政府在完善住房供應體系中應有所作為

調控房價、建立完善的住房供應與保障體系，解決好住房問題，是各級政府面對的長期而艱巨的任務。針對當前住房供應中存在的問題，筆者覺得，政府在建立和完善住房供應體系中應有所作為，著力解決好以下幾個問題：

解決好中低收入人群住房供應問題。城鎮住房供應體系發展到今天，主要由兩個部分組成：一是市場體系，供應主體為房地產開發商，供應對象為有足夠支付能力的購房人。二是保障體系，供應主體為政府或受政府委托的單位，供應對象為需要政府為其提供住房保障的中低收入人群。當前住房供應體系中存在的問題是住房主要由市場供應，保障性住房供應嚴重不足。要解決這一問題，政府應積極介入住房供應全局工作。一是要加大政府在保障性住房上的投入。以往制定保障性住房供應政策時，我們往往囿于經濟學意義上的資金投入與產出的循環問題，如廉租住房建設資金回報周期長，租金收入難以養房等，導致保障措施不能到位。在當前我國經濟實力大幅提升、財政收入連年增加的背景下，政府應貫徹黨的十七大關于發展成果由人民共享的精神，在解決中低收入人群住房問題上，轉變思維方式，立足多予、還富于民。在保障性住房投入上，要按應保盡保的原則和中央關于保障性住房建設的政策規定，加大投入，切實落實保障性住房供應所需的資金，提高保障性住房在城市住房供應結構中所占的比例。二是要合理規劃保障性住房建設布局。現在一些新建的保障性住房往往位置偏遠、交通不便、生活配套不完善，由此產生住房享有人生活成本加大，社會治安水平下降等一系列問題。要避免這些問題，首先就要在規劃上下功夫，把保障性住房建設規劃與城市整體發展規劃相結合，加大小城鎮建設、衛星城建設和城市副中心點建設力度，拓展城市發展空間。在區域住宅建設規劃中，防止嫌貧愛富現象，讓各類型的住宅小區合理布局、功能配套，使衛生、教育、購物、交通等資源得到有效配置，提高保障性住房享有人的滿意度和生活幸福感。

培育和發展房屋租賃市場。培育和發展租賃市場是解決住房問題的有效途徑之一。據有關資料統計，在發達國家，住房的租住率一般都在50％左右，而我國的租住率遠低于這個水平。房屋租賃市場遲遲不能發展壯大，一方面是由于國人固有的觀念造成的。中國人由于傳統的影響不僅僅將住房的價值定義為居住，也承載了很多其他的涵義，發展房屋租賃市場，就意味著首先要將國人追求“有住房”的觀念轉變為追求“有房住”的觀念。另一方面，可供租賃的房屋資源也不足。在當前住房實物分配已停止、無公房可租的住房供應體制之下，僅靠租賃私人住房，無法提供足夠的租金穩定的出租房屋。由此帶來迫切需要租房居住的新就業人員、流動人員，以及住房“夾心層”家庭(既不符合現有住房保障條件又無力購買商品房的困難群體)的住房困難。因此，政府必須充分認識一個成熟的房屋租賃市場對解決住房問題的積極意義，積極培育和發展壯大房屋租賃市場。對私人房屋租賃，在政策上應進行引導，在相關管理規定、稅收制度上給予扶持，以增加出租房的供給。此外，除了實物配租的廉租住房之外，政府還可以提供一定量的公有產權的普通類公寓房，按市場租金向符合條件的城市居民出租。通過以上這些措施的綜合實施，壯大房屋租賃市場，使無房產的人也可以實現“住有所居”。

成立由國資控股的房地產開發公司。聯合國1978年通過的42/146號題為“實現享有適當住房的權利”決議中提出：“享有適當住房的權利是舉世公認的，滿足住房需求是國家的義務”。政府作為社會管理和公共服務的責任人，對住房這一關乎國計民生的公共資源理應做到有效管理、充分供應。實踐證明，有效的管理和充分的供應不僅僅靠在政策上對房產市場進行調控，還需要更有力和直接的手段，就是讓國有資產直接進入房產市場。在《國務院關于深化城鎮住房制度改革的決定》(國發[1994]13號)中明確規定，房地產開發公司每年的建房總量中，經濟適用住房要占20％以上，但實際情況是很多開發商并沒有真正落實這一規定。為避免這一類政策承諾的落空，在對市場上的房地產開發企業加強監管的同時，還應當成立由國資控股的房地產開發公司，讓其直接進入房產市場，加大政府調控這只“有形的手”的干預力度，通過國資控股的房地產開發公司直接向市場投入一定量不同類型的保障性住房，以確保政府規劃的政策性住房供應量的落實以及調節房地產市場各種政策目標的實現。

利用稅費征收手段合理配置住房資源。在當前我國房產市場上，住房資源的配置事實上不盡合理，有的人擁有多套住房，并將之閑置，有的人居無定所，無力買房。政府要實現對住房資源的配置調控，應當充分利用好稅費征收這一手段，保護自住性占有、限制投資性占有，鼓勵節約型占有、限制奢侈型占有住房。具體來說，第一步要建立個人住房信息檔案。結合正在建立的全民信用征信系統、公安警務平臺等資源，實現全國各城市房屋登記信息共享，建立終身擁有的、唯一的個人住房信息帳戶。第二步要制定合理的基本住房標準。各城市應以國家關于建設小戶型住宅的政策為依據，結合本地實際，以同一戶籍為單位，制定出家庭基本住房面積控制標準。家庭實際住房面積(包括多處有房)大于家庭基本住房面積控制標準的部分，為超標準面積。第三步就是要實現對住房交易和使用全過程的調控。在住房交易和使用時，根據個人住房信息，對未超標部分，減免交易和使用稅收；對超標部分，除在交易時不享受各項稅收減免優惠外，還要征收住房資源占有稅，以此手段來影響住房資源的有效配置。

(作者單位：江蘇省省級機關事務管理局)

責任編輯：尤 健