規(guī)范我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策建議

一、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

1、房價(jià)增長幅度過快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民購買力。這個(gè)問題在大城市顯得尤為突出。從國際上通用的判斷房價(jià)是否合理的指標(biāo)——房價(jià)收入比看，2007年上海達(dá)到10.5倍，廣州為10.7倍，深圳達(dá)到了16.1倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過4～6倍的合理區(qū)間，公眾難以承受。

2、住房投資規(guī)模過大，仍呈增長趨勢(shì)。在國家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控加強(qiáng)的情況下，今年1—2月，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增加32.9％，創(chuàng)近兩年新高。這說明，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然過熱。

3、住房供給結(jié)構(gòu)不合理，中低檔普通商品住房供應(yīng)不足。雖然近年來房地產(chǎn)投資政策向中低檔普通住宅傾斜，但效果不明顯。住宅投資中用于中低收入住房建設(shè)的比例持續(xù)下降，2003-2007年我國經(jīng)濟(jì)適用房投資所占比重從6.1％一直下滑至2007年的3.1％(見表1)。

4、商品房空置面積上升。近年來商品房空置面積不斷上升。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的相關(guān)月度形勢(shì)報(bào)告顯示，2007年10月末，全國商品房空置面積為11769萬平方米，其中，空置商品住宅5794萬平方米；2008年3月末，全國商品房空置面積上升為12125萬平方米，其中，空置商品住宅升至6172萬平方米。空置面積增加，極易引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫并帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。

5、市場(chǎng)秩序混亂。主要表現(xiàn)為：一是不能明碼報(bào)價(jià)。許多開發(fā)商售樓現(xiàn)場(chǎng)雖然擺放了各種各樣的宣傳資料，但卻沒有完整的房價(jià)資料，因時(shí)定價(jià)的現(xiàn)象非常嚴(yán)重。二是購房價(jià)外任意設(shè)定收費(fèi)。我國許多地方存在不同程度的價(jià)外收取配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的情況。這些項(xiàng)目主要包括燃?xì)獬跹b費(fèi)、飲水設(shè)施費(fèi)、可視對(duì)講門鈴費(fèi)、安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)寬帶設(shè)施費(fèi)等。三是各機(jī)構(gòu)搭車收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。如測(cè)繪費(fèi)、購房合同律師見證費(fèi)、按揭貸款律師見證費(fèi)、按揭貸款保險(xiǎn)費(fèi)等，開發(fā)商在售樓時(shí)又將此費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給了購房者，這些都大大加重了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。此外，房屋中介混亂、商品房銷售欺詐、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差等問題也普遍存在。

6、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)驟增。目前房地產(chǎn)業(yè)所需資金中約60％來源于金融機(jī)構(gòu)，開發(fā)商自有資本少，嚴(yán)重依賴銀行資金的現(xiàn)象普遍。由于房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)、高利潤率，開發(fā)商和銀行都存在著投資沖動(dòng)，容易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)由于開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率偏高、開發(fā)房屋空置率高等原因，銀行向開發(fā)商貸款面臨著巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)；再加上個(gè)人收入穩(wěn)定性難以保證、個(gè)人住房貸款期限長等原因，銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款也面臨較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等，這些都增加了金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定因素，加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的程度。

二、規(guī)范我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策性建議

(一)加強(qiáng)政府規(guī)劃工作，有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、完善政策性住房體系的構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)住宅公平。政府應(yīng)通過住房政策和制度，加大中低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，縮小中低收入階層和其他收入階層的居住水平差距，使其達(dá)到政府規(guī)定的住房水平和合適的居住環(huán)境。

2、審慎制定城市發(fā)展計(jì)劃，整頓土地市場(chǎng)。政府應(yīng)審慎制定城市發(fā)展計(jì)劃，合理規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，政府應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)總量結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式、供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)時(shí)間。嚴(yán)格土地開發(fā)年限規(guī)定，對(duì)逾期沒有開發(fā)的土地要堅(jiān)決收回。嚴(yán)厲打擊土地囤積，加大征收土地增值稅政策的執(zhí)行力度。還應(yīng)合理調(diào)控地價(jià)總水平，保證普通商品住房的適價(jià)供應(yīng)。

