王建清“大考”

在北京市國資委直接監(jiān)管的國有企業(yè)中，新奧集團(tuán)公司對多數(shù)人來說是一張新面孔。

區(qū)別于其他大多數(shù)國企的是，新奧是2005年才創(chuàng)建的、立足于奧林匹克中心區(qū)土地一級開發(fā)市政基礎(chǔ)設(shè)施和奧運(yùn)配套設(shè)施建設(shè)、擁有顯著創(chuàng)始人風(fēng)格的國有企業(yè)。目前新奧負(fù)責(zé)奧林匹克公園中心區(qū)的土地一級開發(fā)、奧運(yùn)工程配套設(shè)施建設(shè)以及奧林匹克公園南區(qū)土地一級開發(fā)建設(shè)，同時(shí)肩負(fù)著對區(qū)域內(nèi)二級開發(fā)商的組織、協(xié)調(diào)、管理和服務(wù)工作。

從土地開發(fā)的前期規(guī)劃拆遷到后期市政基礎(chǔ)設(shè)施和奧運(yùn)配套設(shè)施建設(shè)即將完成，新奧只用了短短數(shù)年時(shí)間，不可謂不神速。“我們高達(dá)127米的多功能演播塔，從開工到建成不過一年，保質(zhì)保量。我們的隊(duì)伍很有戰(zhàn)斗力吧？”在王建清不算寬敞的辦公室里，他總有辦法把記者的提問繞回并歸功于“集體的力量”。

如今，鳥巢工程建設(shè)有條不紊、水立方竣工在即、奧林匹克中心區(qū)3.15平方公里的土地由一片荒蕪變得繁花似錦……王建清帶領(lǐng)新奧以大開大闔的手法開創(chuàng)了新奧今日之局面；但是這只不過是新奧“大考”的開始。新奧面臨的問題是：不僅要保證奧運(yùn)場館建設(shè)及配套設(shè)施能如期完成使用，更重要的是，奧運(yùn)之后，通過對這一區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，使之成為北京又一重要高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，并保持可持續(xù)發(fā)展。

歷屆奧運(yùn)不乏前車之鑒。不久前的一次奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)論壇上，有專家質(zhì)疑：北京奧運(yùn)有可能成為歷史上規(guī)模最宏大的奧運(yùn)會，那么，規(guī)模那么宏大的場館能否能如期交付使用，眾多的場館在奧運(yùn)結(jié)束后，是否會重蹈悉尼奧運(yùn)的覆轍？縱觀歷屆奧運(yùn)會，場館開發(fā)者和經(jīng)營者們受到的麻煩和困擾似乎大過他們享受到的果實(shí)，大多表現(xiàn)出高負(fù)債率，以及并不樂觀的贏利能力。

新奧短短2年的歷史到目前為止僅僅是一部開發(fā)史。從政府官員轉(zhuǎn)型到企業(yè)家的王建清，是如何帶領(lǐng)新奧把奧林匹克中心區(qū)的“生地”變成“熟地”？奧運(yùn)結(jié)束候，新奧能否走出奧運(yùn)場館經(jīng)營整而不合的死地，進(jìn)入有充沛盈利能力的良性循環(huán)？面臨“大考”，王建清如何交出答卷？他的思路和操作對于其他大型企業(yè)有什么借鑒？

來看看王建清未競的答卷。

拆遷安置零事故

比起其他的企業(yè)家來，王建清 “隱形”得更厲害——如果不是站在新奧集團(tuán)總經(jīng)理辦公室里，你絕對不會想到這個(gè)衣著樸素的人是掌管著價(jià)值200億土地市值的大型國企掌門人。只有談話時(shí)，想象中王建清本人敏銳、有穿透力的戰(zhàn)略風(fēng)格才不斷從他的語言中折射出來。

2002年，北京市成立奧運(yùn)場館土地一級開發(fā)指揮部，并開始啟動奧運(yùn)中心區(qū)80萬房屋面積、2043戶居民、20余家企業(yè)的前期拆遷工作，2005年，政府組建成立北京新奧集團(tuán)有限公司，王建清出任公司總經(jīng)理，接手奧運(yùn)中心區(qū)的開發(fā)建設(shè)，從此和奧運(yùn)結(jié)下了不解之緣。

