“房地產泡沫”的形成與防控

近年來我國城市房價瘋狂上漲，泡沫成分越做越大。一套普通住宅大約等于城市居民10至15年的收入，部分城市已達到20年。目前，房價漲速仍然迅猛，據國家發改委、國家統計局最近公布的數據顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，是2005年7月以來的最大單月漲幅。以深圳為例， 2006年特區內房屋均價還是9000元/平方米，2007年7月新盤成交均價就迅速飆升到近22000元/平方米，高檔一點的樓盤均價達4萬元／平方米。鑒于我國房產市場的嚴峻形勢，2007年11月19日國務院總理溫家寶一行考察了新加坡提供公共住屋的經驗和政策。在新加坡國立大學發表演講答問時溫總理說：“老百姓總告訴我：不要忘記房價。” 認為“特別是近些年來房價上漲較快，人民有很大的意見”。

“房地產泡沫”形成與演變的一般機制

房地產泡沫是東南亞國家、日本、香港等金融危機的一個直接的“策動力”。房地產泡沫的形成機制是由房地產內在屬性決定的。房地產具有實體性和虛擬性、投資性和消費性、不動性和流動性等相互對立的屬性。土地資源實體的有限性和土地虛擬價格無限性的對立，土地資源的稀缺性和壟斷性決定了房地產供給的有限性和信息不對稱性。從而引發人們對房地產價格的預期走高，誘發投機行為產生。另外，促成人們房價預期走高的因素并不只限于房地市場，比如經濟的高速增長、城市化進程的加快以及各種利好事件如奧運會之于北京、世博會之于上海、甚至深圳灣大橋的開通對深圳房價都會形成“漲價合理”的預期。

房地產上游涵蓋鋼材、水泥、物流等行業，下游包括建筑裝飾、物業管理等行業，產業鏈條較長，而且產業關聯度較高不僅擴大了潛在的“泡沫形成因子”而且放大了房產泡沫的影響范圍。房地產業與金融業存在捆綁型關系。房地產業屬于典型的資金密集型產業，需要大量的金融融資。一旦融資渠道過于單一則房地產金融風險就會集中在商業銀行系統內，房產泡沫將演化為金融泡沫，而金融泡沫又迅速躥升為經濟泡沫，直至經濟泡沫的“災難式”破滅。

除了房地產內在屬性的作用產生泡沫外，在我國還存在強大的對房價進行“推、扶、拉” 的外部“策動力”。首先是公共權力濫用帶來的“公權推漲”。由于房地產特有的兩大核心資源（地產開發權和銀行信貸權）都掌控在地方政府手中導致供給面市場化程度不足，為“公權尋租”創造了可能。同時房地產過長的行政審批流程擴大了“公權尋租”的空間，政府壟斷的土地拍賣市場又通過競價帶來地價飛漲，而這些都會使房地產供應價格居高不下。其次，“政策扶漲”。在亞洲金融危機后，出于拉動內需的需要，房地產業一直被作為國民經濟的支柱產業來發展。維持高房價似乎更符合繼續加大投資的“行業景氣”要求，所以房價下跌和房市萎縮時政府往往熱衷于“托市”和“救市”。再次是“投機拉漲”。一方面銀行寬松的抵押貸款和住房按揭政策為開發商和投機者不斷融資提供了便利，使其能“四兩撥千斤”地參與投機。另一方面，漲價的利好誘使企業自有資本、灰色收入、國際熱錢以及居民儲蓄款等在大量涌入樓市，而這些“流竄資金”通常具有不可監管、不可控制、不可預測的特點，必然最終導致房價失控、迅速攀升，直至房產泡沫以及由此產生的金融泡沫、經濟泡沫徹底破滅。

“房地產泡沫”形成的世界警示

世界上許多國家和地區都曾不同程度地發生過“房地產泡沫經濟”的危機。上世紀80年代美國在利率市場化、取消利率管制Q條款、減稅等刺激下房地產投資大規模擴張，1980年商業銀行房地產貸款占貸款總額40%，在1987年股市“黑色星期一”的直接摧擊下房地產泡沫迅速破滅。在東南亞金融危機中泰國、印尼、韓國、馬來西亞以及我國的香港和臺灣等經濟泡沫的最終破滅無一不與長期形成的房產泡沫有關。危機的產生都無一例外與高比例的銀行房產信貸相關，且泡沫破裂后房地產價值普遍縮水30％－70％。以香港為例，香港在1996年銀行業放松住房按揭貸款審查標準后，房地產暴漲，購買私人住宅的貸款到1998年翻了5倍占GDP的到40％，后來在提高利率的直接作用下股票和房地產崩盤。1998年經濟陷入負增長，至1999年3月房地產下跌了60%。①

