資產評估基本方法的應用原理與異同分析

摘要：資產評估方法是實現資產評估機理的手段。為在不同的經濟條件下選擇相應適用的評估方法，在闡釋資產評估各自的應用原理、模型特點及其局限性的基礎上，對資產評估基本方法的應用原理的局限性、基本方法的差異分析及消除差異的措施等方面進一步研究了各種基本方法的異同性。

關鍵詞：資產評估；市場法；收益法；成本法；

中圖分類號：Ｆ713．3 文獻標志碼：Ａ 文章編號：1673－291Ｘ（2008）01－0023－03

資產評估方法是實現資產評估機理的手段，是影響資產評估質量高低的重要環節。它實際上是表達某項特定資產在市場中如何運做的經濟模型。通過對資產評估方法的分析，將有助于資產評估師與評估機構依據不同的資產評估現實條件與資產特點，選擇適用的資產評估方法進行評估，并為方法間的相互驗證提供理論依據。

一、資產評估基本方法的應用原理與局限性分析

目前，奠定三大基本資產評估方法的理論已經逐漸成熟，其他評估方法一般由這三種方法派生而來，如由市場法派生的路線價法、由成本法派生的假設開發法、由收益法派生的投資法等。但從資產評估實踐來看，即使是同一資產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大，存在局限之處。

（一）市場法的應用原理與局限性分析

1．市場法的應用原理與模型特點

市場法也稱為銷售比較法，原稱市場數據法。市場比較法的理論依據是市場供求論。它從資產本身出發，運用替代原理，認為資產價格等于類似資產在市場均衡點上的均衡價格。在實際操作中，市場比較法則是將待估算資產與其所在區域近期內已經成交的類似房地產進行比較，以這些資產的成交價格作為參考進行修正，從而估算待估資產在正常市場情況下的價格或價值的一種方法。市場比較法是一種技術較成熟的估價方法，用市場法得出的評估結果因為直接來源于市場又應用于市場，所以很容易被接受使用。目前評估界一致認為，在三種評估方法都可使用的條件下，市場法是首選。

市場法在資產評估實踐中的運用可用數學表示為如下三個方程：

Ｓ＝Ｐ＋Ａ（ＸＩ－Ｚ）（1－1）

Ｖ＝ＷＳ（1－2）

ＷＩ＝1（1－3）

方程（1－1）定義了由不同的可比資產價格導出的不同的指導價格。

方程（1－2）定義了對如上的指導價格進行調整可以得到最終的評估價格，這一過程體現了資產評估師的經驗和知識。

方程（1－3）使最終的資產評估值介于最高與最低的指導價格之間。

方程（1－2）與方程（1－3）是評估實踐中的協調（或調和，ｒｅｃｏｎｃｉｌｉａｔｉｏｎ）過程。其中：

Ｓ＝Ａ（1×ｎ），代表特定目標資產的ｎ個指導價格向量；

Ｐ＝Ａ（1×ｎ），代表ｎ項可比資產的銷售價格向量；

Ｘ＝Ａ（ｊ×1），代表目標資產的ｊ項資產特征向量；

Ｚ＝Ａ（ｊ×ｎ），代表ｎ項可比資產的ｊ特征矩陣；

（?觹Ｘ與Ｚ包含了適當的比較因素（如資產特點、位置、支付條件等））

Ａ＝Ａ（1×ｊ），代表ｊ調整因子向量；

Ｉ＝Ａ（1×ｎ），為標準單位陣；

Ｖ為（1×1）的目標資產的最終評估價值；

Ｗ為（1×ｎ）的與ｎ項可比資產有關的權重向量

如上方程也可用下述簡化的、兩個相關聯的公式表示：

以上的公式表示是一種確定型的模型，即評估師視各個變量為確定變量，而不是隨機變量，不存在變量的概率分布。此時，資產評估師認為通過市場數據信息，以及他們的專業判斷就可以形成確定的資產評估值。通常情況下，評估師僅選用三到五個可比資產銷售價格數據進行評估。

2．市場法應用的局限性

采用市場法的關鍵是能夠找到合適的參照物。在發達國家，市場數據是很豐富的，而在新興市場，市場數據相對稀少的多。在資產（尤其是房地產）市場發育較為成熟的國家和地區，如英國、美國、日本、我國臺灣和香港等地，由于易于找到眾多相似的可比資產，所以在各類資產評估中廣泛采用市場比較法。但在一些資產市場尚不夠成熟的地區，就很難采用這種方法進行估價。而且，即便是在資產市場比較發達的地區，比較法在某些情況下也不大適用，如由于某些原因導致特定區域在一段較長的時期內沒有發生資產交易的情形。另外，比較法需要在交易情況、交易日期、資產特征等方面對比較對象進行修正，這個過程很難采用量化的計算公式，只能由估價人員憑其知識和經驗進行判斷，這也將影響估價的準確性。

（二）收益法的應用原理及其局限性

1．收益法的應用原理與模型特點

在理論上，收益還原法以預期原理為基礎，即資產的價值通常不是基于其歷史價格、生產成本或過去的市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能獲取的收益或得到的滿足、樂趣等的預期。它主要從使用者角度，運用預期收益和效用價值原理，將未來收益資本化，確定房地產價格等于其未來所獲收益的折現值之和。在實際操作中，收益還原法是預計待估資產未來的正常凈收益，選用適當的還原利率將其折現到估價時點后累加，以此估算資產價格或價值的方法，該方法一般用于經營性資產價格測算。

