“一保一控”政策背景下的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究

[摘要]在未來(lái)一段時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)“一保一控”的宏觀調(diào)控目標(biāo)，擴(kuò)大內(nèi)需是關(guān)鍵。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，每一次的房?jī)r(jià)大幅度下降，都可能伴隨著消費(fèi)的停滯和經(jīng)濟(jì)的衰退。政府的宏觀調(diào)控，既要有利于避免房?jī)r(jià)大幅上漲帶來(lái)泡沫，也要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的沖擊。因此，防止我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“大落”，應(yīng)包含在“一保一控”宏調(diào)政策的內(nèi)容之中。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控理性調(diào)整制度調(diào)整

[中圖分類號(hào)]F299.2 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1004-6623（2008）05-0016-04

[作者簡(jiǎn)介] 郭萬(wàn)達(dá)（1965-），江西定南人，綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)·深圳）副院長(zhǎng)，研究員。研究方向：宏觀經(jīng)濟(jì)；鄭宇劼（1973-），福建龍巖人，綜合開(kāi)發(fā)研究院（中國(guó)·深圳）信息部部長(zhǎng)。研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。

近兩年來(lái)，在中央政府針對(duì)國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩可能引發(fā)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱而采取的緊縮型宏觀調(diào)控政策和針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)的資產(chǎn)價(jià)格泡沫而采取的一系列調(diào)整措施的共同作用下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境和市場(chǎng)形勢(shì)都發(fā)生了較大的變化。應(yīng)該說(shuō)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是必要的，而且是及時(shí)的，效果也是正面的，并且已經(jīng)初見(jiàn)成效。進(jìn)入2008年下半年，在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨于復(fù)雜化的情況下，中央將宏觀調(diào)控政策的基調(diào)從“兩防”調(diào)整為“一保一控”。2008年9月16日，央行公布“兩率”（即貸款利率和存款準(zhǔn)備金率）下調(diào)，意味著緊縮的貨幣政策信號(hào)開(kāi)始轉(zhuǎn)向。在此背景下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展何去何從，在“一保一控”的宏調(diào)政策中面臨著什么樣的選擇，值得研究。

一、避免房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“大落”，

有利于“一保一控”宏調(diào)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

近兩年來(lái)，由于受全球的流動(dòng)性過(guò)剩的影響，我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)面臨著復(fù)雜多變的調(diào)控環(huán)境，宏調(diào)目標(biāo)也經(jīng)歷了從2007年初的“一防”（防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向過(guò)熱）到2008年初的“兩防”（防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向過(guò)熱和防止通貨膨脹），再到2008年下半年的“一保一控”（保持經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)和控制通貨膨脹）。應(yīng)該說(shuō)，無(wú)論是“一防”，以及“兩防”，還是“一保一控”，都與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著非常密切的關(guān)系。

首先，從“一保”來(lái)分析，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定很重要。研究表明，我國(guó)近年來(lái)GDP取得兩位數(shù)的增長(zhǎng)，都與投資和出口的拉動(dòng)關(guān)系很大。2007年GDP增長(zhǎng)11.9%，其中投資占GDP的比例為42%。在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)的投資是一個(gè)重要的指標(biāo)，既影響政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資，又影響到企業(yè)的投資意愿。一般而言，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展促進(jìn)了建筑投資的增長(zhǎng)，帶動(dòng)相關(guān)部門就業(yè)的增加，因而會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。然而，一旦房?jī)r(jià)急劇下滑，私人消費(fèi)和住宅投資將受到嚴(yán)重沖擊，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響。

從發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，歷次的房?jī)r(jià)調(diào)整、房?jī)r(jià)大幅度下降，都可能伴隨著消費(fèi)的停滯和經(jīng)濟(jì)的衰退。以美國(guó)為例，自2005年以來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道，且降幅不斷加大，影響到居民的消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，結(jié)果導(dǎo)致次貸危機(jī)。2007年2月次貸危機(jī)開(kāi)始浮出水面，后不斷加深，終至爆發(fā)華爾街金融危機(jī)，2008年9月15日，雷曼兄弟、美林證券、AIG保險(xiǎn)公司均出問(wèn)題，引至全球性金融震蕩。歐洲委員會(huì)在2005年的一份季度報(bào)告中考察了歐元區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格周期和消費(fèi)周期的相關(guān)性，結(jié)果顯示，西班牙、芬蘭、愛(ài)爾蘭、法國(guó)、荷蘭和葡萄牙的房地產(chǎn)價(jià)格和消費(fèi)周期的相關(guān)系數(shù)大于0.7，這表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的下降將可能嚴(yán)重影響到居民消費(fèi)。

