如何做好房屋面積的預測繪和竣工測量

　　摘要：在進行房產測繪中嚴格執(zhí)行國家標準《房產測量規(guī)范》中對房產面積的計算規(guī)則及方法。文章結合實際工作經驗，總結在不同階段進行房產面積測算時的要求、所需要件、具體工作如何進行。
　　關鍵詞：房屋面積測算；面積預測繪；竣工測量
　　
　　同一棟房屋建筑過程中會出現幾個建筑面積：設計面積、規(guī)劃審批面積、施工許可面積、預售面積、竣工面積、產權登記面積等，每個面積都不一樣。這讓很多人都感到困惑，尤其對購房者來說，有時候由于面積問題，給他們帶來很多不必要的麻煩。
　　以上所提到的6種面積分別是不同部門給出的，所以它們各自計算面積的依據也不一樣。預售面積一般是開發(fā)企業(yè)自己計算的面積；竣工面積是房屋竣工后由專業(yè)的測量機構進行測量的面積；產權登記面積是到產權部門辦房產證時的面積。在實際工作中筆者所在的地區(qū)竣工面積就是用來進行產權登記的面積。所以房產測繪工作在房屋面積上起到非常重要的作用。本文主要就房屋面積的預測繪和竣工測量做一探討。
　　
　　一、房屋面積預測繪
　　
　　由于以前預售面積是開發(fā)企業(yè)自己計算的面積，在辦理產權登記時兩個面積會有很大差異，所以，本文根據實際情況開展了房屋面積預測繪。房屋面積預測繪是指在房屋預售之前需要計算面積，該測量由于房屋正處于施工階段，或工程還未開工建設，實際并沒有房屋可供測量，只能根據房屋設計建筑施工圖輔以結構圖，對房產面積進行計算，從而確定每棟房屋的總建筑面積以及每單元建筑面積。
　　（一）接受委托時，收集及分析資料
　　開發(fā)企業(yè)或個人委托測量時，先要求其提供所委托房屋的設計圖，建筑施工圖紙一套對圖紙進行檢查，核實是否能完全說明該房屋的狀態(tài)，如有疑問可查看結構施工圖紙補充，資料完備后，與委托方簽訂預測繪委托合同。
　　（二）確定房產面積測算方案
　　由于預測繪是房屋未竣工前的面積測算，所以完全是按照設計圖紙計算面積。圖紙檢驗齊備后，開始計算面積。運用專業(yè)的房產面積測算軟件先將圖形繪制出來，外墻線和套間套內墻均取中心線，然后計算出各區(qū)域的面積，公用部分的面積，最后進行分攤。分攤時要填寫“公攤面積認定表”。填寫完畢后，交委托方認可后并加蓋委托方公章返回。分攤完畢后，歸檔保存后，這樣一幢房屋的預測繪面積計算就完成了。
　　（三）成果報告
　　由于預測繪是前期測量，預測繪面積一般只用來辦理商品房預售許可證和按揭貸款之用，所以成果報告只出具“預測繪房產面積明細表”，然后加蓋公章即可。
　　
　　二、竣工測量
　　
　　竣工測量是房屋施工全部完成，現場已通路，場地十分平整，可以安全的接觸到建筑物并可以順利進入室內進行測量。這里主要介紹已經委托過預測繪房屋的竣工測量。
　　（一）外業(yè)測量，采集數據
　　開發(fā)建設單位在房屋竣工驗收后，房屋交付使用前必須委托專業(yè)的測量機構進行竣工測量。現在，外業(yè)測量中最常用的就是手持測距儀，檢驗并測量房屋邊長既方便又實用。畫出房屋現狀的平面草圖，分別量出各邊長的數據。然后進入室內測量套內凈剩尺寸，遇到有閣樓或不夠2.2米高的特殊結構的地方，要精確測量并詳細記錄現場狀況。
　　（二）內外業(yè)數據核對
　　外業(yè)數據采集完畢，要嚴格和設計圖紙尺寸對比。各地竣工測量面積計算方法也不盡相同，有的地方是按實際竣工后建筑物測量所得數據計算面積，有的地方則是按照與實際尺寸相符的設計圖紙尺寸計算面積。
　　1、按竣工后實際建筑物測量計算面積。預測繪面積只是用來預售，作為房屋竣工前期工作的一個面積依據。所以最后的商品房銷售合同面積必須是竣工測量后的面積，最后的產權登記面積是以竣工測量面積為準的。
　　2、按照與實際外業(yè)測量尺寸相符的設計圖紙尺寸計算面積。這種方法計算還會出現兩種情況：一是實際施工過程中，無任何和面積有關的變化，即竣工面積和預測繪面積是一樣的，這也是實際工作中大家希望達到的最理想的結果。二是實際施工過程中產生了和面積有關的變化。大致分以下方面：尺寸大小的變化，個別部位的修改，增加或減少，大到工程進行了改建或擴建，這樣就引起了公用面積或套內建筑面積的變化，必須重新進行繪圖和公用面積的分攤。這時候就需要委托方提供變更單或是改圖，重新簽訂委托合同。
　　（三）成果報告
　　竣工測量的成果報告要求比較全面。它是房產測繪成果最終體現形式有：
　　1、1：500全要素丘圖一份，用于產權產籍管理。
　　2、分層分戶平面圖，打印到產權證。
　　3、房產面積明細表。以表格形式體現，主要包括座落、總層數、用途、每戶的明細面積、分攤表等。
　　4、測繪成果電子數據。
　　上述所有房產測繪成果，為后續(xù)辦理產權證、作為產權電子檔案使用，也可以實現房產測繪成果網上公布，以便于群眾對測繪成果網上查詢。
　　
　　參考文獻：
　　1、國家質量技術監(jiān)督局.房產測量規(guī)范(GB/17986-2000)[S].中國標準