房地產信貸業發展的風險防范

關鍵詞：房地產，信貸，風險

房地產信貸既是房地產建設和交易的基礎，也是政府、開發商和購房者重點關注的問題。目前我國房地產業的發展迅速，但房價偏高，增速過快等諸多問題也困擾著世界，合理科學的房地產信貸將是規范房地產業發展的一條重要途徑。

房地產信貸業的發展現狀

近年來，居民住房消費水平不斷提升，房地產信貸的規模不斷擴大，在商業銀行金融業務的比重不斷提高。人民銀行不斷完善住房信貸金融體系，具有經營權的經營機構由過去的少數銀行壟斷發展成為現在的多家銀行進行激烈競爭的格局。僅以工商銀行的統計數字為例。

國家先后出臺了一些積極的房地產金融政策，為住房消費信貸業務提供了良好的發展契機。商業銀行根據國家政策導向推出了一系列加大住房消費貸款的措施，使得房地產消費信貸業務取得了急速的發展，然而我國的地區經濟發展不均造成了住房消費信貸業務發展較快的地區較多的集中于江浙、閩粵等沿海發達省市，占了全國住房消費信貸市場的50%以上。隨著近年西部大開發戰略和進來城鄉統籌經濟試驗區的實施，中西部地區雖有一定發展，但總體趨于落后。這雖與地區經濟發展狀況緊密相關，但同時也和當地的居民收入水平、消費意識、個人資信程度密不可分。

我國實行個人住房消費貸款的時間并不長，據最新的統計顯示，我國目前商業性個人住房貸款不良貸款率小于0.5%，住房公積金的不良貸款率僅為0.24%，較低的個人住房不良貸款率對改善商業銀行的資產質量起到了十分重要的作用。國際上被廣泛認可個人房貸的風險暴露期通常為3到8年，我國的住房信貸業務是近5年才開始發展起來的，所以我們也應對目前較低的不良貸款率保持一定程度上的謹慎。

目前，國家針對房地產消費貸款的快速發展，結合房地產市場供需狀況，制定了提高居民第二套住房首付比例的指導意見，各大商業銀行紛紛出臺了自己的商品房貸款額度的發放標準和第二套住房的認定辦法。這在一定程度上有利于提供房地產市場居住的供給，抑止房地產投機和房價高漲，但是在具體實施的過程中還存在著舊房貸款辦法如何認定。商品房所有者是以家庭還是個人為單位劃分等一系列問題。雖然在新的貸款政策執行的過程中有著一些問題，但是總的方向是值得肯定的，這對提高多套住宅占有成本，調整利益主體對多持有房地產的投機心態頗有裨益。

商業銀行普遍把房地產的信貸作為一種優良資產來大力發展，在銀行商業信貸上產生了急功近利的傾向，把房地產住房消費貸款當成“香餑餑”。不遺余力的大力發展。不少銀行認為雖然目前國家對房地產貸款的各項政策正在收緊，但從總體來看房地產價格在可遇見的時期內，其價格水平將處于一個穩定的時期，其貸款風險是同類貸款中最低的。這是一種錯誤的認識，目前的房地產市場通過一段時期的發展，被人們公認為一種帶有泡沫的高利行業，帶來的泡沫風險可能由社會來共同承擔。銀行的住房信貸業務應當更加理性、規范地遵循貸款通則，嚴格依照貸款程序辦事， 進一步增強防范貸款風險的意識。

另外，我國現階段的房地產法規對房地產信貸資金的流向缺乏有效的監管。健全的房地產信貸法規是健康的房地產經濟發展的基礎和保障，目前涉及房地產信貸的法規有:《民法》、《城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》中的一些關于房地產金融的一些條款，這些法規對市場上出現房地產金融問題的約束力度還不是很強，缺乏可操作性，迫切需要一部關于房地產金融的專項法律的出臺來保障整個房地產金融市場的健康運行。

