淺析２０世紀８０年代政府調控對日本房地產行業的影響及啟示

內容摘要：在社會主義市場經濟的環境中，調控房地產市場固然要依靠經濟手段，但在土地、規劃、信息披露、市場監管等諸多環節，政府的作用不可或缺。房地產無論是作為消費品還是投資品，都在國民經濟中占有重要地位。各國政府都會在不同程度上對房地產市場進行宏觀調控。本文以日本“失落的十年”為例，分析了政府在房地產行業發展中的作用，肯定了中國政府為了避免房地產泡沫而做出的努力，提出了不足和建議。

關鍵詞：日本；泡沫經濟；房地產；宏觀調控

一、20世紀80年代的日本房地產泡沫

20世紀80年代，日本出現空前的房地產泡沫。泡沫以1985年簽署“廣場協議”為起點，1991年到達巔峰。其間日本六大城市的地價指數10年內上漲6倍，地價市值總額高達2400兆日元，相當于當時美國地價總值的4倍，單價為美國的100倍。1996年地價指數降到1989年的1／3，地價總值從2400兆日元縮水至1700兆日元。1990年以來，股價、地價市值共減少約1000兆日元，相當于日本GDP的兩倍。2003年3月，日本七家大型銀行共核銷壞賬大約5.6萬億，日經指數也跌入歷史最低位，下滑到8000點內。在泡沫期間，房地產價格快速上漲，日本民間住宅的增長率對GDP的貢獻度占了較高的比重，特別是1987年幾乎占了所有項目的合計超過30％。日本經歷了長達15年的經濟蕭條和低迷，遭受了該國歷史上最為漫長的經濟衰退，至今未能徹底走出陰影。

日本的房地產泡沫是與股價泡沫連在一起的整個資產價格膨脹的經濟泡沫，其直接表現為地價(因為日本實行的是土地私有制)的上升，產生過程是：從用途上講由商業用地到住宅用地、再到其它用地；從地域上講，先是東京都中心、而后擴展到東京都圈、進而擴展到大城市圈、最后是中小城市圈。這樣一個波及過程經歷了較長的時間，首先是地價的膨脹、其次是地價趨于穩定、最后是地價的急速下降。

日本的房地產泡沫帶來嚴重的社會問題。泡沫經濟時期日本大企業追求土地投機和股票投機帶來的高額利潤，放松了對本企業的經營和管理，造成企業素質的普遍下降。泡沫時期大量的資金流向房地產業，生產性企業難以用正常的成本獲得生產所必須的資金。生產的不景氣導致雇傭環境的惡化和居民實際收入的下降。此外，地價的下跌還使得居民個人所保有的土地資產貶值。由于經濟不景氣和個人收入水平的下降，個人消費極度萎縮，從而生產消費品的產業部門也陷入了困境。

二、日本政府宏觀調控對日本房地產泡沫的影響

日本房地產泡沫的生成和破滅與日本政府有著直接的關系。日本政府對出現房地產泡沫的膨脹缺乏警惕性，認為中長期制約日本經濟的主要因素是勞動力不足、能源缺乏、儲蓄率下降等問題，只注重房地產業與其它經濟發展指標之間的關系，忽視了房地產泡沫對整個經濟、特別是金融體系的危害性。在日元升值的情況下，日本政府采取了不當的金融政策推動了房地產價格猛漲，對地產泡沫沒有及時采取有效的治理，造成了泡沫的擴大和蔓延達到非常嚴重的程度。

1987年房地產泡沫急劇膨脹時，日本政府又一次反應遲鈍，并沒有采取任何宏觀調控措施來緩解房地產市場的過熱現象，并錯誤地認為日本經濟發展形勢一片大好，任憑房地產價格一路狂漲。更有甚者，日本政府在1991年房地產泡沫破滅之后也沒有及時認清其對日本中長期經濟發展可能帶來的嚴重破壞性后果。不僅是日本政府，幾乎所有的日本主流經濟學家即使在1991年泡沫經濟破滅之后，還認為土地價格是上升的，相信股票和土地會很快上漲起來，并沒有認識到不良債權問題的嚴重性。從這一時期來看，政府的宏觀調控對日本房地產泡沫的影響體現在以下四個方面：

