物權(quán)法時(shí)代物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)探討

[摘要] 隨著《物權(quán)法》時(shí)代的到來(lái)，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？本文通過(guò)分析《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)管理的影響，提出了市場(chǎng)定位、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)、業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)和節(jié)約型物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)策略。

[關(guān)鍵詞] 物權(quán)法 物業(yè)服務(wù)公司 經(jīng)營(yíng)策略

2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)《物權(quán)法》， 自2007年10月1日起施行。《物權(quán)法》的出臺(tái)，必將對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)和民生產(chǎn)生重大的影響，其中包括物業(yè)管理服務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、運(yùn)作及其模式、形態(tài)等。

一、《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)管理的影響

1.管理模式多元化。《物權(quán)法》規(guī)定了三種物業(yè)管理的模式，其一為業(yè)主自行管理；其二為委托物業(yè)管理企業(yè)管理；其三為委托其他管理人管理。物業(yè)管理多元模式打破了我國(guó)原有的物業(yè)管理單一格局，突顯了“財(cái)產(chǎn)即自由”的立法精神，使業(yè)主有了更多的選擇自由，客觀上推進(jìn)了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，加劇了物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的廣度和深度。

2.企業(yè)定位將發(fā)生變化。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，物業(yè)管理公司的角色必須從小區(qū)“管理者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺?wù)者”。 在《物權(quán)法》增大業(yè)主解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利后，物業(yè)管理企業(yè)只能靠提升自己的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)水平來(lái)贏得業(yè)主的青睞，這是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。

3.服務(wù)對(duì)象、內(nèi)容和范圍變化。《物權(quán)法》對(duì)其物權(quán)進(jìn)行了清楚地界定，對(duì)區(qū)分所有建筑物專(zhuān)有部分的專(zhuān)有權(quán)，區(qū)分所有建筑物共用部分的共有權(quán)，以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理權(quán)，均做了明確規(guī)定。盡可能避免與減少業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)三方之間因服務(wù)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)范圍不明確、物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清帶來(lái)的矛盾糾紛。

4.服務(wù)水平亟待提高。《物權(quán)法》實(shí)施后，由于業(yè)主消費(fèi)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)將得到很大提高，物業(yè)管理企業(yè)要想贏得項(xiàng)目的管理權(quán)，就必須在服務(wù)水平上下足功夫，不斷提高自己的服務(wù)水平，以獲得業(yè)主的認(rèn)可。因此，《物權(quán)法》實(shí)施后，許多物業(yè)管理企業(yè)迫于生存壓力，將被迫努力提高服務(wù)質(zhì)量。

二、物權(quán)法時(shí)代物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)策略

隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激化，以及新的房地產(chǎn)形勢(shì)的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)越來(lái)越被提到物為管理企業(yè)的日程上來(lái)，物業(yè)服務(wù)公司要得以快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)將是一條必由之路。

1.準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。市場(chǎng)，是企業(yè)生存和持續(xù)發(fā)展的立足之本。作為物業(yè)服務(wù)這樣一種新興的又是微利的行業(yè)，站穩(wěn)或擴(kuò)大市場(chǎng)份額更是至關(guān)重要。物業(yè)服務(wù)公司中其服務(wù)水平和服務(wù)特色各不相同，有的擅長(zhǎng)收益性物業(yè)服務(wù)，有的擅長(zhǎng)新建住宅小區(qū)服務(wù)，有的以規(guī)范化的服務(wù)著稱(chēng)，有的以社區(qū)文化建設(shè)而出名。公司的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)明確公司目前在市場(chǎng)中的位置和希望占據(jù)的目標(biāo)市場(chǎng)，尋找企業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)會(huì)， 主動(dòng)走向市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)， 并在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中給自己定好位，突出自己的優(yōu)勢(shì)， 提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。

