推行經濟租賃住房　照顧住房保障“夾心層”

　　近年來，襄樊市房產管理局認真貫徹落實國家、省市關于扎實推進住房保障制度建設的有關指示精神，把構建和諧人居作為一切工作的出發點和落腳點，結合襄樊市實際創造性地開展工作，提出并試點推進經濟租賃住房建設，構建更加嚴密、覆蓋面更廣的住房保障體系。
　　
　　住房保障的“盲點”
　　
　　經濟租賃住房就是低租金的周轉性保障住房，其實質是為將來有可能購房的中低收入家庭提供過渡性居住房屋，表現形式是低租金的周轉出租房。資金來源可以從市財政、公積金、政策性貸款、民間參與投資等多方面籌集，建設及運營方式可采取靈活的市場機制。
　　我們把承租對象原則設定為人均收入在城鎮人均可支配收入標準60％以下的并且無住房的家庭，其租賃期限為2年，最長不超過5年，在租賃的前2年給予適當優惠，以后按照市場租金出租，體現經濟租賃住房的過渡性。
　　襄樊市的住房保障制度工作是2006年開始的，在兩年多的實踐中，我們發現，現有的住房保障體系沒有涵蓋廉租住房和經濟適用住房保障范圍之間的一部分中低收入群體的住房保障，出現了一個“夾心層”。
　　現行的住房保障體系是把中低收入家庭劃入購買經濟適用住房的保障范圍之內，可是這一部分群體中有大部分人買不起房子，而且由于廉租房的門檻設置得比較高（雙困戶），aOnBZGwZhsp+ngJzw3Cghw==覆蓋的面太小，他們也不符合廉租住房的保障范圍，這部分中低收入群體成了政府住房保障的“盲點”。
　　根據襄樊市的實際情況，經濟租賃住房目前主要解決的對象為三類人群：
　　一是主要用于安置襄樊市政府推進的兩個重點工程（漢江大道、中心商務區）的舊城改造中直管公房內的承租戶，以解決舊城改造過程中中低收入住房困難家庭“拆遷難、安置難”的問題，化解社會矛盾，保護群眾利益；
　　二是主要用于解決國企破產改制、政府征用土地、重點項目拆遷以及土地儲備整合中“夾心層”群眾住房問題，提供大量過渡性周轉房源，為政府分憂解難；
　　三是吸納、留住、引進人才，解決新就業碩士研究生以上學歷以及來樊創業各類人才無住房問題。以后在第二階段再根據新增的保障能力以及具體情況，將對象擴大到剛就業的大學生、初級公務員、進城打工的農民工等。
　　
　　多元化籌措資金和房源
　　
　　襄樊市在具體操作上采取“政府主導、市場運作、企業參與”的方式，多元化地籌措經濟租賃住房建設資金和房源。
　?。ㄒ唬├脮簳r不需要拆除和無法消除影響的違章建筑，用作經濟租賃住房。如襄城閘口二路四棟三層樓，共計3200平方米、48套房屋，正在辦理房屋的交接手續。
　　（二）采取以銀行貸款為主與直管公房拆遷補償資金為輔的融資方式，建設經濟租賃住房。一是從省開發銀行貸款。二是以直管公房拆遷補償資金作為輔助融資手段。
　?。ㄈ┕膭罘康禺a開發企業等民間資本直接投資建設經濟租賃住房。政府以落實經濟租賃住房建設項目各項優惠政策作為間接投入，動員社會力量籌集經濟租賃住房房源，降低政府的財政負擔和管理成本。
　　(四)建立經濟房發展資金，解決建設中的資金“瓶頸”問題。在即將出臺的《襄樊市人民政府關于加強城鎮居民住房保障工作的實施意見》以及《襄樊市經濟適用住房管理辦法》指出，“建立經濟房發展基金，用于解決經濟適用住房、經濟租賃住房建設與回購資金不足問題”。
　　發展資金來自三個方面：一是單位出售的房改房超過本人職級面積的部分，不得享受政府優惠，實行加價政策，由購房人按照同地段同類普通商品住房的價格補交差價或按已核定的購房價加收30%，其差價由房產管理部門全額收繳；二是新建商品房開發項目中超過項目套型控制要求面積的部分，房產管理部門對開發建設單位處以建設工程造價百分之十以下的罰款；三是對違法、違規建筑，按《中華人民共和國城鄉規劃法》予以沒收和罰款。三項收入全部用于建立經濟房發展資金，實行財政專戶存儲，專項用于經濟適用住房和經濟租賃房的建設及回購，不得挪作他用。
　?。ㄎ澹┎扇《喾N籌資方式，增加籌資渠道，解決建設資金短缺問題。
　　
　　構建經濟租賃住房體系
　　
　　目前，有必要通過政府建設經濟租賃住房或收購盤活空置商品房，以高于廉租房而低于市場商品房價格出租，待其進入住房市場的同時再要求退出住房保障，以從根本上解決這一部分“將來有可能購買住房的中低收入群體”的居住問題。
　　構建經濟租賃住房體系時，應注意的幾個方面：其一，政府的干預性，經濟租賃住房是政府進行再分配的重要方式之一；其二，需求對象的有限性，主要是中低收入者；其三，經營目的的非營利性；其四，分配標準的復雜性；其五，價格的低廉性，經濟住房出租的價格低于一般的市場價，差價主要來源于政府在土地供應、房租和稅收等方面的政策性補貼。
　　因此，經濟租賃住房的建設可借鑒國外的兩種模式：一是政府直接建房方式，政府設立專門機構、并提供運營資金；二是政府間接參與方式，政府提供土地、貸款、稅收優惠，支持非盈利機構發展低租金、低成本住房。具體建設模式為：
　　1、建立專業化的管理體系。主要是由決策協調機構、實施管理機構與中介金融機構這三種處于不同層次的機構組成，在決策機構之下設立住房執行機構，來實施經濟租賃住房計劃，以解決中低收入者的住房問題。最后是居于中間層的中介金融機構。
　　2、建立靈活的運作機制。一是引進市場機制。部分公共租賃住房可以由國營公益機構運營，部分公共租賃住房可以由協會、互助組織運營，部分公共租賃住房可由民營公司運營。但政府依然是制度實施的主導者，包括家庭準入、退出標準、租金標準等完全由政府控制。二是經費籌集，除了從土地出讓金、地方財政支出中劃撥外，還可借鑒香港“以房養房”的運營模式，盤活小區商鋪、停車場等配套物業的商業經營。三是政府除了考慮收購舊房外，還要通過建設新房來增加儲備。四是政府還可鼓勵企業參與進來。五是設立專項 基金。六是進一步加強經濟租賃房的管理。
　　3、由政府財政直接投資，低價收購暫時不需要拆遷的違章建筑和商品房的尾盤，用作經濟租賃住房。
　　4、采取以公積金增值部分和商業銀行貸款為主與直管公房拆遷補償資金為輔的融資方式，建設經濟租賃住房。
　　5、鼓勵房地產開發企業等民間資本直接投資建設經濟租賃住房。政府以落實經濟租賃住房建設項目各項優惠政策作為間接投入，動員社會力量籌集經濟租賃住房的建設資金和房源。政府對民間投資建設的65平方米以下公共租賃住房的出租3-5年內可以免稅，鼓勵民間資本投資建設經濟租賃住房。
　　6、建立經濟租賃住房發展基金，解決經濟租賃住房建設的資金“瓶頸”問題。經濟租賃住房具有公益性質，必須有穩定的發展基金。