商品房價格上漲對襄樊影響與應對策略

摘要：襄樊市由于受住房的供求數量、結構、土地價格、選材成本上漲等因素的影響，商品房價格一路攀升，使普通民眾望房興嘆。襄樊房價上漲是多種原因綜合作用的結果，如任其發展，將會給城市帶來諸多的不利影響。因此，制定平抑房價的應對策略，把襄樊商品房價格漲幅控制在一個合理的范圍內，以滿足廣大群眾的基本住房需求。

關鍵詞：襄樊市；房價上漲； 消極影響；策略

中圖分類號：F293．35 文獻標識碼：A

The Solutions to the Rise of Xiangfan′s House Price

YUAN Ben-hua

（Department of Tourism and Geography， Xiangfan University， Xiangfan 441053，Ching）

Abstract：In Xiangfan there are many facoters contributing to the house price rise highly beyond the means of the ordanary public. These factors include ill-balanced demand and supply，structure，land price，material cost，etc. In order to get rid of the probabale negative influe on the city development as a result，the paper introduces some solutions to realizing the house price rise under the reasonable control to meet the need of the people.

Key words: Xiangfan;house price rise；negative Influence;solution

襄樊市位于湖北省西北部的漢江中游，湖北省第二大城市、省域副中心城市，中國“十大魅力城市”、國務院批準建設的全國歷史文化名城。“南城北市、碧水青山、一江穿兩城”是該城市格局的特色。襄樊歷史上是南北交通要道和經濟文化中心，現在是鄂豫渝陜毗鄰地區的中心城市、我國中西結合部重要的交通樞紐和物流信息中心。 自2004年以來，受到住房的供求數量、結構、土地價格、建材成本上漲等因素的影響，襄樊商品房價格一路攀升，普通民眾普遍感嘆買不起房子。

一、襄樊房價上漲的獨特原因

襄樊房價上漲，除全國的大氣候外，有其自身的獨特原因：

（一）襄樊市舊城改造步伐加快，刺激需求增長

近幾年，襄樊為了提升城市形象，使居民住宅與城市建設相協調，襄樊城區舊城改造量逐年增加。舊城改造帶來大量的搬遷戶需要購房，形成巨大的購房群體，拉動了房價上漲。

（二）人口遷徒和二次置業

魚梁州，汽車城，高新技術開發區的規劃引發市區部分人口的遷徙和二次置業的需求，也是襄樊市房價上漲的原因之一。特別是“十一五”期間，襄樊市重點規劃建設長虹路、沃爾瑪等一批國際知名企業的入住使得長虹路兩側的房價上抬，從而使襄樊市整體價格上升。

（三）襄樊被評為“魅力城市”及人們選擇居住城市觀念的改變

知識經濟時代和市場經濟的飛速發展，人們選擇居住地的觀念在不斷變化。之前人們大多愿意選擇大城市作為自己的居住城市和工作地。隨著“生態城市”等一些觀念的深入人心，許多人認識到環境幽美的中小城市因競爭壓力小、空氣質量好等原因最適宜人居住，于是選擇在中小城市就業和居住。襄樊被評為“魅力城市”，加上其鐵路、公路、水運、航空等交通之便而吸引大量襄樊市轄縣市及以外來人口到此居住就業，從而拉動購房需求。

（四）襄樊市土地供給的有限性

雖然襄樊地處南襄盆地，地勢平坦。但土地屬于稀缺資源，在一定時期內其總量是固定的，因而供給彈性較小。在一定時期內房地產價格上漲，土地的供給不可能跟上。土地供應主要來源于舊房拆遷及占用郊區農用地，而這些牽涉到相關各方利益的調整和政策的制約。協調各方利益不能像過去那樣通過計劃的強制手段，只能以市場手段為主，輔以一定行政手段，因而需要花費一定的時間。這些都使得房地產的供應趕不上需求。

（五）住宅建設的結構失衡

由于不同價位的房子給開發商帶來的利潤不同，高價房帶來的利潤大于低價房，使得開發商對開發高價位的住房有較強的動力，而對低價房的興趣不大。因此，近年來襄樊房地產開發商大量建設中高檔住宅，不愿修建適宜中低收入家庭購買的中低檔商品房，使得住宅建設的結構失衡，抬升了房價。數據顯示，2004年1至8月，襄樊經濟適用住房投資同比增長4．4%，占開發投資的比例由去年同期的6．2%下降至5．0%。

