循環經濟理論在房地產開發管理中的應用

摘要：文章在分析城市房地產開發中存在的問題的基礎上，指出將循環經濟運用于房地產開發管理中是解決問題的關鍵，提出了循環經濟在房地產開發管理中的運行機制，并從范圍、機制、主導者、支撐者幾個角度探討循環經濟理論在房地產開發管理中的應用。

關鍵詞：循環經濟；房地產開發；城市經營者

房地產市場在中國的經濟高速增長中取得了極大的發展，反過來，也為中國經濟的增長做出了極大的貢獻(2001年～2006年，房地產對中國經濟增長的貢獻為GDP的)。但是，鋪天蓋地的房地產開發也給城市環境、社會及其可持續發展帶來挑戰。作為城市經營者，已經確定循環經濟作為迎戰的戰略思想，但是，如何將之運用于城市房地產開發管理，是城市是否能夠保持長期、穩定發展的關鍵。

一、城市房地產開發中存在的問題

1.土地資源大量浪費

城市經營者由于自身的短期利益，賣地動力強。我國的房地產開發方面的稅收采用的是國家和地方共有制。由于考慮到城市土地出讓損耗了城市的土地資源，影響了城市的長期發展；城市土地的大量出讓推高了房地產的價格，使得城市原有居民生活受到影響，尤其是那些收入較低的家庭，它們的居住權受到較大損害，所以，土地出讓金和房地產方面的大部分稅收作為地方財政收入，用于解決低收入家庭的居住問題。但是，我們可知，這些方面的稅收并沒有用到該用的地方，但是，地方政府由于土地出讓的大量收益和當前的良好政績(GDP)，不惜犧牲城市的長遠發展，大量出讓土地，其狀況是：可以出讓的就出讓，不可以出讓的創造條件也要出讓。結果，一方面是大量土地荒蕪于殘垣斷壁之中，另一方面是城市不能保證糧食自足。

2.建筑物使用壽命短

造成我國建筑物使用壽命短的原因有二規劃和小產權房。

我國的城市規劃是15～20年，當城市規劃發生變化時，原有的房屋可能就與現有的規劃產生沖突，于是，新一輪的拆遷、重建就有了堂皇的理由。城市房地產價格飆升，與城市周圍農村土地價格形成強烈對比，農村居民急于利用自身有力的資源——廉價、區位適當的土地，來獲取高額利潤，所以，違規開發房屋比比皆是。依據我國法律，沒有土地使用權的建筑物，一經查處，相關管理部門可以即令拆除、恢復原狀，或符合規劃的，對相關責任人處理之后，可轉化為合法建筑物。其中，部分小產權房在短短的幾年中就不得不消失了。

3.能耗大

據歐洲建筑師協會測算，建筑在建設過程中的能耗占用了全部能耗的50％。此外，建筑消耗了50％的水資源，50％的原材料，并且占用了48％的農地減少量。同時全球50％的空氣污染、42％的溫室氣體效應、50％水污染、48％的固體廢物和50％的氟氯化物均與建筑相關。就我國來看，我國建筑能耗所占能源總消費量比發達國家建筑能耗高2～3倍，這勢必極大地加劇了我國能源需求的緊張局面。

具體而言，房地產開發能耗大表現在以下兩個方面：(1)建造過程中，各種建材消耗大。2003年，建筑業鋼材消耗占全國鋼材消耗總量的55％，平板玻璃消耗占60％，水泥消耗則幾乎占到100％。2006年施工房屋面積是2003年的1.66倍，材料消耗量更是巨大。(2)使用過程能耗大。由于前期設計不注重后期運營成本，只考慮房地產是否能夠賣得高價，使得建筑物使用中不得不消耗大量能源才能滿足人們的需求。比如，廣泛使用大開窗設計，盡管室內采光效果好了，但是為維護室內適宜的溫度卻不得不使用空調，從而消耗大量的電力

4.環境污染嚴重

在環境總體污染中，與建筑業有關的空氣、噪音、電磁等污染占了30％。建筑廢棄物則占到人類活動產生固體廢物的40％。目前我國城市建筑垃圾堆放總量約70億噸，年產建筑垃圾量15億噸，每年以8％～10％的速度遞增。建筑垃圾長期堆放不僅有礙市容環境，而且會產生粉塵、污染大氣和水質，影響居民健康。

此外，建筑物在整個生命周期內都會不斷的向外輻射，其中，又以前期最為強烈。

二、循環經濟理論在城市房地產開發管理中的應用

循環經濟是一種以資源高效利用和循環利用為核心，以3R為原則；以低消耗、低排放、高效率為基本特征；以生態產業鏈為發展載體；以環保生產為重要手段，達到實現物質資源的有效利用和經濟與生態的可持續發展。自從上世紀60年代，美國建筑師Paola將生態學(Ecology)和建筑學(Architecture)兩詞合并為“Arology”，提出“生態建筑學”的新理念后，綠色建筑的概念被全球的科學家和社會各界所倡導，并將其明確定義為“為人們提供健康、舒適、安全的居住、工作和活動的空間，同時在建筑全生命周期中實現高效率地利用資源、最低限度地影響環境的建筑物。”可以看到，循環經濟與房地產開發的產品是一樣的，實質都體現一種“資源利用—綠色工業(產品)—資源再生”的思想，這正是將兩者融合的機理。

