基于ＧＩＳ的零售商業網點選址分析

[摘 要] 選址在零售企業經營活動中屬于投資性決策范疇，其重要性遠遠高于一般的經營性決策。本文介紹了基于GIS的零售商業網點選址的特點，分析了基于GIS的零售商業網點選址的影響因素，闡述了商圈劃分模型和人口一致性模型，并利用緩沖區、人口密度、市場飽和度，分析基于GIS的零售商業網點選址的具體過程。

[關鍵詞] 零售商業網點 GIS 選址

一、概述

零售商業網點是指那些把商品和勞務出售給最終消費者的具體經營單位，其主要經營活動是從批發企業進貨后向城鄉居民和社會集團直接銷售各種商品，直接為城鄉廣大居民提供商品服務。零售網點選址具有長期性和固定性，一經確定就難以變動。利用GIS的空間分析功能，實現圖形矢量化和緩沖區分析，將GIS技術與模型結合應用于商業選址，開展商圈特點、狀況分析，可幫助經營者科學的決定零售商業網點，調整經營策略，提高專業實際操作、分析能力。

二、基于GIS的零售商業網點選址的特點

GIS在零售商業網點選址中可將人口、客流、交通、市場競爭等與地理位置密切相關的商業數據，通過圖形、圖表等方式將相關商業數據的統計分析結果輸出給用戶，以滿足商業企業選址決策人員對空間信息的要求。還可利用其空間分析功能及可視化表達功能，使選址更加科學化、直觀化，提高選址效率，改善選址的質量。與傳統的選址方法相比，基于GIS的選址分析具有以下四方面的特點：一是可整合RS、GPS信息，在地圖上直觀、實時地反映待選址網點周圍的人口分布、設施布局以及交通道路情況等選址要素的信息，從而更有助于決策者進行科學的分析和決策；二是利用GIS方法調查數據，用戶可以通過對不同地圖圖層的控制，對需要的信息進行分層、疊加等操作，還可以自由設置這些要素顯示的風格和樣式，有利于選址決策的科學化；三是能夠直接進行空間分析，根據需要進行多種類型的商圈分析，給出商圈內的客戶分布模式。能夠根據需要按照道路、行政區以及指定的空間區域統計分析網點的數量和市場飽和情況，并為網點的建立和撤銷提供信息；四是通過專題地圖的分析，用戶能夠快速發現可利用的市場空間。在確定預選位置后，系統還可進行模擬分析和評估預測，確定優選方案，并以定性和定量的方式將結果反饋給用戶，極大地提高了用戶的決策效率。

三、基于GIS的零售商業網點選址的影響因素

零售商業網點選址需要考慮很多因素，如自然環境因素、社會環境因素等，其中相對較為重要且操作性強的因素是交通狀況、人口以及市場競爭。

1.交通便利性因素

優良店址的一個必備條件就是進出暢通。交通便利性包括商業網點與公路、城市道路、鐵路、航空等各種運輸通道網的銜接情況以及與道路站、火車站等各種樞紐口岸的配套以及城市交通管制的協調狀況等。城市交通的便利性尤其體現在該地是否具有較密集、發達的公交汽車路線。各公交路線的停靠點能否均勻、全面地覆蓋整個市區，直接關系到大多數消費者購物的便利程度。一般而言，城市中某一地區的交通便利性越強，其聚集效應也越明顯，即該地區人流、車流、物流也越集中。利用GIS工具進行零售商業網點選址時，可以通過緩沖區、路徑分析等方法對交通便利性進行定量分析。

2.人口因素

零售商業網點的分布與人口規模分布形態密切相關，一定規模或密度的人口是商業網點布局的必要條件。人口因素主要包括站點的客流聚散量、站點所在地區的人口密度、人口構成、收入水平等。所在區的第二、三產業越發達，人口密度越大，收入水平越高，其地面商業網點越密集。流動人口在一定程度上也影響著零售商業布局，隨著流動人口的增加，消費和購物量相應擴大。在人流密集的地段，如客運車站、碼頭和各種娛樂場所，出入人口很多，也是零售商業網，特別是流動售貨車和攤位較密集的地方。

3.市場競爭因素

當零售商打算在某區域建立商業網點時，該區域內現有的市場競爭狀況會直接影響到將來可能的銷售業績，市場競爭狀況是選址的重要因素之一。本文選用市場飽和度作為市場競爭狀況的指標。衡量城市或區域的零售飽和度，涉及供給和需求兩個方面。從供給角度分析，直接的方法是核算區域內的某類商店總數，但不同的商店規模存在差異，考慮到零售業最基本的生產資料是店鋪，核算區域內的某類商店營業面積總量，則較為精確。從需求角度出發，決定商店需求的是商店銷售收入，包括零售額和批發額。飽和指數反映了特定商圈內零售商店單位時間內單位營業面積的潛在需求， 決定了該地區商店的盈利空間的大小。飽和指數IRS 值越大， 意味著市場飽和程度越低， 零售潛力大; 飽和指數越小， 意味著市場飽和程度越高， 零售潛力小。

四、基于GIS的零售商業網點選址模型

1.商圈劃分模型

商圈是指以零售商業網點所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍。簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域范圍。商圈具有穩定性、重疊性、不規則性、動態性4個特性。不同的商店由于所在地區、經營規模、經營方式、經營品種、經營條件的不同，使得商圈規模、商圈形態存在很大差別。開展商圈構成、特點和影響因素的綜合性研究，對零售商業網點選址具有重要的意義。商圈劃分是零售商業網點選址的重大步驟，也是重要的基礎工作。選址時，首先要明確商圈范圍，了解服務對象，確定經營范圍，評估經營效益，然后確定大致地點和商店規模。

商圈劃分一般用兩種方法: 經驗法則和雷利法則。其中經驗法則是根據經驗確定不同商業的業態、不同規模等級商業網點的服務半徑。例如， 大型綜合超市一般占地5000m2以上，其服務半徑在3km左右。雷利法則是由美國Reilly W教授通過對美國的150個都市圈進行調查后，根據牛頓力學的萬有引力理論提出的“零售引力規律”。其計算公式為：

城市商圈的規模由臨近地區人口的多少，和距離城市的遠近不同而不同，城市人口越多，則說明該城市越發達，對周邊地區顧客的吸引力也就越大，如果某城市離周邊特定區域的距離越遠，顧客前往該城所需時間就越長，則其對此特定區域的吸引力也就越小。

2.人口分布的一致性模型

零售商業網點的設置主要通過居住區人口來確定其基本規模。將人口密度圖與零售商業網點分布圖進行空間疊加，運用GIS空間分析功能，即可找出商業網點輻射區人口最密集的區域。人口集中指數的計算公式：

其中pi、si分別為各地區i（1< i< n）中人口與面積，P、S 分別為總人口和總面積。當人口均勻分布時，相同比例的人口分布于相同比例的土地面積上。當趨于0時，說明人口與土地面積的分布是一致的。相反，當趨于100%時，人口集中分布于某個區域。商業網點零售商業網點輻射區包含的人口數越多，即商業網點與人口在地域空間分布具有一致性，說明零售商業網點與人口分布的結合程度越好。反之，說明零售商業網點與人口分布的格局極不一致，可能集中分布于某些區域。因此可以根據零售商業網點人口分布的一致性模型來調整零售商業網點位置及輻射范圍。

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