如何保障房地產信貸業遠離風險

嚴格準入房地產開發項目貸款

金融機構應在對項目進行可行性、風險性充分分析的基礎上謹慎貸款，這也是于我們目前提出的穩健的財政政策相符合的。一是選擇性，優先選擇那些開發資質較高、資信程度較好，同時市場前景明了的項目予以優先支持；二是審查性，嚴格審查房地產開發貸款的條件，企業自有投入開發資金占整個房地產建設投資的比例符合標準并具備四證。（《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》）；三是有比例性，房地產金融機構應盡量提高抵押貸款的比例，確定合理的抵押率，尤其是要盡量避免常出現的有施工單位作為房地產開發企業抵押人的情況發生；四是專管性，即對房地產開發資金實行統一的會計和統計管理科目，嚴格跟蹤控制貸款用途，按照工程施工進度合理的掌握貸款的發放額度，并及時控制銷售資金的回籠；四是循環性，把開發商房地產開發貸款同個人住房按揭貸款相結合，以住房按揭貸款作為房地產開發貸款的條件之一，保證后續按揭業務的拓展，實現整個資金體系的循環運行。

加強個人住房貸款的監管

目前，個人住房消費貸款總體數量大，關系較為復雜，而且個人住房貸款于居民的個人切身利益密切相關，關系重大。首先要按照目前關于個人住房貸款的新要求，完善個人住房貸款的管理辦法，規范其審查程序和標準，建立個人住房貸款的信用登記制度；其次要健全個人住房貸款的擔保制度，完善擔保辦法，進一步嚴格按照國家和各大商業銀行制定的控制居民第二套住房的貸款比例和額度，同時要加強擔保執業機構的業務管理和監管，推行標準化文本，有效防范貸款風險；再次要嚴格評估貸款抵押物實值，嚴格執行貸款額與抵押物實值比例不得超過80%的要求，杜絕“零首付”貸款的發放；最后要嚴格遵照個人住房貸款利率政策，杜絕擅自提高或壓低個人住房貸款比率的行為發生。

提高房地產信貸業預警能力

一是要加強房地產政策及時、廣泛的收集；二是要建立一套完善的政策分析、統計、研究體系，加強對房地產市場、客戶、前景的分析預測，提高房地產信貸預警能力；三是要加強房地產信貸從業人員的培訓工作，加強建筑工程預決算、房地產評估等業務環節，提高業務水平和市場判斷能力，從每一個環節上保證信貸體系運行順暢，并及時規避風險。

房地產信貸業發展規避風險的政策建議

加大房地產信貸監管

20世紀80年代我國信貸較多的集中于加工工業，90年代過多的集中于房地產(如海南和北海的房地產泡沫)項目所產生的大量不良貸款的歷史教訓，應密切關注商業銀行的信貸集中度的問題，在貸款集中度過高的時候，有效調整整個商業銀行的貸款結構。嚴查違規貸款，遏制房地產貸款腐敗案件的發生。建立健全房地產貸款預警預報體系和統計指標體系信息披露制度。

發展多元化房地產信貸金融市場

一個成熟的房地產市場不僅需要股權融資債券融資，而且除了一級市場外還需要一個較為發達的房地產金融二級市場與之配套。隨著房地產金融市場的發展，各種房地產金融衍生工具，包括各種投資基金、信托證券、指數化證券等成為了廣大的房地產投資者在參與房地產金融業務時必要的形式和手段。完善的房地產金融二級市場能夠順暢房地產金融衍生工具的使用和各種有價證券的融通，為參與者帶來相應收益的同時，用市場化的方法合理的把集中于房地產金融機構的風險分散到整個二級市場上。

加快土地管理模式的轉變

界定和規范政府行為，加快改革和完善與房地產信貸市場穩定密切相關的土地儲備制度、土地交易制度和土地開發制度。

（作者單位：四川大學經濟學院）