從我國(guó)的情況來(lái)看，實(shí)證資料表明，1998年以來(lái)，我國(guó)GDP增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)、地價(jià)的相關(guān)系數(shù)高達(dá)85.27%和79.38%。因此，要保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)“一保”的宏觀目標(biāo)，就要防止我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“大落”，從而影響到消費(fèi)和投資意愿，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。

其次，從“一控”來(lái)分析，保持房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與控制通貨膨脹并不矛盾，相反，在“通貨膨脹時(shí)代”，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定甚至略有上漲，可以穩(wěn)定居民的消費(fèi)預(yù)期，不至于走向“滯脹”。房產(chǎn)既是用來(lái)解決住房需求的消費(fèi)品，同時(shí)也具有投資屬性。在通貨膨脹的情況下，資產(chǎn)的名義價(jià)格傾向于上升。此外，由于買房與租房作為滿足住房需求的兩種方式，兩者存在一定替代關(guān)系。在通貨膨脹的情況下，名義工資的提升雖然不能直接地有力推高房?jī)r(jià)，卻有利于推高租金。美國(guó)在第二次石油危機(jī)期間通貨膨脹形勢(shì)最為嚴(yán)峻，CPI上升13%，與此同時(shí)房?jī)r(jià)卻未有大幅度下跌，仍然保持增速為正，在通貨膨脹最為嚴(yán)重的1979～1980年間，房?jī)r(jià)依然有10%的漲幅。

此外，從理論上來(lái)看，在“通貨膨脹時(shí)代”，實(shí)際貸款利率的變化將會(huì)改變房地產(chǎn)的供求關(guān)系，從而帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。通脹率的上升與房?jī)r(jià)漲幅上升之間的關(guān)系，源于名義抵押貸款利率的下降，也即意味著購(gòu)房人支付能力的上升。通脹率的上升同時(shí)也意味著綜合生活成本的上升，從而會(huì)帶動(dòng)租金價(jià)格的上漲，因此會(huì)加大房地產(chǎn)的投資吸引力和購(gòu)房需求。購(gòu)房需求的上升，改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)原有的供求關(guān)系，從而引發(fā)了房?jī)r(jià)的上漲。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前已進(jìn)入深度調(diào)整期

統(tǒng)計(jì)表明，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)連續(xù)9個(gè)月下滑，從2007年11月的106.59下跌到2008年8月的101.78，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入深度調(diào)整期，其主要表現(xiàn)為:

1.2008年以來(lái)商品住房銷售面積同比出現(xiàn)較大的負(fù)增長(zhǎng)。國(guó)家發(fā)改委《2008年1～7月商品住房銷售情況》報(bào)告顯示，2008年1～7月，全國(guó)商品住房銷售面積同比下降10.8%，增幅同比下降37.2個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下2005年以來(lái)最低點(diǎn)。

2.部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)的環(huán)比下降現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，全國(guó)房屋銷售均價(jià)同比漲幅連續(xù)7個(gè)月下降，從2008年1月的11.3%降至8月份的5.3%，環(huán)比漲幅連續(xù)8個(gè)月處于較低的水平，8月份環(huán)比下降0.1%。部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)的環(huán)比下降現(xiàn)象，8月份，新建住房銷售價(jià)格環(huán)比價(jià)格下降的城市有25個(gè)，其中降幅較大的城市有：昆明-3.1%、廣州-2.6%、大理-1.2%、深圳-1.1%和石家莊-0.7%，深圳和廣州還出現(xiàn)較大的同比跌幅（-4.1%和-3.3%）。據(jù)觀察，房?jī)r(jià)的下跌比統(tǒng)計(jì)的還要嚴(yán)重，比如按照深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑，8月份住宅價(jià)格相對(duì)于2月份已經(jīng)下跌了30%。

