《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》讀后探討

摘 要：研究目的：對完善不動產(chǎn)登記制度涉及的工作內(nèi)容進行探討。研究方法：通過筆者日常地籍管理工作的實踐及對現(xiàn)行各類不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀分析，對完善不動產(chǎn)登記制度涉及的工作內(nèi)容進行探討。研究結(jié)果：完善好不動產(chǎn)登記規(guī)則、登記機構(gòu)、登記程序、登記權(quán)屬證書、登記信息查詢系統(tǒng)等相關(guān)工作可以促進《不動產(chǎn)登記暫行條例》的有效實施。研究結(jié)論：實施《不動產(chǎn)登記暫行條例》要做好登記規(guī)則、登記機構(gòu)、登記程序、登記權(quán)屬證書、登記信息查詢系統(tǒng)等相關(guān)工作。

關(guān)鍵詞：地籍；不動產(chǎn)登記；探討

按照十八屆三中全會精神，新一屆中央政府對建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度要求十分明確具體。2014年7月30日，國務(wù)院常務(wù)會議決定對《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》公開向社會征求意見。筆者認(rèn)真讀過征求意見稿后認(rèn)為貫徹實施好《不動產(chǎn)登記暫行條例》中央到地方應(yīng)完善好以下幾方面配套的工作，包括涉及登記規(guī)則、登記機構(gòu)、登記程序、登記權(quán)屬證書、登記信息查詢系統(tǒng)等軟硬件方面的建設(shè)和政府相關(guān)部門的有序銜接。筆者主要從以下幾方面進行探討，以期拋磚引玉。

一、登記規(guī)則方面

推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度首要面臨的困難就是不動產(chǎn)登記的依據(jù)文件繁雜。在關(guān)于不動產(chǎn)登記方面，除《物權(quán)法》外，房屋登記有《城市房地產(chǎn)管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，土地登記有《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，林地登記有《森林法》及相關(guān)法律法規(guī)，農(nóng)村承包土地登記有《農(nóng)村土地承包法》及相關(guān)法律法規(guī)，礦產(chǎn)資源登記有《礦產(chǎn)資源法》及相關(guān)法律法規(guī)，并且每塊還有相應(yīng)的部門規(guī)章，比如《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》、《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》等。

在日常工作中經(jīng)常遇到已辦理土地登記而未辦理房屋登記的房屋轉(zhuǎn)讓申請辦理土地變更登記的情形，按照《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條及《土地登記辦法》第九條的相關(guān)規(guī)定，該土地變更登記就不能辦理。而按照《房屋登記辦法》第八條的規(guī)定，該房屋的受讓人也不能辦理房屋登記，從而使該房屋的權(quán)益人因法律法規(guī)的不統(tǒng)一而陷入困難境地。

針對上述情況，建議要及時修改《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律法規(guī)。盡快出臺不動產(chǎn)登記方面的統(tǒng)一登記規(guī)則等相關(guān)法律法規(guī)，同時應(yīng)明確農(nóng)村集體土地、房屋統(tǒng)一登記的法條，為農(nóng)村集體土地、集體建設(shè)用地及房屋轉(zhuǎn)讓、抵押打好法律基礎(chǔ)。

二、登記機構(gòu)方面

推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度面臨的第二個困難就是現(xiàn)行不動產(chǎn)登記管理部門分散，如房屋由房地產(chǎn)管理部門登記，建設(shè)用地、集體土地和礦產(chǎn)資源等由國土資源部門登記，林地由林業(yè)部門登記，承包經(jīng)營的耕地由農(nóng)業(yè)部門登記，不同登記機構(gòu)都形成了一套登記機構(gòu)、登記人員和登記辦法。這種分散的不動產(chǎn)登記管理制度存在著諸多問題，這不僅增加了群眾、企業(yè)辦理不動產(chǎn)登記的不便，增加了其時間和資金成本，也不利于經(jīng)濟社會發(fā)展和有效行政管理。

如何將現(xiàn)行的分散在不同不動產(chǎn)登記管理部門的登記職能分離出來整合為一個只履行不動產(chǎn)登記職能而不負有監(jiān)督管理職能的登記機構(gòu)，如何整合在職的不同身份的、不同財政供養(yǎng)方式的登記人員，以哪個不動產(chǎn)登記管理部門的登記職能為基礎(chǔ)整合其它不動產(chǎn)登記管理部門的登記職能，這些問題都是設(shè)立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機構(gòu)面臨的十分棘手的問題。

