美國資貨危機約我國個人房貨市場的啟示

2007年年初，由于美聯儲連續提息、自然災害以及銀行、購房者對房地產價格走勢預期失誤等眾多因素導致美國次貸市場還款人喪失償付能力、信貸機構無法按時收回貸款，證券市場遭受牽連，次貸危機隨之爆發。美國抵押貸款市場根據借款人的信用條件劃分為優質貸款市場、次優級的貸款市場、次級貸款市場，放貸機構根據信用的高低對借款人區別對待。所謂次級按揭貸款（次貸）主要是指金融機構向信用程度較差和收入不高的借款人提供樓宇按揭貸款，這些借款人一般具有以下特點：信用分數低于620分、收入證明缺失、負債較重，承擔的利率通常比一般抵押貸款高出2%至3%。

次貸危機爆發后，據美國按揭銀行家協會估計，2006年獲得次貸的美國人中30%可能無法及時償還貸款；美英一些提供次級按揭以及投資于次貸的金融機構相繼陷入困境。隨后，次貸危機“多米諾骨牌”橫掃全球資本市場。截至8月23日，美、歐以及日本等已經相繼向國內市場注入約5000多億美元資金，以解決由此造成的“流動性危機”。10月，花旗、JP摩根大通等大銀行計劃聯手設立一個基金來收購乏人問津的資產支持類證券等資產，以防止美國金融動蕩愈演愈烈。鑒于美國次貸危機的影響，中國也采取了許多相應的措施建立“防火墻”：年內已經連續五次上調存貸款基準利率；商業銀行將第二套住房首付比例提高到40%，開始收縮信貸規模甚至叫停了一些房貸業務，南京、浙江等地還提高了住房公積金比率。

一、美國次級貸款危機原因分析

（一）許多放貸機構降低信貸門檻、忽視風險管理，需求方過度借貸

美國著名經濟學家約瑟夫·斯蒂格利茨指出，當前的次貸危機與美聯儲前主席格林斯潘在任時實行的政策有關。2001年，格林斯潘為使美國走出網絡泡沫破滅帶來的經濟衰退，依靠低利率制造了房地產業的過度繁榮，刺激了次貸的需求和發放動力。

其次，許多貸款機構認為房價繼續走高的心理預期高漲，于是在貸款條件上要求不嚴，相關借款資質證明以及房屋價值評估不到位，累積下了巨大風險。

此外，根據巴塞爾協議有關規定，以家庭住房的一級置留權為擔保的貸款的風險權重為50%，而貸款機構計提的壞賬準備并不充足。

（二）美聯儲連續加息，累積效應加重購房者負擔

一方面，在2006年前幾年時間里，美國的住房市場持續火爆；另一方面，自2001年1月起到2004年，美聯儲把利息從6.5%一直降到1%。因此，借款人在沒有資金的情況下買房，試圖通過用不斷升值的房屋作抵押，進行再融資。然而，2006年第二季度以來，美國住房市場開始大幅降溫，購房者難以將房屋出售或者通過抵押獲得融資。

更為嚴重的是，出于對消費需求拉動型通貨膨脹的擔憂，美聯儲連續17次提息，聯邦基金利率從1%提升到5.25%，這對實行浮動利率的次貸市場無疑是一個打擊。因此，次貸的浮動抵押利率大幅攀升、房價的不斷貶值以及還款人自身收入的惡化加重了購房者的還貸壓力，進而刺激了道德風險和逆向選擇的發生。

（三）次貸還款模式隱藏了風險

面對巨大的貸款需求和高利率，貸款機構提供了多種房貸產品，例如：“氣球按揭貸款”，供款人10年內只須還息，本金在限期過后一筆清還；“選擇浮息按揭”，本息還款可以低于協議金額，不足之數在結余中自動累積；“戲弄者貸款”，又稱2+28貸款，即償還期限30年，頭兩年以明顯低于市場利率的固定利率計息，第三年利率開始浮動，并采用基準利率加風險溢價的形式。這些按揭品種一般是浮動利率、前期還款負擔小，而后期還款壓力驟然加大。如果再遇到利率大幅攀升，很可能超過低收入還款者的承受能力，為房貸危機埋下了風險隱患。

（四）信貸資產證券化程度高

住房抵押貸款作為“優質資產”，一直是金融機構資產結構調整的創新業務之一，而次級貸款卻相對利率高風險大。貸款機構放貸之后并不想承擔風險，便通過證券化形成的金融衍生品把風險轉嫁到擔保債券市場。根據美國SMRA的研究顯示，美國2006年次貸總規模為6400億美元，其證券化比重達95%。因此，當次貸違約率大幅增加以后，風險通過金融衍生品的杠桿效應被放大，很快就波及整個金融市場。

二、中美個人住房抵押貸款的市場風險之差異分析

（一）中美買房的觀念不同

美國商品經濟發達，透支消費觀念比較強，當借款人不能履行還款時可以申請破產，而將損失轉移給銀行。而受傳統觀念影響，中國人把擁有自己的住房作為極其重要的目標，一般非常忌諱借貸尤其是拖欠行為。因此，除非當其有了一定的積蓄或對未來的支付能力預期良好時，否則不會輕言買房，也不會因為將來房價降低就違約。只要央行關于房貸的利息政策不是致命打擊性的，購房者就會盡最大努力還貸，道德風險的發生概率應該較國外更低。如果違約，個人心理和名譽將會受到很大損傷，承受的社會輿論壓力和成本非常大。當然，投機者除外。