從最初的土地開發(fā)指揮部到繼續(xù)完成拆遷工作的新奧公司，再到2005年最終成立新奧有限責(zé)任公司，被王建清攥在手里的，是3平方公里的黃金寶地和200多億的土地市值。對于那一段艱難的拆遷工作，王建清總是輕描淡寫一筆帶過，而公司其他人在接受采訪時(shí)卻不約而同地告訴記者：新奧的拆遷是零事故！眾所周知，對于困難重重的拆遷工作能做到零事故是何等的艱難。

在新奧集團(tuán)工作人員提供的材料中，記者看到了這樣的數(shù)據(jù)： 2002年9月-2006年底完成了中心區(qū)的征地拆遷任務(wù)，共拆遷房屋面積約80萬平方米，其中居民拆遷2043戶，企業(yè)拆遷20個(gè)。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)初具規(guī)模，約10公里的地下環(huán)形通道工程結(jié)構(gòu)全部完成，道路全線貫通；約4萬平方米的地下車庫除監(jiān)控中心外已達(dá)到竣工交驗(yàn)條件；24萬平方米的地下空間工程主體結(jié)構(gòu)竣工，正在進(jìn)行設(shè)備安裝和二次結(jié)構(gòu)砌筑；約90公頃的中心區(qū)景觀環(huán)境建設(shè)中：中軸廣場鋪裝墊層及管線基本完成，面層的石材鋪裝進(jìn)展順利；綠化種植工程已完成所有喬木的種植，正在進(jìn)行灌木種植；貫穿中心區(qū)、水面約18萬平方米的龍型水系工程結(jié)構(gòu)全面竣工，并已有一半?yún)^(qū)域注水、完成了水生植物的種植，效果良好。南區(qū)曹八里地區(qū)和四清集團(tuán)現(xiàn)址拆遷、環(huán)境整治工程除個(gè)別區(qū)域外，基本完成，2005年7月至今共拆遷建筑面積約25萬平方米，包括727戶居民拆遷和82個(gè)企業(yè)拆遷。

王建清是一個(gè)溫和的領(lǐng)導(dǎo)者。盡管他擁有極好的“胃口”，但他總是以他柔和的口音反復(fù)強(qiáng)調(diào)，“我們做的是拆遷安置，應(yīng)該以安置為主，僅僅是拆遷會讓別人（被拆遷對象）聽起來很不舒服。”但隱藏在他細(xì)致、耐心的作風(fēng)之中的，是他對社會的責(zé)任感，正因?yàn)槿绱耍聤W的整個(gè)拆遷安置工作才能幾年做到零事故。

王建清以他的敏銳、執(zhí)著、勤勉與新奧融為一體。不可否認(rèn)，新奧跨越式發(fā)展的路線正是王建清本人敏銳、有穿透力的戰(zhàn)略風(fēng)格的折射。就在新奧剛剛完成奧林匹克中心區(qū)的拆遷工作時(shí)，王建清又從如何安置拆遷戶上嗅到了新的動向：對于空置的824名失地農(nóng)民，為什么新奧自己不可以消化呢？中心區(qū)需要物業(yè)公司，對農(nóng)民進(jìn)行培訓(xùn)后讓他們從事物業(yè)管理工作，除了可以很好地安置失地農(nóng)民，由于他們對這片土地比較熟悉，管理起來也會更加盡職盡責(zé)。這樣做的結(jié)果不僅解決了失地農(nóng)民的安置問題，還使新奧即將成立的物業(yè)管理公司找到了最佳的工作人員。

新奧物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生。經(jīng)過培訓(xùn)，物業(yè)管理公司的保安和物業(yè)人員正式上崗，一段時(shí)間之后，王建清欣喜地發(fā)現(xiàn)，這些工作人員的工作態(tài)度和工作效率比他想象的還要積極許多，雖然工資不高，員工們卻盡職盡責(zé)，干得不亦樂乎，成了奧林匹克中心區(qū)的一大風(fēng)景。