還原法可用如下公式表示：

確定評估期間的方法有：對比法、現金流量波動曲線，以及多項式回歸倒推法等。

2．收益法應用的局限性

雖然收益還原法的基本思想簡單明了，易于理解，而且從理論上來講，收益法的評估結論還具有較好的可靠性和說服力，但是在收益法的計算中，確定適當的折現率、收益年限和預測資產未來純收益并不容易。對于沒有收益的資產或者收益無法測算的資產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業經營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。

（三）成本法的應用原理及其局限性

1．成本法的應用原理與模型特點

在理論上，成本法的依據從賣者角度為生產費用價值論，從買者角度為替代論。它主要是從開發角度，運用等量投資至少獲取等量收益的投資原理，根據產品定價的一般原則，確定房地產的價格等于所有投入資本和利潤之和。在實際操作中，重置成本法則是將待估資產的各項成本構成進行分析，求取待估資產在估價時點的重新構造價格（重置價格或重建價格），然后扣除折舊，以此估算資產的客觀合理價格或價值的方法。成本法的一般模型為：

使用乘法模型需具有嚴格的假設條件，即假設有形損耗、功能性損耗與經濟性損耗為并列發生，三者之間互為因果關系或存在明顯的時序關系。相比之下，在減法模型中不需要具備以上條件，其三項損耗或損耗率之間往往也并非具有前因后果，或者時序上嚴格的先后關系，所以減法模型具有一般性。

2．成本法應用的局限性

從理論角度來看，只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本法估價。但是，現實生活中資產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；資產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力，難度最大的就是損耗的計算，尤其是對陳舊的資產，往往是以估價人員的主觀判斷為依據，這同樣會影響估價的準確性。

二 資產評估基本方法的差異分析及消除差異的措施

（一）不同種類的資產對評估方法選擇有側重

各種評估方法具有各自不同的評估思路、前提條件和數據來源。對形態各異、種類繁多的資產實施評估，選擇評估方法總是有側重和優選順序的，如機器設備按照成本途徑能獲得更充分的數據，評估時一般采用成本法評估；無形資產或投資資產更能滿足收益法評估的前提條件，容易獲得與收益、投資報酬率有關的數據，其一般首選收益法評估；資產在成熟發達的市場條件下容易找到參照資產，此時應優先采用市場法評估。

（二）不同市場條件對評估方法選擇有制約

市場條件即資產評估目的所涉及的經濟行為面臨的市場環境，包括市場體系和市場機制的完備程度、交易的頻繁狀況、交易信息的暢通與否、行業和國家有關經濟參數的獲取可能性等。根據市場條件的優劣，選擇評估方法的一般順序為：市場法、收益法、成本法。如對既無市場參照物，又無經營記錄的資產，只能選擇成本法。

（三）評估人員自身素質的影響

評估人員的職業理想、職業態度、職業責任、職業勝任能力、職業紀律等素質始終影響著評估的全過程。資產評估結果是資產、市場的客觀表現與評估人員的經驗、智慧、判斷的主觀努力相結合的產物。如果是評估人員自身素質原因造成評估結果差異，應啟用經驗豐富的評估師，消除其中缺陷和錯誤引起的偏差。

三 資產評估基本方法的趨同性分析

資產評估三大基本方法是實現評定估算資產價值的技術手段。雖然這些評估方法具有各自不同的評估思路、前提和運用條件，但他們在評估資產價值是具有結果趨同性的特征。趨同性指在相同評估基準日和相同評估目的下，對同一資產使用不同方法進行評估，只要這些方法使用的前提條件具備，則分別得到的評估結果應該相同或相似。這種趨同性主要表現在基本目的的同質性（即資產評估的基本目的就是揭示資產在評估時點的公允市場價值）、評估方法的本質功能的一致性（即三種方法本質功能都是用來解釋資產公允市場價值的技術手段）以及交易假設的共同性（即均基于交易假設這一最基本的前提假設）三方面。

在評估條件允許使用多種方法對同一項資產進行評估時，各種方法得出的結果應該是趨同的。但資產評估本身并不是一項精確計量的科學，它只能通過對市場的預測，得出一個模擬市場下的可能出現的結果，因此差別是必然的。而我們所說的趨同性或一致性指的是在一定范圍內的吻合。

依據傳統確定性的估價理論，已經得出了一些估價方法備于在不同條件下使用。這些方法有可比較銷售法（即市場法）、資本化法、假設開發法、特別價值法、安全價值法、保險價值法、生產價值法、司法價值法、繼承價值法等等。實際上，幾乎可以為每一獨立環境條件相應地提供一種不同的方法；加之資產評估具有不確定性的本質特征，在估價中也可以應用不確定性理論與方法予以評估，評估方法呈現多樣化特征。資產評估是由適當的數學模型表述與發展起來的，評估方法的多樣化不妨礙其數學表達的統一性、確定性與不確定性方法可以統一用下式表述。

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。