3.個(gè)人房貸增速減慢。人民銀行統(tǒng)計(jì)顯示，2008年上半年全國(guó)個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)1.9%，增幅同比下降54.7個(gè)百分點(diǎn)，與2007年全年相比下降86.5個(gè)百分點(diǎn)，與2008年一季度相比回落14.7個(gè)百分點(diǎn)。這表明，受調(diào)控政策影響以及人們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)整，購(gòu)房意向下降，今年8月份的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示居民戶的貸款延續(xù)了二季度以來(lái)同比下降的趨勢(shì)，表明住房消費(fèi)依舊低迷。

4.部分城市土地出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。受緊縮性貨幣政策、IPO融資政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望的共同影響，部分城市土地供應(yīng)出現(xiàn)冷場(chǎng)，北京、杭州、南京、福州、深圳、成都等城市出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。武漢市2008年5月份共推出10幅住宅用地，6幅流拍，其它4幅以底價(jià)成交。

5.區(qū)域市場(chǎng)普遍出現(xiàn)成交萎縮現(xiàn)象，一線城市銷量下跌，價(jià)格漲幅放緩甚至下跌。在珠三角，廣州和深圳都出現(xiàn)了價(jià)格的大幅下跌。尤其是深圳的房?jī)r(jià)，據(jù)深圳國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局公布的《2008年1～7月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，2008年2月以來(lái)深圳房?jī)r(jià)連續(xù)五個(gè)月出現(xiàn)下降，基本回落到2007年初的水平，2008年1～7月深圳新建住房銷售面積及二手房成交面積同比銳減53.2%及69.8%，2008年前7個(gè)月的總住宅銷售面積僅相當(dāng)于去年的1/3。廣州市2008年1～7月份住宅銷售面積也下降了40%。在長(zhǎng)三角，上海的房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，但是，2008年1～5月份銷售面積下降近20%。杭州1～5月份平均成交面積同比下降約25%，房?jī)r(jià)也有松動(dòng)的跡象。在環(huán)渤海地區(qū)，區(qū)域重點(diǎn)城市成交量都有較大萎縮，2008年1～8月北京一手房成交面積同比下降45%，天津同比下降25.7%。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入的“深度調(diào)整期”會(huì)持續(xù)多久，將取決于宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的變化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部各方的調(diào)整和適應(yīng)能力。我們認(rèn)為，“深度調(diào)整”是必要的，但“深度調(diào)整”可分為“理性調(diào)整”和“非理性調(diào)整”。所謂“理性調(diào)整”，是指房?jī)r(jià)、地價(jià)合理的下跌，回歸理性，或者漲幅大幅放緩，下跌幅度在30%以內(nèi)；銷量下降，但價(jià)格下跌后有需求支撐，恢復(fù)也較快。所謂“非理性調(diào)整”，是指房?jī)r(jià)、地價(jià)大幅度下降，以至于造成市場(chǎng)恐慌，價(jià)格下降之后無(wú)需求支撐，市場(chǎng)秩序無(wú)法恢復(fù)，樓市的調(diào)整引發(fā)金融動(dòng)蕩，從而影響整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。從政策制訂的目標(biāo)來(lái)看，當(dāng)然期待的是“理性的調(diào)整”，努力避免“非理性調(diào)整”的出現(xiàn)。

三、從供求關(guān)系來(lái)分析，

房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展符合中國(guó)的國(guó)情

中國(guó)的國(guó)情是什么？人多地少。我們要強(qiáng)調(diào)的是，人與自然（土地、資源）關(guān)系緊張尤其是人地矛盾的問(wèn)題，發(fā)展中國(guó)家在發(fā)展過(guò)程中不同程度都會(huì)遇到，中國(guó)沿海這個(gè)問(wèn)題會(huì)更加突出。在土地供給緊張的情況下，國(guó)家出臺(tái)的一系列引導(dǎo)土地使用者合理節(jié)約使用土地的政策，雖然從一個(gè)方面限制了開(kāi)發(fā)商囤積土地的行為，但另一方面，必然提升土地成本，土地供給的局面不可能發(fā)生根本性改變。

因此，從土地供給、房屋開(kāi)發(fā)和房屋供給的層面來(lái)分析，我們認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)“五大特點(diǎn)”：第一，在18億畝耕地紅線的約束下，土地的供給只能是越來(lái)越緊，在未來(lái)十年峰速城市化的發(fā)展階段，其價(jià)格可能是一個(gè)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。第二，從結(jié)構(gòu)來(lái)看，通過(guò)“制度性供給”的改善可能增強(qiáng)“結(jié)構(gòu)供給”的彈性。第三，政府土地調(diào)控政策指向擴(kuò)大有效供給，首先是確保政府住房保障政策的實(shí)施。第四，房屋供給體系將發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)將根據(jù)收入階層而細(xì)分市場(chǎng)。第五，中國(guó)房地產(chǎn)70%的供給將可能為普通住房，這將會(huì)成為長(zhǎng)期的供給方向。