循環經濟作為我國城市經濟可持續發展的戰略選擇，若要切實解決實質問題，必須有效的將之應用于實踐。那么，城市經營者如何將循環經濟的戰略理念應用于房地產開發管理，借鑒日本循環經濟戰略構建的成功經驗，需要從以下幾個方面人手：

1.明確房地產開發管理的范圍及內容

對房地產開發的全生命周期進行控制。即通過生產、流通、消費、廢棄等社會經濟活動的干預，建立“生產者一消費者一分解者”的產業經濟鏈，形成互利共生的循環經濟網絡，實現物質能量流的閉合式循環；在環境保全過程中，增強在生產和消費源頭控制廢物產生的“管端預防”；配合廢物回收再利用和減量化的方法，構建相應的經濟系統結構。這體現房地產開發的不同階段。

(1)土地出讓與報建階段。提倡節地型原則，鼓勵利用廢棄土地，在滿足建筑功能的前提下，適度提高建筑的密度和容積率；公共設施實行統籌規劃，合理布局，避免重復建設，控制投資成本；要求房地產開發項目本身具有一定的彈性和塑性，既要保證項目在一定時期內的相對穩定，又要能夠根據未來社會的發展對項目實施一定的改造；在進行設計時應因地制宜，考慮資源、能源的最少消耗及其對原有環境的破壞降到最輕，必要時可要求大型小區建立中水系統、可再生能源與清潔能源系統，以減少項目使用中的資源耗費。

(2)建設階段。建立符合經濟、生活水平的工業化建筑體系和工程構件配套體系，并督促房地產開發企業逐步限制和淘汰落后的工程結構及其配套材料物品體系；建立工程項目節能認證標識體系，構建有利于資源合理利用的、資源節約型的工程建設模式；對施工過程項目對環境的影響提出更高要求，鼓勵使用可再生、可重復、可循環實用的建材。

(3)使用階段。鼓勵在建筑物使用中更多的應用可再生能源和清潔能源；鼓勵減少廢水、固體廢棄物數量；強制定期進行建筑物維護，延長建筑物的經濟壽命。

(4)老化階段。項目進入老化階段，通過對陳舊建筑物維護、再利用或改造，用以建立不同的住房供應系統，緩解社會矛盾。需要重建的，拆遷時充分考慮對產生的固體廢棄物再應用或者填埋。

2.建立較為完善的機制

為了保證城市戰略目標的實現，需要建立起政府大力推動、市場有效驅動、公眾自覺參與的機制，包括：法律保障機制、行政管理機制、技術支持機制和社會推動機制。通過這些機制的建立，從社會主體意愿、法律規定、政府管理和技術發展等幾個方面對此進行全面的推動。

通過建立法律保障機制，使得循環經濟理念的運用師出有名；行政管理機制的建立進一步明確了房地產開發方面的法律法規主要是從管理這個角度而言的，政府的主導作用是顯而易見的；技術支持機制表明無論法律和政府方面的支持力度有多大，但歸根結底，沒有技術支持是很難實現資源節約、環境保護目標的；社會推動機制則從廣泛的社會保障制度和技術的使用者角度來談個人對于循環經濟應用的重要性。

3.城市經營者主導

發展循環經濟使得全社會降低了資源的消耗，解決了資源短缺的矛盾。由于循環經濟是以環境友好、保護生態和最有效地利用資源為特征，所以，它的發展能夠促進產業結構的優化，提高經濟運行的質量。發展循環經濟，能創造新的經濟增長點，擴大就業，實現經濟、社會和生態環境的共贏。從社會層面上推動循環經濟在城市房地產開發中的應用，顯然，速度是很緩慢的，效果也很難達到理想程度。惟有城市經營者對此大力加強指導和管理，才能使得循環經濟戰略目標在城市房地產開發中得以實現。

那么如何發揮城市經營者的主導作用呢?最關鍵的在于將循環經濟在城市房地產開發管理中的效果作為政績考核的重要依據，即改變原有的單一對GDP增長數量和增長速度的追求，更加注重資源、環境與發展的協調，注重人與自然的和諧，注重以人為本的全面發展。

4.社會化是支撐

目前我國資源浪費、環境污染的緩解主要在消費階段，社會群眾才是循環經濟發展面臨的主要障礙，但是也只有他們，才是循環經濟戰略目標得以實現的有力支撐者。所以，城市經營者急需對于開發商、廣大的房地產產品的消費者和使用者，以及房地產開發管理部門的職員，通過學校教育和大眾傳媒等多種方式進行環境意識教育，并以各種方式明確消費者、企業、各級政府發展循環經濟的責任和義務，盡快建立新型的生產、生活方式和社會倫理。