旅游業(yè)的迅速發(fā)展如湖北省，云南省，北京市等已經(jīng)修訂舊版旅游管理條例。

2.景區(qū)經(jīng)營權(quán)出讓——爭論中前行

對于資源型景區(qū)的特許經(jīng)營權(quán)出讓的問題，從中央到地方，從專家到大眾一直爭論不休。但是總體上，景區(qū)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離還是在各地進行。在很多省市制定的旅游管理條例中明確規(guī)定景區(qū)的經(jīng)營權(quán)可以有償出讓。

(1)地方政府和旅游局——支持經(jīng)營權(quán)出讓

為了貫徹落實景區(qū)所有權(quán)經(jīng)營權(quán)分離，湖北省、福建省、上海市、貴州省、浙江省、重慶市、山西省、云南省等省市在旅游管理條例中明確提出了經(jīng)營權(quán)，可以通過拍賣、招標(biāo)方式，按照公開、公平、公正和誠實信用的原則，依法有償轉(zhuǎn)讓給企業(yè)、其他組織和個人。

(2)建設(shè)部——風(fēng)景名勝區(qū)經(jīng)營權(quán)在探索中前行

建設(shè)部雖然多次出臺文件要求風(fēng)景名勝區(qū)不能將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，但是由于景區(qū)實際的控制權(quán)在地方政府手里，建設(shè)部的管理力相對薄弱。而且建設(shè)部對經(jīng)營權(quán)的態(tài)度從文件變化中也可以看出逐漸放寬經(jīng)營權(quán)的出讓，由絕對不允許經(jīng)營權(quán)出讓，到經(jīng)營權(quán)出讓有底線。

建設(shè)部依據(jù)國務(wù)院出臺的《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例》，出臺了《風(fēng)景名勝區(qū)管理暫行條例實施辦法》、《國家風(fēng)景名勝區(qū)建設(shè)管理規(guī)定》、《國家風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃編制審批管理辦法》，加強風(fēng)景區(qū)管理。

(3)其他部門——議論紛紛

林業(yè)部、國土資源部在積極探索將所屬森林公園、地質(zhì)公園招商引資。根據(jù)《森林公園管理辦法》第十條，森林公園的開發(fā)建設(shè)可以由森林公園經(jīng)營管理者同其他單位或個人以合資合作方式聯(lián)合進行。國土資源部認(rèn)為通過建立地質(zhì)公園，根據(jù)地質(zhì)遺跡的特點，營造特色文化，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，促進地方經(jīng)濟發(fā)展。

文物部門作為代表全體人民保護管理文物的機構(gòu)認(rèn)為，文物保護屬于社會性公益事業(yè)，應(yīng)以保護為前提，利用只是

保護的一個方面，而且根據(jù)《文物法》的有關(guān)規(guī)定，文物遺址不得做其他商業(yè)用途。

三、風(fēng)險分析

任何投資行為都是有風(fēng)險存在的，同樣資源型景區(qū)的投資也存在一定的風(fēng)險。許多資源型景區(qū)項目取得了成功，經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益顯著，但也有不少項目投資失敗， 損失巨大。投資者如果加強風(fēng)險意識，提高風(fēng)險管理技術(shù)和手段還是可以規(guī)避風(fēng)險取得成功的。

景區(qū)投資風(fēng)險主要來自：政策風(fēng)險，資金風(fēng)險，開發(fā)風(fēng)險，市場風(fēng)險等。本報告將對其中幾個重要的風(fēng)險及規(guī)避措施加以說明。

