銀行為中介卷款埋單為哪般

二手房買賣雙方，大多不通過現金交易，而是通過銀行直接過戶，也有購房者通過銀行按揭購買二手房。在交易過程中，買賣雙方因為彼此不能完全信任，通常把預交金、按揭貸款放在房產交易中介公司賬戶，待辦完過戶手續后，賣者一手拿錢，買者一手拿房。本以為這樣可以避免買賣雙方誠信問題，但是古城南京市白下區法院就審理的一起中介公司挪用業主房款案，讓中介公司的誠信問題在公眾面前暴露無遺，公眾不禁驚呼：“房產行業呼喚商業誠信！”

挪用房款

林寧是南京某公司的部門經理，這幾年手上有了些資金結余后，就和妻子商量，準備將位于南京市區長營村22號一小套房子賣掉，再添錢重新購一大套房子。

2007年5月中旬，他來到南京一家規模較大的二手房中介公司——南京融眾房地產投資顧問有限公司（下簡稱“融眾公司”）登記賣房。沒過幾天，融眾公司業務員打電話告訴他，有一個叫周小平的買主看中了他的房子。5月28日，林寧及周小平與融眾公司簽訂《房地產買賣中介合同》，約定周小平以39.6萬元價格購買林寧的此套住房，房款分3次付清，其中23萬元尾款通過銀行貸款支付，由融眾公司協助周小平辦理銀行貸款，并由融眾公司于出件后30個工作日轉付給林寧，林寧于2007年8月1日將房子交給周小平入住。同時，林寧與周小平簽署了《房地產買賣契約》。

辦理銀行貸款需要擔保，融眾公司就將林寧、周小平帶到了南京一家擔保公司辦理貸款手續。擔保公司拿出《交易服務委托協議》《貸款劃款委托協議》《貸款合同》《個人劃款承諾書》等一系列空白文書讓林寧和周小平簽字。林寧不放心地問，為什么不填寫完畢了再簽字，擔保公司滿不在乎地說：“這些都是辦理貸款的一種形式而已，到時候你只要拿到購房款就行了。”

幾天后，融眾公司的業務員告訴他：“周小平購房貸款銀行已經批下來了，已經劃到了擔保公司賬戶，擔保公司又依照約定劃到了融眾公司賬戶。你趕快依照《房地產買賣中介合同》《房地產買賣契約》，到房產局辦理過戶手續。過戶手續一辦完，23萬元尾款就能交付到你手中了。”

第二天一大早，林寧與周小平到南京市房產部門辦理了過戶手續后，林寧趕到融眾公司拿錢。可一到門口，他倒吸了一口涼氣，許多前來領取賣房尾款的業主圍滿了大門。公司一位負責人不停地解釋：“暫時沒錢！”

“我的尾款銀行貸款不是才批轉下來嗎？錢哪里去了？”他沖破人墻，一口氣跑到融眾公司總經理辦公室，質問他賣房尾款的下落。見林寧不依不饒，總經理武文只好如實相告：2005年年底時，公司前任法人代表錢強提走了公司賬戶上的300多萬元去投資，“這些都是業主賣房的房款。”

融眾公司為何如此膽大妄為動用業主的房款呢？原來，他們利用的是業主買賣房子的房款在公司賬戶上會有10多天的滯留時間，用后面的房款補上這個漏洞，“拆東墻補西墻”。誰料到，這300多萬元提走后，杳無音訊，后面的房款又來不及填這個窟窿，問題一下子全部暴露出來。

為了緩解矛盾，融眾公司四處籌措資金還債，但仍有300多萬元的窟窿。

對簿公堂

2007年8月1日，周小平手拿已經過戶的房產證找到林寧，要求他依約如期搬離，以便按期入住。然而，林寧以還有23萬元尾款沒有拿到為由，拒絕搬出。

周小平拿出當初簽訂的契約和銀行按揭還款單據，證明自己已經履行了全部義務，目前是這套房子的合法所有權人。至于尾款，周小平說，他沒有截留一分，融眾公司挪用了，應找融眾公司算賬。

一個要搬進，一個不肯搬出，雙方僵持互不相讓，多次發生肢體沖突。

按照有關規定，房產以登記為準，這套房子既然已經登記在周小平的名下，而且周小平已經付清了房款，周小平對房產享有所有權。

林寧覺得遲遲不搬不是辦法，于是聯合眾多受害的業主向南京市警方經濟犯罪偵查部門報案。然而，這種挪用業主房款的行為到底是經濟犯罪還是經濟糾紛，警方也一時難有定論。

為了快速拿到自己的賣房款，林寧委托江蘇三法律師事務所戎浩軍律師作為訴訟代理人，準備將融眾公司告上法庭。

接受委托后，戎浩軍律師了解到融眾公司目前賬戶上已無分文，而且欠了大批債務，并且由于挪用房款，公司已被南京市房產部門勒令停業整頓，現處于癱瘓狀態。這意味著即使林寧打贏了官司，也拿不到錢。

“周小平購房的銀行貸款既然劃給擔保官司，擔保公司又怎么劃到了融眾公司賬戶上？”戎律師在收集相關證據時發現，銀行對房款沒有盡到特別注意義務，公證處的含糊公證，擔保公司搞業務轉包坐地分錢等原因，導致林寧賣房的尾款最終被融眾公司挪用。于是，他于2007年9月5日，將融眾官司、建行江蘇省分行、南京市公證處、擔保公司一同告上南京市白下區法庭，要求融眾官司償還售房款23萬元，其余被告承擔連帶責任。