3、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。(1)應(yīng)大力整治房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序，規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格行為。對(duì)中低收入人群購買的普通住房銷售價(jià)格，其漲幅可以采取嚴(yán)格的限制措施。可以考慮像對(duì)待虛高的藥價(jià)一樣，采取降低和限制房價(jià)的行政措施，按商品房面積進(jìn)行分類，確定最高限價(jià)。還應(yīng)對(duì)商品房的社會(huì)平均成本和價(jià)格進(jìn)行分析研究，讓房價(jià)回歸到合理水平。應(yīng)全面統(tǒng)一規(guī)范新建商品房明碼標(biāo)價(jià)工作，全面清理隱瞞價(jià)格、虛報(bào)價(jià)格、隨意上調(diào)價(jià)格等各種不規(guī)范的房地產(chǎn)價(jià)格行為。(2)取消各種不合理收費(fèi)，有必要保留的要以稅代費(fèi)，防止費(fèi)用征收的隨意性。各級(jí)政府應(yīng)按照讓利于民的原則，進(jìn)一步清理規(guī)范房地產(chǎn)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)，努力減輕購房者的負(fù)擔(dān)。(3)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商利潤過高問題進(jìn)行研究，利用經(jīng)濟(jì)、法律的手段加以調(diào)節(jié)，制止開發(fā)商宣傳欺詐、虛假銷代、炒買炒賣等行為，進(jìn)一步加強(qiáng)住房網(wǎng)上交易管理和監(jiān)督工作。

4、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)。政府要通過各項(xiàng)措施將以投機(jī)為目的的虛假需求成分?jǐn)D出市場(chǎng)，控制和化解泡沫型房地產(chǎn)投資需求。(1)應(yīng)在全國范圍內(nèi)推行購房實(shí)名制。應(yīng)建立一套完善、可行的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息系統(tǒng)和實(shí)名制的住房產(chǎn)權(quán)檔案系統(tǒng)，作為有效實(shí)施調(diào)控措施的基礎(chǔ)保證。(2)應(yīng)完善與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收法制，真正發(fā)揮稅法在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的宏觀調(diào)控功能。征稅將提高投資炒房的成本，從源頭抑制非合理住房的需求。應(yīng)設(shè)計(jì)可行的物業(yè)保有稅、增值稅、營業(yè)稅等實(shí)施方案并且進(jìn)行試點(diǎn)，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的抑制度。(3)應(yīng)根據(jù)不同種類的房地產(chǎn)實(shí)行不同稅率。針對(duì)普通居民住宅建設(shè)和經(jīng)營用房、豪華住宅建設(shè)分別使用不同稅率，以鼓勵(lì)中低檔住宅的開發(fā)，從而體現(xiàn)國家扶持普通居民住宅建設(shè)、實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的政策。在我國房地產(chǎn)稅制中還可以引入“第一居所”(納稅人主要居住的住所)概念，對(duì)其實(shí)施低稅率，對(duì)其他居所使用較高稅率，這樣可以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的蔓延，保證房地產(chǎn)流通市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

(二)利用金融手段積極調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展

1、中央銀行應(yīng)充分運(yùn)用貨幣政策手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。2007年以來，中央銀行針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的一系列政策措施，對(duì)打擊房地產(chǎn)的投機(jī)行為、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、降低住房貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了重要作用。中央銀行還可以根據(jù)全國的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行指標(biāo)，在一定時(shí)間范圍內(nèi)提出合理的房地產(chǎn)業(yè)授信總量，再分解到國內(nèi)各商業(yè)銀行，利用信貸對(duì)資源配置的引導(dǎo)與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行。

2、中央銀行要加強(qiáng)“窗口指導(dǎo)”，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警和統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)信貸流向，避免信貸資金過度集中于房地產(chǎn)市場(chǎng)。應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)信息的統(tǒng)計(jì)、處理和公示制度，建立和完善科學(xué)的預(yù)警、監(jiān)測(cè)體系。應(yīng)定期公布當(dāng)?shù)厣唐贩块_發(fā)投資、新開工、竣工、空置等信息，為開發(fā)商提供市場(chǎng)供求信息，引導(dǎo)開發(fā)適銷對(duì)路的商品房。通過信息披露、政策解釋和問題剖析，引導(dǎo)消費(fèi)投資趨向理性，普及公眾的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。