物業管理法律分析

[摘要] 購房已成為中國消費者的主要消費，同時大量的物業糾紛也隨之出現，并且糾紛難以解決。糾紛難以解決根源于沒有理清其中的法律關系，沒有明確各自的地位和權利、義務和責任，明確物業管理中各主體的地位和相互的法律關系有利于糾紛的解決。本文針對這樣的問題進行分析，明確物業管理中各主體的地位和相互的法律關系，提出對《物業管理條例》（下稱《條例》）的部分評析意見。

[關鍵詞] 業主業主委員會物業管理

一、物業管理法律關系分析

法律關系是在法律規范調整社會關系的過程中所形成的人們之間的權利和義務關系。135物業管理法律關系就是在物業管理法律規范調整物業管理關系過程中所形成的業主、業主委員會與物業公司之間的權利和義務關系。

1.物業管理法律關系主體

法律關系主體是法律關系的參加者，即在法律關系中一定權利的享有者和一定義務的承擔者。138物業管理法律關系主體如下:

（1）業主是指物業的主人，通常意義上是指商品房的主人，他擁有該商品房的所有權，其所有權表現在他對該商品房的占有、使用、收益和處分的權利，表現載體為房產證上標明房產地址和業主姓名。通常意義（可以說是狹義層次上）的“業主”是指購房者，而從廣義上來看還包括開發商，因為會存在房屋未售完的情況。各個業主不是互不相干的，因為業主們是共同生活在同一商品房小區，或同一棟商品房內。他們之間的法律關系為區分所有權關系。區分所有權由單獨所有權、區分共有權和成員權組成。單獨所有權是指各業主對其屋內的房產擁有獨立、排它的所有權，具體范圍可根據房產證所標明的范圍；區分共有權是指各業主對樓道、小區內的草地、水電等基礎設施、樓層外墻等各單元房以外并且已由各業主在支付購房款時一同支付對價的房產所擁有的共同所有權;成員權是指各業主是全體業主的一員，擁有參加會議權、投票權和收益權。

（2）業主委員會，是業主大會或業主代表大會的常設機構，是得到全體業主經過法定程序的授權，為了全體業主利益，代表全體業主行使各項權益的組織，但不具有獨立的法人組織。因為其不有獨立的財產和獨立承擔責任的能力，業主委員會的成員更不是責任主體，除非成員個人實施了個人的加害行為。所謂業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。

業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權，同時業主委員會都必須在法定或授權范圍下行使各種權利。

（3)物業公司是提供物業服務的公司法人，可以為有限責任公司或股份有限公司，目前大多數物業公司都是小規模的，多為有限責任公司。物業公司為小區提供保安服務、保潔服務、代收代繳服務、基礎設施維護和運營服務。因為物業公司有著專業的服務隊伍、一定的規模和社會關系，同時物業公司所提供的服務是單個業主無法完成或做起來十分麻煩的事項，所以物業公司有著廣闊的市場。

2.物業管理法律關系客體

法律關系客體是指法律關系主體之間權利和義務所指向的對象，其中包括“物、人身、精神產品和行為結果”。在物業管理法律關系中，業主與物業公司之間法律關系的客體是業主支付的物業費用和物業公司提供的物業服務；業主與業主委員會之間法律關系的客體是業主的授權和業主委員會在授權范圍內行使權利的行為。

3.物業管理法律關系內容

法律關系內容是指主體享有的權利和義務。在物業管理法律關系中，業主大會（業主代表大會）是全體業主的議事會議，表達業主意愿；業主委員會是業主大會（業主代表大會）的常設機關，執行業主大會（業主代表大會）的決定；業主大會（業主代表大會）和業主委員會都是在全體業主的授權之下，為全體業主利益，代表全體業主行使權利，其中業主委員會的成員必定是業主。而物業公司是向全體業主提供物業服務，與全體業主（而不是與業主委員會）形成服務合同關系，是平等主體之間的合同關系，不存在管理與被管理的關系。物業公司進入小區提供物業服務，當物業公司沒有履行其在物業服務合同內的義務時，全體業主有權解除與物業公司的物業服務合同并且要求賠償相應的損失，物業公司也有義務退出小區，主要的權利由業主委員會行使。當然，物業公司也有權在全體業主違約時取得救濟的權利。所以業主、業主大會（業主代表大會）、業主委員會及物業公司之間的法律關系并不復雜，簡單地說就是內部的代理關系和對外的合同關系。

二、物業管理中人們的幾個誤區

1.物業公司是來管理小區物業的

物業公司只是提供物業服務的法人企業。除了經營范圍的不同，物業公司與市場中其他法人企業沒有大的區別。由此可見物業公司是提供服務者，而不是管理者。管理是存在上級與下級或管理者與被管理者，但理論上業主與物業公司是平等的，不存在管理關系，都是平等的市場主體。所以物業公司應該被稱為“物業服務公司”，而不應為“物業管理公司”，從法律規范中扭轉物業公司的“管理者”角色，表明立法目的。物業服務公司只管理共有財產，不管理私人財產。物業管理的對象是共有物業。物業即財產。“小區內的財產，要么是私有財產，要么是共有財產。私有財產完全屬于財產所有人個人的權利，是否委托物業管理公司管理完全由財產所有人決定，法律或任何其他人都無權干涉，所以，物業管理，只能是對小區內共有財產的管理。”所以，物業公司是來提供小區共有物業服務的企業。

