成都樓市震后復(fù)蘇

地震帶給人們關(guān)于購(gòu)房問(wèn)題的最大影響不是房?jī)r(jià)，而是房子與生命關(guān)系的思考以及房子抗震能力的大小。房?jī)r(jià)與地震有關(guān)，但地震不能主導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)

汶川地震帶給成都市民的恐懼心理遠(yuǎn)沒(méi)有消散，反而已經(jīng)波及到整個(gè)樓市。與震前相比，成都的一手商品房市場(chǎng)人氣冷清。成都是否安全？所有樓盤(pán)是否能達(dá)到抗震8級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)？這些都已成為買房人首先考慮的問(wèn)題。

5月28日，華西都市報(bào)邀請(qǐng)了成都30多家主流開(kāi)發(fā)商及建筑設(shè)計(jì)專家、心理學(xué)專家、營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)代表，舉行了一場(chǎng)主題為“5·12震后的樓市營(yíng)銷及購(gòu)房消費(fèi)心理”座談會(huì)。關(guān)于地震對(duì)成都樓市造成的影響，與會(huì)代表一致認(rèn)為，地震對(duì)樓市心理上的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)樓市建筑本身的影響。

中國(guó)指數(shù)研究院西南分院的報(bào)告顯示，震后一周成都市商品房的成交套數(shù)僅為797套，成交面積為64461.79平方米；青羊區(qū)當(dāng)周成交量環(huán)比下降了85.8%；高新區(qū)環(huán)比減少了340套；全市二手房也環(huán)比減少成交70%左右。從4月底以來(lái)成都每周商品房成交量都在2000套以上，供不應(yīng)求的回暖趨勢(shì)已經(jīng)被打破。

地震波及市場(chǎng)軌跡

地震震動(dòng)了樓市人心。經(jīng)過(guò)這一場(chǎng)突如其來(lái)的災(zāi)難，人們對(duì)生命和財(cái)產(chǎn)的安全意識(shí)更加增強(qiáng)了。

過(guò)去，人們買房考慮最多的是價(jià)格、地段、交通、戶型等，而房屋抗震指數(shù)、水泥標(biāo)號(hào)、鋼筋粗細(xì)、施工質(zhì)量等與房屋安全、質(zhì)量相關(guān)甚緊的因素，很少有購(gòu)房者關(guān)心。此次汶川地震恰恰暴露了這些弱點(diǎn)。受到了太多的驚嚇，震后購(gòu)房者對(duì)房屋安全系數(shù)極為關(guān)注。房屋能抗幾級(jí)地震？成了人們熱議的話題。

根據(jù)國(guó)際領(lǐng)先的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行6月10日向全球資本市場(chǎng)發(fā)布的《汶川大地震對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響》報(bào)告顯示，震前，只有54.3%的受訪者表示會(huì)關(guān)注房屋質(zhì)量，震后，該數(shù)量激增到85.7%。而震前關(guān)注房屋抗震的人數(shù)為10%，震后，這一數(shù)量上升至65.7%。房屋結(jié)構(gòu)、抗震系數(shù)這些與樓盤(pán)安全性相關(guān)的因素被許多人選擇。在房屋結(jié)構(gòu)方面，購(gòu)房者更傾向于選擇框架型項(xiàng)目，堅(jiān)固的鋼筋和剪力墻更能保障安全。

按照我國(guó)最新的《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》，成都的抗震設(shè)防烈度僅為7度。按照這個(gè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，房子的抗震能力很難達(dá)到抵抗這次地震的要求。

成都市建設(shè)管理委員會(huì)副處長(zhǎng)杜鴻雁說(shuō)，地震后，已有部分企業(yè)和部門宣布今后將抗震烈度提高到8度，成都市政府尚未出臺(tái)新的房屋抗震烈度標(biāo)準(zhǔn)，這需要國(guó)家來(lái)規(guī)定。杜表示，坊間流傳的房屋抗震只對(duì)一次地震負(fù)責(zé)并不準(zhǔn)確，“我們對(duì)房屋的抗震烈度負(fù)責(zé)到底，不是說(shuō)第一次不倒，第二次倒了就不負(fù)責(zé)了?！?/p>