(一)貼現率與利率的調整為房地產泡沫提供資金源頭

在金融市場上，中央銀行貼現率是市場利率的核心，后者一般追隨前者變動，進而影響銀行貸款規模及廣義貨幣供應量(M2+CD)的變化。1985年9月，日本貨幣供應量呈不斷擴張的趨勢，1987年2月日本銀行下調貼現率后，貨幣供應增長量超過10％，創下了高增長率的紀錄。在貨幣供應量大大增加的同時日本的貨幣流通速度卻很低。1987年的貨幣流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034，1990年是1.01。流通速度變化慢意味著貨幣供應量相對增加。沒有轉向流量的過剩流動性就會被用來購買存量，具體地說就是進行土地投機。

在企業自有資金比率提高的同時，日本銀行多次降低貼現率，致使有價證券的價格上升，股票、債券的籌資成本低于銀行貸款，促使企業積極尋求低成本的籌資渠道來籌集資金。1986年以后，企業改變了以往向銀行借款的方式，轉而利用權益融資。然而權益融資獲得的巨額資金并沒有完全用于設備投資上，而是投向了房地產市場，以期獲得投機利潤。

1986年到1987年連續5次調整利率，由5％降低到2.5％，造成銀行資金過多，社會游資泛濫，大批企業和個人攜帶大量資金進入房地產行業，形成巨大的資產泡沫。

(二)信貸總量膨脹為房地產投機資金大開方便之門

1984年末，日本全國銀行業對不動產的貸款余額為16.7萬億日元，1989年末上升到超過40萬億日元，1991年年底時，借款余額上升至45.5萬億日元(含通過非銀行金融機構貸款部分)，其中的一半為城市銀行貸款。除了銀行界加大對不動產的融資以外，以長期投資著稱的壽險公司對土地和建筑物的投資也有明顯增加。壽險業1988年度對土地和建筑物投資總額達到5.5萬億日元，1989年進一步擴大至6.5萬億日元。壽險公司歷來將其收入的一半以上用于對的融資，泡沫經濟期間企業融資需求大量減少后，壽險業對不動產貸款激增。據統計，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家壽險公司分別居日本擁有出租樓宇面積排名之第2、第3和第5名。

(三)信貸結構失衡進一步加劇房地產業投機

1984年末，日本全國銀行業對不動產的貸款占制造業貸款的比例是27％，而1989年則上升到74％，房地產業信貸迅猛增加，整體信貸結構失衡。銀行對房地產的貸款在泡沫時期快速增加，對制造業的貸款自1984以來增勢趨緩，1987－1989年的3年間，竟出現了負增長。信貸結構的失衡直接打擊了國民支柱產業制造業，造成經濟發展的嚴重失衡。

(四)綜合治理時間延誤導致日本經濟深陷泥潭

1987年日本政府對東京的地價進行了限制，到1988年中期，東京地價開始回落，但以大阪、名古屋為主的大都市圈地價卻仍在上升，由于低利率和良好經濟景氣下房地產升值預期強烈，資金相繼流入比東京地價便宜的地區。1990年大阪圈地價開始回落，同時名古屋圈地價上升變平緩，1991年全國范圍的地價才開始真正回落。在這種狀況下，日本政府才開始對全國房地產價格實施綜合政策。在稅收方面，設立了地價稅，但是由于日本長期以來在土地稅制上存在偏差，在80年代中后期的固定資產實際有效稅率僅為0.2％－0.3％，直到1992年4月才開征地價稅，持續較低的稅率使大量資金已經轉移向土地，地價上漲后的加稅為時已晚。

從1989年5月起日本進入緊縮階段，從1990年4月起各金融機構除了對公共住宅開發機構貸款外，對向不動產的貸款實施了總量控制，這樣流入房地產業的資金受到相當大的限制。隨著房地產價格下落基調明朗化，政府的緊縮政策促使以房地產價格升值預期為前提的投機需求迅速瓦解，地產泡沫破滅了，資源配置嚴重扭曲，日本政府出臺的泡沫治理政策回天乏術，日本經濟泥潭深陷。

