二套房貸：投資慎行

“我行一直嚴(yán)格貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控政策，其中對(duì)第二套房貸的政策嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)監(jiān)管要求，自去年執(zhí)行人民銀行、銀監(jiān)會(huì)的文件規(guī)定以來(lái)，目前在執(zhí)行這些政策和規(guī)定中沒有任何變動(dòng)。”當(dāng)眾多媒體熱炒三家銀行放松二套房貸限制之時(shí)，建行相關(guān)負(fù)責(zé)人的聲明將所有幻想拉回到了原點(diǎn)。

“很顯然，這是一場(chǎng)博弈，而博弈的雙方正是力主宏觀調(diào)控的主管部門與追求經(jīng)濟(jì)利益的各大銀行。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭向《小康#8226;財(cái)智》記者表示。

根據(jù)《小康#8226;財(cái)智》記者調(diào)查了解，個(gè)人住房貸款一直被作為各大銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加以發(fā)展。以剛剛公布的建行2007年年報(bào)為例，其個(gè)人住房貸款的不良貸款率僅為0.8%，遠(yuǎn)低于其他貸款品種。在銀行競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，個(gè)人住房貸款毫無(wú)疑問是讓商業(yè)銀行無(wú)法割舍的利潤(rùn)來(lái)源。

調(diào)控高壓下的被迫執(zhí)行

但是，面對(duì)近在眼前的美國(guó)次貸危機(jī)和始終高企的CPI，央行與銀監(jiān)會(huì)無(wú)法容忍商業(yè)銀行對(duì)二套房貸的陽(yáng)奉陰違。據(jù)悉，前期被媒體報(bào)道且點(diǎn)名的幾家銀行，隨即便受到了來(lái)自央行的審查。“在目前央行與銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)查的氣氛下，至少在上半年不會(huì)再有銀行敢于在二套房貸的問題上松口了。”一位熟悉銀行業(yè)務(wù)的分析師向《小康#8226;財(cái)智》記者表示。

《小康#8226;財(cái)智》記者的隨機(jī)調(diào)查證實(shí)了這一點(diǎn)，記者以二套房貸購(gòu)房者的角色咨詢了包括先前房貸松動(dòng)的建設(shè)銀行、深圳發(fā)展銀行等多家銀行，銀行方面均表示目前沒有計(jì)劃松動(dòng)二套房貸的各種執(zhí)行細(xì)則，只要是購(gòu)房者先前曾經(jīng)貸款購(gòu)買過住房，第二套房貸均不能享受優(yōu)惠利率。中信銀行總行資產(chǎn)業(yè)務(wù)部總經(jīng)理王劍向《小康#8226;財(cái)智》記者表示:“對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，第一套房貸余額結(jié)清，再貸房貸按第一套房的情況是不存在的。‘清貸后再貸款購(gòu)房可算首套’實(shí)際上是在鉆空子。該種說(shuō)法應(yīng)是某些銀行為拉攏客戶在自己行申請(qǐng)房貸的噱頭，在實(shí)際操作無(wú)法滿足。因?yàn)樵趯?shí)際購(gòu)房過程中，銀行可以此為賣點(diǎn)，讓一些已在本行貸款結(jié)清的客戶在購(gòu)買第二套房時(shí)首先考慮到本行，從而挽留客戶。”

然而與表象上的單純嚴(yán)格執(zhí)行不同，當(dāng)《小康#8226;財(cái)智》記者以購(gòu)房者的身份光顧各大中介公司時(shí)，咨詢?nèi)藛T向《小康#8226;財(cái)智》記者推薦了多種規(guī)避方法:如固定利率貸款、利用父母及親友的名義購(gòu)買第二套住房等。

但是，相關(guān)人士均表示上述措施僅可以稱為銀行在特殊時(shí)期的權(quán)宜之計(jì)，對(duì)于促進(jìn)二套住房投資回暖難以產(chǎn)生根本性的影響。“以固定利率貸款為例，借款人的還款期限可能長(zhǎng)達(dá)20年、甚至30年，而利率本身就是一個(gè)很難確定的指標(biāo)，將利率綁定在眾多銀行確定的8.3%左右的指標(biāo)并不能規(guī)避長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)。”鏈家地產(chǎn)的置業(yè)顧問張庫(kù)先生向《小康#8226;財(cái)智》記者表示:“同樣，對(duì)于以父母和親友的名義購(gòu)買住房，則有可能面臨一系列潛在的法律問題。”

