境外資本為何唱空中國樓市

[最近一段時間以來，2004年曾經一度引發全國性大討論的中國樓市衰退論又開始盛行。此次唱空對象已經從當年的上海擴大至全國范圍，包括著名投資大師吉姆?羅杰斯，全球最大的銀行集團花旗集團等境外機構人士紛紛放出言論唱空中國樓市。]

花旗：地產商倒閉潮到來

全球最大的銀行集團花旗集團亞洲房地產業主管何艾文近日宣稱，由于受到壓制銀行借貸的影響，若干大型的中國地產開發商如果上市計劃失敗，可能會淪為競爭對手或基金的收購對象。

有40家非上市中國開發商已經進行了結構化投資，包括可轉換債券，投資者正將去香港上市作為他們的退出策略。

但是如果這些公司沒能很快上市的話，他們將不得不再次融資，因為投資可轉換債券預計需要15%到20%的內部收益率才能補償更高的風險，一年前這一收益率在12%到15%之間。

由于資本成本太高，那些公司正承受巨大壓力，從今年下半年開始，一些公司可能需要將自己出售給擁有更多資本的上市開發商或者私募基金。在香港上市的中國地產股已經大幅下滑，從去年10月以來的3個月時間里已經下跌了50%。

最近，中國主要城市商品房市場整體成交量出現了大幅萎縮現象，各主要城市的房價也有較明顯的波動。許多開發商都在通過銷售現有樓盤來為新項目融資，分析人士相信已經有數千家開發商倒閉。

羅杰斯：調整就在今年

羅杰斯是量子基金的共同發起人之一，繼去年“建議不要到上海買房”之后，著名投資大師吉姆?羅杰斯再度對中國樓市發布悲觀公告。其在2月19日在新加坡召開的IMAS投資會議上預計，中國房地產市場將出現調整，會有部分投資客在2008年破產。

他還稱：“中國政府一直盡力抑制房地產市場的投機現象，他們對此非常認真。因此，我預計，今年有些中國房地產投機客將會破產。”

去年9月，羅杰斯就在北京表示，中國央行出臺的加息、上調存款準備金率等緊縮政策，可以看出監管層已經意識到樓市中存有泡沫。

這種境外機構唱空中國樓市的現象并非首次出現。2004年，全國房價飛漲，政府開始啟動一系列宏觀調控措施。當時擔任摩根士丹利首席經濟學家的謝國忠預言樓市聚集泡沫，而這一泡沫將在短期內破裂，不過大摩卻在這一背景下投下數億美元收購了多個上海地標性物業，時至今日，其資金回報率超過100％以上。

萬科9.5折：引發樓市恐慌

過去幾個月中，萬科幾乎是全國每個城市降價的先鋒，由于其擁有的全國地產老大地位，萬科降價之后基本都引起當地房價的全面下調。

雖然在今年元宵節房產特賣會優惠幅度達到5%以上，但萬科方面依然否認了降價一說。上海萬科辦公室主任許青川表示，萬科對于樓盤的定價一向采取遵循市場的原則，而這次元宵特賣僅是針對萬客會成員進行的一次回饋活動，并且僅此一天，今年暫定也不會有類似的促銷，所以上海萬科并沒有降價，也不存在公司為了加快回籠資金而進行特賣的說法。

市場反應：開發商開始跟風

滬上一家大型開發公司負責人表示，此次萬科促銷有著一定的標志性意義。作為業內地產老大，萬科此次促銷活動一旦取得成功，就可能引發后續開發商的跟風效應。一些需要回融資金的開發商就將跟進打折以促銷售，更多原先觀望的樓盤，也會調整價格后上市，但市區優質樓盤則可能會更加堅定“觀望”。萬科特賣吸引了不少其他開發商、代理商的相關人員前來打探行情，他們多以購房者身份拿著萬客會會員卡進入。

而他們看到的火爆場面已經開始讓不少人心里打起算盤。不少代理商表示，從這個局面來看，目前樓市滯銷并非由于購房需求減退，“看來市場還是在的，只是怎么去啟動了。”