日本房地產泡沫經濟的形成是伴隨長期的經濟高速增長逐步形成的，但正是長達三十年平均每年漲幅14%（1960-1990）的持續積累使得日本地價共上漲了56.1倍②。這種典型的“溫水煮蛙”式的泡沫形成機制導致了日本政府“對地價和房價長期持續上漲”的麻痹。這主要表現在：（1）長期實行低貼現率。20世紀70年代開始日本實行低貼現率等寬松的金融政策。1985年日本簽署了“廣場協議”后，日本銀行進一步下調了貼現率以設法平抑日元對美元的升值。低貼現率帶來了貨幣供給的不斷擴張，從而超過了實際經濟需求。于是大量貨幣供應涌入房地產和股票投資的資金來源，導致了資產價格上漲。（2）銀行信貸資金被大量投資于土地資產。房地產價格的攀升，引發了房地產和建筑公司等開發機構對土地投機資本的大量需求。于是銀行毫無節制地發放抵押貸款進行土地投機融資。這樣銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹，1992年3月房地產抵押貸款達到150萬億日元，占日本銀行貸款余額的 35.5％。除了商業銀行等，一些由日本財政部支持的住房貸款機構也在土地投機中大量發放信貸資金給開發企業。房地產的升值和信貸規模的不斷擴大形成惡性循環推動了房地產泡沫的形成和膨脹。（3）大量企業資金參與土地投機。由于當時日本經濟增長速度開始下降，企業實物投資積極性不高因而很多企業就把這些資金運用于土地資產和金融資產的投機從中獲取巨額利潤。（4）落后的土地政策和稅制促進了房地產泡沫的膨脹。日本長期以來實行的土地政策缺乏調整，政策上的滯后性在一定程度上造成了土地的資產功能過強，從而促成房地產泡沫的產生。比如，日本固定資產標準稅率為1.4%，但隨著土地價市場的不斷高漲，土地資產的實際有效稅率非常低。同時日本繼承稅定價金額為官方公布地價的70％，但官方公布價遠遠低于市場價，這樣也促使更多的人將金融資產轉變為土地。另外日本長期實現租地權的過分保護政策，抑制了出租地的供給。從而在限定供給的同時卻無限擴大了市場需求。而這些稅制和調控措施的滯后無疑都成了地價飛漲的助推手。

綜上，可以得到兩條最基本的警示：（一）不可聽任經濟發展速度和土地稀缺性對地價和房價上漲“認可區間”的擴大。（二）政府要有效干預。當泡沫形成初期就要采取調控措施、緊縮信貸規模、遏制過度投機和投資，同時相機調整相應稅制。

泡沫的防控與房地產的健康發展

以“改善民生，實現住有所居”為著眼點和目標

十七大報告提出要“加快推進以改善民生為重點的社會建設”，要求“必須在經濟發展的基礎上，更加注重社會建設，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務，完善社會管理，促進社會公平正義，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居，推動建設和諧社會。”為此，對房地產市場的調控和防范不能以GDP的增長為風向標。居住權是公民一項必須實現的基本權利，為中低收入人群提供基本住房保障是政府的職責。所以，溫家寶總理11月19日在發現新加坡70%～80%的市民居住在政府提供的組屋內時，認為“政府的職責最重要的是搞好廉租房，讓進城打工的農民工能夠租得起房、住得上房”。其次，是建設經濟適用房，“這些房大多數是面向中等收入群體的。”①

強化土地管理和地價的監測與調控，完善房地稅制

土地管理部門應規范土地市場的管理，對劃撥土地使用權的交易應做出嚴格限制與動態監控以減少多次加價轉手的機會。土地出讓應采用土地招標、拍賣，嚴格限制以協議方式出讓用地。建立土地儲備制度，確保“小型戶”、經濟房、政策性住房的土地供給。盤活現有存量土地、打擊囤積土地行為、加快“城中村”改造。

我國需要依據房地產市場運作過程和市場行為設定稅種，盡快建立合理的土地稅收體系。全面發揮土地稅制的調節作用。在稅制建設中，不僅要從保障財政收入角度來完善，而目還要從土地資源配置全過程，即從占有、使用、轉移、收益等各個環節來建立和完善土地稅制，以達到充分發揮土地稅收對土地資源合理使用的調節作用。同時要利用金融、稅收等調節手段對第二套房購買者的抑制作用，提高“二房”購買門檻、增加投機成本。

規范房地金融信貸、加大金融監管力度

投機資本往往來自于金融信貸部門，要從源頭上控制投機資本。為此，應該嚴格規定金融部門向房地產貸款的比例和房地產抵押貸款融資的比率，嚴格審查房地產抵押貸款的條件。而目前我國房地產金融監管缺乏，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。在金融體制不健全的情況下，如果金融部門過度放松金融管制，很容易造成大量信貸資金流入非生產性部門而引發泡沫。

拓展房地產的融資渠道，逐步實現房地產證券化

我國房地產金融機制、產品品種、服務費方面都落后于房地產發展的要求。資金來源的單一化和過高的集中，內地房地產開發企業大約70％的房地產開發資金來自銀行貸款的支持，無疑加大了銀行等金融機構的風險。通過金融產品的創新，如開發房地產證券化，可以有效的轉移銀行風險。目前，中國大部分房地產開發企業都被開發資金短缺的問題所困擾，資產證券化的方式能在一定程度上滿足房地產的長期投資需要，便于實現開發企業資產的收益最大化與風險最小化的合理配置，也能為企業提供可靠的資金循環保障機制。同時，房地產證券化等直接融資方式也可以從一定意義上防止房地產的泡沫演變為金融泡沫。

優化住房供給結構，房產市場實行分類管理和規劃

將房地產市場按照廉租房、經濟適用房、高檔住房分類管理和調控。首先保證廉租房的供給。其次，“以經濟適用房為供給主體”。經濟適用房要面向中產階級而不僅僅是中低收入人群。地方各級政府必須改變長期實行的土地高價拍賣的供給模式，確保“小型戶”、經濟房、政策性住房的土地供給。確保“9070” 的供給量和真正落實要讓90平米以下的住房要能真正用于中低收入的首次購房者。最后，在定額用地計劃和杜絕金融貸款的情況下完全放開豪宅、大戶型、別墅、外銷住房的房產價格，確保有足夠購買力的人在占用社會資金的情況下買到適合自己需要的房產和服務。

（作者單位：深圳大學中國經濟特區研究中心）