1.政策風(fēng)險

自然資源是幾千年不變的，變數(shù)大的是人為政策，對政策分析判斷，在開發(fā)建設(shè)過程中尤為重要。我國現(xiàn)在還沒有出臺旅游法，各地旅游法規(guī)地方特色明顯，這些法規(guī)的持續(xù)性和有效性都很差。現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營旅游產(chǎn)業(yè)，獲得的只是部分權(quán)益，如經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)。企業(yè)和政府簽訂20至50年的協(xié)議，這些協(xié)議是不受法律保護的。在實際運作過程中還要特別關(guān)注省、市、縣之間的法規(guī)是否沖突，而越基層制定的法規(guī)，修改越容易。景區(qū)內(nèi)部多頭管理，條塊分割，法律、政策上有許多不連貫的地方，導(dǎo)致了景區(qū)開發(fā)的無所適從。所以說政策是旅游開發(fā)中最大的風(fēng)險。

2.資金風(fēng)險

我國景區(qū)開發(fā)并不是一般認(rèn)為的“低投入，高產(chǎn)出”模式，而是“投入，投入，再投入”的模式。開發(fā)資源型景區(qū)需要一次性投入大量的資金，而且需要一定的現(xiàn)金流進行景區(qū)的后續(xù)投資。

景區(qū)開發(fā)初期內(nèi)部交通，基礎(chǔ)設(shè)施，營銷等這些都是需要大量資金投入。而且景區(qū)開發(fā)并不是一錘子買賣，因為景區(qū)面臨競爭，面臨游客需求的改變，所以景區(qū)需要創(chuàng)新旅游產(chǎn)品，而新的旅游產(chǎn)品的開發(fā)也是需要大量資金的。再次，景區(qū)室外設(shè)施的耗損速度快，需要的維護更新經(jīng)費也非常可觀。很多景區(qū)投資失敗就是在于沒有后續(xù)資金投入景區(qū)開發(fā)，導(dǎo)致景區(qū)吸引力下降，收入達不到預(yù)期的原因。

3.開發(fā)風(fēng)險

由于缺乏統(tǒng)一的、高水平的規(guī)劃，使一些已經(jīng)開發(fā)、利用起來的景區(qū)、景點和旅游設(shè)施普遍存在檔次不高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一的問題，缺乏整體旅游概念，景區(qū)和景點布局不合理缺乏吸引力。許多景區(qū)由于對市場需求缺乏清楚的認(rèn)識，導(dǎo)致市場定位泛化沒有明確的市場定位景區(qū)主題不鮮明沒有明確的旅游形象。

旅游區(qū)項目開發(fā)需要考慮其所依托的資源，強化資源特色，突出項目主題，同時旅游設(shè)施的配套建設(shè)也要圍繞主題展開。這樣的項目一旦開發(fā)，其可變彈性較小。正常情況下，項目特色顯然是投資者所追求的目標(biāo)，因為主題越突出，其生命力就越強。但是這恰恰也是項目的風(fēng)險所在，因為越是有特色的項目，越是不易改變其內(nèi)容與功能，或者改變內(nèi)容與功能的成本代價過高，給風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁帶來困難。

4.市場風(fēng)險

旅游產(chǎn)品市場需求量的大小，與游客在某一特定環(huán)境、特定時期內(nèi)的消費心理、消費偏好和這一時期內(nèi)旅游消費的總趨勢等密切相關(guān)，而游客的消費心理、偏好等是經(jīng)常變化的，特別是隨著游客群體的不斷個性化，游客結(jié)構(gòu)的不斷多元化，旅游市場需求難以捉摸，某些特定旅游產(chǎn)品愈來愈難以同時滿足游客群體中各個不同的需求，同時也使某些旅游產(chǎn)品很難實現(xiàn)所期望的游客云集的目的，旅游產(chǎn)品的有效生命周期也因此而大大縮短，這就直接影響到旅游項目開發(fā)的投入產(chǎn)出效益比。

國內(nèi)各地區(qū)全面大力開發(fā)旅游業(yè)，各類旅游產(chǎn)品蓬勃發(fā)展，旅游產(chǎn)品數(shù)量的快速增加超過市場需求的增長，再加上政府對旅游市場調(diào)控、監(jiān)管力度不夠，旅游市場的無序競爭相當(dāng)激烈，從而明顯地加劇了旅游項目的投資經(jīng)營風(fēng)險，合理投資回報難有保障。

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