萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的道與術(shù)

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，2002年發(fā)源于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，六年來(lái)，作為中國(guó)樓市中商業(yè)地產(chǎn)的典范作品，憑借成熟的可復(fù)制經(jīng)營(yíng)模式，足跡遍及北京、上海、天津、南京、武漢、成都、濟(jì)南、沈陽(yáng)、寧波等20余座城市。

2008年，“帆船之都”青島，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)即將二度綻放，繼臺(tái)東商業(yè)街上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)聚集無(wú)限商機(jī)之后，在山東路市北CBD核心區(qū)域，規(guī)劃建筑面積38萬(wàn)平方米的新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)撩起面紗，一場(chǎng)站在城市運(yùn)營(yíng)高度引導(dǎo)商業(yè)文明的大幕開(kāi)啟了。

萬(wàn)達(dá)模式、競(jìng)爭(zhēng)力?商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)與前景?萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)如何理解青島?將帶給這座城市和城市中的人們?cè)鯓拥捏@喜?無(wú)論是房地產(chǎn)業(yè)界，還是廣大市民或消費(fèi)者，公眾對(duì)于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)充滿了期待。為此，記者約訪了青島萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司總經(jīng)理張安平先生。

記者：人們對(duì)一個(gè)項(xiàng)目關(guān)注的同時(shí)，希望能進(jìn)一步了解這家企業(yè)，首先請(qǐng)您對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)及萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的發(fā)展歷程作一下簡(jiǎn)要介紹。

張安平：大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于1988年，經(jīng)過(guò)20年發(fā)展，已經(jīng)成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn)300多億元，成為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的龍頭企業(yè)。而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中一種成熟領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)模式，業(yè)務(wù)遍及全國(guó)20余座城市，截至目前已經(jīng)建成和正在建設(shè)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)系列產(chǎn)品超過(guò)30座。

記者：早在2002年，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已經(jīng)作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)成功案例被廣泛傳播，走到今天，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)模式有怎樣的演變，沉淀下來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么?

張安平：1988年萬(wàn)達(dá)開(kāi)始起步，做了許多住宅類產(chǎn)品，在尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中，我們認(rèn)識(shí)到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的快速提升、城市化進(jìn)程的加快對(duì)于商業(yè)的需求極其巨大，而且商業(yè)氛圍或商圈能夠帶來(lái)區(qū)域價(jià)值的極大提升，對(duì)于區(qū)域的成熟將產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用，周邊物業(yè)的使用價(jià)值和投資潛力也隨之提高。同時(shí)，在中國(guó)專心從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可以說(shuō)寥寥無(wú)幾。因此，經(jīng)過(guò)探索與實(shí)踐，到了2002年，商業(yè)地產(chǎn)成為萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

發(fā)展到今天，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商業(yè)模式經(jīng)歷了三次演變。現(xiàn)在青島臺(tái)東商業(yè)街上的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是第一代，建筑面積約5萬(wàn)平方米，引進(jìn)了沃爾瑪、必勝客、萬(wàn)達(dá)影城等主力店。這是2002年到2004年時(shí)期的產(chǎn)物，建筑空間都不大，基本上是單店經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)構(gòu)成也相對(duì)比較簡(jiǎn)單。

第二代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大約形成于2003年到2005年，主要是建筑面積10萬(wàn)平方米以上的多功能店集合體。這一時(shí)期，我們發(fā)現(xiàn)一種現(xiàn)象，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成以后全部出售，過(guò)于分散的業(yè)主不能達(dá)成一致的經(jīng)營(yíng)策略，容易造成投資回報(bào)后續(xù)無(wú)力。因此，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)決定新開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)全部持有經(jīng)營(yíng)，并成立萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理有限公司，進(jìn)行國(guó)際化商業(yè)品牌的資源整合。

正在建設(shè)中的青島市北CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是第三代作品，不僅有綜合體建筑的表現(xiàn)形式，而且從城市規(guī)劃的高度吸納了最新的商業(yè)文明，改變城市面貌的同時(shí)提供全新的消費(fèi)體驗(yàn)，在就業(yè)、稅收多個(gè)指標(biāo)上直接促進(jìn)了一方經(jīng)濟(jì)。

記者：能不能具體談一談青島新萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)構(gòu)成以及投資或經(jīng)營(yíng)前景?