“供給”是緊約束的，但“需求”卻是持續(xù)增長(zhǎng)的。首先，居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)，將繼續(xù)成為房地產(chǎn)需求中最為直接的推動(dòng)因素。隨著國(guó)內(nèi)居民人均收入的提高，對(duì)居住條件的改善將是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最直接的需求。按國(guó)際通用的人均居住面積計(jì)算法，2005年底內(nèi)地城鎮(zhèn)人均居住而積只有15.33平方米，尚低于全世界中低收入國(guó)家的平均水平。美國(guó)的人均居住面積超過(guò)60平方米，歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家普遍在35～40平方米，即使是住房緊缺的韓國(guó)目前也接近20平方米，全世界中低收入國(guó)家的人均住房而積17.6平方米。未來(lái)住房消費(fèi)的升級(jí)將不僅僅是住房面積的升級(jí)，將更多地體現(xiàn)為住房質(zhì)量、戶型、結(jié)構(gòu)的升級(jí)。由于建筑質(zhì)量較差，國(guó)內(nèi)住宅建筑的平均壽命僅為40年，而歐美國(guó)家住宅的平均建筑壽命為80年。這意味著如果提高國(guó)內(nèi)住宅的平均建筑壽命，就直接增加了存量住宅的需求。

其次，我國(guó)即將進(jìn)入城市化峰速發(fā)展階段，龐大的人口規(guī)模以及城市化高速發(fā)展將帶動(dòng)巨大的住房需求。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家城市化的歷史，城市化率從40%上升到60%的過(guò)程，是城市化進(jìn)程最為迅速的階段，國(guó)際上稱之為城市化峰速發(fā)展階段（Peak Rate of Urbanization）。目前，國(guó)內(nèi)的城市化率已經(jīng)超過(guò)40%，正處在從城市化起飛階段向城市化峰速發(fā)展階段上。城市化進(jìn)入峰速發(fā)展階段，帶來(lái)城市人口的大幅增加和城市規(guī)模的急速膨脹，住房投資規(guī)模會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，住房投資總量將達(dá)到相當(dāng)于GDP7%～9%的高位水平，城市房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模在國(guó)民財(cái)富中的比例，將從城市化啟動(dòng)階段的15%提高到60%以上。這意味著未來(lái)10～20年，國(guó)內(nèi)龐大的人口規(guī)模以及城市化高速發(fā)展將帶動(dòng)巨大住房需求。

第三，我國(guó)家庭小型化的趨勢(shì)仍將繼續(xù)，還將創(chuàng)造增量需求。除城市化外，家庭規(guī)模的小型化對(duì)房地產(chǎn)增量需求的創(chuàng)造同樣較大。香港1966年到1996年30年內(nèi)人口總量增加72%，但由于家庭平均人口由4.7人下降到了3.3人，導(dǎo)致家庭數(shù)量在30年內(nèi)增加了145%。內(nèi)地家庭小型化的趨勢(shì)同樣存在。1987年，內(nèi)地家庭平均人口還高達(dá)4.7人，但到2005年家庭人均人口已下降到了3.1人，而未來(lái)這一趨勢(shì)仍將繼續(xù)。

最后，舊城改造、改善性需求仍是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要推動(dòng)力。據(jù)預(yù)測(cè)，舊城改造將帶來(lái)年平均2.82億平方米的住房剛性需求。此外，隨著生活水平的提高，內(nèi)地居民的改善性需求將獲得提升。

四、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)“理性調(diào)整”，

關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)“制度的調(diào)整”