（六）價格聯盟，開發商拉高房價

2000年以前，襄樊市剛復蘇的房地產市場遵循的是成本定價，商品房銷售基本上是成本加合理利潤；2001-2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價，房價基本上是由供求關系決定；而2004年以來，樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態。伴隨著住房需求不斷釋放，樓市開始成長、繁榮，而襄樊的大房地產企業在利益最大化的共同追求中默契配合，漸漸結成價格聯盟。一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與中介之間，合謀制造虛假信息，相互聯手抬價。另外，價格同盟還體現在：幾乎所有新樓盤開盤，都會以周邊已售或待售房價作為定價參考，相互競價。

由于以上諸多原因，襄樊市房價上漲是必然趨勢，但房價上漲過快將會帶來一定的市場風險，已經引起相關部門和普通百姓的高度關注和警惕。

二、襄樊房價上漲的不利影響

（一）削弱襄樊的城市競爭力

房價持續上漲，將增加企業的商務成本和個人的居住成本。一旦達到某個臨界點，企業從該城市優良的商務環境中得到的好處，趕不上商務成本的支出，企業就要考慮搬到商務成本較低的其他地區。個人也可能依據同樣的原理搬離該城市。近年來，企業大量從上海遷出到浙江、江蘇、珠江三角洲和部分企業遷到內陸，部分原因在此。即所謂的“擠出效應”。當然，這一過程，也意味著城市的產業結構正在升級。對于城市經濟來說，這是有好處的。但是，這種結構升級也意味著城市得替換部分就業崗位。如果商務成本提高速度過快，逼得過多企業遷出，部分就業者喪失原來工作崗位，又無法適應新增工作崗位，就將出現結構性失業。“擠出效應”降低城市對投資者的吸引力，導致資金外流與外來投資減少，增加結構性失業^[1]。同時還會降低城市對人才的吸引力，不利于引進和留住人才，損害城市的長遠發展。而房地產價格過快增長，房地產及相關產業產值在地方GDP所占比重過高，還會給城市整體經濟帶來其它更深層次的風險，從而損害城市的長遠發展前景與競爭力。

（二）加大地方財政風險

近年來，城市從出售土地中得到大筆財政收入，急劇擴大的房地產市場也給政府帶來了大量的新增稅收收入。城市財政收入對房地產業的依賴也增大。但政府的支出通常是剛性的，就是說，開支項目只能增而很少能減下來。一旦房地產業進入萎縮期，地方政府可能面臨入不敷出的尷尬局面。

（三）抑制居民儲蓄和其他消費

盡管當前制約居民消費的因素不少，但房地產價格過高，無疑是其中一只強大的“攔路虎”。房價上漲過快在帶動住房消費和家具類商品消費的同時，在一定程度上卻抑制了其他消費。從目前我國房價與居民收入水平的對比看，總房價是普通家庭年收入的11倍多，遠高于世界銀行認可的3-6倍合理區間，房價與家庭收入之比大大超出了正常區間，購買住房已經遠遠超出了中低收入家庭的經濟承受能力^[2]。很多家庭為了積累起買房子的首付資金，不得不縮減其它必要的生活資料消費支出或依靠銀行貸款，使許多家庭背上了沉重的債務包袱，成為抑制家庭短期消費和長期消費增長的重要因素。房價飛漲，讓老百姓望房興嘆，降低了百姓的生活質量，不利于實現社會和諧。而消費支出的縮減還會導致生產、生活物資消費品的生產商生產只能維持原狀或萎縮進行。由此連鎖反應，則可能導致國內汽車制造、電子產品、日用消費品的長期消費需求下降，最后引起普通老百姓真正需求的社會產業的萎縮，這不僅導致城市居民文化、教育、旅游、娛樂消費的下降，同時還威脅到城市經濟的持續增長及城市的創新和發展。

（四）社會道德風險增加

由于房價過高，買房者被迫在向銀行申請住房貸款時一定程度上隱藏信息，如個人收入及穩定性等，從而使銀行難以區別好的貸款者和不良貸款者，增加銀行風險。另外由于房價過高，使貸款者的壓力增大，道德風險的可能性大大增加。比如銀行的個人住房按揭貸款一向被認為是銀行的利潤大、風險低的資產。隨著房價的不斷攀升，銀行這部分資產的壞帳比例也在上升。可以說，銀行客戶道德風險的增加一定程度上也導致房價急劇上漲。

