現行按揭貸款規則不可松

最近，由于房地產開發商一直把房價頂在天花板而不下調，從而導致全國住房銷售迅速下降，甚至于不少地方出現住房銷售嚴重萎縮的局面。面對這種現象，不少房地產開發商及地方政府開始把其原因歸結為央行的緊縮政策及現在執行的按揭貸款制度，認為是商業銀行流入房地產的資金減少所致。因此，有些地方政府與開發商開始要求中央政府放松信貸，并出臺所謂的各種各樣的“救市政策”，但是地方政府出臺救市政策一大堆，實際效果卻十分有限。何也?他們沒有看到，或者沒有看清當前房地產問題的根源所在。

后來，房地產開發商及地方政府才明白，這次房地產市場銷售迅速下降，其關鍵的政策是由于2007年央行及銀監會出臺把住房消費及住房投資嚴格區分的359號文件及452號文件。正因為，這些文件把房地產的投資與消費進行嚴格的區分，從而把房地產炒作與投機逐漸地趕出房地產市場。正因為，房地產炒作與投機退出房地產市場，從而使得房地產市場的需求對象、格局發生了根本性變化，炒作、投機得到一定的遏制，房地產市場銷售自然也會減少。而這些正好是今年總理政府工作報告關于遏制房地產不合理需求、過度需求的要求所在。正因為大家慢慢明白了住房按揭貸款政策對房地產的重要性，因此，最近才有不少房地產商從自己所謂的救市，開始轉向要求放松當前的住房按揭貸款政策，特別是要放松第二套住房的政策。可以說，這種表面上是為了保護居民自住性需求對按揭貸款政策的放松，實質上是讓國內房地產市場重新回到炒作投機盛行的狀態，實際上也是希望讓已經吹大了房地產泡沫重新再吹大，然后讓這些人手上持有的住房以高價的方式轉移給下家，最后讓房地產泡沫破滅，讓全國人民為吹大的房地產泡沫或金融危機及銀行危機買單。因此，本文堅決反對對按揭貸款政策放松，而且認為，對當前住房按揭政策還得進一步提高按揭貸款人市場準入條件，以個人真實性收入水平來作為其進行按揭貸款的基本標準。要進一步完善住房按揭制度，這是防止出現類似美國次貸危機及保證國家金融安全最為重要的一環。

可以看到，早幾年的房地產宏觀調控，盡管從2004年開始一直沒有停止過，但是正如有人所說，那時房地產宏觀調控是“空調”。越是出臺房地產宏觀調控的政策，房地產市場價格越是快速飚升。何也?出臺的房地產政策沒有把握住其要害所在。但是2007年的359號文件和452號文件出臺，對住房投資與消費做簡單的區分，即對住房消費者仍然采取優惠政策，鼓勵居民進入房地市場購買自住性住房，而對住房投資者則采取市場方式，要求他們以市場的價格進入房地產市場。而正是這一點點政策的變動，國內房地產市場就發生根本性的變化。這種現象只能說明2005-2007年房地產市場繁榮、房價快速飚升，并非是住房自住性需求所導致，而是房地產投機及炒作的結果。因為，只是對房地產投機及炒作進行一些限制，要求房地產投機者不能夠享受自住住房的按揭優惠政策，以市場價格定價進入市場，房地產市場銷售就迅速下降，這說明房地產投機炒作盛行。如果現在由于房地產投機及炒作需求減少而認為需要放松房地產按揭貸款政策，那不僅與24號文件精神、十七大報告的“民有所居”等基本的精神不相符合，而且也完全背棄了房地產市場發展的根本宗旨。把住房看作是一個可以投機炒作的產品，把房地產看作是一個可以允許投機炒作盛行的市場，把房地產業看作是制造短期GDP增長的工具及地方政府財政收入工具，如果我們的房地產市場可以是這樣的形態，那么我們發展房地產市場的意義何在?更何況房地產市場發展是用屬于全國人民的土地在生產的啊!

