中美個人住房抵押貸款產品設計的對比分析

[摘要] 個人住房抵押貸款成為中美銀行最受歡迎的業務種類之一，本文運用對比的方法分析中美銀行個人住房抵押貸款產品的差異，對我國銀行個人住房抵押貸款的設計提出相應的措施和建議。

[關鍵詞] 個人住房貸款消費信貸

個人住房抵押貸款在消費信貸中占據著重要位置。美國的住房抵押貸款市場基本上代表了住房金融市場的發展方向。我國2002年末，全國個人住房貸款余額突破7500億元，其中抵押貸款已經成為各大商業銀行信貸資金投入的重要領域。但兩國在貸款形式和產品要素上有較大差距。

一、美國商業銀行個人住房抵押貸款產品設計

1.美國該貸款的主要形式有:固定利率抵押貸款，即利率固定，月償還額相等，本金增加利息減少。可調節利率抵押貸款，即利率可調整，變化情況通過每個月的利息反映。分級償還抵押貸款，貸款利率和償還期固定，償還額在期限內由低到高梯形分布。權益增長型抵押貸款，該貸款特點是在還款后期支付額將遞增。反向抵押貸款，每月支付房主部分資金，房主后來一并償還。再抵押貸款，由第一次抵押貸款的房產作擔保進行的又一次貸款。

2.美國住房貸款包括多種要素，并相互組合以滿足不同的需求。(1)首付比例:客戶購房時首先自己支付的一部分房款，如果不能支付，有三種方法可以選擇:①商業計劃，如抵押貸款保險即為獲得較低的首付而支付的每月固定的補償;②政府計劃，由政府擔保，首付更少，額度有限;③其他選擇權，即當前兩種都不適用時，可選擇家庭饋贈或尋找房產共有者等。這樣首付比例可從3％～20％，甚至“0首付”。(2)利率:它決定了貸款每月支付成本的數量，是一系列可供選擇的利率表。(3)購房成本:它是首付之外包括點、相關管理費、保證金和利息、第三方費用。(4)附加點和折扣點:附加點是指要加入購房成本中的費用，折扣點是指要從購房成本中減去的費用，通稱為點。利率和點此增彼減，搭配選擇。(5)年度費率:反映了包括利率、點、其他費用在內的全部費用的支出水平，比單獨使用利率衡量成本更好。

二、我國商業銀行個人住房抵押貸款產品設計

我國的個人住房抵押貸款主要有經營性（住房一手房按揭貸款）和政策性（住房公積金委托貸款）兩類。經營性是指銀行與房地產開發商協議，借款人以所購房屋作抵押向貸款行借款，并由開發商承擔階段性保證擔保的貸款方式。按開發商是否擁有完全的房屋產權又分為期房和現房貸款兩類。政策性則指貸款銀行根據住房資金管理中心的委托，以住房公積金為資金來源，按規定的要求向購買住房的個人發放貸款。我國貸款要素構成主要有首付比例，實行二成首付，八成按揭。貸款期限，一般最長不超過30年。貸款利率，根據法定利率進行適當調整。還款方式，等額本金和等額本息。

三、兩國產品對比分析

1.在貸款形式上，美國市場針對不同群體、需求和能力有不同的產品，涉及對象廣泛；而我國未進行很好的客戶細分，“客戶為中心”的理念體現并不充分。

2.產品要素方面主要如下。（1）首付比例：在美國不能首付的客戶可以通過如前所述的三種方式獲得相對較低的首付資格。由此可見，政府和保險公司，聯邦住房當局等發揮了重要的作用；同時差別化的首付比例充分考慮了各種收入狀況家庭的首付能力，發揮了首付比例的定金和杠桿作用。而我國的住房抵押貸款統一實行二成首付，八成按揭，這樣不能區分客戶，首付比例的杠桿作用難以發揮。（2）利率和費用:美國銀行對不同貸款區執行不同的利率，每種貸款又有不同的利率和點組成不同的檔次，形成一系列可供選擇利率表。貸款市場的競爭使各大商業銀行同類型、同檔次貸款的利率水平與費用也有相當的差別。這樣客戶選擇更多，費用的衡量也更全面。我國的利率還未市場化，貸款利率是根據法定利率調整的。對借款者而言，無論年齡、收入水平、信用記錄，所適用的利率都絕對相同，而且還要承擔利率上調的風險。（3）點:在美國貸款的點與利率此增彼減。兩者的組合使借款人能根據自己的年齡和收入進行權衡。如年輕人選擇“低利率＋高的點”的方式，而中年人相反。我國只有利率一項衡量借款成本，利率也不由市場決定，消費者別無選擇。（4）還款方式:美國住房貸款產品的還款主要有非均付（即每月的支付中本金相等利息遞減）和完全均付（即每月還本付息的金額都是相同的），其他還有分級支付，權益增長型方式等。我國就只有等額本金法和等額本息法，相比而言還款方式較少。（5）政府因素:美國住房貸款市場中，政府和保險公司，聯邦住房當局等的擔保和參與對貸款產品的主要條款有著重要影響（如對首付比例的影響）。另外政府還通過對購買者采取減稅和為低收入者提供房租金補貼的辦法來滿足不同階層、不同貸款對象的具體要求。我國的住房貸款提供擔保和保險的是開發商和保險公司，開發商是一個獨立的利益體，本身存在實現自身利益最大化和逃廢債務的“內在沖動”，無法承擔這樣的角色;房地產保險存在諸多尚未解決的問題，保險機構也缺乏熱情。政府信用沒有發揮應有的作用，政府角色缺位是阻礙我國住房金融發展的一大問題。

四、改進我國個人住房抵押貸款產品的構想和建議

我們主要從兩大方面對我國個人住房抵押貸款產品提出一些改進構想和建議。外部制度環境方面主要改變政府角色缺位的現狀；利率逐步市場化；建立個人信用制度，為我國稅收、金融和消費等服務提供良好的信用保障；完善相關法律法規，構建我國個人住房抵押貸款的擔保和保險體系；建立住房抵押貸款二級市場，大力推進住房抵押貸款證券化。在產品設計方面，改變“二成首付、八成按揭”的固定首付比例；隨著征信制度的建立和完善，可以按不同的信用記錄、年齡、收入水平、從事行業等區分不同的貸款對象，為具備相同或相似條件的貸款群制定有針對性的產品條款;引入“點”的指標與利率配套使用;在利率市場化的基礎上開發多元化的產品，增加還款方式的種類，設計出年限不同、遞增比率不同的多級支付的還貸方案。

參考文獻:

[1]汪利娜著:《美國住宅金融體制研究》.中國金融出版社，1999

[2]楊明生王醒春編:《商業銀行金融產品手冊》.中國金融出版社，2001年

[3]李婕:美國住房抵押貸款市場的主要特征.南方房地產， 2000年11月

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