（二）中美房價走勢不同

美國房地產是一個高度發達和成熟的市場，早已過了頂峰時期。因此，普通住房的價格比較平穩甚至有下降的壓力，不會出現中國式的瘋狂“普漲”。相對美國，我國處于經濟發展的“起飛階段”，因而，房地產作為我國的支柱產業，是一個新興市場。在今后一個相當長的時期里，居民對住房的需求剛性增長，房地產快速發展，房價不斷上升是大勢所趨。所以，雖然緊縮性政策頻繁使用，只會促使居民轉而買更小面積的住房而不會放棄購買住房從而壓縮需求。鑒于強大的需求，出現像因美國那樣房地產衰退而大幅跳水的幾率很低，由于房價下降導致房貸違約的幾率也不大。

（三）中美銀行放貸標準和條件不同

首先，美國次貸發放的對象多是那些收入不穩、還貸能力不強的需求者，放貸條件非常寬松。而我國銀行在發放房貸的時候，雖然沒有像國外那樣完善的信用評級體系，但低收入者很難獲得貸款，房貸的對象更多傾向于有穩定收入或預期穩定收入的客戶群體。因此，在房貸門檻上就比西方高。其次，我國商業銀行放貸時硬性規定有30%~40%的首付比率。而美國發放次貸時僅為5%~10%，甚至是“零首付”，因此信用風險遠高于中國。

（四）中美房地產行業對間接金融依存程度不同

與美國相比，我國房地產行業的間接融資比例高。據著名經濟學家李開復的研究，2006年這一比重是60%左右，而美國為40%以下。央行不斷加息目的在于規范而非打擊房地產市場，不會不顧及房貸市場而超過底線，對房地產產生致命打擊。否則，銀行發放的大量貸款就會變成不良貸款，進而影響整個金融體系的正常運轉。9、10月，美聯儲結束了多年的加息開始兩次降息，對中國的利息走勢也將產生一定的影響。

三、防患于未然——完善個人房貸市場風險防范機制

盡管我國房貸市場相對安全，但從國際經驗看，個人住房貸款的風險暴露期通常為3到8年。只是我國個人房貸始于90年代后期，最近幾年才開始發展起來，房價的快速上漲掩蓋了大量的信用和操作風險，因此必須防患于未然：通過完善個人房貸市場風險防范機制，除了建立和健全借款者信用體系、核實住房真實價值、貸款證券化外，還要做到房貸創新和房貸擔保等盡力將房貸市場的潛在風險化解。

（一）實施差別首付比例

不同的貸款者的償還能力和信用有所差別，銀行所承擔的風險也有所差異。因此，在規定的30%的首付基礎上，在政策允許的前提下，銀行要有一定程度的浮動，對于信用條件相對差的貸款者相應地提高首付比例以減輕可能違約造成的損失。當然為了吸引借款者，銀行的各種優惠措施，應該在還款后期執行以作為對貸款者按期還款的獎勵，借此來督促還款人的還款行為。

（二）科學地進行業務創新，分散和化解潛在風險

銀行應該加強業務創新能力，避免一味模仿西方的金融創新，開發出科學合理的適合客戶的貸款類型。例如，針對目前的利率上升通道，中行基于“利率上限”期權原理而推出的金融衍生品——固定利率貸款期權：支付一筆期權費后，借款者就可以既避免加息期內的利率上升風險，又不需被迫縮短供款年限增加供款壓力。

銀行通過加大創新力度，雖然短期利潤減少了，但是從一定程度上為客戶鎖定了成本，也為自己鎖定了風險，可以有效避免不良貸款的產生。

（三）加強對房地產投機者市場的規范

在住房抵押市場上，除了普通的購買者之外還有大量的投機者，他們在房價波動時起到了推波助瀾的作用。當房價貶值或利率頻升導致他們的所得不能補償付出的成本時，他們會停止付款放棄房產，因此是最有違約可能的群體。對此，政府應該出臺有關政策加強對投機行為的監控和管理，降低由于違約帶來的損失，最近銀行提高第二套住房首付比例便是針對于此進行的。

（四）積極引導和規范小產權房市場

政府對于既成事實的小產權房不能一味打擊而要通過法律和政策加以引導和規范，小產權房作為廉租住房制度的補充，在一定程度上可以幫助城市低收入家庭規避高房價解決住房問題。小產權房能有效減輕對城市住房的需求，有助于穩定房地產市場的價格波動，從而減少房貸市場由于外部沖擊影響而帶來的不穩定性，也給銀行減少了一定的不良貸款來源。

（五）建立房貸損失保險機制

建立房貸損失保險機制分散銀行的房貸風險。房貸保險的根本目的是保證還款人在不能履行還款義務的情況下，由保險公司代為償還，從而減少和轉移銀行的損失。當然，還可以借鑒美國的政府干預做法。最近，美國聯邦住房管理局（FHA）同意為中低收入購房者提供擔保，可以令房屋擁有人在失去住房前獲得再融資，以減輕次貸危機的不良影響。

根據美國抵押貸款銀行家協會首席經濟學家道格·鄧肯的觀點：在繁榮周期見頂時發放的貸款，其壞賬率往往是最高的。我國經濟處于繁榮期，雖然我國的個人住房抵押貸款市場相對安全，但也必須增強風險意識。金融機構在進行個人房貸業務時，要嚴格控制風險，既要拓寬贏利渠道還要有效防范化解風險，保證金融業的良性循環。

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