破解弱勢群體住房難題

2006年10月2日，原住泰州市海陵區城北低洼地帶的住房困難戶孫金喜，在興業小區拿到了一套75平方米的新住房，而自己每月只需繳21.70元的房租。在拆遷前他一家三口住在使用面積只有9平方米的危房里，拆遷市場評估價只有1.754萬元，按當時的拆遷最低補償標準，他家最多也只能拿到7萬元拆遷最低補償款，在市場上根本買不到房子，更不用說成套住房。但現在，他家不但擁有了兩室一廳的住房，其中還有48.75平方米的產權為私房，25.11平方米產權為公房。他說：“我很感謝黨，感謝政府對我們這些困難群體的關心。”像孫金喜這樣既買不起經濟適用房，又不符合廉租住房保障條件的家庭，在泰州還有2000多戶，他們就是俗稱的“夾心層”，通過一種“共有產權、租售并舉”的方式，目前這些“夾心層”已有436戶妥善解決了住房。

到底什么是“共有產權、租售并舉”，它又有什么樣的神奇魔力，能把老大難的“夾心層”住房問題化解于無形?追溯這一辦法的源頭，可以從2006年講起，2006年是泰州市舊城改造最迅猛的一年，在城北地區改造過程中，泰州市政府創造性地提出對該地段拆遷戶中的“雙困”家庭在安置時采用“產權共享、租售并舉”的辦法。辦法規定，拆遷戶的拆遷房屋貨幣補償金額低于7萬元、在市區無其他住房的低保和特困職工家庭，可按“共有產權、租售并舉”的方式安置住房。安置房價格以1580元／m²計算，低于同地段商品房市場價1Q00多元／m²，安置房面積有一定的限制，超過面積部分作公房使用，由被拆遷人向房產管理部門提出申請并簽訂公房租賃契約，按同地段公房租金標準的60％繳納房租，今后有條件的安置戶可按原價購買公房面積。安置房采取就近安排原則，并結合家庭實際居住人口情況，確定實際安置戶型面積，比如：居住人口1—2人戶，安排50平方米左右的戶型；3—4人戶，安排65平方米左右的戶型；5—6人戶安排75平方米左右的戶型。

與此同時，泰州下轄市姜堰由政府出資2000萬元建設了約300套，每套65平方米的解困定銷房，專門面向拆遷戶中的困難群體銷售。在銷售過程中，根據拆遷托底政策即最低每戶5.5萬元的拆遷補償款抵算購買45平方米，其余20平方米左右可以根據拆遷戶的意原決定是否購買，如愿意則按低于經濟適用房價格100元／m²標準購買，如暫時沒錢不購買，產權歸政府所有，可先租著用，租金介于廉租房與公房租金之間。為增強群眾購房的信心，政府還給出了兩項承諾：一是保證公房部分租期無限，二是保證不管過多少年買公房面積，房價仍以當初拆遷買房時的價格計算。

通過一段時間的實踐探索，泰州市的干部群眾一致認為，這一辦法彌補了經濟適用住房政策和廉租房制度留下的真空，能夠實實在在地解決城市低收入“夾心層”人員的住房問題，對加強和完善城市住房保障體系具有重要的作用。泰州市政府為此正式出臺了《租售并舉實施細則》，提出除了“夾心層”人員外，還要面向所有的最低工資線標準以下的低收入家庭推行這一辦法。《租售并舉實施細則》規定，個人可以不低于總房價的50％出資購買經濟適用房，資金不足部分由政府墊付，幫助困難家庭及早解決住房問題。個人與政府按各自出資份額擁有房屋產權，并在《房屋所有權證》上注明“公有產權”、“私有產權”的份額，以及初始售房單價。對公有產權部分，采取租與售相結合的處置形式，“租”就是購房人向房產管理部門提出申請并簽訂公房租賃契約，按期向房產管理部門繳納房租。“售”就是購房人可在5年內分期按原初始售房單價購買公有產權份額，5年后購買的，按照市政府確定的新價格執行。這樣既可以在短期內幫助困難家庭解決住房問題，又可以避免走福利分房的老路。杜絕一些購房戶的依賴心理，調動他們的積極性和主動性，為他們努力奮斗、艱苦創業帶來一定的動力和壓力。