（五）金融風險

由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。另外，由于房子對于普通居民來說是大額不動產，超前消費時代的普通居民也都向銀行貸款買房子。所以，銀行自1997年起開展房地產信貸業務以來，房地產開發資金和市民購房資金大部分都來源于銀行的信貸支持。在此情況下，如果房地產市場出現了較大波動，會給銀行體系帶來巨大的風險，如果這種波動加以數倍的放大，將會導致更大的金融風險。而且，由于房地產的高額回報，使許多銀行在貸款的實際操作中，違反有關規定，向開發商發放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級，大量的資金涌向房地產市場，又缺乏必要的風險控制意識和手段^[3]。從而造成開發過度，而且各種投機行為越演越烈，不斷堆積金融風險。

上述風險雖然是潛在的，但又是實實在在的。盡管目前房地產依然一片火紅，市場參與者普遍忽視風險，有些甚至認為，房價飛漲是經濟繁榮、人氣旺盛的必然表現；但實際上，中國房地產市場跟國外一樣存在著明顯的周期性。天下沒有永遠漲下去的市場。日本的房地產泡沫20世紀80年代形成、90年代破滅，曾給日本經濟造成致命打擊，至今任令日本人心有余悸，這應當成為我國的前車之鑒。飛漲的房價雖然能帶來房地產業的一時繁榮，但背

后隱藏的巨大風險，應該引起各地方政府部門的高度重視。

三、平抑房價的應對策略

房地產市場有其發展規律，房價的上漲或下跌也自有其規律。然而，這并不表明，政府可以對房價的漲跌無能為力、無動于衷，況且房價的漲跌從來不是房地產市場自身的事情。針對襄樊市經濟發展水平和房價上漲實際情況，市政府可以運用手中的經濟手段，予于適當調控，把商品房價格的漲幅控制在一個合理范圍，保證社會經濟的穩定、持續的和諧發展。

（一）改善住房供應結構，積極引導開發商開發適合普通市民消費的經濟適用房

一個成熟的市場應是一個結構完整的市場，一個完整的市場不僅應包括不同價位的商品，也應確立合理的結構（不同價位所占的比重），以適應和滿足不同消費者的需求，而不同價格及結構的商品定位必須朝著這個方向發展才能獲得強勁的生命力。襄樊的普通工薪階層，平均家庭年收入不到2．5萬元。據襄樊房產網資料統計，多數家庭能夠承受的房價在15萬左右；50%以上的家庭希望購買90平方米左右的商品房。而近年來襄樊房地產開發商出于利潤考慮不愿修建適宜中低收入的中低檔商品房而熱衷于建設中高檔住宅樓，對于占總人口80%的中、低收入家庭來講這些樓盤房價偏高、面積偏大，這是目前襄樊市房地產開發商與消費者脫節的地方。

我國各大城市的經驗表明：經濟適用住房在房地產市場中扮演一個平抑、攤平商品房價格的角色。2006年襄樊市政府根據襄樊市社會經濟發展狀況、住房水平和市場需求，以及建設用地可供數量等情況，決定今年市區新開發商品房130萬平方米，土地限量供應100畝。在這項工作中，市政府應在土地供應、減免稅收方面出臺相關扶持政策，要及早規劃若干塊大型經濟適用房用地，同時要將已有的經濟適用房政策真正落到實處，引導開發商對市場深入研究，扶持其大力開發適應中、低收入家庭需求的經濟用房。

（二）完善管理體系，規范市場秩序

一是培育健康完善的房地產市場體系，減少房地產管理政策的“缺失”和“漏洞”。這主要包括：（1）加強房地產業法律法規建設，完善房地產商資格認證，讓不合要求的房地產商退出房地產市場。（2）建立土地供應、開發項目、房源情況、市場需求等房地產市場信息披露制度，正確引導老百姓進行購房消費^[4]。（3）降低二手市場門檻，增加住宅的有效供給，避免出現部分二手房閑置而老百姓無房購買的現象。（4）完善住宅產權制度、中介服務體系，培育房屋租賃市場，推行“廉價房”、“經濟適用住宅”制度，建立多層次、多渠道的住房供應體系。二是市場交易秩序的建立。土地、房管、規劃、稅收等部門應密切協作，加強立項審批管理，打擊違法中介、違法炒作、期房轉讓等行為。