張安平：集成建筑、豐富業(yè)態(tài)、多元服務(wù)，是這個(gè)項(xiàng)目的基本特征。青島萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃總建筑面積38萬(wàn)平方米，有18萬(wàn)平方米將設(shè)計(jì)為戶型面積40—120平方米的高品質(zhì)住宅，另外20萬(wàn)平方米是長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)的商業(yè)部分。

如此規(guī)模的商業(yè)空間在青島市繁華中心是非常稀少的，我們將建設(shè)一個(gè)超五星級(jí)大酒店、一家高端品牌百貨、一家大型綜合購(gòu)物超市、一家電器超市等。休閑娛樂(lè)方面，將建成目前亞洲最大的電玩城、一家檔次專業(yè)俱佳的KTV，萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城中將設(shè)有全球罕見(jiàn)的巨幕影廳，還配套有國(guó)際健身俱樂(lè)部和高檔酒樓等業(yè)態(tài)。此外，我們還將規(guī)劃數(shù)萬(wàn)平方米的室內(nèi)步行街，提供風(fēng)情獨(dú)具的精品購(gòu)物和休閑空間。

作為第三代萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成熟作品，青島萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)更多汲取了之前的經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期積累下來(lái)的萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略合作伙伴或品牌資源，也成為后續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的堅(jiān)實(shí)后盾。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有一個(gè)經(jīng)營(yíng)信條：長(zhǎng)期持有健康百年，才能成為一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)推動(dòng)力。這個(gè)項(xiàng)目實(shí)施之后，將為這一城市片區(qū)提供上萬(wàn)人的就業(yè)機(jī)會(huì)，每年預(yù)期產(chǎn)生上億元的穩(wěn)定稅收。如同市北區(qū)招商部門的一位領(lǐng)導(dǎo)所說(shuō)，“項(xiàng)目是實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)是實(shí)實(shí)在在的項(xiàng)目”。

記者：萬(wàn)達(dá)兩次進(jìn)入青島投資項(xiàng)目，已經(jīng)對(duì)這座城市有著深刻理解，您對(duì)青島的城市個(gè)性有怎樣的認(rèn)識(shí)?萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將帶給青島人民怎樣的消費(fèi)體驗(yàn)和生活方式?

張安平：每一座城市都有自己的性格，青島建城的百年歷史不算太長(zhǎng)，拋開(kāi)當(dāng)年德國(guó)或日本等外國(guó)的殖民色彩，先進(jìn)文化的確在短時(shí)間內(nèi)把一個(gè)漁村改造為一座城市。海派文化使青島育成了一種悠閑從容的品位，略顯前衛(wèi)的商業(yè)基礎(chǔ)十分扎實(shí)，青島人也表現(xiàn)出一種既放松又優(yōu)越的生活態(tài)度。

改革開(kāi)放前的很長(zhǎng)一段時(shí)間由于各種原因，青島的時(shí)尚消費(fèi)意識(shí)產(chǎn)生斷層割裂。直到今天，青島重新煥發(fā)出一座海洋城市的活力，與此同時(shí)，過(guò)度依賴海景資源，使得這個(gè)城市區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)差距有些大。城市進(jìn)步的東擴(kuò)北進(jìn)，成為激活整個(gè)城市潛力的自發(fā)動(dòng)因。

這樣一個(gè)背景下，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)所在的市北CBD擔(dān)負(fù)起振興區(qū)域經(jīng)濟(jì)的責(zé)任，如何通過(guò)高效集約的商業(yè)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，從城市規(guī)劃的高度，引導(dǎo)全新的具有國(guó)際化視角的商業(yè)文明?萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的理解和努力方向是，在便利的交通通達(dá)條件下，為生活半徑內(nèi)的青島市民提供全天候的消費(fèi)生活新體驗(yàn)。清晨即起，健身、交際、購(gòu)物、餐飲、游戲、文化、商務(wù)，直到夜生活中的時(shí)尚派對(duì)，生活精彩隨機(jī)捕捉，這兒是一處可以讓人呆足一整天的場(chǎng)所。相信萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建成和經(jīng)營(yíng)必將對(duì)市北區(qū)乃至青島市的商業(yè)水準(zhǔn)的提升和城市規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展產(chǎn)生突出的推動(dòng)作用。