房與地關(guān)系法律問題探析

摘要：地產(chǎn)即土地資產(chǎn)，是指明確了權(quán)屬關(guān)系的土地資源；房產(chǎn)則是指明確了權(quán)屬關(guān)系的建筑物與附屬物。房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系涉及權(quán)利歸屬關(guān)系與權(quán)利交易關(guān)系兩個(gè)不同的法律問題。關(guān)于權(quán)利歸屬關(guān)系，大陸法系國家結(jié)合主義與分別主義實(shí)行兩種不同的規(guī)則。無論實(shí)行哪一種規(guī)則，所有的國家都存在房地權(quán)利交易關(guān)系模式問題。各國實(shí)行一體交易與分別交易兩種不同模式。在分別交易模式下存在房屋所有人與土地權(quán)利人權(quán)利沖突的問題，各國通過設(shè)定法定原權(quán)予以解決。我國實(shí)行土地國家所有或集體所有，物權(quán)性質(zhì)的法定土地使用權(quán)租賃應(yīng)不失為解決辦法之一。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；地產(chǎn)；房地關(guān)系

中圖分類號(hào)：13923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003－7217(2008)04－0125－04

一、房產(chǎn)與地產(chǎn)的法律內(nèi)涵

房產(chǎn)是指具有明確權(quán)屬關(guān)系的建筑物及其附屬物。地產(chǎn)即土地資產(chǎn)的簡稱。關(guān)于地產(chǎn)，一般認(rèn)為“它是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系，可以由所有者、經(jīng)營者和使用者進(jìn)行土地開發(fā)、土地經(jīng)營，并能夠帶來相應(yīng)經(jīng)濟(jì)效益的建設(shè)用地”。筆者認(rèn)為這種認(rèn)識(shí)過于狹窄。

所謂資產(chǎn)是指具有明確權(quán)屬關(guān)系的資源，因此土地資產(chǎn)也就是指明確了權(quán)屬關(guān)系的土地資源。權(quán)屬關(guān)系中最重要的所有權(quán)關(guān)系，但是不限于此。

應(yīng)注意的是，地產(chǎn)不等于土地：地產(chǎn)的標(biāo)的為土地，但是并不是所有的土地都能成為地產(chǎn)；作為地產(chǎn)的土地是具有明確權(quán)屬關(guān)系的土地，而一般意義的土地則是一種客觀的自然物；作為地產(chǎn)的土地只是作為自然物的土地的一部分，一切作為資源特別予以保護(hù)的土地，或者是法律禁止其流轉(zhuǎn)的土地都不具有地產(chǎn)的性質(zhì)，比如用于防洪、防沙、國防等用途的土地，文化古跡用地、耕地等。

地產(chǎn)與房產(chǎn)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)的主要組成部分。房產(chǎn)以土地為依托，但是房產(chǎn)與土地的區(qū)別應(yīng)是明顯的：土地是由無勞動(dòng)價(jià)值的土地物資和具有勞動(dòng)價(jià)值的土地資本組成，而房產(chǎn)完全是勞動(dòng)產(chǎn)品；土地的價(jià)值主要取決于其位置和供求，而房產(chǎn)的價(jià)值主要取決于凝結(jié)于其中的無差別的社會(huì)勞動(dòng)量；土地因其稀缺性而具有增值性，而房產(chǎn)則可因不斷折舊而減值；土地具有可持續(xù)利用性，其壽命具有無限性，而房產(chǎn)的使用壽命是有限的；土地的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要遵循的是地租規(guī)律，房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要遵循的是價(jià)值規(guī)律。

