淺議英國房價的過度上漲及其啟示

近幾年來我國的住房市場發展迅猛，房價一路攀升、屢創新高，遠遠脫離了民眾的實際可支付能力，令普通大眾的日常生活深受其苦。而在這同一時期內，英國也在經歷著跟我國相似的房價畸形上漲，其上漲態勢在歐美發達國家中處于領跑地位，考察分析英國的這一變化態勢對于我們應對和規范我國的住房市場問題不無裨益。

自1997年開始，英國的住房市場進入了被普通英國人稱為“黃金十年”的發展時代，這期間的房價上升之劇烈不僅在英國自身的歷史發展中絕無僅有，同時期內其余的發達國家也無法與之比肩。2006年10月，英國最大的按揭貸款機構——哈利法克斯銀行公布報告稱：英國的平均房價已近三倍于十年前的房價，從當年的6.2萬英鎊升至17.9萬英鎊，自1996年2月后增長了187%，倫敦地區更是增長了240%，而同一時期內英國民眾平均工資只增長了54%。2007年4月，英國國家統計局發布統計報告顯示：從1991年到2005年的15年間，英國平均房價增長了204%，增幅超過兩倍，而同時段的人均收入僅增長92%，首次購房者的住房平均支出在1991年為4.7萬鎊，2005年漲至14.2萬鎊。2007年7月，英國《金融時報》發布調查報告稱：英國房價自1980年以來漲幅達676%，1997年至今已漲過三倍，當前全國的平均房價收入比約是6比1，倫敦地區達到9比1，其他的一些機構或協會的統計數字更高。

一、英國房價過快上漲的原因

1.人口增長較快，需求較旺。相比于德國、法國、西班牙等其他西歐國家，英國的國土面積較小，但近年來的生育率一直居高不下。2007年7月倫敦大學人口學家起草的報告對英國人口對環境造成的壓力極為擔憂。根據報告統計，2006年英國有近67萬新生兒，在英格蘭和威爾士地區，平均每個育齡婦女生育1.87個孩子，這樣高的生育率在過去20多年間從未出現過。這當然還只是造成房價上漲的預期因素，更為重要的是，近些年來大批量的移民涌入英國，在促進經濟發展的同時對英國的公共服務及住房市場不可避免地造成了巨大的現實壓力。英國國家統計局對1997年工黨上臺后英國人口流動的重大變化進行了調查，在1997年前的20年間，英國平均每年凈吸納移民僅5萬人，20世紀90年代的人口平均年度增幅是0.3%，而2004年英國吸納了多達22.3萬名移民，2005年又吸納移民23.5萬人，占到了當年37.5萬新增人口的2/3，人口增幅達到了0.6%，這是自1962年以來年度人口數量增長最多的一次，也是自1965年以來最大的年度增幅，從1950年至2005年英國人口增加了20%，全國常住人口已達6020萬，加上英國目前超過90%的城市化水平，英國已成為目前世界上人口密度最大的國家之一。大量的移民入境對英國社會帶來了多方面的影響，在住房市場領域便是由這類人群產生的住房需求日益旺盛，對住房供給造成了越來越大的壓力，供需不平衡的矛盾愈益嚴重，直接導致了房產價格的上漲。

2.保障性住房建設滯后。英國是世界上最早實行政府干預住房市場的國家，早在1890年便有正式立法要求地方政府為工薪階層建造經濟適用住房，1896年建成第一個經濟適用房住宅區。二戰后英國逐漸形成以“可負擔住宅”為主要內容的住房保障制度體系，包括廉租房、經濟適用房和低價位商品房三種形式，這些政府補貼房的面對方是那些需要住宅但沒有經濟能力在市場上購買或租賃商品房的中低收入居民。到1979年時，這類住房占到了全國住房總量的1/3，政府對此的建設開支達到了政府總開支的8%。但此后隨著撒切爾的住房福利改革、推行公共住房私有化，同時全面縮減這類保障性住房的建設開支，“可負擔住宅”的發展幾乎處在了停滯狀態，從20世紀70年代的每年10萬個單位降到80年代中期不足3萬個單位，到90年代中期幾乎降為零。英國國家統計局表示，在過去的20年中，“可負擔住宅”的建設幾乎可稱得上是空白，對其需求遠遠超過了供給。據該機構的調查，每年相對于每千人的需求量，供給一方只能有3.1套此類“可負擔住宅”提供，缺口巨大。全國住房聯合會總裁奧爾認為，“可負擔住宅”的建設速度至少應達到每年7萬套的規模比較適宜，因為對于全國160萬戶需要保障性住房的家庭來說，目前的“可負擔住宅”供應短缺已近乎“令人絕望”。

3.住房市場中個人投資行為增多，推動了房價上升。近十年來，住宅市場的個人投資行為在英國發展迅速，2007年6月阿伯丁大學和拉夫堡大學聯合進行的調查提出，如果政府再不采取措施抑制越來越多的“購房以出租”者，英國社會將像19世紀那樣貧富分化日益嚴重，少數人通過剝削他人的勞動成果逍遙度日，其他大多數人只能生活在貧困線邊緣。過去十年間，“購房出租”業在英國幾乎形成為了一項新的產業。到2006年中期，全國的“購房出租”業擁有房產的凈值超過1200億英鎊，每年為國家經濟創造出300億鎊的收入，是汽車業貢獻度的四倍。全國超過100萬戶家庭居住在這些商業性出租房內，租賃費用高昂。按英國住宅出租代理人聯合會的計算，“購房出租”業的年平均回報率為11.18%，一些組合型投資業戶的年回報率達到21.68%。高回報率的預期刺激著越來越多有一定實力的英國人投身到這一產業中，而英國現行的房貸申請條件較為寬松，民眾可以申請的貸款金額最高可達房價的95%，為投資性住房消費提供了便利。按住宅出租代理人聯合會的統計，“購房以出租”者平均約73%的購房費用是通過借貸解決的，只有約1/8的投資購房者借貸款額度在購房總費用的50%以下。2003年時全國的這類“購房以出租”的借貸款額為500億鎊，到2006年中便達到了840億鎊，顯示出這三年來英國非自住性住宅投資消費的火熱，這無疑對其房價的持續攀升起到了極大的推波助瀾作用。

