肉價、房價齊漲原因何在

乍一看，豬肉和房子似乎不具有可比性，但同為基本生活需求范疇，完全可以把房價與肉價問題拿來作一番比較。與肉價的發展史不同的是，房價問題由來已有4年之久，從2003年開始，上海等長三角城市的居民都在抱怨房價漲得太快，經過幾年的宏觀調控，2005、2006兩年長三角房價整體有所回落，可北京、深圳、廣州、大連等城市卻逆勢而起，至今仍不肯低頭。近兩三個月，上海樓市重新升溫，南京、杭州也跟著亢奮，整個長三角樓市似有“王者歸來”之勢，真讓買房人摸不著房價的“筋”。

對于房價居高不下，老百姓和部分專家認為是政府調控不力和開發商捂盤所致；開發商們則認為房價上漲主要緣于需求旺盛，政府土地供應不足?？陀^地說，目前影響中國住宅價格的因素太多太復雜，比如股市獲利資金回流已成為短期內的重要暖市因素——這是以前從未有過的。但若一定要找出最關鍵的一個原因，必定是市場有效供應不足。

住宅有效供應不足的癥結何在？不妨拿生豬供應作參照。首先，針對近期的肉價飆升，國務院立即通知“要抓好生豬生產”，通過擴大供應抑制肉價的思路非常明確且正確。而針對房價的調控思路，有一些值得商榷，2004、2005年房地產宏觀調控的重點是緊縮“地根”和“銀根”、增加流通環節的稅費、整治市場秩序等，其作用是同時增加了開發和購買成本，一方面不同程度地分別抑制了投機、投資、自居需求，另一方面也減少了土地出讓規模、增加了開發成本，推高了房價。2006年“國六條中的90/70”政策的出臺，表明政府把調控房價的方式轉向調整供應結構，大幅增加中小房型的普通住宅。這一思路是正確的，但卻需要1至2年才能真正形成有效供應，而去年牽涉到各地政府和開發商在對“國六條中的90/70”政策認知理解、討價還價、修改原有項目設計方案等上面花費了不少時間，使部分樓盤開工時間推遲數月，也就在一定程度上造成目前供應相對不足的現況。

其次，從產業組織形式上，養豬業與住宅業完全不同。生豬的生產主要控制在單個農戶手中，或是“公司+農戶”的組織形式，養豬企業無法在供應上形成壟斷，因此整個行業市場化程度非常高，在肉價看漲的形勢下，政府只要稍加引導，供應量就會激增；而中國房地產開發的形式單一，開發商實際上壟斷了住宅生產，這一利益集團擁有強大的行業和市場影響力，雖然就單個企業、就整個市場而言，絕對不可能形成壟斷，甚至連寡頭壟斷的可能性也不大，但在某些城市、城區或板塊的市場供應，完全有可能被幾個大型開發商所主導。顯而易見，住宅產業的市場化程度和生產的透明度，比生豬生產低得多。

有效供應不足，可以分兩個方面分析，一方面是供應結構不合理，比如中小戶型、中低檔住宅比重偏??；另一方面是土地出讓之后長期不開發，不能形成有效供應。

既然糾正歷史偏差的難度大、成本高，中央政府尤其是地方政府，更應“防重于治”。比如大盤開發問題。過去幾年，大盤開發成為住宅開發的一大潮流，而且規模呈越來越大之勢，近期碧桂園就在沈陽拿下一個8000畝項目，城市運營商成為部分大開發商自封的稱號。大盤開發的利在于片區發展的統籌性、協調性、配套優化，但其弊端也很明顯：開發商借機囤地，以地價上漲牟取暴利；分期開發周期過長，不利于短期內形成市場供應；開發商在后續開發中存在修改用地性質以謀取更高利潤的可能性與可行性。因此，今年5月，國土資源部為進一步深化土地市場治理整頓工作，強調要抓好六個方面的工作，其中一條就是“進一步嚴格控制土地出讓的地塊面積”。但與諸多中央政策一樣，地方政府的執行力仍令人擔心。

綜上所述，相比豬肉生產模式，住宅開發要復雜許多，但任何商品市場的價格都由供求關系主導，這是條非常簡單的經濟學原理。政府部門在調控肉價時能夠一刀砍在“供應不足”的“病灶”上，又怎能在調控房價上亂下“藥方”？筆者認為，當務之急是地方政府必須在落實中央相關政策和增加住宅有效供應方面下大力氣。