廉租房流轉緣何遭遇尷尬

廉租房的退出制度，是為了提高房屋的利用率，讓真正困難的家庭享受廉租房，但目前住廉租房的住戶。不騰退的現象很突出，尤其是住進實物旁的人，如果這種現象發展下去，廉租房的壓力會越來越大——

為了解決低收入人群的住房問題，建設部官員表示，要加快推進廉租住房管理規范化工作，有計劃、有步驟地擴大廉租住房制度覆蓋范圍。同時，這位官員也坦率地表示，廉租住房制度建設主要存在五大突出問題，其中，退出機制不完善是問題之一。

廉租房為什么很難產生流轉?帶著這個問題，筆者日前走進北京部分廉租房住戶，發現廉租房住戶普遍存在“沒有想過有一天要騰出這個房子”的想法，他們的主要理由是“應該充分享受政府的惠民政策”，“對社會有貢獻的人祖祖輩輩都該受到照顧”，“退出住房，沒錢買房”……

“真要騰房，我們住哪兒去”

退出難的問題在北京廣渠門北里已經凸顯。現在，小區里已有幾位優撫家庭的持證人去世，但沒有人退房。

據北京市宣武區房管局住房保障辦公室工作人員吳克珍介紹，廉租房包括兩種類型：配租和實物房。其中，配租是政府按有關標準，替符合住廉租房條件的人將國家財政部門撥發的租金直接打入提供租房的房東賬號。這些靠政府補貼租金的人大部分是低保戶和低收入家庭。實物房是指符合住廉租房條件的人住進每月交低價房租的住房。住實物房的人，大多是傷殘軍人和烈屬家庭，根據房屋面積，每月最多交100多元房租。

靠政府給租金補貼的李龍泉是一位低保戶。從2003年9月起，一家3口在宣武區廣安后巷10號院租了一間40平方米的房子，租金每月1000元。根據有關政策，國家每月給李龍泉租房補貼990元，他自己拿10元。

“前兩天房管所通知我填表，聽說還有可能住進實物廉租房，是政府的政策好。不過，聽說將來我女兒工作了，家庭負擔減輕了，可能就不符合低保戶條件了，恐怕不能再住廉租房。我可沒有想過有一天要騰出這個房子……”李龍泉說。

筆者在采訪中了解到，李龍泉的想法帶有普遍性。住在北京市崇文區廣渠門北里廉租房小區36號院1號樓的幾位住戶紛紛告訴筆者，住進來的時候，根本就沒有想過以后騰退的事情。有的人更加直截了當地說：“真要騰房，我們住哪兒去?本來低收入就買小起房。”

據介紹，廣渠門北里建設時，主要是為1，解決部分優撫家庭和市級以上勞模的住房困難問題。按照規定，優撫家庭中的持證人為承租人，如果承租人去世，家庭中的其他優撫對象成員可以繼續居住；如果沒有優撫對象成員，則應將所居住的廉租住房嘴退。現在，小區里已有幾位優撫家庭的持證人去世，但沒有人退房。

建設部最新統計數字顯示，從1998年至今，全國有95萬戶通過廉租住房制度改善了條件。但筆者調查發現，其中，因收入提高而騰退的人卻寥寥無幾。

廉租房的退出制度，是為了提高房屋的利用率，讓真正困難的家庭享受廉租房。“住廉租房的住戶，不騰退的現象很突出，尤其是住進實物房的人。如果這種現象發展下去，廉租房的壓力越來越大……”北京市某區房管局住房保障辦公室主任感嘆道。

廉租房不能流轉的原因

退出機制始終未能有效運轉，這緣于低收入者的收入變化狀況難以監測，導致各地民政部門和建委在廉租房退出機制上對接困難。

建設部《城鎮廉租住房工作規范化管理實施辦法》指出，廉租住房檔案應實行動態管理，根據最低收入家庭住房保障變動情況，及時變更住房檔案。但筆者在采訪建設部政策研究室有關人士時聽到的說法是：“廉租房退出機制是一個敏感話題，也是一個棘手的難題。根據管理辦法，各地區的社區應定期公示廉租房住戶的家庭財產狀況，但各地區情況不同，多數地區可能沒有根據管理辦法制定細則。”