一家即將開盤的房地產公司負責人表示，他們公司將視萬科此次促銷效果，來考量公司推出樓盤的定價問題。由于之前已經積累了一批意向客戶，并報出估計開盤價格，因此公司很可能采取的策略是，雖然定價不會比前期已經向意向購房者公布的價格做大幅度調整，但有可能在這一價格的基礎上以活動形式進行一定幅度的折扣優惠，優惠幅度最大可以達到10％甚至15％。

而幾乎在萬科促銷同時，另一家龍頭企業綠地集團也向客戶以短信形式通知推出部分房源優惠，其優惠幅度達到6萬元，接近總房價的10％。

3月或出現打折高峰

佑威房地產研究中心主任薛建雄表示，由于目前樓市還沒有出現大面積的降價現象，反而還有個別樓盤借新推房源之機報高價格，所以多數開發商的打折促銷只是一種吸引眼球的手段。從一些促銷的樓盤來看，市場并未出現大量成交，而基本保持低迷成交量。由于市場對房價的短期預期從看漲轉為看平，甚至看跌，所以在開發商沒有給出實質性優惠的情況下，購房者并不情愿出手。

近一輪的樓市調整始于去年的10月份，4個月以來市場交易持續平淡，從春節后前5個交易日來看，5天只成交了198套商品房（剔除動遷配套房），不足去年同期402套的一半。因此，在往后的一兩個月內，開發商還需以各種手段來激活市場。預計4月份之后，樓市有望回暖，屆時促銷也可能會減少，估計今年樓市總體不會再像去年那樣紅火。

目前新上市的樓盤相對同區域內其他樓盤均降低了報價，估計這一現象將維持一段時間，其原因主要是市場行情相對低迷，開發商只能采用穩健的“低開高走”策略，先以相對低價試探市場，待行情好轉再逐步提高價格。

業內人士：地產業面臨“拐點”

面對持續3個月的滯銷僵局，一部分地產商的心理防線開始動搖，最前面的幾塊骨牌開始倒下。“從最近的貸款申請來看，已明顯感覺到比以前更難了，不僅對開發資格審查更嚴，對貸款額度也限制很多。”某樓盤副總經理表示。他同時表示，貸款難，資金壓力就大，為了維持正常的開發程序，只有讓樓盤盡快“出貨”，否則資金鏈將斷裂。而加快銷售的唯一辦法就是降低樓價，幅度估計至少5%以上。

貨幣從緊政策不僅給發展商帶來了資金壓力，也給需求帶來抑制，“一些二次或二次以上的多次置業者再買樓，銀行的貸款審批難度將更大，這樣一來，買家的買房欲望將大大降低。”

對于今年的樓市走勢，焦點房地產網近期的調查數據顯示，64%的受訪者認為 “樓市正步入下行通道”；僅14%的受訪者認為“樓市還會回升”；另有13%的受訪者認為“很難說”。

連一向堅定的“看多派”、華遠地產董事長任志強也口風有變。“我國房價有向下波動的風險，但房價不會出現大幅下降。”任在春節前早些時候表示。這與去年還認為“房價還要再漲十年”的強硬表態判若兩人。

上海春之聲置業有限公司董事長朱大鳴認為，現在樓市中許多的購房者都在盼望著房價的下跌，而且是最好越低越好。他們的心情是可以理解的。但在市場經濟的層面，除非房市崩盤，房價才會急劇下跌。

中國指數研究院華中分院首席分析師李國政認為，樓市的“政策市”特征日益顯現，而受世界經濟和國內宏觀經濟的影響也日漸增大，所以，包括加息、物業稅等政策都有可能發生進一步的變動，這都加大了未來市場的不確定性，這些因素無疑將影響到樓市的發展，并導致持續的盤整態勢。

一位業內人士指出，如果商品住房銷售面積高于竣工面積，而新開工面積持續下降，這就意味著可供市場銷售的房源在減少。因此，下一步商品房價格走勢不容樂觀。