開發(fā)商的冬天來了嗎？

國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)字顯示，5月份全國70個大中城市房屋價格同比上漲9.2％。這一數(shù)字今年一季度為11.0％，今年4月份為10.9％，可以看到，房價漲幅持續(xù)出現(xiàn)回落現(xiàn)象。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京前4個月期房住宅成交量較去年同期下降45％，為近年來的歷史最低點。

潘石屹曾經(jīng)預言：“樓市大跌，將讓中國產(chǎn)生一大批負資產(chǎn)家庭。”

上世紀90年代初，日本的房地產(chǎn)泡沫破裂，房價下跌50%，使日本遭遇了長達10多年的經(jīng)濟低迷。“對中國來說，不用下跌50%那么多，20%～30%足以引發(fā)一場經(jīng)濟災難?！痹?008博鰲地產(chǎn)論壇上，有業(yè)內(nèi)人士語出驚人。由于目前中國普遍實行20%～30%房地產(chǎn)貸款首付標準，一旦房價下跌，很大一部分購房者即便將房子賣掉也無法償還貸款。

來自中國土地一級開發(fā)網(wǎng)的信息表明，從2008年6月1日至今，轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目的信息達到45條，其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊。

國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)字顯示，5月份全國70個大中城市房屋價格同比上漲9.2％。這一數(shù)字今年一季度為11.0％，今年4月份為10.9％，可以看到，房價漲幅持續(xù)出現(xiàn)回落現(xiàn)象。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京前4個月期房住宅成交量較去年同期下降45％，為近年來的歷史最低點。

在一向被認為是樓市旺季的“紅五月”，這一現(xiàn)象未得到改變。

上海樓市5月份出現(xiàn)新盤放量上市的高潮，有的樓盤出現(xiàn)或明或暗的降價促銷，但是市場對此反應冷淡，商品住宅的成交量與去年同期相比下降55.5％。與此同時，商品住宅出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象。深圳樓市量價齊跌已是不爭的事實。統(tǒng)計顯示，1至5月份，深圳商品住宅銷售價格下跌至2007年初的水平，房價下跌超過30％，商品房銷售面積同比下降55.6％。實際上，從今年初開始，全國許多一線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)成交量下降的情況，觀望氣氛日益濃重，打折促銷成為房地產(chǎn)市場的主題詞。北京的許多樓盤除推出房價折扣之外，贈送物業(yè)費、停車位甚至轎車都成為開發(fā)商的促銷手段，打折幅度也從9.9折擴大到8折。進入6月，一些地方直接推出降價樓盤，更加顯露出房地產(chǎn)市場的低迷態(tài)勢。6月7日，中國人民銀行宣布，從6月15日和２５日起，人民幣存款準備金率將分兩次提高，合計上調(diào)1個百分點，半年時間里，這已經(jīng)是央行第五次宣布上調(diào)存款準備金率，而經(jīng)過這次調(diào)整，準備金率攀升至17.5％的歷史高位。連續(xù)加息和提高存款準備金率，銀行收縮銀根，開發(fā)商獲得的資金供應減少。銷售速度放慢導致的資金回款放慢，直接影響到房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流。而目前已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司資產(chǎn)貶值，資金流動性差，同樣面臨風險。第二套房貸政策出臺后，購房者普遍觀望，中國人民銀行6月25日公布的銀行家問卷顯示，第二季度個人消費貸款需求指數(shù)出現(xiàn)全面下降，其中個人購房貸款需求指數(shù)降幅明顯。從緊的貨幣政策、銷售速度放慢和股市的持續(xù)下跌使房地產(chǎn)企業(yè)資金出現(xiàn)前所未有的緊張。在這種形勢下，一些城市的房地產(chǎn)企業(yè)已開始把手中的土地賣出來回籠資金，土地拍賣市場目前也已露出頹勢。今年初，北京土地儲備中心公開招標3塊土地，應者寥寥無幾。4月上海出讓的8塊土地中，有2塊因無人報價而流拍。深圳年初至今出讓居住用地共流拍8塊。有的開發(fā)商甚至將拿到手的土地退掉。

