中美個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)的對(duì)比分析

[摘要] 個(gè)人住房抵押貸款成為中美銀行最受歡迎的業(yè)務(wù)種類之一，本文運(yùn)用對(duì)比的方法分析中美銀行個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品的差異，對(duì)我國(guó)銀行個(gè)人住房抵押貸款的設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的措施和建議。

[關(guān)鍵詞] 個(gè)人住房貸款消費(fèi)信貸

個(gè)人住房抵押貸款在消費(fèi)信貸中占據(jù)著重要位置。美國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)基本上代表了住房金融市場(chǎng)的發(fā)展方向。我國(guó)2002年末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額突破7500億元，其中抵押貸款已經(jīng)成為各大商業(yè)銀行信貸資金投入的重要領(lǐng)域。但兩國(guó)在貸款形式和產(chǎn)品要素上有較大差距。

一、美國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)

1.美國(guó)該貸款的主要形式有:固定利率抵押貸款，即利率固定，月償還額相等，本金增加利息減少。可調(diào)節(jié)利率抵押貸款，即利率可調(diào)整，變化情況通過每個(gè)月的利息反映。分級(jí)償還抵押貸款，貸款利率和償還期固定，償還額在期限內(nèi)由低到高梯形分布。權(quán)益增長(zhǎng)型抵押貸款，該貸款特點(diǎn)是在還款后期支付額將遞增。反向抵押貸款，每月支付房主部分資金，房主后來一并償還。再抵押貸款，由第一次抵押貸款的房產(chǎn)作擔(dān)保進(jìn)行的又一次貸款。

2.美國(guó)住房貸款包括多種要素，并相互組合以滿足不同的需求。(1)首付比例:客戶購(gòu)房時(shí)首先自己支付的一部分房款，如果不能支付，有三種方法可以選擇:①商業(yè)計(jì)劃，如抵押貸款保險(xiǎn)即為獲得較低的首付而支付的每月固定的補(bǔ)償;②政府計(jì)劃，由政府擔(dān)保，首付更少，額度有限;③其他選擇權(quán)，即當(dāng)前兩種都不適用時(shí)，可選擇家庭饋贈(zèng)或?qū)ふ曳慨a(chǎn)共有者等。這樣首付比例可從3％～20％，甚至“0首付”。(2)利率:它決定了貸款每月支付成本的數(shù)量，是一系列可供選擇的利率表。(3)購(gòu)房成本:它是首付之外包括點(diǎn)、相關(guān)管理費(fèi)、保證金和利息、第三方費(fèi)用。(4)附加點(diǎn)和折扣點(diǎn):附加點(diǎn)是指要加入購(gòu)房成本中的費(fèi)用，折扣點(diǎn)是指要從購(gòu)房成本中減去的費(fèi)用，通稱為點(diǎn)。利率和點(diǎn)此增彼減，搭配選擇。(5)年度費(fèi)率:反映了包括利率、點(diǎn)、其他費(fèi)用在內(nèi)的全部費(fèi)用的支出水平，比單獨(dú)使用利率衡量成本更好。

二、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)

我國(guó)的個(gè)人住房抵押貸款主要有經(jīng)營(yíng)性（住房一手房按揭貸款）和政策性（住房公積金委托貸款）兩類。經(jīng)營(yíng)性是指銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)議，借款人以所購(gòu)房屋作抵押向貸款行借款，并由開發(fā)商承擔(dān)階段性保證擔(dān)保的貸款方式。按開發(fā)商是否擁有完全的房屋產(chǎn)權(quán)又分為期房和現(xiàn)房貸款兩類。政策性則指貸款銀行根據(jù)住房資金管理中心的委托，以住房公積金為資金來源，按規(guī)定的要求向購(gòu)買住房的個(gè)人發(fā)放貸款。我國(guó)貸款要素構(gòu)成主要有首付比例，實(shí)行二成首付，八成按揭。貸款期限，一般最長(zhǎng)不超過30年。貸款利率，根據(jù)法定利率進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。還款方式，等額本金和等額本息。

三、兩國(guó)產(chǎn)品對(duì)比分析

1.在貸款形式上，美國(guó)市場(chǎng)針對(duì)不同群體、需求和能力有不同的產(chǎn)品，涉及對(duì)象廣泛；而我國(guó)未進(jìn)行很好的客戶細(xì)分，“客戶為中心”的理念體現(xiàn)并不充分。