中國城市規劃設計研究院趙燕菁教授在接受采訪時指出，退出機制不完善，住房保障就是個“無底洞”，必須要產生流轉，否則就是形成一邊政府辛苦投人，另一邊受惠者“無動于衷”的局面。趙燕菁認為，廉租房的退出機制不完善的根本原因，是針對享受廉租房待遇的人沒有相應的配套政策和法律保障。

一位長期在基層從事廉租房管理的工作人員說：“其實，有些地區對廉租住戶的收入狀況根本不公示。”“去年，經過核查，房管部門向幾戶已經不符合廉租房保障條件的家庭停發補貼，結果第二天就找來了。”北京市某區房管局負責人這樣介紹。

“流轉”是廉租房的生命。只有流動起來，廉租房才能更好地發揮作用。實際上，政府之所以只租不賣，主要就是為了掌握廉租房的主動權，從而保證它的流動性。然而，各地政府在廉租房問題上，都存在著“重準入輕退出”的傾向。隨著時間的推移，這種傾向的危害將逐漸顯現。其最大的社會危害是：破壞政府公共保障的正常供給制度。

根據相關制度，獲得實物配租的家庭應當按照租賃合同的約定交納租金，合理使用房屋，并且不得改變房屋用途、轉租或轉讓承租權，違者按照合同約定承擔違約責任，直至遷出已配租的住房。

而筆者在廣渠門北里廉租房小區36號院1號樓張大爺家聽到的反映是：“我今年80多歲了，這個60多平米的兩居室已經被我兒子租出了，租金每月1600元，而這里每月的房租40多塊錢，我馬上去兒子家養老。”

一些地區把廉租住戶本該自己住的房屋租給他人，以獲取遠遠高于自己所付租金的高額房租。在北京，這種現象并不少見，事實上，廉租房的使用有其專屬性，如果轉租給不符合條件者，無疑破壞了政府公共保障的正常供給制度的渠道，政府的廉租房政策也將行之無效。

廉租房亟須擴大覆蓋范圍

一方面廉租房退出難；另一方面有大批的人亟需住進廉租房。

筆者從建設部了解到，截至目前，全國共有26.8萬戶家庭通過租金補貼和實物配租等方式解決了住房困難。然而，全國人均住房面積在10半方米以下的低保家庭有400多萬戶，如果擴入到低收入家庭，總共有近1000萬戶，占城鎮家庭總戶數的5.5％。其中，北京應享受廉租住房政策的家庭戶數約為7.7萬戶。

“國務院要求建立健全廉租房制度，近期任務就是要解決這1000萬戶的住房困難。”據建設部住宅與房地產業司相關人員介紹，“目前，還有145個城市沒有建立廉租房制度，廉租房的發展總體來說比較滯后，亟須擴大覆蓋范圍。”

今后，廉租房制度覆蓋面將穩步擴大，凡符合市、縣人民政府規定的城鎮低收入家庭，都應逐步納入保障范圍。也就是說，無力購買經濟適用住房、不符合目前廉租房制度保障條件的“夾心階層”家庭，也逐步列入廉租房保障范圍。

劉女士一家三口住在六道口一間16平方米的平房，每月全家有2000多元收入。她曾經向街道辦事處提出申請廉租房，但由于人均月收入超過了目前北京市580元的廉租房“門檻”，沒有獲準。“就我們家這個收入，就連經濟適用房都買不起。一家人擠在這么小的屋里，等拆遷不知要等到哪一天，你說我們怎么辦?”劉女士很無奈。

像劉女士這樣既夠不上廉租房標準、又根本買不起經濟適用住房的“夾心階層”，目前在各城市都為數不少。北京的廉租戶必須符合兩個條件，“一是人均住房面積低于10平方米，一是人均月收入低于580元，兩條標準卡得很嚴，哪怕你們家人均收入600元，只超20元，也辦不了。”崇文區某房管所的負責人說。

讓稀缺資源得到有效利用

據了解，目前，各地申請住廉租房的人越來越多。3月19日，筆者在北京宣武區采訪時，該區房管局住房保障辦公室工作人員吳克珍告訴記者：“申請住廉租房的人越來越多，僅宣武區2006年就有523戶；2007年669戶，今年1～2月就達到223戶。”對此，趙燕菁教授認為：“如果廉租房只進不出，房源會越來越少，壓力也會越來越大，稀缺資源無法得到充分的利用。”