受新奧物業(yè)公司啟發(fā)的王建清開始摸索對于工程建設(shè)民工的安置問題——直到新奧在土地開發(fā)商中首創(chuàng)了中心區(qū)管理模式。

簡單說來，新奧首創(chuàng)的中心區(qū)管理模式就是成立奧林匹克中心區(qū)建設(shè)者服務(wù)區(qū)。這個(gè)服務(wù)區(qū)是專門為工程建設(shè)的民工服務(wù)的，此舉使新奧在人員安置上完成了所謂的跨越，無人能及。

“現(xiàn)在的建設(shè)者生活服務(wù)區(qū)里既有免費(fèi)圖書室，還有愛心醫(yī)療站、大食堂等配套設(shè)施，而且每到周末還會給建設(shè)者們放映露天電影”，這是民工們眼中建設(shè)者生活服務(wù)區(qū)的樣子。目前，這個(gè)服務(wù)區(qū)能滿足中心區(qū)3－4萬民工的日常生活所需，用占地費(fèi)服務(wù)于奧林匹克建設(shè)者，王建清認(rèn)為是“取之于民，用之于民”。記者在服務(wù)區(qū)內(nèi)還看到了類似八九十年代供銷社那樣的商店，里面出售著價(jià)廉物美的日用產(chǎn)品；這些商品都是民工日常用的，不管是價(jià)格還是質(zhì)地，都適合農(nóng)民工使用。農(nóng)民工使用電腦上網(wǎng)，在服務(wù)區(qū)里可不是什么新鮮事；前不久，朝陽區(qū)圖書館流動圖書車開進(jìn)奧林匹克公園中心區(qū)，為奧運(yùn)工程建設(shè)者免費(fèi)送圖書1500冊，大大豐富了民工們的業(yè)余生活。如今的服務(wù)區(qū)，農(nóng)民工們不出區(qū)，就可以享受各種便利服務(wù)，大大提高了農(nóng)民工的工作積極性，也保證了如此大的中心區(qū)安全無事故。

對此，王建清說，“這也是為和諧社會做一點(diǎn)貢獻(xiàn)嘛！”

落實(shí)三大奧運(yùn)理念

新奧所轄的這塊北京市政府預(yù)留給奧運(yùn)會的專屬用地里，坐落著奧林匹克中心區(qū)、國家體育場“鳥巢”、國家游泳中心“水立方”、國家體育館幾大標(biāo)志性建筑，它們遙相呼應(yīng)，形成了“一個(gè)中心三個(gè)區(qū)域”的格局。

為落實(shí)“綠色、科技、人文”奧運(yùn)的三大理念，將中心區(qū)建成奧運(yùn)工程精品示范區(qū)，新奧專門成立了“三大理念”工作小組。目前，已經(jīng)實(shí)施和準(zhǔn)備應(yīng)用于工程中的“三大理念”項(xiàng)目有25項(xiàng)，包括綠色奧運(yùn)項(xiàng)目10項(xiàng)、科技奧運(yùn)項(xiàng)目8項(xiàng)、人文奧運(yùn)項(xiàng)目7項(xiàng)，涉及水資源綜合利用、環(huán)境與生態(tài)保護(hù)、高科技信息服務(wù)、新型材料應(yīng)用等方面。

幾年前，當(dāng)王建清接手新奧時(shí)，他就考慮到了一定不能使自己轄區(qū)的工程僅僅停留在“奧運(yùn)示范工程”，新奧不僅要打造一個(gè)品牌，一種企業(yè)文化，更重要的是：所有的工程，在奧運(yùn)后都可以變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