4.引起房價上漲的其他一些因素。造成英國房價升高還有其他的一些因素，比如產權意識上升、住房自有率增加。多年來英國的住房產權自有率并不高，基本維持在50%至60%之間，近十年來這一比例提升較快，到2007年7月，英國的住房產權自有率達到71%，超過了美國68%的比例，成為西方發達國家中住房產權自有率最高的國家。這一提升過程直接推動了住房市場的迅速繁榮，住房交易價格也自然水漲船高。此外，英國人婚姻狀況的變化也對房價的上漲有一定的作用。根據國家統計局的數據，2003年離婚案件達16.6萬多起，是1996年以來的最高值，2004年增加到16.7萬多起，年齡在25至29歲的男女保持著最高的離婚率，這個年齡段的人離婚率是千分之二十九，其他年齡段的平均離婚率是千分之十四。這些離婚者基本都有再次置業或租賃房屋居住的需要，而且離婚婦女中職業女性的比例要高出全職家庭主婦29%左右，她們的獨立人格與較強經濟實力使其往往傾向于自己購買房產用于居住或投資，同時也是為將來的再次婚姻生活做好自己的儲備。這種情況比起穩定的傳統家庭生活對住房需求的壓力自然更大，從而帶動起住房價格的走高。

二、對我們的啟示

通過對英國住房市場的上述考察可以看出，相似的問題在我國也不同程度地存在。我國正處于快速城市化的發展階段，每年都有大量人口向城市聚集，預計到2010年每年都有1000萬至1300萬農業人口向城鎮轉移，再加上城鎮人口的自然增長，到2010年我國的城市化水平將達到47%，城市人口將達到6.4億，比目前凈增1.9億人，將形成巨大的住房需求。未來相當長的一段時期內，這種狀況不會發生太大的變化，民眾的購房需求將會是一種長期存在的較大壓力，供求關系將會較長時間處于一種不平衡狀態，這將是我國住房市場的一個長期趨勢。認識到這一基本點，才能對我國住房市場的基本走勢保持比較清醒的頭腦，才能理解努力調控好房地產市場的重要意義。

在我國，經濟適用房、廉租房等保障性住房建設同樣面臨著嚴重的短缺問題。各地的“兩房”供應數量嚴重不足，有研究指出，目前我國平均近94%的住房開發屬于商品房，經濟適用房只占6%，廉租房不足1%。以北京市為例，2006年9月發布的《北京市住房建設規劃（2006年—2010年）》提出，“十一五”期間北京將新增住房建筑面積1.23億平方米，而廉租房建設規模僅47至60萬平米，約1萬套，經濟適用房建設規模約1500萬平米，約21萬套，新建商品房建設規模則是9250萬平米、90萬套，這種90︰21︰1的結構自然遠遠無法滿足廣大中低收入人群的需要，迫使他們只能望房興嘆或進入商品房市場成為不堪房貸重負的“房奴”，擴大了對商品房的需求量，引起房價的不斷走高。因此，必須大力加緊對以經濟適用房、廉租房、限價房為基本內容的住房保障體系的建設和完善，這既是控制房價過度上漲的一項重要措施，也是解決百姓安身立業問題、促進社會和諧的重要方面。

住房市場中個人投資炒作行為的增多也是近幾年我國房地產發展的一個比較突出的問題。各種炒房團頻現，各地特別是經濟發達地區均出現了一批職業炒房人，他們利用銀行貸款購置多套住宅，再以更高價格售出或租賃，賺取差價，以購置多套住宅和高價出售這類行為拉動著商品房售價的走高，擠占著真正需要住房居住的普通民眾的生存空間，成為房價虛高的一大推手。因此，必須對住房市場中的投資炒作行為進行必要的限制和調控，防范房價的泡沫化趨勢，使其能有所理性回歸，我們正在執行的提高第二套房房貸首付比例和還貸利率的政策正出于此。類似政策不僅需要切實落實，未來還需隨時視情況的變化而修訂完善。同英國71%的比例相比，我國城市居民住房自有率高達82%，居于全球首位，不少人不顧自身的實際能力一味地盯著購置商品房，在造成商品房需求量加大、價格上升的同時又使自己背上了沉重的負擔，付出了極大的代價。改善居住條件天經地義，但如何改善則是需要量力而行，一種合理的、成熟的住房消費體系應當是廉租、租用、購買低價房、購買商品房等多個層次并存的形態，政府與社會對此應加強政策和輿論的引導，引導房地產市場的理性消費，使居民形成多元化的住房梯次消費觀念，根據自身的實際收入水平和消費能力來選擇買房或租房，消除盲目攀比心理，擺脫住房消費的誤區，使住房消費體系回歸理性。

（作者單位：山東工商學院）