正確判斷當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)

今年下半年以來，在房地產(chǎn)商一片喧囂中，中央政府終于出臺(tái)所謂的房地產(chǎn)新政的政策，而且在最近美國(guó)金融海嘯的沖擊及影響下，國(guó)務(wù)院又推出了刺激經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”)。對(duì)于國(guó)十條，房地產(chǎn)政策同樣是放在最為重要的地位。也就是說，下半年以來，面對(duì)著房地產(chǎn)銷售迅速下降，政府正在推出一系列的房地產(chǎn)政策來推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。但是，房地產(chǎn)政策的意義何在?其基點(diǎn)又在哪里?房地產(chǎn)開發(fā)商是不是滿意了?這些會(huì)把中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶向哪里?以及它能否對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需真正起到重要的作用?等等。對(duì)于這些問題回答，都是判斷當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的依據(jù)所在。

首先，從最近的出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)政策來看，無論是稅收及信貸優(yōu)惠政策，還是國(guó)十條，其基本點(diǎn)就把房地產(chǎn)放在民生的角度，把房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展放在改善國(guó)內(nèi)居民的基本居住條件上。比如說，房地產(chǎn)稅收及信貸優(yōu)惠政策只是對(duì)購(gòu)買第一套住房的對(duì)象才能夠享受，而且購(gòu)買第二套以上的住房的對(duì)象卻不可享受。盡管早些時(shí)候文件在有所謂的改善性住房的要求，但是到目前為止，這種改善性住房是什么，如何來界定，相應(yīng)職能部門并沒有出臺(tái)任何細(xì)則。從中也就可以看到，盡管有些政府職能部門被房地產(chǎn)開發(fā)商捕獲了，但房地產(chǎn)開發(fā)商不可捕獲所有的政府職能部門。只要政府職能部門的人有那么一點(diǎn)良心及社會(huì)責(zé)任心，怎么能夠看到房地產(chǎn)開發(fā)商左右政府政策，來讓房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作重新燃起?

我們?cè)購(gòu)膰?guó)十條的內(nèi)容來看，房地產(chǎn)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的重要性同樣得到十分肯定。但是，大家都知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的模式與途徑有多種多樣，而不同的房地產(chǎn)模式，發(fā)展的差異性會(huì)很大。比如，房地產(chǎn)可以是以保障性住房為主導(dǎo)的房地產(chǎn)發(fā)展模式，如新加坡；也有以保障性及商品性各自分開，并占比重相差不大的房地產(chǎn)發(fā)展，如香港；也有以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，但目前國(guó)際上這種情況比較少，因?yàn)檫@種方式是經(jīng)濟(jì)危機(jī)及金融危機(jī)的根源；絕大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)都是以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市發(fā)展。

在國(guó)十條中，房地產(chǎn)作為擴(kuò)大內(nèi)需切入點(diǎn)，重點(diǎn)放在保障性住房及自住性住房的發(fā)展上。比如說，在國(guó)十條的第一條，強(qiáng)調(diào)安居工程對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的重要性，也就是說，政府希望通過財(cái)政支出來加強(qiáng)廉租屋、棚戶區(qū)住房改造、農(nóng)村居民的危房來改善弱勢(shì)居民基本居住條件。這樣，不僅可以通過政府直接財(cái)政投入增加投資及改善居民的住房條件，也可以擴(kuò)大居民的住房條件來帶動(dòng)居民內(nèi)需。

而且在安居工程的基礎(chǔ)上，中央政府準(zhǔn)備在三年內(nèi)用9000億來加大對(duì)保障性住房建設(shè)，以此來解決1300萬戶居民的基本住房問題。如果說1300萬戶居民的住房以每戶一套，每一套為90平方米，也就是說，三年內(nèi)生產(chǎn)保障性住房可達(dá)到11萬億平方米，相當(dāng)為2007年全國(guó)商品銷售總面積150％。這樣一個(gè)量的投入，可以看到中央政府改善居民基本住房的條件的決心。

也就是說，從2007年十七大之后，政府強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)為民生的基本精神不僅沒有因?yàn)槊绹?guó)金融海嘯的沖擊而減弱，反之得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。這種強(qiáng)化不僅表現(xiàn)為在安居工程廣度及深度上，而且表現(xiàn)在直接加大政府投入上。9000億保障性住房投入，將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)帶來巨大的影響。也正是在這基礎(chǔ)上，為中國(guó)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展給出了明確的方向。

其次，最近的房地產(chǎn)政策在強(qiáng)調(diào)住房的民生性保障性的基礎(chǔ)上，把商品房的市場(chǎng)的發(fā)展放在個(gè)人自住型消費(fèi)住房上。也就是說，對(duì)于個(gè)人合理的自住型住房購(gòu)買，政府通過信貸優(yōu)惠政策、稅收優(yōu)惠政策、生產(chǎn)中小套型住房、激活二手房市場(chǎng)等鼓勵(lì)個(gè)人住房購(gòu)買。因?yàn)椋覀冎溃捎谥袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛從計(jì)劃分配中走出不久，住房消費(fèi)需求仍然存在巨大的市場(chǎng)，也就是有人一直強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)潛在消費(fèi)需求巨大。而為了讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成了一個(gè)消費(fèi)性的市場(chǎng)，最近房地產(chǎn)政策就在推動(dòng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)必須由投資型為主導(dǎo)的市場(chǎng)向消費(fèi)型主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)型，就是改變以往以投資為主導(dǎo)的狀況，否則，由于住房的消費(fèi)者沒有支付能力進(jìn)入以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)性也就無法實(shí)現(xiàn)。