在國(guó)務(wù)院新聞辦就四川抗震救災(zāi)情況舉行的第四次新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部工程質(zhì)量監(jiān)督與行業(yè)發(fā)展司、標(biāo)準(zhǔn)定額司司長(zhǎng)陳重表示，隨著技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和測(cè)量水平的提高，房屋抗震標(biāo)準(zhǔn)也將進(jìn)行相應(yīng)的修訂。

除了房屋的質(zhì)量與安全，一些樓盤(pán)的銷售人員表示，來(lái)咨詢的購(gòu)房者非常仔細(xì)詢問(wèn)逃生設(shè)施和逃生便捷性，如安全避難室；比如樓梯的寬度、質(zhì)量、采光；樓間距、公共空間的大小、社區(qū)的容積率、建筑密度，等等。

此外，地震帶給人們的恐懼心理使得人們尋求更多的安全考慮，主要表現(xiàn)在低樓層選擇、房屋區(qū)域選擇、新建住宅需求上。

資本理性擴(kuò)張

為順應(yīng)購(gòu)房者的心理需要，一些房地產(chǎn)公司不敢對(duì)房屋質(zhì)量掉以輕心。成都藍(lán)光地產(chǎn)有限公司就提出“透明工地放心房”、“先看工地再買房”的理念。購(gòu)房者看了安全性有保障的工地，自然也就對(duì)自己要買的房子充滿信心。四川騰盛實(shí)業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人表示：“由于目前開(kāi)發(fā)商對(duì)主體結(jié)構(gòu)要承擔(dān)終身責(zé)任，開(kāi)發(fā)商在房屋質(zhì)量上是不敢冒險(xiǎn)的?！?/p>

高層物業(yè)的銷售受到不同程度的影響，世家機(jī)構(gòu)總經(jīng)理郭漫舸解釋：“市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)整體不會(huì)發(fā)生變化，長(zhǎng)期內(nèi)主城區(qū)產(chǎn)品供應(yīng)仍然以高層為主，但是短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商會(huì)考慮突出低層和產(chǎn)品的抗震賣點(diǎn)，以迎合購(gòu)房者心理。而在成都只要是按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)的房屋，無(wú)論高層還是低層其安全程度都是非常高的?！?/p>

遭遇地震后的成都樓市會(huì)不會(huì)遭開(kāi)發(fā)商拋棄？

“短期而言，對(duì)開(kāi)發(fā)商的負(fù)面影響較大。首先是市場(chǎng)低迷、需求萎縮，不利于回籠資金，這對(duì)于原本資金就已緊張的開(kāi)發(fā)商是很大的利空；其次，部分正在施工中的樓盤(pán)建筑受到地震影響，必須要追加投資加以彌補(bǔ)；三是未開(kāi)工項(xiàng)目可能還須重新調(diào)整規(guī)劃、提高抗震標(biāo)準(zhǔn)，一方面拉長(zhǎng)工期，另一方面還要增加投入。目前很多地產(chǎn)巨頭都已入駐成都，僅萬(wàn)科2008年就有7個(gè)項(xiàng)目在建，這些外地入川的房企都將面臨陣痛。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭如是說(shuō)。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部主管何恩凱先生說(shuō)：“通過(guò)仲量聯(lián)行對(duì)投資者、購(gòu)房者和辦公樓租戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，地震對(duì)成都市的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所沖擊。短期內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)出需求降低、消費(fèi)者信心不足并導(dǎo)致消費(fèi)行為改變等特征。但是長(zhǎng)期來(lái)看，成都市場(chǎng)受突發(fā)事件影響不大。調(diào)研顯示，投資者、開(kāi)發(fā)商、零售商均表示對(duì)成都市的投資計(jì)劃將是長(zhǎng)期的，不會(huì)因?yàn)榈卣鸲a(chǎn)生根本的變化。西部巨大的市場(chǎng)是支撐這些企業(yè)投資信心充足的主要原因。與震前不同的是，物業(yè)的品質(zhì)和安全性將成為購(gòu)房者、辦公樓租客和零售商普遍關(guān)注的要素。”

