解析樓市迷局

對于世界上任何一個經濟處于高速發展階段的國家，伴隨GDP迅速增長的另一項“奇跡”是：房地產業在短時間內“井噴”。從此，隨經濟發展進行著一場無法預知的周期性“過山車”游戲，而游戲的代價是誰也不愿看到的。對這場游戲或可稱之為一場豪賭，各種群體有著不同的看法。那么，對于這樣的博弈，誰在主導?如何控制住當前這匹“野馬”?使其在良性的軌道上運行，既合乎規則又迅速地步入健康發展軌道，不致導入死胡同，不致翻車，不致出現更加嚴重的后果，這些成為曾經博弈的各方，現今共同關注的、最重要的問題。

在近30年伴隨著中國經濟的發展過程中，中央政府、地方政府、金融機構、開發商、購房者、失地農民和變幻著的房地產市場，這些角色左右著房地產發展的趨勢。通過對國內房地產價格上漲歷史的回顧，我們客觀地分析在中國經濟高速成長過程中房地產發展的軌跡。

房地產企業在近20年共同的成長環境中，到底是什么造就了高房價，又怎么導致了今天的“寒冬”?

資源波動房市預估不準

90年代中期受宏觀調控政策和亞洲金融危機的影響，中國經濟的主旋律是低迷不振，中央的財政和貨幣政策以積極、寬松的方式，試圖改變經濟過冷的局面，其中包含財政直接的、連續的投入、鼓勵投資及降低存貸款利率。這種政策措施在進入新世紀之后開始逐步見效，在投資和出口兩大利好因素的帶動下，經濟增長開始從低迷轉入活躍，從偏冷轉向偏熱，這個過程也帶來了居民收入的大幅度上升。可謂房價上漲的背后是居民真實消費能力的提高。

可城市發展和土地規劃似乎對這種需求的預計偏低，不光是在土地資源，包括電力也出現緊張問題，很大程度上是對需求增長的估計不足，很長時間內國家采取了限制投資的措施。盡管房地產本身是市場化的產業，由于土地這一核心壟斷資源的投放低估了社會的真實需求，導致房地產市場的總體供應偏緊，這是房價上漲的基礎因素。

就業需求影響房市趨勢

中國目前在住房上的消費觀念還是收益型的消費而不是享受型的消費，購買住房更多的是考慮工作的方便。哪里的工資收入高，哪里對就業就更有吸引力，從而帶動起當地的房價。在MBA學生的就業意向上曾經有個統計，第一選擇還是北京、上海、深圳等收入高的地方，而不是青島、大連、珠海等更適宜居住的地方。

目前中國人無論經濟狀況如何，都把事業放到了最為重要的位置，而不是把對生活的享受。這也就影響著投資，在過去很長時間內，中國的投資體系總體上向城市傾斜、特別是向大城市、中心大城市傾斜，從而吸引大量的就業人口向有限的地域集中，導致個別地區因需求增長而上漲。

信貸投資助推房市發展

銀行的信貸杠桿極大的釋放了社會的購買力，就在幾年前，關于“中國老太太”和“美國老太太”的對比，嘲諷中國人不知道提前消費的黑色幽默。可是中國人觀念轉變之快大大地超出了各方的預期，在形成共識之后，大量剛剛畢業的，手中若具有首付能力的年輕人就成為房地產的消費者。可他們的父母也可能工作幾十年才擁有自己的住房，以前被拖欠的消費和新生的消費力量匯合，在銀行信貸杠桿的助推下，產生了爆發性的消費潮。投機資本具有典型的馬太效應，越高，就會更高；越低，就會更低。有政府的土地政策托市，有真實消費需求的支撐，房地產成為投機資本介入最合適不過的戰場。投機資本的介入猶如火上加油，使得房地產市場上漲的大火更加猛烈。這中間還有國內外對人民幣升值的預期，也助長了各種境內外的資本以各種渠道投資房地產，使得地產市場更加難以控制。

購房心理政策矛盾左右房市

在房價下跌的預言多次失效之后，普通消費者開始產生恐慌心理，并形成了房價將會持續上漲的一致預感，漲價預期導致的決策就是晚買不如早買，買小不如買大，就形成了壓縮其他消費，集中全家甚至親戚朋友的存款抓緊買房的搶購心理。個體的理性決策形成了整體的不理性后果，給過熱的房地產市場增添了一把火。