僅以奧林匹克公園中心區(qū)為例。目前正在緊鑼密鼓地抓緊建設(shè)、并將于2007年年底竣工的北京奧林匹克公園中心區(qū)，位于北京市北四環(huán)北，綜貫2.4公里，北臨森林公園，與許多主要的奧運(yùn)比賽場館共同構(gòu)成了奧林匹克中心區(qū)。奧林匹克公園中心區(qū)作為大型公共建筑組群，在景觀環(huán)境設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)過程中充分應(yīng)用了節(jié)水、節(jié)材、節(jié)能、節(jié)地及環(huán)保等多種技術(shù)，從一個(gè)側(cè)面實(shí)踐著北京“綠色奧運(yùn)、科技奧運(yùn)、人文奧運(yùn)”的莊嚴(yán)承諾。

據(jù)王建清介紹，奧林匹克公園中心區(qū)內(nèi)景觀環(huán)境綠化面積總計(jì)約95公頃，在北京各大城市功能區(qū)里位居首位。這里幾乎囊括了目前各種高科技應(yīng)用，涉及水的綜合利用就有多項(xiàng)：按照奧運(yùn)規(guī)劃指南的要求，經(jīng)初步測算，高峰時(shí)每天最大用水量是3000立方米，節(jié)水成為奧林匹克公園的大問題。為此，新奧公司采用了節(jié)水策略，其主要涵蓋了3個(gè)方面，一是雨洪利用，二是生態(tài)水系，三是中水利用。為此，新奧專門建了積水井，在地面上使用環(huán)保透水磚，用于雨水的循環(huán)再利用；為了提高水的利用效率，他們還加大科研力度，公司自己的科研成果反季節(jié)種樹，就可以使用生態(tài)水系來保持水的流失。技術(shù)方面，他們則采用下凸綠地、風(fēng)積沙透水地面、自然過濾凈化、滲濾溝、信息化雨洪調(diào)度等措施。此外，中心區(qū)還建立了污水處理站，以確保雨能利用，水泵的供應(yīng)體系良性運(yùn)行，充分做到了水循環(huán)利用。

在此，不能不提到王建清特別強(qiáng)調(diào)的24萬平方米的地下商業(yè)，如此大的地下商業(yè)在亞洲也是獨(dú)一無二的。該項(xiàng)目體現(xiàn)“融入風(fēng)景中的時(shí)尚天堂”，占地面積17.3公頃，相當(dāng)于兩個(gè)半東方廣場。目前項(xiàng)目結(jié)構(gòu)已經(jīng)初步建設(shè)完成，正在進(jìn)行設(shè)備安裝和公共區(qū)域裝修設(shè)計(jì)工作。這里交通便利，停車位充足。地鐵奧運(yùn)支線貫穿商場內(nèi)部，總長度9.8公里的地下環(huán)形通道將商場停車庫直接與地面?zhèn)€條道路相連，共有29個(gè)出口。值得一提的是，商場門前還有一個(gè)純粹中式風(fēng)格的地下花園，可供休閑娛樂，可以預(yù)測，它的建成將為奧林匹克公園中心區(qū)賽后增添了一個(gè)新的亮點(diǎn)。

“‘綠色奧運(yùn)’和‘科技奧運(yùn)’‘人文奧運(yùn)’是相輔相成的。沒有高科技為基礎(chǔ)，‘綠色奧運(yùn)’是無法實(shí)現(xiàn)的，”王建清最后說。

轉(zhuǎn)折2008

不管對王建清本人還是新奧集團(tuán)來說，2008年將是一個(gè)里程碑，也是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

新奧開發(fā)的中心區(qū)作為北京市政府“十一.五”規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展的六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一，不但有著得天獨(dú)厚的地理位置，交通便利，而且市政配套設(shè)施齊全，景觀優(yōu)美，區(qū)內(nèi)容積率很低，由于政府規(guī)劃著意將其打造成以體育、文化創(chuàng)意、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新型城市區(qū)域，這種區(qū)域土地的稀缺資源加上最新理念的注入對于新奧的發(fā)展是非常有力的，也使它具有了其他城市功能區(qū)不可比擬的獨(dú)特優(yōu)勢。