勝者為王抑或剩者為王

6月2日，“鳥(niǎo)巢”投資商、發(fā)展商國(guó)奧投資首次入川，拍下雙流國(guó)際新城約300余畝土地。

6月6日，成都鑫達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、成都大鼎置業(yè)有限公司和成都美美力誠(chéng)百貨有限公司投下約2.24億元，聯(lián)手拿下南三環(huán)外科創(chuàng)中心片區(qū)一宗商業(yè)用地；成都市金牛區(qū)建筑機(jī)具材料供應(yīng)公司拿下了位于金牛區(qū)的8畝土地。這些都顯示了投資成都的堅(jiān)定信心。

第一太平戴維斯成都公司董事、總經(jīng)理胡裕華先生認(rèn)為，從中長(zhǎng)期看，地震對(duì)成都樓市不會(huì)造成持續(xù)的負(fù)面影響，隨著災(zāi)后重建的啟動(dòng)，地震對(duì)成都樓市甚至?xí)?lái)某些利好因素。隨著災(zāi)后重建工作的展開(kāi)，受災(zāi)縣市部分具有購(gòu)房實(shí)力的人口可能會(huì)涌入成都，加之成都市內(nèi)舊宅居民換房可能提速，住宅剛性需求客戶不會(huì)減少反而可能增加。此外，政府加大災(zāi)后基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、加大限價(jià)房和廉租房的建設(shè)力度，從而使舊城改造工作加速進(jìn)行。

仲量聯(lián)行發(fā)布的《汶川大地震對(duì)成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響》報(bào)告顯示，短期內(nèi)，成都市住宅市場(chǎng)受到地震的影響呈現(xiàn)明顯的需求降低趨勢(shì)，長(zhǎng)期來(lái)看，購(gòu)房者購(gòu)房計(jì)劃受地震影響不大。調(diào)查針對(duì)的對(duì)象為有購(gòu)房需求的人，其中擬定在近期（1年內(nèi)）購(gòu)房的占整個(gè)調(diào)查對(duì)象的31.4%，中期（1年-3年）占34.3%，長(zhǎng)期（3年-5年）占34.3%。整體來(lái)看，47%的受訪者認(rèn)為震后對(duì)其購(gòu)房計(jì)劃沒(méi)有影響。

雖然地震后成都樓市的消費(fèi)信心有些下降，但投資者對(duì)成都市的投資信心依然飽滿。

大部分?jǐn)M入駐成都的開(kāi)發(fā)商表示地震將不會(huì)改變進(jìn)入成都物業(yè)市場(chǎng)的計(jì)劃，但會(huì)根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)度。極少數(shù)開(kāi)發(fā)商決定短期內(nèi)停止投資行為，中長(zhǎng)期是否投資將取決于市場(chǎng)的進(jìn)一步明確?，F(xiàn)有開(kāi)發(fā)商則均表示雖然地震對(duì)項(xiàng)目造成負(fù)面影響，但將不影響公司對(duì)成都的長(zhǎng)期投資計(jì)劃。

首創(chuàng)（成都）投資管理有限公司營(yíng)銷主管譚晶晶說(shuō)：“5·12地震，成都主城區(qū)基本沒(méi)有受到多少影響。首創(chuàng)在成都的投資不會(huì)減少，因?yàn)槲覀兛春贸啥己笫械陌l(fā)展，這個(gè)家園依然美好。”

珠江投資營(yíng)銷總監(jiān)夏琴表示：“面對(duì)8級(jí)特大地震，成都市區(qū)內(nèi)無(wú)一建筑倒塌，我們開(kāi)發(fā)位于都江堰青城山前的珠江逸景天生墅在地震中經(jīng)受住了考驗(yàn)，經(jīng)檢查后發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)無(wú)損、墻體均沒(méi)受到影響。成都依然是我們?nèi)珖?guó)戰(zhàn)略布局的重點(diǎn)，我們還將繼續(xù)加大在成都的投資?！?/p>

更多的投資商都表示，短期看，地震可能有一定影響，但我們不是看短期的，看長(zhǎng)遠(yuǎn)點(diǎn)，再看長(zhǎng)遠(yuǎn)點(diǎn)。地震震不垮我們投資成都的信心。

經(jīng)歷一場(chǎng)如此大的地震，并沒(méi)有摧垮投資者對(duì)成都房地產(chǎn)的信心。一批舊建筑倒下、破損，更新的、更堅(jiān)固的樓盤(pán)將崛起，更為龐大的市場(chǎng)需求將在這里釋放。