2.專(zhuān)業(yè)化服務(wù)模式。實(shí)行“ 一體化“ 服務(wù)管理是一個(gè)把管理治安、車(chē)輛、衛(wèi)生、綠化、維修、公共設(shè)施、社區(qū)，有償服務(wù)、裝修管理等交由管理處統(tǒng)一指揮， 統(tǒng)一管理。在這種服務(wù)模式下， 物業(yè)管理的成本僅就員工薪酬一項(xiàng)， 就是一筆龐大的開(kāi)支，以中型的住宅小區(qū)為例各類(lèi)人員通常配備， 不僅工資開(kāi)銷(xiāo)大更因這些人員素質(zhì)良莠不齊，工作范圍得不到擴(kuò)展，個(gè)體能量得不到充分發(fā)揮，勞動(dòng)價(jià)值得不到延伸， 造成人力資源的嚴(yán)重浪費(fèi)， 其結(jié)果便是導(dǎo)致虧損嚴(yán)重，形成收支惡性循環(huán)，服務(wù)質(zhì)量也很難提高。物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)之一就是專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，物業(yè)服務(wù)公司為了降低成本，提高效率和競(jìng)爭(zhēng)力，將一些專(zhuān)業(yè)工作對(duì)外委托。物業(yè)服務(wù)公司也可以根據(jù)自身的管理特長(zhǎng)和資源優(yōu)勢(shì)，成立專(zhuān)業(yè)化的隊(duì)伍，承接其他物業(yè)服務(wù)公司或其它行業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程。這種社會(huì)化專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)模式， 不僅能最大限度地發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)和專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)有效地降低服務(wù)成本， 更能提升服務(wù)的整體水準(zhǔn)減少業(yè)主對(duì)因服務(wù)期望值的落差而產(chǎn)生的投訴。

3.業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)。從目前物業(yè)服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，僅靠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)公司只能維持微利甚至虧損，物業(yè)服務(wù)公司只有開(kāi)展綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)，廣泛有效經(jīng)營(yíng)業(yè)主資源，才能增加物業(yè)服務(wù)公司的收入，提高物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營(yíng)管理水平，使得企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。業(yè)主擁有極其豐富的資源，這些資源都可以通過(guò)有效的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)收益。業(yè)主資源經(jīng)營(yíng)包括如下幾方面：一是社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目十分豐富，如娛樂(lè)、中介、商店等。社區(qū)商業(yè)擁有穩(wěn)定的客源，管理費(fèi)用不高，能夠靈活轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，故經(jīng)營(yíng)成本及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)隨之降低。社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相當(dāng)普遍，其運(yùn)作也基本成熟，但物業(yè)行業(yè)的介入很淺，有待于進(jìn)一步提高。二是社區(qū)網(wǎng)絡(luò)與電子商務(wù)。物業(yè)服務(wù)公司作為社區(qū)的管理和服務(wù)提供方，完全可以利用社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)達(dá)到服務(wù)目的和商業(yè)目的。物業(yè)服務(wù)公司與消費(fèi)者之間的距離很近，而這是社會(huì)上的電子商務(wù)所遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及的，物業(yè)服務(wù)公司也易取得消費(fèi)者的信任，在誠(chéng)信方面具有先天優(yōu)勢(shì)。可以利用社區(qū)網(wǎng)絡(luò)為社區(qū)的服務(wù)提供方便，如社會(huì)電子商務(wù)的配送業(yè)務(wù)。三是業(yè)主財(cái)產(chǎn)資源的經(jīng)營(yíng)。物業(yè)服務(wù)公司在物業(yè)租賃方面具有先天的優(yōu)勢(shì)，它幾乎不需要付出任何代價(jià)即可及時(shí)掌握房屋信息。物業(yè)服務(wù)公司還可采取企業(yè)之間的聯(lián)合、與中介代理公司的合作等措施，在物業(yè)租賃方面有所發(fā)展。另外還有“二手物品”的經(jīng)營(yíng)等。這些資源都可以通過(guò)有效的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)收益。

4.節(jié)約型物業(yè)服務(wù)。我黨號(hào)召建設(shè)節(jié)約型社會(huì)， 我國(guó)住宅使用過(guò)程中，存在嚴(yán)重的資源浪費(fèi)現(xiàn)象。因此，需努力建設(shè)節(jié)約型物業(yè)管理，以節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、資源綜合利用、改善物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境、延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命、倡導(dǎo)節(jié)約型生活方式為重點(diǎn)，以觀念創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和科技進(jìn)步為動(dòng)力，以提高資源利用效率，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理運(yùn)作以盡可能少的資源消耗獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。如在干旱地區(qū)可以通過(guò)選擇種植生命力強(qiáng)，抗干旱的植物來(lái)節(jié)水。物權(quán)法時(shí)代，物業(yè)服務(wù)公司想在這激烈而殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展、擴(kuò)大，必須通過(guò)有效的經(jīng)營(yíng)策略，才能獲得更多的效益，同時(shí)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)的總水平一定會(huì)得到很大的提高。

參考文獻(xiàn)：

[1]高富平:《物權(quán)法》.[M].北京.清華大學(xué)出版社，2007

[2]翁國(guó)強(qiáng):《《物權(quán)法》對(duì)物業(yè)管理行業(yè)影響深遠(yuǎn)》[J].城市開(kāi)發(fā)（綜合版），2007(3)