民宅商用法律問題分析

[摘要]民宅商用涉及了住宅所有權人與其他居民的利益平衡問題，《物權法》第77條從“法律法規、管理規約、利害關系人同意”三個層面對民宅商用現象進行了規制。民宅商用是典型的民事行為，解決其所帶來的問題不需要政府過多的干預，期待《物權法》具體規則的完善才是從根本上解決民宅商用所帶來的社會問題的有效途徑。

[關鍵詞]商用住宅；相鄰關系；建筑物區分所有權

[中圖分類號] DF45［文獻標識碼］ Ａ

[文章編號] １６７３－０４６１（２００8）０3－００85－０3

引言

民宅禁商到底有多大程度的合法性？《物權法》第77條作出了相應規定“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”本文試從法律的角度分析民宅商用現象，并詳細論述了《物權法》第77條的適用問題，以期在“民宅商用”問題的解決進程中盡綿薄之力。

一、民宅商用的利弊分析

民宅商用，即企業使用民用住宅作為商業經營活動場所或辦公場所進行商業活動的現象。其中“商”在一般意義上即各種形式的物的買賣活動、交易活動。經濟學中認為“商”是溝通生產與消費的中間環節，是產品由生產者手中流轉到消費者手中的渠道、中介。而在法律意義上，“商”不僅包括了流通領域，也包括生產領域，是一種廣義的解釋，而且法律意義上的“商”更側重于商的營利性目的。民宅商用現象非常普遍，大到企業，小到個人都可以進行民宅商用。

1.民宅商用的優勢

第一，成本優勢。企業在創業時期，成本的高低往往是他們要考慮的重要因素之一，而寫字樓等專門的商業營業場所一般價格昂貴，因此，選擇民宅可大大減少其在成本上的投入。

第二，產權優勢。依照法律規定，住宅建設用地使用權的期限為70年，且期限屆滿的，自動續期，而無論是寫字樓還是商鋪，都不可能達到這個期限，況且現在很多寫字樓只租不賣，在這種情況下，民宅商用的靈活性和自主性就凸顯出來。

第三，便于就業。有些年齡較大的下崗職工家庭經濟窘迫，再就業又比較困難，利用自家住宅進行個體經營活動便成為其再就業并緩解家庭困難的重要方式之一。

最后，住宅能夠滿足越來越多的新興行業對經營條件的要求。現代科技的發達，網絡的普及，使商業的發展也越來越呈現出多樣化特點，小型企業大量涌現。比如，有些IT企業只需幾個人、幾張桌、幾臺電腦就可以運行。

2.民宅商用的不利影響

民宅商用雖然有著諸如以上所說的成本、產權等各方面的優勢，然而，住宅區里越來越多的商家也確實嚴重影響了住宅區其他居民的日常生活。

首先，給住宅區的安全帶來巨大的隱患。商業活動在住宅區內進行，流動人口必然大量增加，這樣進出小區的人魚龍混雜就成為不可避免，給小區保安工作帶來困難，同時也降低了居民的居住安全感。

其次，擾民問題嚴重。商用而帶來的噪音，環境污染等問題都使住宅缺乏了應有的安寧，降低居民的生活質量。

最后，增大了對住宅樓的消耗。比如，反復裝修、隨意拆改承重墻、私改電線和燃氣線路等導致對整棟大樓的破壞，人員的大量流動減少了電梯的使用壽命等。

正是因為民宅商用的種種不利影響，一些城市開始逐步推行“民宅禁商”政策，但分別遭遇了不同的阻力。可見，對民宅商用現象的法律分析的缺失，以及立法指導思想的含混不清是導致這一狀況的主要原因。

二、民宅商用中的利益平衡

“民宅”顧名思義是指自然人的私人住宅，是自然人的個人合法財產。自然人對其住宅享有絕對的所有權，所有

權即是所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的排他性的權利。因此自然人對于自己住宅如何使用、是否商用是其行使所有權的一種體現，任何單位或個人都不能非法干涉。[1]

但是，法律在賦予人們權利的同時也告知人們有義務不妨礙別人權利的行使。在自然人決定是否將自己的住宅進行商用之時，也應該考慮到鄰居或其他利害關系人的利益：一方面要考慮到相鄰關系的限制，即在使用建筑物專有部分時，不能影響到相鄰近的不動產所有人或使用人的合法權益；[2]另一方面，民宅商用涉及到建筑物的樓梯、走廊等共有部分時，要考慮到各成員對建筑物的共用部分均享有共有權，那么任何一個人要使用或處分這些共用部分均要通過該建筑物其他所有權人的同意。[3]