近期中央工作會議強調(diào)：要進一步加強金融監(jiān)管，促進資本市場健康發(fā)展，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，切實防范金融風險?！斑@是建設部和央行共同面對的壓力，意味著開發(fā)商將繼續(xù)面臨著既壓又拉的尷尬局面，不能輕易死去。”

在住房和城鄉(xiāng)建設部維系樓市穩(wěn)定的大局下，房產(chǎn)開發(fā)的各個鏈條卻在滋生著某種變化。在大幅降價銷售無異于“殺雞取卵”的共識下，開發(fā)商只能將目光轉(zhuǎn)向土地和項目轉(zhuǎn)讓。2007年，開發(fā)商面臨的資金壓力主要來自于購地款和各項稅費，當時形勢一片大好，開發(fā)商可以很容易通過銀行貸款和資本市場融資來解決資金壓力。至于銷售回款，開發(fā)商要求并不高?！爱敃r的市場，晚銷售一天則意味著房價將進一步上漲，將收獲更多的利潤，所以當時大家都選擇捂盤惜售，只管在土地上做文章?！背啥家晃婚_發(fā)商回憶起當時的盛景滿臉幸福?？呻S著金融緊縮、融資渠道把嚴，開發(fā)商融資圈地、圈地再融資的路走不通了。一位銀行內(nèi)部人士甚至表示：“目前已經(jīng)有一些商業(yè)銀行將房地產(chǎn)行業(yè)列為高危行業(yè)，不再進行貸款審批?！贝藭r，央行仍在繼續(xù)推行加息政策，開發(fā)貸款不僅門檻提高，風險也進一步加大。

一線房企的舉措或許已顯現(xiàn)其中端倪。

近期以來，萬科先以500萬元的價格出讓東莞項目50%，再以2.2億元人民幣拋售位于上海浦東3.7萬平方米商場物業(yè)（此物業(yè)在2007年的持證抵押金額就是4億元）；5月，香港瑞安集團出售旗下項目子公司股權(quán)，套現(xiàn)人民幣22.59億元。

“銀行貸不出錢，房子不敢明降價，回款困難，閑置的土地又必須開發(fā)，資金鏈就要斷了，實在是沒辦法了。”更多的開發(fā)商大膽借錢背后懷著一個希望：樓市綁架的是銀行，為了防范金融風險，政府一定會出手救市的。死撐！撐過這段時間就好了。顯然，如果讓開發(fā)商瘋狂拿地之后，再瘋狂借貸，進入惡性循環(huán)，行業(yè)潛伏的風險勢必會拖垮整個樓市。中小開發(fā)商有不少走的正是這條瘋狂之路。而事實上，救市政策不會針對這樣的企業(yè)。而去年小心謹慎，手頭還稱得上寬裕的大開發(fā)商們，正在他們的門口靜候著，等著抄底，接下他們的樓盤、他們的地。

一輪宏觀長調(diào)，打壓的是瘋漲的房價，借著瘋狂的房價來瘋狂擴張的開發(fā)商、一批沒錢的開發(fā)商，即將面對“死亡”。在投資性購房比例高達50%的深圳樓市，不少置業(yè)者已被深度套牢。中國土地一級開發(fā)網(wǎng)上近兩個月來，轉(zhuǎn)讓土地開發(fā)項目的信息達到60余條，來自北京、廣東、重慶、江蘇等地，結(jié)果都不理想；另有開發(fā)商無奈私下進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資，甚至迫于開發(fā)期限向政府要求退地。

暴漲是不可能的了，政策要求的是穩(wěn)定房地產(chǎn)。那些被高成本融資綁架的開發(fā)商等待的可能只有崩盤？！