曼哈頓高樓之王

雙面巨子唐納德?特朗普

曼哈頓高樓之王

美國次貸危機愈演愈烈，房地產市場與消費信心指數雙雙跌至谷底，此時誰還敢將錢往房地產市場里投的話，這個人一定過于樂觀。

紐約曼哈頓高樓之王唐納德?特朗普（DONALD J. TRUMP）就是這樣一個人。

他在最近接受美國廣播公司（ABC）采訪時說，看似一片荒涼的美國房地產市場仍有“綠洲”，這塊綠洲就是紐約曼哈頓。他最近剛剛賣出一套價值3400萬美元的公寓，而且正打算出售另一套價值4500萬美元的公寓，并且他相信這將不會很難。

子棄父業

特朗普于1946年6月14日在紐約市出生，排行老二，上有一個姐姐，下有兩個弟弟、一個妹妹。特朗普的父親弗雷德?特朗普（Fred C. Trump）很早由于失去父親，為幫助家庭生計，就決定創業，成立了“特朗普公司”從事房地產生意，專門在紐約市皇后區及附近興建并經營中型公寓，供一般民眾購買或租賃。

特朗普從小就生活在富裕的家庭中，又加上本身性格外向好動，無法靜下來用功讀書。13歲那年，他被送到紐約軍事學校（New York Military Academy）上學，父母希望軍校的嚴格訓練能夠將他們的小孩訓練得有模有樣。

特朗普1964年自軍校畢業后進入隸屬長春藤聯盟的賓夕法尼亞大學沃頓商學院。從那時起，他開始傾心房地產課程，因為從小從父親那兒學到的房地產知識讓他學起來如魚得水。

特朗普開始蠢蠢欲動，想要從事真正的房地產生意。

大學一畢業，特朗普就進入他父親位于紐約市布魯克林區羊頭灣（Sheepshead Bay， Brooklyn， New York）的辦公室，同父親一起干了五年，協助父親從事房地產交易。對于與他父親共事的這段歲月，特朗普這樣回憶說：“父親是我的導師，從他那兒我真正開始了解建筑業的方方面面?！?/p>

當然父親也不乏表揚兒子的話，他就經常提道：“一些最棒的交易都是由我兒子特朗普做成的，只要他一沾手，每樣東西最終都成了金子?！?/p>

父親的林子很快顯得太小，練就一身武藝的特朗普決定展翅高飛，他獨自來到曼哈頓———個迥然不同的世界。

空手道

離開父親，孤身一人來到曼哈頓的特朗普開始無拘無束，憑借源自父親的極其敏銳的商業嗅覺，特朗普開始了一段化腐朽為神奇的歷史。

1975年，特朗普看到紐約中央火車站旁有棟龐大、破破爛爛、近乎全空的船長酒店（Commodore Hotel），敏銳的商業嗅覺告訴他，這里一方面緊挨紐約中央火車站，周邊交通十分方便；另一方面每天有許多富人路過酒店。這里理應成為一座更為光亮的建筑，而不是當時那么黯淡無光，毫無生氣。

這個旁人看來不太可能的想法，特朗普很快付諸實際行動，他以高超的談判技巧從賓州中央鐵路公司（Penn Central Railroad）手中，以1200萬美元取得船長酒店的購買權，并說服賓州中央鐵路公司的代理人將這1200萬美元交給紐約市政府，來抵消酒店欠它的1500萬美元滯納稅。

之后，特朗普又說服紐約市政府收下這1200萬美元，并同意簽訂長期租約，讓新酒店可以給紐約市帶來盈利，替代將來的不動產稅。

一番交易之后，特朗普成功取得經營這塊地產長達40年的減稅優惠。

但僅僅有這些還不夠，特朗普一人并不能拿出那么多錢來翻新酒店，必須有資金支持才行。于是特朗普看中凱悅酒店集團（Hyatt Hotel Corporation）在大城市沒有大型酒店這一點，說服它參與這一令人心動的計劃，不僅能為翻新計劃提供一半資金，凱悅酒店集團良好的信譽還將能為新酒店帶來源源不斷的客流。

另外一半（8000萬美元）改建成本則來自鮑里儲蓄銀行（Bowery Savings Bank）的貸款。

所有硬件準備得當之后，特朗普請來當時才華橫溢的年輕建筑師德?斯庫特（Der Scutt），為酒店量身打造新穎亮麗的玻璃反光墻面，讓人們路過它時都忍不住停下來多看幾眼。

經過五年運作，1980年，凱悅大酒店（Grand Hyatt Hotel）順利竣工，唐納德?特朗普這個名字從此在紐約地產界占據重要地位。隨后，他將所持一半股權賣給凱悅酒店集團，獲得8500萬美元，名利雙收。

但這一成功遠非特朗普所能滿足，他想要造出更加別致漂亮的大樓，能讓人們經常談論和仰慕的大廈，最重要的是要讓自己的名字刻在這些摩天大樓上，讓世界永遠記住他的名字。

1979年，特朗普從曼哈頓第五大街上著名奢侈品品牌蒂凡尼公司（Tiffany Company）旁租得一塊地皮，花兩億美元修建起高達68層的綜合商業大樓，為高收入人群提供寬敞辦公室、精品商店以及豪華公寓，吸引無數名牌及名人租客。