還有，就目前中國的住房按揭政策來看，不僅是目前世界最為寬松的政策，而且也是最不完善的制度。我們只要看兩點就能夠知道當前中國住房按揭政策是如何寬松及不完善的。一是在早幾年，只要是個人購買住房，有哪一個人不能夠從銀行獲得按揭貸款的?可以說，在早幾年，只要個人有意愿購買住房，不管個人條件如何，不管個人收入水平高低，都能夠從銀行獲得所需要的住房按揭貸款。因為，所要求的個人收入證明可以通過律師事務所出錢來開。如果不是在中國，哪個國家商業銀行會這樣做?二是個人住房按揭貸款，盡管是在美國，讓一些次級信用的人進入房地產市場，并由此導致了目前巨大的金融危機，但是美國這些人進入房地產市場也是有門檻的：一是也有次級信用評級，二是購買住房也只是一套。但是在中國，許多進入房地產的人連次級信用都沒有，而且正因為他們進入房地產市場不要信用，不要真實性收入證明，因此，這些人可以買一套住房，也可以買二套、三套、四套住房，甚至于128套住房等。這是什么樣的住房按揭行為?這完全是在利用政府按揭貸款的優惠政策掏空國家，完全是利用中國住房按揭制度缺陷制造銀行的風險及金融危機。在其他任何一個國家會出現這樣的事情嗎?根本就不可能。即使是現在，仍然有不少人通過鉆優惠按揭貸款政策的空子，個人手上持有大量的住房，用于炒作和投機。如此離譜的住房按揭政策，剛開始走上規范一點的路子，就有人出來要求放松。那么，這種放松住房按揭政策的要求，是不是讓銀行信貸政策重新走上離譜的老路，是不是不把房地產泡沫吹得最后破滅而讓全國人民來買單就不甘心?

還有，即使是當前359號文件規范下的住房按揭政策，仍然是目前世界最為寬松的住房按揭政策。第一，在大多數國家，個人住房按揭貸款每個月還款的比重不會超過家庭月可支配收入28－35％，但是我國則可以達到50％；第二，在大多數國家，個人住房按揭貸款準入需要用四個文件來證明其收入真實性。比如個人銀行對賬單、個人所得稅稅單、個人銀行信用記錄及個人公司證明。但是，目前在中國只要個人收入的公司證明，而且這種收入證明可以在律師事務所開出。可以說，中國的個人收入證明的真實性與其他市場經濟國家相關十萬八千里。如果我們的個人住房按揭貸款市場準入稍微從緊一點，那么肯定會有很多人是無法進入房地產市場的，也是無法從商業銀行獲得大多的信貸的。在如此寬松的住房按揭政策的條件下，還要對此政策放松，那么不是在刻意制造銀行體系的風險還能有什么?如果當前住房按揭政策放松了，某些個人利益膨脹了，房地產商暴利后逃走了，地方政府土地財政增加了及GDP上去了，但銀行體系的風險也無限放大了，中國距離金融危機也就不遠了!目前世界房地產泡沫所導致的問題及教訓，難道國人就沒有誰看到嗎?

因此，對于當前中國的住房按揭貸款政策，不是什么放松的問題，而是全面的改革與完善。比如，降低個人按揭貸款月還款所占收入的比重、制定個人收入真實性審核有效標準及方式、加強對個人信用評級及根據不同個人信用評級采取不同的風險定價等。在此基礎上嚴格區分住房的自住性消費及投資性購買，并嚴格采取區別性風險定價。只有這樣，才能控制國內商業銀行的系統性風險，同時防范信用風險及操作風險。從美國次貸危機的經驗教訓來看，國內銀行監管部門，決不可為以短期的經濟繁榮而制造長期的金融風險。

總之，就目前的情況來說，當前的住房按揭貸款政策不僅不能夠放松，反之要進行全面的改革與完善，特別是要制定一套嚴格的個人住房按揭貸款審查制度，讓那些沒有支付能力的人不能夠進入房地產市場，尤其是讓那些希望通過金融杠桿來炒作房地產的人或是不能進入房地產市場，或是即使進入房地產市場也無利可圖。如果我們的監管部門看不到這一點，而要放松當前的住房按揭貸款政策，那么短期的繁榮一定會帶給中國經濟長期的災難。美國納斯達克泡沫破滅后格林斯潘所制造的房地產短期繁榮也就是目前美國金融市場惡果的根源，前車可鑒!

(本文作者為中國社科院金融研究所研究員)