針對這種狀況，北京市建委表示，將嚴格配租后期管理，對于不符合條件的，要及時對其實行“退出機制”。據介紹，目前，北京對282戶因收入增加等原因不符合廉租房條件的家庭，停發了租金補貼。今后，北京將對已經住上廉租房的住戶進行收入統計和調查，對廉租房實行有進有出的政策，將廉租房用于真正的“雙困”家庭。

為了讓稀缺資源得到有效利用，許多專家認為，當前社會信用體系沒建立、銀行不讓查個人賬戶、社會收入隱性化等問題，是無法掌握低收入者收入變化的原因。

“如何解決中低收入家庭界定的問題?該花多少錢，該建多少房，該建多大房，該在何處建，該分給什么人，政府都要做到心中有數。只有建立全國統一的個人信息動態數據庫，并且跨越工商、財稅、銀行、勞動等條塊分割的框架，才能建立科學的廉租房分配制度。”趙燕菁說。“廉租房不能演變成新的計劃分配住房。”趙燕菁建議政府有關部門應該抓緊研究廉租住房的退出機制。借鑒上海的經驗，這個機制的主要內容應該體現慢松手，軟著陸的方式。體現進退有序的公平性。

例如，對實物配租的家庭退出方式，考慮以無息貸款方式協助這些家庭買下屬于自己的產權房，但對他們的產權房限期上市，一旦不符合廉租條件，則分期還款；對享受租金補貼的家庭，政府也給予6個月的過渡期，前3個月享受原租金，后3個月租金補貼減至原標準的50％。

趙燕菁還建議，借鑒浙江建立廉租房退出機制的經驗。浙江省政府要求，房地產行政主管部門要會同民政部門加強動態管理，定期對享受廉租住房保障家庭的成員、收入、住房等狀況進行核查，及時掌握其變動情況。對享受廉租住房保障的家庭，其家庭人均收入連續一年以上超過當地廉租住房政策確定的收入標準的，或因家庭人數減少、住房面積增加，住房面積超出當地廉租住房政策確定的住房面積標準的，應收回承租的廉租住房或停止享受租賃補貼。對因未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況獲得廉租住房保障的，以及擅自改變房屋用途，轉租、轉借廉租住房的，房地產行政主管部門應當作出取消保障資格的決定。

針對廉租房的退出機制，筆者在采訪中聽到許多專家這樣呼吁：社會資源是稀缺的，政府的政策應適用于促進效率與公平。

全國政協委員、香港世貿集團董事局主席許榮茂贊同這個觀點。他在今年召開的“兩會”上說，目前，廉租房市場“僧多粥少”的局面短期內還不能全部改變，因此要合理確定廉租房住房保障對象和標準。而更重要的是，對享受廉租房的家庭要定期審核，對收入或者住房條件發生變化的家庭，要及時調整保障方式。

許榮茂還談到了香港的經驗，中國香港政府規定，所有租戶每兩年都要向政府申報家庭經濟狀況，如果租戶購買了私人物業，必須馬上將公屋還給政府。

還有些專家建議，盡快研究和建立健全廉租住房的準入和退出機制。一方面建立動態核查制度，科學界定廉租住房保障對象，對申請者的家庭收入，居住狀況等資格進行嚴格審核，把好“入口關”；另一方面完善申請公示制度，在充分尊重申請者的隱私和尊嚴的前提下，采用適度公開方式，在一定范圍內對申請人情況予以公示，并在其入住后作定期核查。

再有，制定相關規定和跟蹤監管措施，明確合理的退出條件和執行機制，通過動態管理掌握住戶收入變化情況，當租住者的經濟條件一旦改善到規定標準，及時啟動退出機制，使不再符合保障條件的住戶從廉租住房中遷出，讓更多的低收入者能夠及早受惠。

十七大報告提出“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難”。這是黨代會報告中第一次提及住房保障制度，也意味著廉租房已經成為我國住房保障制度的重心。目前，各地都在加大推行廉租房制度的力度。要把這一確保社會公平的重大民生問題實施好，必須首先建立起完善的制度和機制。

編輯 王文娜