這棟大廈在1983開業，起名為特朗普大樓（Trump Tower），他把自己的名字做成兩英尺高的金色大字，高懸在正門之上。特朗普不僅完成以自己名字命名摩天大樓的夙愿，而且第一步就與奢侈品牌成功捆綁。

名震賭場

此后，特朗普也在考察其他的商業機會，不過沒有離開他的本行，也都與建筑有關。特朗普的終極目標就是要站在天空俯視下方，而墊起他的也就是遍布四處的摩天大樓。

就在緊挨紐約州的新澤西，該州1977年獲得賭場合法經營權，這對特朗普來說是個千載難逢的機會。

1980年，他在新澤西大西洋城獲得一塊地產，于是找來弟弟羅伯特幫他籌備一項龐大的商業計劃，包括購買土地、獲得賭場經營執照、獲得監管部門的許可以及尋求融資。

在這項計劃過程中，哈瑞氏賭場酒店（Harrah's casino hotels）的母公司假日酒店集團（Holiday Inns Corporation）參與合作，最終以2.5億美元建成哈瑞氏賭場，于1982年在特朗普廣場（Trump Plaza）開業。

1986年，特朗普又從假日酒店手中將其買入，并重命名為特朗普廣場賭場酒店（Trump Plaza Hotel and Casino）。

由于希爾頓酒店旗下在大西洋城的一家賭場酒店未能取得營業執照，于是特朗普花3.2億美元將其買下并命名為特朗普城堡（Trump's Castle）。

與特朗普城堡的建設同步，他又買下世界上最大的賭場酒店——同樣位于大西洋城的泰姬陵酒店賭場——并在1990開業時命名為特朗普泰姬陵賭場酒店（Trump Taj Mahal Casino Resort）。

特朗普擁有的這三家賭場酒店是大西洋城僅有的同時擁有五星及五鉆等級的賭場酒店，據說這三家賭場的收入占整個大西洋城賭場收入的三分之一。

回到紐約，特朗普買下了曼哈頓一棟公寓樓以及一旁的巴比松廣場酒店（Barbizon-Plaza Hotel）。這塊地位置極佳，可以俯瞰到整個中央公園，特朗普本打算在原址上建造一座大樓，但由于公寓居民對拆遷的反對而沒能進行，于是他改變計劃，將酒店改建成了一座豪華公寓，起名為特朗普花園（Trump Parc）。

經過近二十年的闖蕩，特朗普成功地將自己的名字經營成一個代表高貴、奢華和最頂級建筑的代名詞，TRUMP成為美國地產業一個響當當的名牌。

大勢已去

天有不測風云，即使特朗普再財運亨通、有再多謀略，他也沒能逃過房地產市場的劫難。

從1987年股市大暴跌開始，美國經濟就走下坡路，至1990年正式進入衰退，上世紀九十年代初期美國和世界經濟的衰退已經十分嚴重。一場席卷美國乃至全世界的1990-1993年房地產市場蕭條，也讓特朗普走到了瀕于破產的邊緣，個人債務高達9億美元，連他的午餐費也受到破產委員會有關規定的限制，不能超過10美元。

那時候的特朗普成了媒體拿來開涮的目標，都說他不可能東山再起了?！都~約郵報》甚至刊登一幅漫畫，畫中被擊垮的特朗普正在行乞。而特朗普當時的處境可能比一個乞丐更糟，特朗普曾經回憶起那時他和第二任妻子瑪拉（Marla Maples）在紐約第五大道上散步時，遇見了一位盲人乞丐。特朗普說那人雖是乞丐，卻比他富有9億美元?，斃唤?，特朗普解釋說那個乞丐無資亦無債。

從這一角度看那個乞丐確實是比特朗普富有。

逆境逆轉

面對銀行的四處逼債，特朗普不再傲氣逼人，迅速調整策略來緩解自己的債務情況。他放下架子，向債權人“低聲下氣”地商議對策。

特朗普召集大部分債權銀行代表開了一次會，告訴大家自己處于深重的財務困境中，需要6500萬美元來救急。如果他們不想從此陷入無休止的法庭聽證、破產債務清算，以及特朗普“擅長”的法律程序，那么最好再“幫”他一把。

特朗普向銀行提出的援助計劃包括以下三點：第一，銀行貸給他6500萬美元，讓他能夠維持經營；第二，五年內任何一家銀行都不得單獨向他提起惡意訴訟（直到1995年6月30日）；第三，所有以前的貸款本金和利息都給予五年的緩沖期。這對當時的雙方來講可以說是雙贏的協議，一方面特朗普可以借此緩沖期繼續經營他旗下的賭場和地產，并祈求市場能早日反彈；另一方面，銀行也能盡可能避免這些貸款付之東流。等到市場回轉，他們還能從特朗普那兒得到頗為壯觀的收益。