建議應(yīng)該以土地登記為基礎(chǔ)確立登記機構(gòu)，因為國務(wù)院常務(wù)會議已經(jīng)明確國土資源部履行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)職責(zé)，并且國土部門已經(jīng)建立了覆蓋全國的“一張圖管地”工程系統(tǒng)，只要研究解決好如何把已有的其它不動產(chǎn)登記管理部門的登記信息融合到“一張圖管地”工程系統(tǒng)中就有利于下一步加快建立統(tǒng)一登記信息查詢系統(tǒng)。

三、登記程序方面

前面說過現(xiàn)行不動產(chǎn)登記管理部門分散，對各自所管理的不動產(chǎn)登記都設(shè)置了自己的一套標(biāo)準(zhǔn)、一套程序。例如對農(nóng)村集體土地的不動產(chǎn)登記，其地上房屋辦理《村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證》要按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門設(shè)定的程序辦理，其宅基地辦理《集體土地使用證》要按照國土資源部門設(shè)定的程序辦理，而承包的土地要確權(quán)辦理《承包經(jīng)營權(quán)證》就要按照農(nóng)業(yè)部門設(shè)定的程序。對于國有土地上不動產(chǎn)登記，土地登記和房屋登記則要按照國土資源部門設(shè)定的程序和房地產(chǎn)管理部門設(shè)定的程序分別辦理，頒發(fā)《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》。同樣對于國有土地上不動產(chǎn)抵押登記，則需要先到房地產(chǎn)管理部門辦理房屋抵押登記再到國土資源部門辦理土地抵押登記。

建議對農(nóng)民宅基地、房屋不動產(chǎn)登記和國有土地上不動產(chǎn)登記要通盤考慮設(shè)定一套程序，因為宅基地使用權(quán)和房屋建設(shè)的批準(zhǔn)對象是針對農(nóng)民個人，而國有土地上房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用權(quán)和工程建設(shè)的批準(zhǔn)對象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在設(shè)定程序時應(yīng)注意批準(zhǔn)對象的不同。同時登記程序的統(tǒng)一也可以為集體建設(shè)用地入市和流轉(zhuǎn)做好技術(shù)保障。

四、登記權(quán)屬證書方面

現(xiàn)行不動產(chǎn)登記頒發(fā)的證書根據(jù)不動產(chǎn)登記管理部門設(shè)定的職能分別有《集體土地所有權(quán)證》、《集體土地使用證》、《村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》、《承包經(jīng)營權(quán)證》、《林權(quán)證》等等，證件種類較多，不僅權(quán)利人辦理登記不方便，而且利害關(guān)系人查詢登記資料也要多個部門跑，不利于不動產(chǎn)規(guī)范管理，也不利于不動產(chǎn)合法流轉(zhuǎn)，制約著不動產(chǎn)發(fā)揮其最大的社會和經(jīng)濟效益。

建議從國家層面整合不同不動產(chǎn)登記管理部門的登記證書，研究制定一個涵蓋范圍、內(nèi)容較為廣泛并且能夠較好銜接以往登記內(nèi)容的不動產(chǎn)登記證書，制作一套格式統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記冊、表、薄，最好以國家標(biāo)準(zhǔn)的形式固定下來。

五、登記信息查詢方面

現(xiàn)行不同不動產(chǎn)登記管理部門依據(jù)其不動產(chǎn)登記職能都建立了相應(yīng)的登記查詢系統(tǒng)，國土部門已經(jīng)建立了檔案查詢系統(tǒng)，可以對土地登記信息進行網(wǎng)上或紙質(zhì)查詢，房地產(chǎn)管理部門建立了房屋登記信息查詢系統(tǒng)，有的已經(jīng)實現(xiàn)網(wǎng)上信息查詢，有的還僅僅是紙質(zhì)的登記臺賬，有的登記信息查詢系統(tǒng)的內(nèi)容還不是太完善。同樣存在登記信息查詢系統(tǒng)多頭管理，登記信息存在瑕疵的問題。

建議應(yīng)加快地理信息系統(tǒng)建設(shè)，實現(xiàn)以圖、以屬性、以掃描資料掛接來管理不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。地理信息系統(tǒng)是不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，土地、房屋、林地、承包地等不動產(chǎn)權(quán)屬界址都可以通過GPS確定唯一的坐標(biāo)，廣泛采集土地、房屋、林地、承包地等信息，打造一個全面的綜合數(shù)據(jù)平臺，建立全國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記信息查詢系統(tǒng)。