三、日本房地產泡沫問題對中國的啟示

在自由市場經濟條件下，房地產是一種特殊的商品，離不開政府的宏觀調控。因為自由市場經濟的一大缺點是容易導致盲目性，造成社會資源的不合理配置。房地產是人們日常生活的必須品，也是資本投資的投資品，同時消耗大量社會資源，如水泥、鋼鐵以及建材生產期間消耗的各種能源。政府的宏觀調對房地產市場進行調控有著不容置疑的必要性。我們應該汲取日本的經驗和教訓，避免房地產行業泡沫的出現，維護正常的市場秩序，維護國民經濟的安全。

(一)政府必須在泡沫萌芽時就采取抑制泡沫的行動

房地產泡沫的特點是政府必須在泡沫萌芽時就采取抑制泡沫的行動，一旦泡沫的形成就會很難控制，這是因為在地產泡沫的膨脹中多方均能受益：企業更易于得到資本，銀行可以擴充貸款業務，客戶的資產凈值在穩定增長，在一定程度上缺乏明顯的受害者來形成足夠的政治壓力來阻止這種過程，直到泡沫走向破滅。日本就是在泡沫形成之初沒有及時采取行動，有效控制實施時泡沫已經達到危險的程度，與日本相比，我國政府已經意識到地產泡沫問題，并出臺了一系列調控措施來規范市場、抑制房地產市場過度發展。

回顧我國政府對房地產業的調控過程，政府針對房地產業出現的一些違規操作的行為，出臺了一系列的規范性政策：2001年6月，中國人民銀行發布關于規范住房金融業務的通知1195號文，要求嚴格審查住房貸款條件。2002年5月，中國人民銀行發布《商業銀行信息披露暫行辦法》，規范了商業銀行信息披露制度行為。2002年9月為規范政府市場主體行為，抑制房價不合理上漲，國土資源部和監察部聯合下發《關于嚴格執行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》。2005年3月國務院下發《關于切實穩定住房價格的通知》，針對房價上漲過快提出八點要求(即“國八點”)，再次提高了個人住房貸款最低首付比例。2007年國務院下發了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，開啟了土地監管新政，目的是遏制地方政府違法違規用地。另外，2007年國稅總局公布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，是繼國務院于1993年發布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》之后對土地增值稅的又一規范。

到目前為止，政府共出臺了1400多項全國性或地方性土地、行業、稅收、信貸四方面的政策對房地產市場進行調控。雖然目前我國房價增長速度較快、局部地區房價較高，但在整體上，還沒有到房地產泡沫行將崩潰的程度，此時若中國政府進一步認清泡沫存在的機理，吸取以往政策實施的經驗，采取更為有力有效的治理措施，我國的房地產市場完全可以降低泡沫的程度實現健康平穩的發展。

(二)政府的宏觀調控應該起到引導作用

政府的宏觀調控應切忌“頭疼醫頭，腳頭醫腳”，也不能一味運用行政手段干預市場，而應從根本上引導房地產市場的發展方向，從培養購房者正確的消費理念和生活理念出發，進一步注重金融手段的運用，引導人們的投資意向，合理控制資本運行市場，為房地產市場的良性發展營造一個合適的環境。

目前的房地產行業是絕對的賣方市場，市場進一步發展的動力點就在房產開發環節。嚴重失衡的供求結構最終要在市場尋求到解決的辦法。合理投資的根本來源于資本的科學運作，因此資本市場的進一步完善迫在眉睫。而我國金融監管力度還有待加強。除了《商業銀行法》中有關資金運用的規定外，對房地產金融的監管尚無一個明確的專門機構，對信貸資金流入房地產業進行監管，防止引發泡沫。

(三)政府的宏觀調控必須符合市場規律

要推動房地產市場的發展就必須以符合市場規律為基礎。諸如以行政手段強制控制市場走勢的做法應盡量避免。同時，針對房地產市場中急需解決的問題，以往一些符合市場規律的政策應繼續加強。如繼續加大住房結構調整和住房保障體系建設政策的落實力度在保證土地供給量的同時進一步清理存量土地，科學、合理的制定出讓地塊面積、底價及出讓方式等。

總之，我們要深刻認識到房地產行業是一個非常特殊的行業，也是一種非常特殊的商品。了解它的屬性，明確所要追求的目標，并按照市場的內在機制適時采取合理措施，政府的宏觀調控才能顯現效果。

責任編輯 楊 茜