在獲得這一被特朗普稱為“人生最大賭博”的協議之后，特朗普賣掉一些資產——包括游艇、特朗普飛機、以及某些房產——但留下來最重要最有前景的一些。

又經過兩年，也就是到1993年，特朗普的債務已經從最高點時的9.75億美元降到1.15億美元。

但美國主流媒體仍不看好特朗普的未來，而特朗普自己知道，他已經重新踏上上坡路，這一不被媒體承認的復興期持續將近兩年，特朗普也將這兩年稱作不為人知（the unknown）的兩年。

而這一次的危機也讓特朗普明白，資金周轉對一家公司、尤其是對房地產公司至關重要，認識到企業的創建、經營是無休止的戰斗，誰都沒有必勝的把握，唯一能做的就是全力以赴，繼續前行。

特朗普的一句“如果有任何人以為我的前途會黯淡無光，那個人就大錯特錯了?！?/p>

王者歸來

就在特朗普的事業遭遇寒冬之時，他的婚姻也迎來一次波動。1990年，特朗普與他的第一任妻子伊凡娜（Ivana Zelnicek）的婚姻步入第13個年頭，這一年他們分道揚鑣。這時的特朗普并沒有因為事業和婚姻的雙出軌而就此從房地產界消失，在重獲佳人的同時，特朗普在事業上也迅速找回了方向，繼續在各處各地蓋起以TRUMP命名的高樓大廈。

最能標明特朗普回歸的就是位于紐約華爾街40號的特朗普大樓（Trump Building）。

這座大樓正對面就是紐約股票交易所，是曼哈頓金融區的地標性建筑，共72層。曾經保持紐約最高建筑之名。

1995年，特朗普以100萬美元的低價買下這棟建筑，雖然當時的紐約房地產市場處于低迷時期，但這個價格對于華爾街來說仍低得近乎荒唐。之后，這也被稱為堪比1626年荷蘭人以24美元飾品從印第安人手中買下曼哈頓島的超級交易。

1996年，特朗普投資3500萬美元對這座空蕩蕩的大樓進行大規模重新裝修，如今出租率已達100%，租戶包括美國運通、CAN保險和貝爾斯登（Bear Stearns）。

1997年，特朗普國際酒店大廈（Trump International Hotel Tower）正式對外開業，這棟高達52層的超級豪華酒店及住宅綜合大廈位于曼哈頓西區的十字路口，在中央公園西角（Central Park West）的哥倫布環島（Columbus Circle）。

由世界著名建筑師菲利普? 約翰遜（Philip Johnson）設計的這棟大樓不僅為特朗普帶來滾滾財源，獲得美國最高的租售額，還榮獲多項業界美名。它是美國僅有的美孚五星等級（Mobil Five-Star）的三家酒店之一，并且獲得了美國優質服務科學協會（American Academy of Hospitality Sciences）頒發的五星鉆石獎（Five Star Diamond Award），它還被《康德納斯旅行者》雜志（Conde Nast Traveler Magazine）評為美國酒店第一，它突破創新的經營理念已被全世界復制。

同樣名稱的Trump International Hotel Tower最近幾年也被復制到芝加哥和拉斯維加斯，分別達到92層和64層之高，都是代表特朗普品牌的超豪華酒店旅館。

為宣示自己的勝利歸來，特朗普在1997年出版了《特朗普：回歸的藝術》（Trump: The Art of the Comeback），書中悉數講解自己如何度過那令人膽戰心驚的幾年，以及自己從中學到的許多經驗。

BOX:特朗普新傳

進入新世紀后，特朗普在房地產界更是不斷有大項目登臺，他的建筑帝國開始讓人眼花繚亂。

特朗普繼續他在紐約曼哈頓這塊黃金地塊的高檔住宅建設，如由Mayfair Regent Hotel改建而來的公寓大樓公園大道610號（610 Park Avenue），是公園大道價格最高的公寓。

往東去，在聯合國大樓的一旁是壯觀的90層特朗普世界大廈（Trump World Tower），是全球迄今為止最高的住宅樓，紐約時報的建筑評論家馬斯卡姆（Herbert Muschamp）稱它為“一個英俊的玻璃大塊頭”。

2002年，特朗普又將位于公園大道59號街的德爾莫尼克酒店（Delmonico Hotel）買下，經過翻新后將它變成了一座35層高的藝術級的公寓式住宅——特朗普花園大街（Trump Park Avenue），特朗普這座公寓的售價也創造了新的紀錄，所有套房除了閣樓外均已銷售一空，每套高達3200萬美元。

在紐約，以特朗普名字命名的建筑還有特朗普廣場（Trump Place）、特朗普大廈（Trump Plaza）、特朗普國家高爾夫球場住宅（The Residences at Trump National）等。

除了紐約，特朗普還將他的觸角伸到了佛羅里達、加利福尼亞、拉斯維加斯；除了美國，特朗普還將他的名字帶到了多倫多、巴拿馬、墨西哥等其他國家和地區。