由上可知，如果對民宅商用一概禁止，不僅是對所有權人正當利益的一種侵犯，還會阻礙經濟的發展，影響社會生活的和諧；但是，如果徹底將民宅商用放開不管，又會造成一種人們不能安居的混亂狀況，更加威脅社會的穩定。因此，在規制民宅商用問題時，不能使用“一刀切”的方式，應當考慮到各方當事人的利益，即要發揮民宅商用的積極優勢，又要充分抑制其弊端的發展。

三、《物權法》對民宅商用的規制及其評析

從《物權法》中規定的內容上看，其并沒有對住宅改變為經營性用房嚴格禁止，只是從三個方面層層遞進的進行了限制。

第一個層面就是“不得違反法律、法規”。即法律法規有嚴格的禁止性規定的，不得違反。如我國《娛樂場所管理條例》第九條規定：“娛樂場所不得在可能干擾學校、醫院、機關正常學習、工作秩序的地點設立。娛樂場所的邊界噪聲必須符合國家規定的標準。”，《互聯網上網服務營業場所管理條例》第九條同樣規定：“中學、小學校園周圍200米范圍內和居民住宅樓（院）內不得設立互聯網上網服務營業場所。”，再如《民用爆炸物品管理條例》第四條：“生產、儲存爆炸物品的工廠、倉庫，應當建在遠離城市的獨立地段，禁止設立在城市市區和其它居民聚居的地方及風景名勝區。廠、庫建筑與周圍的水利設施、交通要道、橋梁、隧道、高壓輸電線路、通訊線路、輸油管道等重要設施的安全距離，必須符合國家有關安全規范的規定。在規定的安全距離內，不準進行爆破作業，不準增建任何建筑物和其它設施。”此外，民宅和商用樓的房屋結構設計不同，民宅為了改為商用，就可能會改變房屋主體結構，從而影響到房屋安全，建設部頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》對此也予以了明確的禁止。

筆者以為，只有在涉及社會共同利益的情況下，法律法規才應該介入。如果民宅商用的造成環境污染或嚴重的噪音污染，影響到一定區域的人們的正常生活時，法律應當禁止。換一個角度即是說，法律法規應當禁止一些可能會造成環境污染的企業設在住宅內，比如，機械工廠、造紙廠等。

第二個層面即“不得違反管理規約”。在法律法規并無禁止的前提下，商家是否可以使用住宅為經營性場所，還要經過住宅區內各業主的同意。各區分所有權人享有成員權，可以行使共同管理的權利，組成業主大會，并根據業主們的共同利益制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約。管理規約一旦制定出來，各業主必須遵守。因此，一個小區內可不可以民宅商用，怎樣商用，除法律規定的情形以外應當由其業主大會決定，比如，小區業主完全可以約定本小區內住宅可以為律師事務所、廣告公司、科技公司等商務辦公類企業，但必須交納比普通住戶較多的物業費；絕對禁止開辦小餐館、家庭旅館、美容美體美發店等商業經營類企業。

目前對于民宅商用爭議的矛盾，主要就在于商家的經濟利益與住宅區業主的生活利益的沖突上。《物權法》將住宅區是否可以商用的決定權交給了業主們共同制定管理規約，無疑既尊重了業主對良好生活環境的追求，也考慮到了商家的利益。如果不是這樣，而是規定為一概禁止或一概允許，勢必會侵犯到一方的利益。

第三個層面即是“經有利害關系的業主同意”。這一層面將第二層面的含義延伸并規定得更為詳細，將權利賦予直接利害關系人。住宅是否可改變為商業性用房，在法律法規無規定、業主規約未禁止的情況下，還需經過有利害關系的業主同意。

怎樣確定有利害關系的業主？“有利害關系”應當限定在“法律保護的利害關系”之內，任何一個行為都可能產生許多的利害關系，但并不是任何一個利害關系都是值得法律去保護的。也就是說，只有在民宅商用行為侵犯到了業主受法律保護的權益時才能認定為有利害關系的業主。進行不同類型的商業行為所涉及的有利害關系的業主不同。確定有利害關系的范圍，首先要依照一般的社會思維考慮，進行此種商業行為可能會直接影響到哪些人的生活，可能是上下左右的鄰居，也可能前后棟樓的住戶，凡是直接影響到的都屬于有利害關系。但是，也不宜將此范圍無限擴張，否則也給想要商用的所有人帶來不必要的負擔。

何為“同意”？在業主準備民宅商用之前，首先應當通知各個相關的其他業主。至于其他業主的同意方式，既可以是書面簽訂合同，也可以是口頭協議，還可以是行為默許，比如一樓住戶利用自家陽臺開了一個小商鋪，賣些牙刷、牙膏、糖果、瓜子等，開辦一段時間后二樓住戶也常來此處購買，此即可認定二樓住戶以行為表示同意。

