由美國次貸危機(jī)看我國住房貸款的調(diào)控政策與風(fēng)險(xiǎn)防范

2007年3月，隨著美國新世紀(jì)金融公司(New Century Finance)宣布瀕臨破產(chǎn)及美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)宣布次貸違約率上升，美國股市聞?dòng)嵈蠓麓欤瑤?dòng)全球主要股市下跌、美元加速貶值，由此拉開了美國次貸危機(jī)的序幕。次貸危機(jī)對(duì)中國的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的發(fā)展具有寶貴的借鑒意義。本文將在回顧我國近年房地產(chǎn)及信貸政策的同時(shí)，結(jié)合筆者的業(yè)務(wù)實(shí)踐，淺談加強(qiáng)住房信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的必要性。

美國房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和次貸危機(jī)起因

在全球經(jīng)濟(jì)一體化的結(jié)構(gòu)下，美國次貸危機(jī)引發(fā)全球金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩，同時(shí)波及到正常的信貸市場(chǎng)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。由于市場(chǎng)信心嚴(yán)重受創(chuàng)，泛濫于金融業(yè)的危機(jī)如今已延伸成為一場(chǎng)全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)。眾所周知，盡管次貸危機(jī)最初在金融領(lǐng)域爆發(fā)，卻與美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)。為了探究次貸危機(jī)的根源，了解下述兩方面的相關(guān)情況是必要的。

美國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的發(fā)展

19世紀(jì)30年代以來，美國住房貸款業(yè)務(wù)和金融創(chuàng)新不斷發(fā)展。在吸收了1929年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的教訓(xùn)之后，美國制定了《全國住房法》和《銀行法案》，聯(lián)邦房管局可為居民提供住房貸款的擔(dān)保，住房貸款從原有的5年期限增加到30年期限。隨后，為了改進(jìn)銀行住房貸款的流動(dòng)性并分散風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)銀行發(fā)展住房貸款，美國聯(lián)邦全國住房貸款協(xié)會(huì)(FannieMae)成立，將貸款以質(zhì)押債券的方式向投資者銷售，成功實(shí)現(xiàn)住房資產(chǎn)的證券化，大大促進(jìn)了居民貸款消費(fèi)和銀行住房貸款的發(fā)展。70年代末的利率波動(dòng)導(dǎo)致的銀行破產(chǎn)危機(jī)，促成了1981年浮動(dòng)利率住房貸款制度的出臺(tái)，也為另一類金融創(chuàng)新奠定基礎(chǔ)：1983年芝加哥期貨交易所推出長中期利率期貨，隨后又推出利率期貨期權(quán)。之后的住房貸款金融創(chuàng)新不斷，發(fā)達(dá)的房貸金融產(chǎn)品創(chuàng)新支撐起了銀行貸款的資金來源，美國居民不需為購房而儲(chǔ)蓄的心態(tài)也支撐了美國居民內(nèi)需長年旺盛的局面。這些均給美國房地產(chǎn)業(yè)的興旺提供了有利的條件。

美國近年的貨幣調(diào)控政策

2000年美國網(wǎng)絡(luò)行業(yè)泡沫破滅之后，美國經(jīng)濟(jì)需要尋求新的增長點(diǎn)。從2001年1月至2003年6月，格林斯潘執(zhí)掌的美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)13次下調(diào)聯(lián)邦基金利率，利率從6.5％降至1％的歷史最低水平，連續(xù)的降息政策很大程度上促進(jìn)了自2001年至2006年年初美國房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房貸款金融市場(chǎng)的繁榮，美國次貸市場(chǎng)也得到了迅猛的發(fā)展，但同時(shí)亦為房地產(chǎn)金融危機(jī)埋下了伏筆。銀行與各類金融中介機(jī)構(gòu)放棄審慎的原則，無節(jié)制擴(kuò)大貸款資產(chǎn)，過度買賣金融衍生產(chǎn)品；大量不具備住房貸款資格與資質(zhì)的居民也能夠輕松在銀行取得住房貸款；房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，使房地產(chǎn)投機(jī)者越來越多。由此產(chǎn)生的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的缺陷，為房貸市場(chǎng)在資金流動(dòng)性不足時(shí)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下埋下了隱患。