值得一提的是，在我國大陸、香港、澳門地區(qū)，習(xí)慣于將房產(chǎn)與地產(chǎn)合稱為房地產(chǎn)。大陸法系、英美法系則沒有這一法律術(shù)語。房地產(chǎn)有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)泛指一切作為物的土地、房屋等建筑物、構(gòu)筑物，與土地、建筑物不可分離的其它物，以及水面、礦藏、森林等。狹義的房地產(chǎn)僅指城市房地產(chǎn)，不包括農(nóng)村的房地產(chǎn)。長期以來，由于我國推行的房地產(chǎn)改革局限于城市國有土地和城市住房的商品化，使得人們往往從狹義的角度理解房地產(chǎn)，將房地產(chǎn)問題等同于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)問題。不僅如此，我國有關(guān)房地產(chǎn)的立法也集中于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)。其實(shí)，我國農(nóng)村房地產(chǎn)的總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過城鎮(zhèn)房地產(chǎn)。因此，我國房地產(chǎn)的立法、司法、研究，應(yīng)當(dāng)使用廣義的房地產(chǎn)范疇，否則會(huì)造成我國農(nóng)村房地產(chǎn)的立法、司法空白以及研究盲點(diǎn)。

二、有關(guān)房地關(guān)系立法例解析

在自然屬性上，房與地是一個(gè)整體，房屋絕對(duì)依賴于土地，所謂“房依地建、地為房載”。這就產(chǎn)生如下問題：在民法上，房屋與土地是否兩個(gè)獨(dú)立的物?如果不是，房產(chǎn)與地產(chǎn)兩者的關(guān)系如何處理?

實(shí)際上，房地關(guān)系涉及兩個(gè)不同的問題：權(quán)利歸屬規(guī)則與權(quán)利交易規(guī)則。所謂房地權(quán)利歸屬問題是指房產(chǎn)與地產(chǎn)是否分屬于不同的權(quán)利客體，如果不是，是房產(chǎn)涵蓋地產(chǎn)，還是地產(chǎn)涵蓋房產(chǎn)的問題；所謂房地權(quán)利交易規(guī)則則是指房產(chǎn)與地產(chǎn)權(quán)利如何轉(zhuǎn)移的問題。許多學(xué)者在討論各國有關(guān)房地關(guān)系的現(xiàn)行立法時(shí)，通常沒有區(qū)分這兩個(gè)問題，用交易規(guī)則來論及權(quán)利歸屬問題，用權(quán)利歸屬規(guī)則來論及權(quán)利交易問題，從而存在著邏輯不清的現(xiàn)象。

(一)房地權(quán)利歸屬關(guān)系

關(guān)于房地的權(quán)利歸屬關(guān)系，是合一還是分離，在學(xué)界一直有爭(zhēng)論。考察各國民法理論和立法例，對(duì)此有二種不同模式：

其一，房產(chǎn)與土地不可能分離，人稱結(jié)合主義或一元主義。這種規(guī)則源于羅馬法“附著于土地之物即屬土地”的法諺。在此種模式下，土地與房屋等建筑物為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，房屋等建筑物是土地的組成部分，不能脫離土地而單獨(dú)成為權(quán)利客體。建筑物所有權(quán)歸屬于土地所有權(quán)人。因此，在此種模式下，要取得房屋等建筑物的所有權(quán)必須先取得房屋等建筑物基地的所有權(quán)，非土地所有權(quán)人不能取得房屋所有權(quán)。在現(xiàn)代民法中，德國民法是這一模式的典型代表。結(jié)合主義模式的法理依據(jù)多根植于民法的添附規(guī)則以及主物從物規(guī)則。

其二，建筑物與土地分離，人稱分別主義或二元主義。即房屋等地上建筑物不再依附于土地，土地和土地上的建筑物成為兩個(gè)完全獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，各自成為獨(dú)立的權(quán)利客體，即建筑物所有權(quán)與土地所有權(quán)。在此種模式下，土地與土地上的建筑物權(quán)利主體可能同一，也可能不同一。在主體同一的情況下，同一個(gè)主體是分別對(duì)兩個(gè)客體享有所有權(quán)而不是一個(gè)。在主體不同一的情況下，擁有建筑物的所有權(quán)并不一定擁有土地所有權(quán)，擁有土地的所有權(quán)并不一定擁有土地上的建筑物的所有權(quán)。在現(xiàn)代民法中，法國民法典是這一模式的典型代表。