奧林匹克公園中心區(qū)占據(jù)北京中軸線的最北端，東至北辰東路，西到北辰西路和白廟村路，南接北四環(huán)，北臨辛店村路。總用地約315公頃，其中建設(shè)用地約135公頃，規(guī)劃地上建筑面積約361萬平方米。目前，中心區(qū)內(nèi)已出讓的開發(fā)建設(shè)地塊地上總建筑面積約130萬平方米，包括國家體育場、體育館、奧運(yùn)村、國家游泳中心等奧運(yùn)設(shè)施，也有國家科技館、國家會展中心等大型公建。今后，可出讓的待開發(fā)建設(shè)用地地上建筑面積約230萬平米，分20個(gè)地塊。單塊地塊地上建筑面積在5萬平米至20萬平米左右。除政府預(yù)留部分公用建筑用地外，其余地塊用地性質(zhì)為商業(yè)用途。

王建清告訴記者，新奧的使命是：在奧運(yùn)前能夠高標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量地完成功能區(qū)配套市政基礎(chǔ)設(shè)施及景觀建設(shè)，奧運(yùn)后通過在政府指導(dǎo)下完成中心區(qū)內(nèi)剩余230萬平方米建設(shè)用地的出讓，收回前期開發(fā)成本。因此，新奧所能做的就是使奧林匹克中心區(qū)在奧運(yùn)期間作為北京奧運(yùn)會主場館所在地，所有園區(qū)工作會以奧運(yùn)會的順利進(jìn)行為主。但賽后主要是通過奧運(yùn)前期和賽時(shí)把中心區(qū)的生地做成熟地，提供土地附加值，進(jìn)而逐步收回前期的投入。賽后，他們將在投資運(yùn)營模式上進(jìn)行新嘗試，通過招拍掛來確定地塊業(yè)主，不僅要看其是否有融資能力和建設(shè)能力，還要考察其未來給這一區(qū)域帶來的附加值。

“我們會通過逐步引進(jìn)二級開發(fā)商來實(shí)現(xiàn)地塊的增值，最終在賽后通過市場的力量，實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營的戰(zhàn)略來實(shí)現(xiàn)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。”其中，總建筑面積為24萬平方米的奧林匹克公園商業(yè)廣場，將與“鳥巢”、“水立方”共同組成“奧運(yùn)景觀大道”，成為展示中華民族強(qiáng)盛和中國經(jīng)濟(jì)奇跡的國際舞臺。

王建清還規(guī)劃推出部分商業(yè)性用地進(jìn)行拍賣，“這樣就可以減少銀行貸款，我們的成本就會大大降低。” 對于拍賣不成功的土地，他表示將進(jìn)行綠化。目前對于賽后的230萬平方米待出讓土地建筑面積將于2008年前后進(jìn)行招拍掛，而24萬平方米的商業(yè)廣場則招商在即。

建成后的地下商業(yè)廣場將匯聚國際化現(xiàn)代時(shí)尚商業(yè)，承“風(fēng)情商MALL”的國際化創(chuàng)新購物理念，同時(shí)它匯聚了12大類國際商業(yè)聚合體，奧運(yùn)結(jié)束后它將對全體市民開放，開創(chuàng)“體驗(yàn)式消費(fèi)大觀”，不僅如此，每年數(shù)百萬來自全國各地的旅游者使它能夠成為奧運(yùn)賽后的旅游勝地。

雖然奧運(yùn)還未到來，但是關(guān)于賽后的可持續(xù)發(fā)展問題卻已破題。新奧發(fā)展的幾大跨越證明了王建清和他領(lǐng)導(dǎo)的新奧班子具有超強(qiáng)的成長性，但是新奧通過內(nèi)生發(fā)展創(chuàng)造更大價(jià)值的能力仍待被證明。縱然在很多人看來新奧的前途一片光明，但對于王建清和新奧面臨的“奧運(yùn)大考”而言，并不意味著“輕舟已過萬重山。”

“我是一個(gè)有夢的人。”王建清在接受完采訪向記者告別時(shí)，突然豪情頓生地說。這個(gè)有夢和激情的企業(yè)家告訴記者，新奧是屬于每一個(gè)新奧人的，“新奧是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，一個(gè)有夢想的團(tuán)隊(duì)。”