早在四年前，中央政府就開始對房地產和固定資產投資過熱的苗頭產生警惕，由于擔心猛烈的抑制措施可能影響來之不易的興旺局面，所以在政策力度上一直都比較溫和，從一些經濟學家的言論發現，中央政府一直對抑制過熱較有信心、有辦法，可是對經濟過冷則心有畏懼。這種心理，就會把抑制過熱的難度相對低估了些，所以并沒有采取很嚴厲的措施，這種猶豫也給了地方政府一個暗示，不怕熱，就怕冷，從而形成了各地博弈中央政府的局面。

目前則更多的是由于多種經濟變量之間的相互矛盾和制約，使得政策找不到合理的平衡點。如果出手重易導致房地產市場大幅度下跌，可能引起大面積的銀行壞賬和已經貸款購買住房的消費者的名義財富的縮水，使得一批人真正成為“房奴”，或者給匯率帶來更大的升值壓力，引致出口潮的回卷，引起國內市場競爭的惡化。

未來房價趨勢剖分

今年對中國政府而言，相對是承受壓力最為沉重的一年，對房市而言，也是波蕩的一年。據分析，人民幣依舊有升值壓力，中央政府同美國仍在討價還價，總體人民幣應該同過去一樣保持著均速升值。國際游資無論在國內股市還是房市尚沒有如其設想的“功成身退”。盡管很多人認為房價將大幅降低，可實際上這種狀況出現的可能性是很小的。

政府趨緊的金融政策是必要的，恰恰是為了解決臨近國家曾經面臨的與我國現在具有共性的風險。從目前的統計數字得到驗證，盡管房產成交量萎縮，可房價各地區表現不同，但在今年國內總體價格仍舊呈現一定漲幅。

我國在歷經30年的改革開放之后，正以前所未有的驚人速度超過一個又一個老牌強國。這驚人速度的背后，房地產業也成為一個對經濟增長有著十分重要貢獻的行業。一個健康發展的房地產行業，是保證一個國家，在高速發展過程中建立一個龐大的中產階級群體最重要的支柱之一。歷史上各國的發展證明，只有保證一支穩定的中產階級力量，經濟的發展才能持續而穩定。對國家而言，穩定而健康的房地產業，不僅是固定資產投資的保證，更是第三產業發展的保證。因此對國家而言，穩定而健康的房地產業成為國民經濟中不可或缺的一個重要的行業，也是每個政府都希望和追求的目標。

通過橫向、縱向的分析應該可以了解到作為政府決策的困境，緊縮的經濟政策在今年肯定是需要的，同國家的安全、政權的穩定相比，房價相對來說屬于次要的考量因素。這同國家的財富積累一樣，特別是黨中央提出的增加居民財產性收入的大政方針，國民幾十年的積累不能因此被犧牲掉。無論是正在苦苦掙扎的、還在努力還貸的小業主，還是政府努力想造就體現國民財產性收入的中產群體，均是政府在這輪緊縮財政政策中不能傷到的群體。這部分群體是目前置業的最主要力量，這部分群體，政府不可能像對待房地產商、炒房團、國際游資的方式處理。一方面財政狀況需從緊，另一方面多數受眾需救護，所以一段時期房價應該還是以徘徊、拉鋸、震蕩和小幅調整為主。

不排除個別已經偏離了實際價位的地區可能出現的房價“腰斬”，這種地區極少，基本是發達地區或者前些年過快增長的重災區，即使是這樣的地區，幾乎可以找到相鄰周邊支持其價位的參照物，深圳、廈門、上海等地無一不是這樣的類型，這些地區房價很高，但同香港、臺灣、國際金融中心相比還有不小的差距。個別地區不過是短暫回調或增幅下降，長遠還會繼續上漲。

投資品種的匱乏，不僅中國人頭痛，國外人也一樣，今年尤其如此。國人不妨盤點下多年的投資收成，除去邊緣的非常專業的收藏類不便比較外，還有哪個投資領域的抗風險能力和保值增值比得上房產?