(二)房地權(quán)利交易關(guān)系

對(duì)于房地權(quán)利歸屬不論是持一元主義的國家還是持二元主義的國家，都存在房地權(quán)利交易關(guān)系問題。分別主義模式將房屋與土地界定為兩個(gè)完全獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，因而，順理成章地兩者當(dāng)然可以分別交易。但是，從自然屬性上講，土地與房屋畢竟是一個(gè)整體，房地分別所有分別交易純屬法律的擬制，土地與房屋從物理屬性上講不能分開。因而，在分別主義模式下必然存在房、地如何交易的問題。在結(jié)合主義模式下，法律雖然規(guī)定房地所有權(quán)歸屬于同一個(gè)主體，但是在現(xiàn)實(shí)生活中卻存在著主體要將房、地分別交易的要求以及人們需要在他人土地上擁有自己的建筑物的要求，因而看似簡單明了的結(jié)合主義模式同樣存在房地權(quán)利交易關(guān)系問題。

關(guān)于房地權(quán)利交易的規(guī)則，世界各國大致有兩種不同的模式：房地一體交易模式與房地分別交易模式。所謂房地一體交易模式，顧名思義是指房、地必須一并交易，房屋的異動(dòng)必然連帶土地的異動(dòng)，土地的異動(dòng)也必然連帶房屋異動(dòng)。我國學(xué)者較為普遍地總結(jié)概括為“房隨地走”與“地隨房走”。房地權(quán)利分別交易模式則是指房、地可以分開交易：房可以隨地走，也可以不隨地走；地可以隨房走，也可以不隨房走。

實(shí)行房地一體交易的理由是：房、地本為一體，使用房屋的人，必然要使用土地，使用土地的人必然要使用房屋。如果房、地分開，分別屬于不同的主體，就會(huì)造成兩個(gè)主體都難以行使其權(quán)利的局面。因而，房地必須一起交易。出賣、出租、抵押房屋時(shí)，必須將房屋所依附的土地的所有權(quán)或使用權(quán)一并出賣、出租、抵押；反之亦然。房地一體交易模式的可取之處在于其引發(fā)的法律關(guān)系簡單明了，可以減少糾紛；即使發(fā)生了糾紛，在法律上處理也相對(duì)簡單易行，同時(shí)也便于對(duì)房地實(shí)行統(tǒng)一管理。

關(guān)于房地一體交易模式，我國學(xué)者曾廣泛討論一個(gè)問題：法律規(guī)定究竟是采取“房隨地”模式還是“地隨房”模式。筆者以為這一問題不是法律能預(yù)先強(qiáng)制設(shè)置的，究竟是房屋隨地走，還是地隨房屋走，完全取決當(dāng)事人之間的具體交易情況。如果是先交易房屋，這時(shí)當(dāng)然發(fā)生的是“地隨房走”的現(xiàn)象；反之，如果是先易土地，則會(huì)發(fā)生“房隨地走”的現(xiàn)象。

房地一體交易有它的合理之處，但是，它否定了建筑物、土地各自具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的事實(shí)，否定了房、地在法律上分離的可能性，無視經(jīng)濟(jì)生活中房、地分別交易的現(xiàn)實(shí)要求，有失公平與效率。比如根據(jù)房地一體交易規(guī)則，當(dāng)事人以房屋抵押的，房屋所依附的土地也必須連同一起抵押，反之亦然，這樣就存在抵押權(quán)人獲得超額的擔(dān)保。不僅如此，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)時(shí)，抵押人就會(huì)失去其對(duì)擔(dān)保范圍以外的房或地的繼續(xù)占有、使用、收益的權(quán)利。對(duì)于抵押人來說，這種規(guī)則既不效率也不公平。此外，雖然從自然屬性上房地不能分離，但是法律上兩者是可以分離的。鑒于上述原因，目前，更多的國家采取房地權(quán)利交易分別模式。

三、我國房地關(guān)系模式分析

(一)關(guān)于房地歸屬規(guī)則

由于我國土地所有權(quán)屬于國家或集體，房屋的所有權(quán)人均不能獲得土地所有權(quán)，我國實(shí)行典型的房地分別主義：1990年《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見》第186條規(guī)定：“土地、附著于土地的建筑物及其定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。”可見，司法解釋是將建筑物作為與土地相并列的獨(dú)立的權(quán)利客體而規(guī)定的。在我國，房地的產(chǎn)權(quán)模式通常為：土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。因而，在我國，房地歸屬規(guī)則實(shí)行分別主義或二元主義。