2.業主委員會承擔一切責任

業主委員會是是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業主委員會不是獨立的法人機構，因此不是責任主體。

《物業管理條例》對于業主委員會法律地位的直接規定雖然只有第十五條一個條款，即“業主委員會是業主大會的執行機構”，實質上，業主委員會與全體業主之間存在著一種民事代理法律關系。“所謂代理，是指代理人在代理權范圍內，以被代理人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產生的法律效果直接或間接歸屬于被代理人的法律制度” 。“在業主委員會與全體業主的法律關系中，全體業主基于對居住小區進行物業管理的目的，由于其自身無法完成物業管理活動，故需要聘用物業管理企業。而業主又由于缺乏專業法律知識或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，作出適當的意思表示。所以全體業主在第一次業主大會上選舉產生業主委員會，使其在自己的授權范圍內，代自己與物業管理企業簽訂物業管理委托合同，作出一定的意思表示，完全符合代理的特征”，故業主委員會與全體業主的上述法律關系，可以認定為是民事代理法律關系，其中業主委員會系代理人，全體業主系被代理人，除了明確寫明由業主委員會享有的權利和承擔的義務之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業主。

3.物業費用只由業主買單

物業費用的確只由業主買單。但“業主”不只是指購房者，還包括擁有小區內共有物業的共有物權的主體。“物業費用只由業主買單”這種誤解的意思是物業費用只由購房者支付，其實這種誤解忽略了支付物業費用的主體還有開發商。因為在商品房還沒售完時，開發商是剩下房源的所有者，相應就擁有小區內共有物業的共同所有權，享受著物業公司提供的物業服務，就應該承擔對應的支付義務。而現實中，在房源沒有售完的時候，物業費用全由購房者承擔，開發商沒有承擔此項費用。

三、對《物業管理條例》的評析

1.對“第一章 總則”的評析

《條例》第二條規定“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”

如上文所論述，物業公司不是來管理小區的，而是向小區提供服務的，是向各位業主提供小區公共物業服務的，而不是“房屋及配套的設施設備和相關場地”，因為這會導致物業公司干涉業主的私人物業。所以這條款里規定的服務的對象不明，和應使用“物業服務公司”的提法并且把條例名稱改為《物業服務條例》。

建議:將《條例》第二條修改為:“本條例所稱物業服務，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對公共物業中的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。”

2.對“第三章 前期物業管理”的評析

《條例》第二十二條規定“建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。”，第二十三條規定“建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。”，這樣的規定存在瑕疵。

當今，房地產市場是個賣方市場，購房者處于弱勢和分散的地位，在進行房產銷售時，購房者不可能因為業主臨時公約存在物業方面部分苛刻的條件而拒絕購房，因為現在能找到一套符合自己心中要求，自己經濟能力又能承受的房子是不容易的，“居民有其屋”還是遙遠。這樣的規定給予了開發商侵害購房者利益的法律漏洞，因為“建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。”的規定是軟弱無力的。

建議:加入“購房者可以在業主臨時公約提出部分保留意見”的規定。

3.對“第六章 法律責任”的評析

法律責任是由特定法律事實所引起的對損害予以賠償、補償或接受懲罰的特殊義務。其歸責原則有責任法定原則、因果聯系原則、責任與處罰相當原則和責任自負原則。其中承擔法律責任的形式之一為具有彌補性的民事賠償，縱觀《條例》第六章 法律責任的規定包括民事賠償和行政處罰，那么，是否可以引入“懲罰性賠償”制度呢？雖然行政處罰可以起到懲罰的作用，但受害者存在沒有得到充分補償的情形，如精神損害等，因現實存在物業公司在小區對業主進行人身跟蹤或恐嚇的情況發生。引入“懲罰性賠償”制度值得商討。

注釋：本人認為物業法律關系不應該稱為“物業管理關系”，應為“物業服務關系”，但由于現有法律條文名稱都為“物業管理”，所以暫且采用“物業管理”，但在后文會提出筆者的觀點。

參考文獻:

[1]張文顯:法理學[M]. 高等教育出版社，2003年6月第2版

[2]居永和:對《物管條例(草案)》提七條修改意見[J/OL]. http://house.sina.com.cn/n/yjgd/2003-06-03/23166.html

[3]王利明:民法[M].中國人民大學出版社，2000年版:第117 頁

[4]劉昕:業主委員會制度研究[J/OL]. http://www.shining-law.com/mag/mag5/48.htm

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