此外，值得注意的是，如果所有權人符合了第77條這三個層次的約束，是否就可以直接將民宅商用了呢？民宅商用實際上是改變了房屋的規劃用途，而不同用途的房屋具有特定的內涵，依照建設部《房地產統計指標解釋(試行)》的相關規定，“住宅”是專供居住的房屋，而“商業服務用房”是從事商業和為居民生活服務所用的房屋。對于這種改變房屋用途的情況下，是否必須要經過有關主管部門的審核批準或備案，各地的做法不同，如《廣州市城市規劃條例》第38條規定:“建設工程經核發建設工程規劃許可證后，確需要修改立面、結構設計和變更使用性質、功能布局的，必須報原審批城市規劃部門批準。竣工投入使用的建(構)筑物，未報經城市規劃部門批準，不得改變使用性質和擅自開(堵)外墻門窗、封閉陽臺、搭建栩蓋或在天臺上建設建(構)筑物。”可見，廣州市采取一種必須經批準的做法。而《長春市人民政府辦公廳轉發關于貫徹實施(公司法)大力支持全民創業促進我市經濟發展的意見》第13條：“允許科技咨詢、軟件開發和科技中介等企業，在不影響周邊居民生活環境的前提下，利用家庭住宅或租用居民住宅作為經營場所。”這一規定認為是不需經過批準的。由于民宅商用涉及利益眾多，不進行任何審批工作即允許必然不利于確定權利人是否符合法律法規、管理規約的規定以及是否征求了相關利害關系人的同意，將導致一系列社會問題的產生。因此，在民宅改為商用的情形下，必須要經有關主管部門的審核批準或備案。

四、關于“商住樓”的特殊情形分析

“商住樓”即開發商在開發時就設計為商住合一的樓盤，如底層經商的樓盤。這一現象在城市生活中十分普遍，此時又如何確定相關業主和商家的權利義務關系呢？筆者認為有以下幾個方面：

首先，開發商既然在開發時就是設計的商住合一，那么在業主購買住宅時就應該知曉該樓盤以后可能要進行商用，在已知有損害的情況下仍然進行交易的，應當認定為“同意”。法律可以降低對其保護程度，但是“可以降低”并不代表沒有最低限度。

其次，如果在商住區內的其他非商用的住宅進行商業經營活動的，仍適用《物權法》第77條的規定，即需法律法規不禁止、管理規約允許以及相關利害關系人的同意。

最后，如果對商用部分的使用超出正常限度，嚴重影響了業主的日常生活，使住宅從根本上喪失居住條件的，業主仍可主張其法定權利——相鄰權。[4]相鄰權的行使要求不動產相鄰，因此可主張此項權利的業主的范圍將大大減少。對于可以行使的相鄰權的業主，因為存在先前的“同意”行為，也應當適當降低對相鄰一方的要求，除非產生嚴重影響使其無法正常生活的，后者可進行抗辯。這樣即可限制某些業主買房時因可得到某些利益而同意，居住后又反悔的現象的產生。

五、結 語

綜上分析可知，民宅是否商用是民宅所有人行使權利的一種體現，但權利不能濫用，在所有人行使所有權的同時也要考慮到相關人的利益并為之合理限制自己的權利；即使是限制，也應當尊重當事人的意志，以自愿為原則，強制為例外。如產生糾紛即應當由各方當事人在自愿的基礎上通過協商解決，或通過司法的途徑救濟。《物權法》的頒布，無疑是令人振奮的，但其中對于“住改商”的規定過于簡單，可操作性不強，因此，排除行政機關的非法干涉，進而期待《物權法》具體規則的完善才是從根本上解決民宅商用引起的社會問題的有效途徑。

[參考文獻]

[1]尹 田.法國物權法[M].北京：法律出版社，1998.

[2]史尚寬.物權法論[M].北京：中國政法大學出版社，2000.

[3]陳華彬.現代建筑物區分所有權制度研究[M].北京：法律出版社，1995.

[4]王洪偉.建筑物區分所有權、相鄰權之通行權及其他[J].當代法學，2003，（4）：45.

Analysis of the Legal Problems Related to Private Residences for Commercial Use

Cui Yanlei1，Shao Damin2

（1.Hebei University of Economics Business，Shijiazhuang 050061，China；2.Hebei Management College of Dolitics and law，Shijiazhuang 050061，China）

Abstract: Private residences for commercial use involve balancing interest between a residence ownership person and other residents. Article 77 in Property Right Law rules the phenomenon of private residences for commercial use in 3 aspects: laws and regulations，administrative statute and the agreement of interested parties. Private residences for commercial use are a typical civil act and to solve the problems resulting from it does not need more government intervention. Perfecting Property Right Law is the only effective way to tackle the social problems concerning private residences for commercial use.

Key words：private residences for commercial use; adjacent relation; building ownership

（責任編輯：張改蘭）