(二)關(guān)于房地權(quán)利交易規(guī)則

關(guān)于房地權(quán)力交易模式，筆者認(rèn)為，我國實(shí)際上經(jīng)歷了一個(gè)不斷演變的過程：由實(shí)行單一的房地權(quán)利一體交易模式到一體交易與分別交易并行，一體交易由只能“地隨房走”到既能“地隨房走”也能“房隨地走”。

在相當(dāng)長時(shí)期，我國實(shí)行單一的“地隨房走”的房地一體交易模式。究其原因，過去我國土地實(shí)行無償無期限的使用，沒有土地市場(chǎng)，不存在土地交易，只存在房屋交易，當(dāng)然也就只會(huì)出現(xiàn)“地隨房走”的現(xiàn)象，我國立法對(duì)這種現(xiàn)象予以了確認(rèn)。如《城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍的土地使用同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”對(duì)于此，許多學(xué)者提出尖銳的批評(píng)，其理由在于這種規(guī)則顛覆了地產(chǎn)與房產(chǎn)的關(guān)系，與世界各國通行的“房隨地走”的做法不符。筆者以為，在房地一體交易模式的國家，并不存在“房隨地走”或“地隨房走”的固定模式，各國通行“房隨地走”的概括并不符合事實(shí)，“房隨地走”還是“地隨房走”不是法律預(yù)先選擇的結(jié)果而是對(duì)交易事實(shí)確認(rèn)的結(jié)果，不存在優(yōu)劣之爭(zhēng)。

隨著我國土地使用制度的改革，土地實(shí)行有償使用制度，土地使用權(quán)成為了交易的對(duì)象，于是我國也出現(xiàn)了“房隨地走”的房地一體交易模式：當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)時(shí)，附著于土地使用權(quán)上的建筑物也隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。此外，我國還確認(rèn)了房地權(quán)利的分別交易。如《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第25條：“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。”可見，只要經(jīng)過批準(zhǔn)，辦理過戶登記手續(xù)，房、地可以分別交易。綜上所述，就我國房地權(quán)利交易模式，可以總結(jié)為：一體交易模式與分別交易模式并存。2007年頒布的物權(quán)法充分肯定了我國多年來有關(guān)房地交易模式的立法與實(shí)踐。物權(quán)法第146條：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。”第147條：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。”這兩個(gè)條款分別規(guī)定了房隨地、地隨房的一體交易模式。第149條：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，依照約定；沒有約定或約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”依照該條款，非住宅建設(shè)用地與該土地上的房屋等不動(dòng)產(chǎn)，可以分別交易。