（三）進行金融調控，改變房價走勢

利用金融政策對房價進行調整的主要手段是調整利率和貨幣的投放。通過調整利率，改變人們的預期，進而改變房價走勢。銀行針對不同的購房種類和數量實行不同的貸款利率。如降低普通住房貸款利率，提高高檔房的貸款利率，提高個人購買第二套住房在內的多套住房的首付款比例和利率，實行消費性購房與投資性購房貸款的差別利率，上調投資性購房貸款利率等。

（四）利用稅率工具，調整住宅需求

首先，對房地產實行級差稅率有助于房地產市場的健康發展。對房價上漲推波助瀾的主要的是富有人群。他們需要的是大面積的豪華住房和別墅，房地產開發商也主要是滿足他們的需求大量興建花園別墅從而引起房價的大幅上漲累及百姓。無論從政策導向還是社會公平的角度，都應對房地產實行級差稅率。從房屋的等級、面積、類別等方面進行劃分，按不同情況實行級差稅率，從而抑制高檔豪華住宅的需求。其次，對投資性購房征收“物業稅”。目前在南方部分城市采取人均面積劃定基本住房標準，超過部分的房屋面積屬于投資性購房，要交納“物業稅”。“物業稅”的征收提高了房屋保有期間的養房成本，減少投資買房的收益，也增加投資房產來保值增值的風險，抑制了一部分人將房產作為財富保有形式的需要。襄樊市也可借鑒學習征收“物業稅”來控制房價。另外，開征資本利得稅。為抑制房價短期炒作，可開征資本利得稅，針對投資獲利部分加重稅收，尤其是對購買后五年內轉讓的征以高稅率，稅率可隨住宅使用年限遞減，以此加大投資買房的成本。

（五）建立完善信息網絡，加強輿論導向和監管

由于地域的不可復制性和土地的稀缺性及房地產的行業壁壘，我國的房地產市場屬于壟斷性競爭市場，在這種市場狀況下，開發商不是消極的價格接受者，而是強有力的價格決定者。開發商利用信息的壟斷，搶占話語制高點，炒作樓市，與政府博弈，利用信息不對稱，制造房產供不應求的假象，提高房價。因此，政府要積極組織好信息收集和整理工作，適時披露土地供應、商品住房市場供求以及土地和住房價格變動等信息。及時向公眾發布房產的供求形勢和價格指導，規范開發商的宣傳，打擊不正當的炒作行為。要拓寬信息渠道，利用網絡、報紙、電視發布信息，在權威媒體采取訪談等形式與消費者互動，解決他們的疑惑，穩定市場心理預期，促進市場理性發展。

四、結語

近年來襄樊市房價不斷上漲，是多種因素綜合作用的結果。這其中包括人口數量和人口政策、城市化進程、強大的市場需求、建筑原材料價格上漲、嚴格的土地政策、人民幣升值預期和消費者預期這些與全國大環境相同的原因，也包括舊城改造、新區規劃、居住觀念改變、土地供給有限、住宅建設結構失衡、價格聯盟這些襄樊市特有的原因。在這些因素共同作用下，襄樊市房價不斷上漲，成為社會關注的熱點問題。如任其發展，將會給城市帶來不利影響。如削弱城市競爭力、加大地方財政風險、抑制居民儲蓄和其他消費等。為此，襄樊市在去年6月22日組織房管，規劃，國土等10余個部門參加的研討會，共謀襄樊房地產大計，積極引導和促進襄樊房地產持續穩定健康發展，有利于保持襄樊經濟的平穩較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房需求，有利于實現全面建設小康社會的目標。我們相信無論是廣大居民，還是本地政府，都在為優化住房供應結構和平抑襄樊市房價出謀劃策，共求把襄樊商品房價格漲幅控制在一個合理的范圍內。

參考文獻：

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［3］ 袁春蘭.宏觀調控政策對房價的影響［J］．寧夏大學學報，2005(12).

［4］ 朱思文.我國房地產市場現狀及解決措施的探究［J］．價格理論與實踐，2005(9).

（責任編輯：呂洪英）