2.產(chǎn)品要素方面主要如下。（1）首付比例：在美國(guó)不能首付的客戶可以通過如前所述的三種方式獲得相對(duì)較低的首付資格。由此可見，政府和保險(xiǎn)公司，聯(lián)邦住房當(dāng)局等發(fā)揮了重要的作用；同時(shí)差別化的首付比例充分考慮了各種收入狀況家庭的首付能力，發(fā)揮了首付比例的定金和杠桿作用。而我國(guó)的住房抵押貸款統(tǒng)一實(shí)行二成首付，八成按揭，這樣不能區(qū)分客戶，首付比例的杠桿作用難以發(fā)揮。（2）利率和費(fèi)用:美國(guó)銀行對(duì)不同貸款區(qū)執(zhí)行不同的利率，每種貸款又有不同的利率和點(diǎn)組成不同的檔次，形成一系列可供選擇利率表。貸款市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)使各大商業(yè)銀行同類型、同檔次貸款的利率水平與費(fèi)用也有相當(dāng)?shù)牟顒e。這樣客戶選擇更多，費(fèi)用的衡量也更全面。我國(guó)的利率還未市場(chǎng)化，貸款利率是根據(jù)法定利率調(diào)整的。對(duì)借款者而言，無論年齡、收入水平、信用記錄，所適用的利率都絕對(duì)相同，而且還要承擔(dān)利率上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。（3）點(diǎn):在美國(guó)貸款的點(diǎn)與利率此增彼減。兩者的組合使借款人能根據(jù)自己的年齡和收入進(jìn)行權(quán)衡。如年輕人選擇“低利率＋高的點(diǎn)”的方式，而中年人相反。我國(guó)只有利率一項(xiàng)衡量借款成本，利率也不由市場(chǎng)決定，消費(fèi)者別無選擇。（4）還款方式:美國(guó)住房貸款產(chǎn)品的還款主要有非均付（即每月的支付中本金相等利息遞減）和完全均付（即每月還本付息的金額都是相同的），其他還有分級(jí)支付，權(quán)益增長(zhǎng)型方式等。我國(guó)就只有等額本金法和等額本息法，相比而言還款方式較少。（5）政府因素:美國(guó)住房貸款市場(chǎng)中，政府和保險(xiǎn)公司，聯(lián)邦住房當(dāng)局等的擔(dān)保和參與對(duì)貸款產(chǎn)品的主要條款有著重要影響（如對(duì)首付比例的影響）。另外政府還通過對(duì)購(gòu)買者采取減稅和為低收入者提供房租金補(bǔ)貼的辦法來滿足不同階層、不同貸款對(duì)象的具體要求。我國(guó)的住房貸款提供擔(dān)保和保險(xiǎn)的是開發(fā)商和保險(xiǎn)公司，開發(fā)商是一個(gè)獨(dú)立的利益體，本身存在實(shí)現(xiàn)自身利益最大化和逃廢債務(wù)的“內(nèi)在沖動(dòng)”，無法承擔(dān)這樣的角色;房地產(chǎn)保險(xiǎn)存在諸多尚未解決的問題，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也缺乏熱情。政府信用沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，政府角色缺位是阻礙我國(guó)住房金融發(fā)展的一大問題。

四、改進(jìn)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品的構(gòu)想和建議

我們主要從兩大方面對(duì)我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款產(chǎn)品提出一些改進(jìn)構(gòu)想和建議。外部制度環(huán)境方面主要改變政府角色缺位的現(xiàn)狀；利率逐步市場(chǎng)化；建立個(gè)人信用制度，為我國(guó)稅收、金融和消費(fèi)等服務(wù)提供良好的信用保障；完善相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款的擔(dān)保和保險(xiǎn)體系；建立住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，大力推進(jìn)住房抵押貸款證券化。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，改變“二成首付、八成按揭”的固定首付比例；隨著征信制度的建立和完善，可以按不同的信用記錄、年齡、收入水平、從事行業(yè)等區(qū)分不同的貸款對(duì)象，為具備相同或相似條件的貸款群制定有針對(duì)性的產(chǎn)品條款;引入“點(diǎn)”的指標(biāo)與利率配套使用;在利率市場(chǎng)化的基礎(chǔ)上開發(fā)多元化的產(chǎn)品，增加還款方式的種類，設(shè)計(jì)出年限不同、遞增比率不同的多級(jí)支付的還貸方案。

參考文獻(xiàn):

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