四、房地權(quán)利分別交易模式下的權(quán)利沖突及其解決途徑探討

在房地分別交易模式下，會(huì)出現(xiàn)房地分屬于不同主體享有的情形。房與地分屬于不同的主體，會(huì)造成土地權(quán)利人和房屋所有人權(quán)利沖突的局面：因?yàn)榉课菔歉街谕恋刂系模课菟袡?quán)人要行使其權(quán)利，不可避免地要使用土地權(quán)利人所擁有的土地；反之，土地權(quán)利人行使土地權(quán)利，不可避免地會(huì)及于土地之上的房屋。而土地權(quán)利人與房屋所有權(quán)人所享有的權(quán)利都是物權(quán)，都享有排他性，其結(jié)果是兩者都難以行使各自的權(quán)利。解決這一問題的關(guān)鍵，就在于賦予房屋所有權(quán)人對(duì)于其附著的土地的原權(quán)。“所謂原權(quán)，即基礎(chǔ)權(quán)，是處于基礎(chǔ)地位的民事權(quán)利。一般民事權(quán)利都是原權(quán)。”作為房屋所有權(quán)人的原權(quán)的是有關(guān)土地的物權(quán)、債權(quán)，如土地所有權(quán)、地上權(quán)、租賃權(quán)、借用權(quán)等。日本以及我國臺(tái)灣地區(qū)，都是以“法定地上權(quán)”來解決房地分別交易時(shí)房屋所有權(quán)人的權(quán)原問題。這在實(shí)行土地私有制的國家、地區(qū)是可行的，而且廣為采納，我國則無法借鑒。在我國，城市土地實(shí)行國有，房屋所有人對(duì)于土地只可能取得土地使用權(quán)。當(dāng)房屋所有人將其房屋所有權(quán)以及房屋占用范圍的土地使用權(quán)分別轉(zhuǎn)讓時(shí)，由于物權(quán)的排他性，土地使用權(quán)的受讓人不可能再給予房屋受讓人以相同的使用權(quán)以解決其權(quán)原問題。我國必須另辟蹊徑。有學(xué)者建議借鑒日本的“法定租賃權(quán)”制度。筆者以為這不失為解決問題的辦法之一。所不同的是，在我國，由于土地屬于國家或集體所有，任何個(gè)人不能取得土地的所有權(quán)，因此，土地租賃權(quán)下的土地，只能是土地使用權(quán)。房屋所有權(quán)人取得土地使用權(quán)的租賃權(quán)，依據(jù)法律的直接規(guī)定而非協(xié)議，實(shí)行“法定土地使用權(quán)租賃權(quán)”制度。該權(quán)利的設(shè)定當(dāng)然限制了土地物權(quán)人的權(quán)利，使其不能排斥房屋所有權(quán)人使用其房屋所附著的土地，從而解決房屋所有權(quán)使用土地的權(quán)原問題，從而使得房地分別交易既必要也可能。

房地分別交易模式下，房屋所有權(quán)人的權(quán)利顯然受其權(quán)原性質(zhì)的影響。依據(jù)傳統(tǒng)民法理論，租賃權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán)，但是具有物權(quán)的若干效力和特征，屬于物權(quán)化了的債權(quán)。作為租賃權(quán)之一的“土地租賃權(quán)”，其性質(zhì)是如何呢?對(duì)此，學(xué)界一直存在爭(zhēng)議。有“債權(quán)物權(quán)化”觀點(diǎn)，“土地租賃權(quán)名為債權(quán)實(shí)際上物權(quán)化了，比普通物權(quán)的效力還強(qiáng)大”；有“物權(quán)”觀點(diǎn)，“我國現(xiàn)行法律法規(guī)已把土地租賃權(quán)出租形成的租賃權(quán)定位在他物權(quán)，屬于用益物權(quán)”；有“債權(quán)”說，因?yàn)椤按箨懛ㄏ祰颐穹ú扇∥餀?quán)法定主義，當(dāng)事人無自由創(chuàng)設(shè)物權(quán)的余地”。其實(shí)，“債權(quán)物權(quán)化”觀點(diǎn)實(shí)際上是單純物權(quán)說與單純債權(quán)說的折中，因?yàn)榛谖餀?quán)法定主義原則，主張土地租賃權(quán)為純粹的物權(quán)的確存在無現(xiàn)行法依據(jù)的問題；而主張土地租賃權(quán)為單純的債權(quán)，又無法解釋承租人為何可以直接支配土地。于是，“債權(quán)物權(quán)化”遂成為通說。筆者認(rèn)為，作為通說的土地租賃權(quán)債權(quán)物權(quán)化之說不可取，“因?yàn)椋S著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物權(quán)與債權(quán)之間的界限日益模糊，再用物權(quán)化債權(quán)一語，只能使本來就已經(jīng)模糊的東西更加模糊，使承租人的地位處于很不穩(wěn)定的狀態(tài)外，沒有任何實(shí)益。”物權(quán)化的債權(quán)本質(zhì)上仍然是債權(quán)，債權(quán)的效力弱于物權(quán)，土地租賃權(quán)人的權(quán)益不能得到充分的救濟(jì)。對(duì)于土地租賃權(quán)的性質(zhì)，我國應(yīng)當(dāng)重新認(rèn)識(shí)，應(yīng)明確規(guī)定為物權(quán)，只有這樣才能符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要，充分有效地利用有限的土地資源。