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本問題，就是住房銷售的迅速下降，就是房地產(chǎn)開發(fā)手上的住房無法銷售出去。而這個(gè)問題的原因就在于這種投資型為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)向消費(fèi)型主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型或是太慢或是還沒有開始。正如上面所說的，房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大潛在的需求，但是這樣大的需求為什么沒有釋放出來，根本點(diǎn)就在于目前的房地產(chǎn)價(jià)格水平不適合以房地產(chǎn)消費(fèi)為主導(dǎo)的居民群體。最近的房地產(chǎn)新政策是在幫助居民提高進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的能力，但是現(xiàn)行的房?jī)r(jià)與居民購(gòu)買住房支付能力差距太大而只好望洋興嘆。

比如，假定現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平在100這個(gè)基點(diǎn)上，而要以消費(fèi)為主導(dǎo)的居民購(gòu)買住房可支付能力及購(gòu)買住房的心理價(jià)位只是在30～40這樣一個(gè)基點(diǎn)上，那么政府出臺(tái)的新政為居民住房購(gòu)買提高幾個(gè)基點(diǎn)，政府也希望為居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)搭一個(gè)梯子，幫助居民提高進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力，但是這個(gè)梯子太短，居民購(gòu)買住房支付能力與現(xiàn)行的房?jī)r(jià)仍然差得太遠(yuǎn)。在這樣的情況下，房地產(chǎn)新政對(duì)絕大多數(shù)居民來說，仍然只是知道這種是好政策的，但是要惠及他們還是不容易。在這種情況下，想讓需要購(gòu)買住房的民眾想進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)并不容易，政府達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需的目的仍然是可望而不可及。

而從最近的房地產(chǎn)政策的意蘊(yùn)來看，未來的商品房市場(chǎng)就是一個(gè)以消費(fèi)者為主導(dǎo)甚至是合理住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。在這樣的一個(gè)市場(chǎng)中，其價(jià)格基本上是由消費(fèi)者實(shí)際支付來能力來決定。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格仍然保留在以投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)價(jià)格上，那么這個(gè)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型還得有一個(gè)過程。如果這個(gè)轉(zhuǎn)型過程太慢，要達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需的目標(biāo)比較不容易。就是目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么存在大量的住房，房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府都在千方百計(jì)想辦法讓民眾進(jìn)入房地產(chǎn)，但是住房的銷售就是無法讓民眾進(jìn)入的原因所在。因此，就當(dāng)前房地產(chǎn)的形勢(shì)來看，當(dāng)房地產(chǎn)的新政策界定為居民的消費(fèi)市場(chǎng)時(shí)，房地產(chǎn)銷售就與其價(jià)格與居民實(shí)際支付能力差異大小有關(guān)。差異越大，消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)越是無法出現(xiàn)；差異越小，消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)釋放房地產(chǎn)需求程度就越高，房地產(chǎn)市場(chǎng)越是容易繁榮。

第三，既然中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，那么對(duì)房地產(chǎn)投資需求房地產(chǎn)新政基本上承接從2007年以來的房地產(chǎn)政策，既嚴(yán)格限制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，不鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資需求，也認(rèn)識(shí)到以投資性為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅不可持續(xù)而且也是未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛在風(fēng)險(xiǎn)及危機(jī)的根源所在。正是在這樣的一個(gè)基點(diǎn)上，最近不少人鼓吹的放開第二套住房的政策看來不太容易，估計(jì)相關(guān)的政府部門不會(huì)冒此巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)此，我們可以看到，房地產(chǎn)新政策的意蘊(yùn)是十分明確的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性是擴(kuò)大內(nèi)需的重要切入點(diǎn)，也是未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展之動(dòng)力。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)大內(nèi)需是放在保障性住房及以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)于這兩個(gè)方面，房地產(chǎn)新政策有相當(dāng)優(yōu)惠各項(xiàng)政策來鼓勵(lì)居民消費(fèi)。同時(shí)，房地產(chǎn)新政策清楚明確表示，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作與投機(jī)不僅不鼓勵(lì)而且嚴(yán)格遏制，要讓當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資為主導(dǎo)到市場(chǎng)改變到以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)上來。

可見，當(dāng)前的問題是房地產(chǎn)的價(jià)格是以投資者來定價(jià)還是以消費(fèi)者來定價(jià)。如果中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能夠由投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)價(jià)格向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)移，那么要通過商品房來激勵(lì)居民住房消費(fèi)并非是一件容易的事情。而且，就當(dāng)前國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)的轉(zhuǎn)移是一種必然，任何人改變不了，任何政策也改變不了。也就是說，就當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策已經(jīng)變化了，國(guó)際國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)形勢(shì)變化了，房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房對(duì)象不同，居民購(gòu)房的觀念也改變了，如果我們的房地產(chǎn)企業(yè)仍然以早幾年的眼光及基點(diǎn)看當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，仍然把住房的價(jià)格定位在投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)價(jià)格定位上，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售迅速下降是必然的，這是誰無法改變的事實(shí)。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)Υ苏{(diào)整，房地產(chǎn)的定價(jià)以消費(fèi)為主導(dǎo)，那么房地產(chǎn)的問題才可能全部迎刃而解。