“海外炒房團(tuán)”緣何敗走德國

幾年前，一處柏林市中心黃金地段的公寓，售樓廣告的標(biāo)價(jià)每平米只有1500歐元，甚至比中國一些大城市的房價(jià)還低。要知道德國人的平均工資至少是中國的10倍！掰指細(xì)算，英國倫敦同等規(guī)格的住房，價(jià)格至少是柏林的10倍。在過去10年里，英國、西班牙等國的房價(jià)已漲了3倍，而同期德國房價(jià)卻一直波瀾不驚。

德國樓市陷“圍城”

受德國房地產(chǎn)價(jià)格處于低位的現(xiàn)實(shí)吸引，從2004年開始，大量境外資本開始進(jìn)入德國樓市，其中不乏高盛、百仕通等全球資本巨頭的身影。真可謂是“城”外的人想方設(shè)法進(jìn)“城”，以期獲利。

有海外投資者在當(dāng)年接受媒體采訪時(shí)表示，如果在紐約或者倫敦投資，4%的回報(bào)率就可以接受；但如果在德國投資，期望回報(bào)率能在7%以上。亦即德國房地產(chǎn)價(jià)格尚處于低谷，正是買進(jìn)的黃金時(shí)期。

令人好奇的是，既然德國樓市如此具有潛力，那誰還愿意脫手賣房呢？德國房產(chǎn)商會(huì)不會(huì)“捂盤惜售”？實(shí)際情況恰恰相反，德國樓市交易更像是一個(gè)“賣方市場”。

原來，兩德統(tǒng)一后，政府為了解決突然出現(xiàn)的住房壓力，鼓勵(lì)所有公司修建居民住宅，這造成了德國住房過剩。近10年來，房產(chǎn)所有者都在極力將手中的公共住房、自建房屋、地產(chǎn)股票等脫手。

“護(hù)城”三大殺手锏

隨著境外資本大量涌入德國房地產(chǎn)市場并成為主導(dǎo)性的投資者，他們是否會(huì)伺機(jī)抬高房價(jià)并獲利出逃？

在德國工作多年的德阿瑞爾地產(chǎn)銀行分析師郝鵬介紹了德國政府狙擊海外炒房團(tuán)的“三大殺手锏”：“德國政府杜絕房價(jià)炒作的手段很多，但有三條不容忽視：一是地價(jià)、房價(jià)、房租的指導(dǎo)價(jià)制度；二是對抬高房價(jià)者的刑罰威懾；第三則是重稅限制。雖然海外資本大量涌入德國樓市，但迄今為止并沒有改變德國房價(jià)穩(wěn)定的狀況，不能不說是這三大利器的功效。”

對于第一點(diǎn)，德國的地價(jià)、房價(jià)、房租等，并不是由房地產(chǎn)商說了算，卻也不是由政府說了算，而是由獨(dú)立的地產(chǎn)評估師來評估認(rèn)定。評估師對自己的評估結(jié)果負(fù)責(zé)30年，對評估中的錯(cuò)誤負(fù)有法律責(zé)任。除了私人評估師外，德國還按照聯(lián)邦建筑法成立了各地“房地產(chǎn)公共評估委員會(huì)”，其職責(zé)之一便是負(fù)責(zé)制訂當(dāng)?shù)亍暗貎r(jià)圖”的“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”或者“指導(dǎo)價(jià)”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細(xì)的“基準(zhǔn)價(jià)格”，這類指導(dǎo)價(jià)具有法律效力，所有房地產(chǎn)交易有義務(wù)參照執(zhí)行，在合理范圍內(nèi)浮動(dòng)。

“指導(dǎo)價(jià)”之所以能夠得到執(zhí)行，還是緣于其有效的“執(zhí)行威懾機(jī)制”。德國法律規(guī)定，對于房價(jià)、房租超高乃至暴利者，地產(chǎn)商和房東甚至要承擔(dān)刑事責(zé)任。如果地產(chǎn)商制訂的房價(jià)超過“合理房價(jià)”的20%為“超高房價(jià)”，根據(jù)德國《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，就已經(jīng)構(gòu)成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價(jià)不立即降到合理范圍內(nèi)，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產(chǎn)商制訂的房價(jià)超過50%則為“房價(jià)暴利”，這已經(jīng)觸犯《刑法》，構(gòu)成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至被判處3年徒刑。這對妄圖謀取暴利的炒房者而言，其威懾作用不言而喻。

稅收同樣是德國政府遏制炒房的有效武器。在德國，自有自用的住宅不需要繳納不動(dòng)產(chǎn)稅，只繳納宅基地的土地稅。用于買賣的房地產(chǎn)首先要繳納評估價(jià)值1%~1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買賣還要繳3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要繳15%的差價(jià)盈利稅。重重的稅收限制，已經(jīng)大大壓縮了炒房者進(jìn)行“低買高賣”的利潤空間，對炒房者而言可謂釜底抽薪。

當(dāng)然，這些機(jī)制也并非為海外炒房者量身定作，對德國國內(nèi)的炒房者同樣適用。這些機(jī)制成為德國政府守衛(wèi)本土房產(chǎn)市場最為有效的工具。

炒房團(tuán)倉促退出

到2007年6月，百仕通公司出售了3.1萬套住宅之后不久，瑟伯勒斯公司也緊隨其后，宣布將出售德國2.2萬套經(jīng)濟(jì)型住宅。當(dāng)月，一些市場觀察家也表示，金融投資者變現(xiàn)舉動(dòng)并不意外，因?yàn)樗鼈儭帮@然投資出現(xiàn)了失誤”，收益比預(yù)期低得多。

海外資本在德國樓市不再戀戰(zhàn)、倉促退出，出現(xiàn)“敗走麥城”的跡象，也直接體現(xiàn)了德國房地產(chǎn)“遏制炒房機(jī)制”的成功。

德國《明鏡》周刊載文指出，歐美炒房團(tuán)如果在德國吹了個(gè)氣泡，到頭來吃虧的還是德國老百姓。德國房屋租賃者聯(lián)合會(huì)也認(rèn)為，如果支持地方政府繼續(xù)出售其房地產(chǎn)公司或公有住房，雖然一時(shí)有不少進(jìn)賬，但從長遠(yuǎn)來說必將付出沉重代價(jià)。因?yàn)橐坏┑胤秸疀]有了自己的房地產(chǎn)公司，將不能再向社會(huì)弱勢群體提供廉價(jià)的房屋。這樣一來，為弱勢群體租房提供補(bǔ)助的重?fù)?dān)將同樣落在地方政府頭上，最后導(dǎo)致其不堪重負(fù)。