為了推動“產權共有、租售并舉”工作的擴面開展，泰州市政府統籌協調市各相關部門，著力做好各方面的保障工作：

在資金保障方面，建立了“租售并舉”保障資金的專戶，資金來源主要采取地方財政預算安排和土地出讓凈收益安排相結合的辦法。購房人購買公有產權份額的購房款，以及在取得完全產權5年后部分購房人出售房屋獲得增值收益的50％，一并納入專用帳戶。公有產權房屋租金收入實行收支兩條線管理，專項用于租售并舉經濟適用房的維護和管理。“十一五”期間，泰州市計劃投資7200萬元用于支持這項工作。

在房源保障方面，實施租售并舉的經濟適用房按當年經濟適用房竣工總量的10％左右配置，在開發建設的經濟適用房房源中統籌安排。總體上計劃用3—4年的時間，每年安排350套65m²左右的經濟適用房用于租售并舉，爭取通過幾年的努力，基本解決市區“夾心層”人員住房問題。

在工作機制的保障方面，一是堅持層層把關，嚴格審批。購買租售并舉經濟適用房要實行誠信申報制度，采取個人申報，街道、社區和總工會初審，各區建設行政主管部門復審，市房產管理局審批相結合的辦法進行。市、區兩級都成立了由監察局、街道辦、房管局(或房改辦)、拆遷辦等部門、單位和人大代表組成的調查小組，負責對申請家庭條件進行調查核實。二是實行公示舉報制度，主動接受各方監督。對初審符合當年保障條件的申請人，在實際居住地和新聞媒體分別進行公示；對被拆遷人在家庭所在地居委會和拆遷現場將拆遷補償金額、家庭居住條件、經濟收入等情況，進行張榜公示。經公示無異議的，作出準予購房的書面決定；有異議的，組織相關人員復查后，作出準予或不準購房的書面決定。安置過程中，通過公開搖號的辦法確定選房順序，并將安置情況張榜公示，確保安置工作“公開、公平、公正”。三是關注特殊家庭，體現“以人為本”。對家庭成員中有行走不便的殘疾人或70歲以上的老年人以及軍烈屬、勞模的進行重點照顧，給予優先選擇樓層、戶型的待遇，以讓這些特殊群體充分感受到黨和政府的關懷。

“共有產權、租售并舉”政策的實施，較好地解決了社會弱勢群體的住房問題，完善了住房保障體系，推進了“住有所居”工作的進程，實施兩年來，得到廣大群眾的普遍歡迎，取得了良好的效果。

進一步完善了經濟適用房的保障功能。泰州市實施經濟適用房“共有產權、租售并舉”的做法。讓困擾政府和群眾多年的“夾心層”住房問題得到了解決，變原來經濟適用房“只售不租”的單一保障功能為“產權共享”、“租售并舉”的復合型功能，使住房保障體系實現了廉租房與經濟適用房建設的對接，不僅保證了國家經濟適用房政策的落實到位，而且使這一政策的積極效應得到進一步的放大，對于全面擴大住房保障范圍，徹底解決社會弱勢群體住房問題具有非常重要的現實意義。

樹立了政府執政為民的良好形象。社會弱勢群體更需要人們的關懷，經濟適用房“共有產權、租售并舉”政策的實施，一方面減輕了“夾心層”家庭改善住房條件經濟上的壓力，另一方面也尊重了這部分人的自主權，使他們可以根據自己的經濟承受能力，選擇買或者租房，選擇今天買或者以后經濟條件好了再買房，其價格仍按原價，打消了他們的后顧之憂，體現了政府“以人為本”、“執政為民”的理念，進一步密切了黨和政府與廣大群眾之間的關系。

開辟了舊城改造拆遷的新路徑。舊城改造拆遷一直是個“老大難”問題，如果沒有一定的配套政策和有力的保障措施，要想讓經濟條件差，本身房屋面積小，且又居住幾十年的老百姓搬遷，還要自己借錢去重新購房，難度非常大。通過“共有產權、租售并舉”這一做法，既讓困難群眾有了滿意的新房可住，又有力地化解了拆遷矛盾，加快了舊城改造的步伐，為今后加快城市建設、提高城市管理水平提供了嶄新的思路。

(作者單位：泰州市建設局、泰州市房產管理局)

責任編輯：尤 健