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)的“長(zhǎng)周期”，往往出現(xiàn)在一個(gè)國(guó)家持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和繁榮時(shí)期，這一時(shí)期，也是促進(jìn)房地產(chǎn)制度建設(shè)的重要時(shí)期。比如，上世紀(jì)30年代美國(guó)羅斯福新政和二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高漲，50年代后期到70年代早期歐洲大規(guī)模的住宅建設(shè)，以及戰(zhàn)后日本60～80年代房地產(chǎn)行業(yè)的高速成長(zhǎng)，大約都有20年左右的“長(zhǎng)周期”。這些國(guó)家（地區(qū)）房地產(chǎn)的\"長(zhǎng)周期\"增長(zhǎng)中，同時(shí)也都經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“調(diào)整期”和“發(fā)展期”，也是房地產(chǎn)制度性變革的重要時(shí)期。以美國(guó)為例，30年代后美國(guó)設(shè)立“聯(lián)邦住宅貸款銀行系統(tǒng)（FHLB）”，批準(zhǔn)《住宅抵押貸款法（HOLA）》，通過(guò)《國(guó)家住房法》，構(gòu)建了美國(guó)當(dāng)今房地產(chǎn)金融，特別是住宅抵押貸款的基本體系；1949年美國(guó)提出“讓每個(gè)美國(guó)人擁有合適的住宅和居住環(huán)境”的目標(biāo)。

國(guó)內(nèi)“房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)十年”的長(zhǎng)周期始于1998年，以國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)職工住宅制度改革，加快住房建設(shè)的通知》為標(biāo)志，住房制度改革全面展開(kāi)。通過(guò)采取停止福利實(shí)物分房、推行住房分配貨幣化、發(fā)展住房市場(chǎng)等一系列政策措施，住房制度開(kāi)始了向由市場(chǎng)配置住房資源的制度轉(zhuǎn)變。住房市場(chǎng)出現(xiàn)了“一元供給體系”下的增長(zhǎng)。

“增長(zhǎng)的十年”也是制度缺陷的十年，2007年重大的調(diào)整變化，就是由“一元供給體系”轉(zhuǎn)變成“多元供給體系”，即增強(qiáng)了政府住房保障體系的建立，完善多層次住房供應(yīng)體系。從我國(guó)主要城市發(fā)布的2008年住宅建設(shè)計(jì)劃表明，2008年新增保障性住房用地面積占住宅總供地面積的20%左右，新開(kāi)工保障住房面積占全部住房面積比重一般在20%～35%之間，保障住房用地和新開(kāi)工面積相比2007年均有大幅增加。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前進(jìn)入了“調(diào)整期”，這個(gè)“調(diào)整”的含義不僅是價(jià)格的調(diào)整，我們認(rèn)為，更重要的是“制度”的調(diào)整。

實(shí)施住房保障是政府不可推卸的職責(zé)。在世界大多數(shù)國(guó)家，住房保障都是社會(huì)政策的重要內(nèi)容，政府對(duì)低收入階層均實(shí)行某種方式的住房援助措施。我們認(rèn)為，近三年來(lái)國(guó)家實(shí)施的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策最直接的目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的主要有兩個(gè)：一是防止因房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹引發(fā)金融泡沫，二是要安撫民生，解決低收入階層的住房保障問(wèn)題。從2008年的情況來(lái)看，擠出“泡沫”的目標(biāo)已經(jīng)初見(jiàn)成效，因此，最主要的還是要解決低收入者的住房保障，顯然，這樣的目標(biāo)不是靠把房地產(chǎn)的價(jià)格迫到“非理性下降”的程度所能解決的，對(duì)此，決策者一定要有清醒的認(rèn)識(shí)和把握。

綜上所述，結(jié)論是:持續(xù)緊縮的貨幣政策使得包括住房在內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整；保障性住房的推出在短期內(nèi)分流了部分住房需求、遏制了房?jī)r(jià)的上漲；隨著股市的下跌和房市的調(diào)整，居民的收入預(yù)期已經(jīng)大幅下降，這在較大程度上影響到了居民包括住房在內(nèi)的消費(fèi)需求。因此，政府的宏觀調(diào)控，既要有利于避免房?jī)r(jià)大幅上漲帶來(lái)泡沫，也要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度波動(dòng)帶來(lái)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的沖擊，政府要在兩者平衡考慮中適度掌控。

我們的政策建議是，在未來(lái)的一段時(shí)期，防止我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)“大落”，應(yīng)包含在“一保一控”宏調(diào)政策的內(nèi)容之中。也就是說(shuō)，需要適當(dāng)調(diào)整針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的“緊縮”政策，通過(guò)“減息”或注入流動(dòng)性，推進(jìn)金融體系的穩(wěn)定成長(zhǎng)。通過(guò)“制度調(diào)整”，加大保障性住房的供給，努力改善人民群眾居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。