萬科歸順

2007年12月9日，位于廣州康王路的萬科金色康苑正式開盤，開盤定價13000元／平方米的均價，遠低于之前透露的20000元／平方米以上的價格，另一個廣州樓盤萬科云山開盤價12000元／平方米；在深圳、上海，萬科的部分新盤也出現相當幅度下跌。

萬科突然“領跌”，充當起樓市降價“帶頭大哥”，率先拉開樓市降價的序幕，令不少對手始料未及。但在大哥帶頭下，中海地產、招商地產、金地集團隨后也都紛紛跟進，掀起一股主動降價大潮。

根據萬科的公告，2007年1至11月公司累計銷售面積達537萬平方米，銷售金額合計461.9億元，在去年銷售實現200億元突破之后，萬科在房價高企的推動下已經實現了較2006年銷售額翻一番的目標，預計年度利潤增幅超過100％～150％。所以，年報財務壓力不構成萬科全線降價的主導原因。

針對萬科這一舉措，一位內部人士透露，萬科“領跌”的內在原因是，看淡后市的萬科正主動調整自己的產品結構，出于自身商業利益最大化的考量，迎合國家政策的調整，主動以“好孩子”形象示人。

2007年10月份，在非定向增發路演中，萬科高層表示將投資約超過百億的資金用于土地儲備。而萬科今年其實并沒有完成自己的土地儲備任務，加快回籠資金速度。

2007年10月30日，央行“窗口指導意見”幾乎全面叫停商業銀行的所有信貸業務。同時，資本市場上，管理層也放緩了房地產企業的融資速度，萬科的59億元公司債券遲遲未能發出。11月內，萬科僅投資39.68億元獲得三項土地儲備項目，資金周轉面臨嚴峻考驗，土地儲備任務愈發艱巨。

萬科總經理郁亮曾表示，公司成長能力受利潤率和周轉率雙重影響。顯然，在樓市利潤率下降的預期中，萬科通過全線降價，加快資金回籠速度，提高資金等資源的周轉率，以維系高增長速度。

2007年10月底，萬科開始積極應對。王石高調提出“不捂盤、不囤地”，降低萬科在土地儲備上的積壓，實際上提高了萬科的存貨周轉率。萬科盈利模式也迅速轉向中低價產品，開始參與經濟適用房等政府扶持的項目。

2007年12月11日，建設部政策研究中心主任陳準透露，今后土地出讓金的70％以上將用于四種房的建設，即廉租房、經濟適用房、兩競兩限房(競地價競房價、限房價限面積)和小戶型房。這意味著政策性用房的開發規模會日益龐大，對于以規模取勝、盈利模式開始轉向的萬科來說，無異于一個巨大的誘惑。

而萬科對政策性用房建設的青睞，源于政府給予開發商的回報，開發商承建后，不需要付地價款，提高了存貨周轉率，從而創造更大的利潤空間，提高了資金充足率，能更好的完成土地儲備任務。

另一方面，萬科此舉也在購房者心中樹立了良好的形象，高度的社會責任感牢牢抓住了購房者的心；而萬科以政府“好孩子”的形象示人，也為其以后的融資之路積累了印象資本。

萬科集團相關人士：萬科一貫奉行快速開發、快速銷售的經營策略，廣州樓盤價格是在當前市場狀況下，按照上述策略做出的合理定價。

廣州房地產資深評論人士韓世同：萬科在目前的市場狀況下，稍做調整就形成了很好的銷售局面，跟目前的買漲不買跌形成了相反的效果。

長城基金研究員：金色康苑周圍的房價都達到18000元／平方米，萬科開價低不少，但相對于獲得這塊土地3000元／平方米的成本，萬科獲利仍然豐厚。

融通基金萬科走的應該是兩種模式，部分土地開發高檔產品，以高利潤獲得成長性；80％開發中低價房，以高周轉率獲得成長性。不管是走純粹的商品房路線，還是幫助政府開發政策性用房，都是純粹的商業考量，只是策略上由過去的短線稱王改為長短并進。

媒體評論人張敬偉：在長期房價高企的市場煎熬下，消費者都有一個童話股的夢想——期冀房價降低以實現安居之夢。房地產商適時地奉獻出了“暴跌”的美好愿景，只是這個愿景不知道真假長短。

《競爭力》：房地產商業化路線上的帶頭大哥突然“順應民心”，歸順政府的調控，顯得相當精明。識時務的收獲是政府點頭，帶頭人哥的位置更牢固。