隨著美國經(jīng)濟(jì)通脹壓力的增大，從2004年開始，美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)了加息周期，在一年半時(shí)間內(nèi)17次加息。由于美國次貸市場(chǎng)通常采用固定利率和浮動(dòng)利率相結(jié)合的還款方式，即購房者在購房后頭幾年以固定利率償還貸款，其后以浮動(dòng)利率償還貸款。隨著美聯(lián)儲(chǔ)的加息，借款人的貸款利息負(fù)擔(dān)愈來愈重，而次貸借款人多為不具有充分還款能力的客戶，導(dǎo)致房貸違約率攀升，刺破了美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。次貸產(chǎn)品依賴的多重委托代理關(guān)系為此不堪重負(fù)，最終推倒了市場(chǎng)的多米諾骨牌。

從上面的情況可見，美聯(lián)儲(chǔ)所持的信貸政策和監(jiān)管觀念在導(dǎo)致次貸危機(jī)上負(fù)有一定的責(zé)任。首先，在房地產(chǎn)泡沫形成初期，過于信奉市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)功能，沒有適時(shí)采取政策干預(yù)并進(jìn)行監(jiān)管，極大地助長了投機(jī)心理：隨后，在泡沫破滅之前未采取更為穩(wěn)健的貨幣政策，幫助市場(chǎng)平穩(wěn)過渡。事實(shí)證明，在日益復(fù)雜、多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控和適時(shí)監(jiān)管是必要的，即便是對(duì)于成熟的自由經(jīng)濟(jì)體制。

中國住房信貸的調(diào)控政策和市場(chǎng)狀況

近年來，隨著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)住房貸款不斷增長。自2004年下半年起，我國政府停止了近十年的降息和鼓勵(lì)發(fā)展住房貸款的政策，開始對(duì)快速升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行政策干預(yù)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成。同年8月，國務(wù)院頒布了“8.31大限”的土地政策，接著10月，中國人民銀行將人民幣貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，此后于2004年至2007年期間11次上調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率、10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的形勢(shì)，2004年下半年至2007年底更是陸續(xù)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策1。縱觀這些政策，清晰可見始終貫徹的“穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、大力監(jiān)管住房貸款”的政策導(dǎo)向。

但是，在全球房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)升溫以及中國經(jīng)濟(jì)基本面良好的大環(huán)境下，同時(shí)受到中國股票市場(chǎng)繁榮的影響，盡管穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一系列調(diào)控政策相繼出臺(tái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長勢(shì)頭仍很快速。根據(jù)中國人民銀行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至2007年末，全國各金融機(jī)構(gòu)的住房貸款余額達(dá)2.7萬億元人民幣，與2006年同期相比增長了36.1％，高于全國同期各項(xiàng)貸款增速19.7個(gè)百分點(diǎn)。

通過筆者的觀察與實(shí)踐，盡管近年來銀行住房貸款總額增長較快，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)也明顯偏離了當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄杖牒拖M(fèi)能力，對(duì)該類住房進(jìn)行貸款存在進(jìn)一步滋生房地產(chǎn)泡沫的可能，然而縱觀房貸的整體情況，筆者認(rèn)為，國內(nèi)的房貸市場(chǎng)仍應(yīng)處于基本健康和風(fēng)險(xiǎn)可控的狀況之下：

第一，在2004年至2007年期間，政府出臺(tái)的一系列宏觀調(diào)控政策不可避免地在該期間影響著房地產(chǎn)及其貸款的整體發(fā)展。從目前市場(chǎng)狀況可見，審慎并致力于穩(wěn)定發(fā)展的調(diào)控政策已經(jīng)愈來愈發(fā)揮著作用。這對(duì)把控中國房貸市場(chǎng)走向起到了關(guān)鍵作用。

第二，我國主要銀行采用的住房貸款產(chǎn)品形式較為簡(jiǎn)單且未實(shí)施證券化，不太會(huì)形成難以控制的金融市場(chǎng)連鎖反應(yīng)。此外，通過前兩年上市進(jìn)程的完成，我國主要商業(yè)銀行現(xiàn)有資產(chǎn)狀況處于最為良好的狀態(tài)，相應(yīng)地增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

第三，我國長期以來銀行業(yè)監(jiān)管較為嚴(yán)格，造成了國內(nèi)商業(yè)銀行歷來對(duì)中國人民銀行的監(jiān)管政策導(dