物權法時代物業服務公司經營探討

[摘要] 隨著《物權法》時代的到來，物業服務公司應如何應對？本文通過分析《物權法》對物業服務公司經營管理的影響，提出了市場定位、專業化服務、業主資源經營和節約型物業服務的經營策略。

[關鍵詞] 物權法 物業服務公司 經營策略

2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過《物權法》， 自2007年10月1日起施行。《物權法》的出臺，必將對我們的經濟和民生產生重大的影響，其中包括物業管理服務和物業管理企業的經營、運作及其模式、形態等。

一、《物權法》對物業服務公司經營管理的影響

1.管理模式多元化。《物權法》規定了三種物業管理的模式，其一為業主自行管理；其二為委托物業管理企業管理；其三為委托其他管理人管理。物業管理多元模式打破了我國原有的物業管理單一格局，突顯了“財產即自由”的立法精神，使業主有了更多的選擇自由，客觀上推進了物業管理的市場化進程，加劇了物業管理市場競爭的廣度和深度。

2.企業定位將發生變化。根據《物權法》的規定，物業管理公司的角色必須從小區“管理者”轉變為“服務者”。 在《物權法》增大業主解聘物業管理公司的權利后，物業管理企業只能靠提升自己的專業化服務水平來贏得業主的青睞，這是挑戰也是機遇。

3.服務對象、內容和范圍變化。《物權法》對其物權進行了清楚地界定，對區分所有建筑物專有部分的專有權，區分所有建筑物共用部分的共有權，以及建筑物區分所有權人的管理權，均做了明確規定。盡可能避免與減少業主、開發企業、物業管理企業三方之間因服務內容、經營范圍不明確、物業產權不清帶來的矛盾糾紛。

4.服務水平亟待提高。《物權法》實施后，由于業主消費意識和維權意識將得到很大提高，物業管理企業要想贏得項目的管理權，就必須在服務水平上下足功夫，不斷提高自己的服務水平，以獲得業主的認可。因此，《物權法》實施后，許多物業管理企業迫于生存壓力，將被迫努力提高服務質量。

二、物權法時代物業服務公司經營策略

隨著物業管理市場化進程的加快，市場競爭日益激化，以及新的房地產形勢的發展，經營越來越被提到物為管理企業的日程上來，物業服務公司要得以快速發展，經營將是一條必由之路。

1.準確的市場定位。市場，是企業生存和持續發展的立足之本。作為物業服務這樣一種新興的又是微利的行業，站穩或擴大市場份額更是至關重要。物業服務公司中其服務水平和服務特色各不相同，有的擅長收益性物業服務，有的擅長新建住宅小區服務，有的以規范化的服務著稱，有的以社區文化建設而出名。公司的經營者應明確公司目前在市場中的位置和希望占據的目標市場，尋找企業發展的市場機會， 主動走向市場參與競爭， 并在市場競爭中給自己定好位，突出自己的優勢， 提高企業的經營效益。

2.專業化服務模式。實行“ 一體化“ 服務管理是一個把管理治安、車輛、衛生、綠化、維修、公共設施、社區，有償服務、裝修管理等交由管理處統一指揮， 統一管理。在這種服務模式下， 物業管理的成本僅就員工薪酬一項， 就是一筆龐大的開支，以中型的住宅小區為例各類人員通常配備， 不僅工資開銷大更因這些人員素質良莠不齊，工作范圍得不到擴展，個體能量得不到充分發揮，勞動價值得不到延伸， 造成人力資源的嚴重浪費， 其結果便是導致虧損嚴重，形成收支惡性循環，服務質量也很難提高。物業管理發展的趨勢之一就是專業化分工越來越細，物業服務公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業工作對外委托。物業服務公司也可以根據自身的管理特長和資源優勢，成立專業化的隊伍，承接其他物業服務公司或其它行業的相關業務或工程。這種社會化專業化的經營模式， 不僅能最大限度地發揮人力資源優勢和專業優勢有效地降低服務成本， 更能提升服務的整體水準減少業主對因服務期望值的落差而產生的投訴。

3.業主資源經營。從目前物業服務行業的經營狀況來看，僅靠物業管理服務費收入，大多數物業服務公司只能維持微利甚至虧損，物業服務公司只有開展綜合經營服務，廣泛有效經營業主資源，才能增加物業服務公司的收入，提高物業服務公司的經營管理水平，使得企業長期穩定發展。業主擁有極其豐富的資源，這些資源都可以通過有效的經營活動帶來收益。業主資源經營包括如下幾方面：一是社區商業經營，社區商業經營項目十分豐富，如娛樂、中介、商店等。社區商業擁有穩定的客源，管理費用不高，能夠靈活轉變經營內容，故經營成本及經營風險隨之降低。社區商業經營在物業服務區域內相當普遍，其運作也基本成熟，但物業行業的介入很淺，有待于進一步提高。二是社區網絡與電子商務。物業服務公司作為社區的管理和服務提供方，完全可以利用社區網絡系統達到服務目的和商業目的。物業服務公司與消費者之間的距離很近，而這是社會上的電子商務所遠遠不及的，物業服務公司也易取得消費者的信任，在誠信方面具有先天優勢。可以利用社區網絡為社區的服務提供方便，如社會電子商務的配送業務。三是業主財產資源的經營。物業服務公司在物業租賃方面具有先天的優勢，它幾乎不需要付出任何代價即可及時掌握房屋信息。物業服務公司還可采取企業之間的聯合、與中介代理公司的合作等措施，在物業租賃方面有所發展。另外還有“二手物品”的經營等。這些資源都可以通過有效的經營活動帶來收益。

4.節約型物業服務。我黨號召建設節約型社會， 我國住宅使用過程中，存在嚴重的資源浪費現象。因此，需努力建設節約型物業管理，以節能、節水、節材、資源綜合利用、改善物業管理區域環境、延長物業使用壽命、倡導節約型生活方式為重點，以觀念創新、服務創新、管理創新和科技進步為動力，以提高資源利用效率，實現物業管理運作以盡可能少的資源消耗獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。如在干旱地區可以通過選擇種植生命力強，抗干旱的植物來節水。物權法時代，物業服務公司想在這激烈而殘酷的競爭中發展、擴大，必須通過有效的經營策略，才能獲得更多的效益，同時物業管理行業經營的總水平一定會得到很大的提高。

參考文獻：

[1]高富平:《物權法》.[M].北京.清華大學出版社，2007

[2]翁國強:《《物權法》對物業管理行業影響深遠》[J].城市開發（綜合版），2007(3)