在《小康#8226;財(cái)智》記者以購(gòu)房者的名義實(shí)地探訪的一些樓盤中，售樓小姐同樣不推薦《小康#8226;財(cái)智》記者采用固定利率的方式選擇第二套住房貸款，“很難算清楚最后是賠是賺。”立水橋一處新開樓盤的售樓小姐向《小康#8226;財(cái)智》記者建議。“選擇三至五年期的固定利率相對(duì)比較穩(wěn)妥，風(fēng)險(xiǎn)比較小。”北京一家物業(yè)公司總經(jīng)理白鈞先生表示。

自住無(wú)礙 投資慎行

“就目前的樓市而言，如果是為了改善居住條件而購(gòu)買第二套住房，是可以介入的;但是如果是為了投資，我的建議還是謹(jǐn)慎。”楊紅旭向《小康#8226;財(cái)智》記者表示。根據(jù)鑫尊置地的成交數(shù)據(jù)顯示，前期價(jià)格上漲過快的北京海淀、豐臺(tái)等區(qū)域房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度的下跌，其中降幅最大的是海淀區(qū)，3月份的成交均價(jià)為15304元/平方米，環(huán)比下降了11.6%，其主要原因是以前海淀房?jī)r(jià)較高，現(xiàn)在價(jià)格回落得較明顯。

以價(jià)格區(qū)間統(tǒng)計(jì)，目前介于高檔樓盤與普通住宅之間的公寓樓處境最為尷尬。在四月的北京，雖然春意漸濃，但是價(jià)格處于18000元/平方米～30000元/平方米的樓盤卻在忍受著最嚴(yán)酷的寒冬，部分樓盤甚至于數(shù)周都沒有成交一單，所謂的打折、降價(jià)同樣來(lái)自于這些樓盤。

而與此形成鮮明對(duì)比的則是處于價(jià)格洼地的普通住宅與所謂的“豪宅”的持續(xù)熱銷，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的今年一季度北京商品住宅成交均價(jià)排名，北京預(yù)售項(xiàng)目最貴樓盤銀泰中心一季度成交均價(jià)不但沒降，還逆勢(shì)漲了2萬(wàn)多元。與此相伴而生的是二手住宅市場(chǎng)的火暴，根據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，今年第一季度的京城二手住宅市場(chǎng)均價(jià)同比上揚(yáng)兩成以上，這一方面反映了相比于新房，二手房仍有不錯(cuò)的性價(jià)比，另一方面反映了在過高房?jī)r(jià)的壓力下，擁有自住需求的購(gòu)房者不得不將目標(biāo)轉(zhuǎn)向二手房。

因此，相關(guān)人士在接受《小康#8226;財(cái)智》記者采訪時(shí)紛紛表示，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，改善型購(gòu)房并未受到太大影響，但是投資型的購(gòu)房尚不宜實(shí)施。“二套房貸松動(dòng)只對(duì)一些有置業(yè)升級(jí)需求的人有好處，對(duì)那些手上有閑錢的投資者來(lái)說(shuō)并不是什么機(jī)會(huì)。”偉嘉安捷企劃經(jīng)理殷麗娟表示:“我個(gè)人建議如果不是用于個(gè)人置業(yè)升級(jí)，就盡量不要因?yàn)椤追抠J’松動(dòng)而參與到房產(chǎn)投資當(dāng)中。目前，政策打壓的就是這部分人。而且，現(xiàn)在北京房?jī)r(jià)一直高漲，拐點(diǎn)論出來(lái)后房?jī)r(jià)也沒有下跌，就像股市到了最高點(diǎn)一樣，我們也不建議消費(fèi)者在高位接盤，因?yàn)闆]有什么機(jī)會(huì)可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”

鏈家地產(chǎn)副總金育松同樣建議:“目前，對(duì)于手上有閑錢的投資者，房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)前景都不太明朗，除非投資者的目的是長(zhǎng)期持有收取租金，因?yàn)樽罱课葑饨鸬纳蠞q還是很可觀的。”

結(jié)語(yǔ)

很顯然，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚不明朗的情況下，很難期盼監(jiān)管層短期內(nèi)放開調(diào)控措施，因?yàn)椋@些調(diào)控措施并非僅僅針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)。重新收緊的二套房貸限制、一直熱議的物業(yè)稅，加上日趨嚴(yán)厲的銀行信貸，讓今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)注定無(wú)法復(fù)制2007年的輝煌。“如果一個(gè)投資者手中有一千萬(wàn)的閑散資金，我建議他可以拿出其中的二三百萬(wàn)投資城市中心區(qū)域的樓盤;但是對(duì)于那些中小投資者，我建議他們暫時(shí)不要介入樓市，因?yàn)楹暧^調(diào)控前景還尚未明朗，風(fēng)險(xiǎn)還是太大。”楊紅旭建議。

(本刊記者朱鶴飛對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))