2007年9月25日，法院開庭審理此案。

法庭上，林寧及其代理律師認為，建設部和中國人民銀行2006年12月聯合下發的321號文《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》第5條規定：交易當事人可以通過合同約定，由雙方自行決定交易資金支付方式，也可以通過房地產經紀機構或交易保證機構在銀行開設的客戶交易結算專用存款賬戶；第6條規定：對本《通知》下發后新發生的業務，通過房地產經紀機構或交易保證機構劃轉交易結算資金的，房地產經紀機構或交易保證機構必須在銀行開立交易結算資金專用存款賬戶，賬戶名稱為房地產經紀機構或交易保證機構，名稱后加“客戶交易結算資金”字樣，該專用存款賬戶專門用于存量房交易結算資金的存儲和支付。本案中，建設銀行將款項發放給買賣雙方以外的第三方賬戶，無論是從民法還是從行政法規的角度來看，都是違法的，其行為存在重大過錯。雖然，建行辯稱其放款行為是依據《劃款承諾書》進行的，但銀行卻違反了321號文件中，對客戶交易結算資金的安全所負有的特別注意義務。

建行江蘇省分行認為，根據與周小平的約定，將銀行貸款劃至擔保公司，至于之后擔保公司如何將上述款項轉入融眾公司、融眾公司如何轉移上述款項，與建行無關。原告所稱321號文的意旨在于規范房地產經紀機構或交易保證機構的市場行為，強調房地產管理部門對客戶交易結算資金專用存款賬戶的監管責任，但對從事住房貸款業務的商業銀行未設定任何義務。

至于為什么將南京市公證處告上被告席，原來當初在擔保公司簽訂的空白文書中，有一份雙方同意將按揭貸款劃入融眾公司賬戶的協議。而林寧和周小平自始至終就根本沒看到過公證員。再者，一般此類公證都要寫明是“在我的面前”，即公證員面前簽名，以證明公證員在場，但該公證獨獨把這句話改成了“在江蘇省南京市”，模糊處理。顯然公證處打算就公證員不在場一事蒙混過關。因此，公證處未能依法履行法定義務，在公證員未到場的情況下，違背買賣雙方真實意思表示，出具公證書，導致原告財產損失。

公證處辯稱，原告的財產是被告融眾公司造成的，公證行為與原告損失之間沒有必然的聯系，故不應該承擔連帶責任。

擔保公司也認為，將貸款劃入融眾公司賬戶是林寧和周小平在劃款承諾書上簽字同意并經公證機關予以公證，擔保公司不應該承擔連帶責任。建設部、中國人民銀行321號文并非部門規章而是內部文件，不具有普遍約束力，不應當作為處理民事案件的依據。

連帶責任

庭審后，法院對此案進行了調查，發現被告中介公司、擔保公司、公證處、銀行之間均是穩定的業務工作關系，中介公司攬到業務后，就介紹給擔保公司，擔保公司是在銀行存了50萬的擔保金，而且和固定的銀行有協議的情況下才能經辦該行的貸款業務，遇到公積金貸款的單子在銀行貸款時，擔保公司得換為另一家擔保公司。擔保公司收取購房人的費用后，再與公證處、辦理公積金的擔保公司分成。

2007年10月22日，南京市白下區法院作出了一審判決。

法院認為，各被告在共享相互的資源基礎上各謀利益的同時，對客戶交易結算資金的安全負有基本的注意義務。

法院認為，房款劃給擔保公司雖然有交易市民簽字的協議書，但銀行既未就此向交易市民審核，又對擔保公司沒開房款專用結算賬戶放任不管，所以銀行被判有過錯。

法院認為，公證員未親眼看見交易市民在承諾書上簽名，即未親自辦理該公證事宜，違反了其對客戶交易結算資金安全的基本注意義務，在客觀上導致了融眾公司侵害原告合法權益的后果，應該承擔連帶賠償責任。

最后法院判決融眾公司在判決生效10日內返還原告林寧購房款23萬元，建行江蘇省分行、南京市公證處以及擔保公司要對被告融眾公司返還房款不能給付部分，承擔連帶賠償責任。“有了銀行和公證處、擔保公司來賠償，市民這300多萬應該能討回來。”戎浩軍律師在接受記者采訪時說。

亟待立法

在采訪中記者了解到，我國目前有關二手房交易的相關法律法規嚴重缺失，沒有法律規范這筆巨款的保存、使用和管理。中介公司是否利用流過手中的錢財牟利，全憑他們的自覺。由于監管真空，中介商自然不會放過巨額的現金流中蘊藏著的巨大“商機”。于是截流資金，用于炒股、放貸。據南京市房產部門的一位官員透露，房地產公司資金緊張時，往往從房產中介公司借貸，利率很高，短期月息都在10%到20%。房產中介之所以有錢可貸，就是因為有這個巨大的現金流。

房屋中介如果拿著房款去炒股或放貸，都是風險極大的投資活動。一旦借貸的資金鏈斷裂，或股市出現暴跌，本小利大的房產中介公司當然會破產，而受損失的還是廣大售房者。

《房地產中介服務管理辦法》雖然規定“因房地產中介服務人員過失，給當事人造成經濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任。所在中介服務機構可以對有關人員追償”，但單憑這一點是不能保護售房者的。

南京大學法學專家呼吁，國家應該針對二手房交易立法，不能讓不良中介擾亂正常二手房交易秩序。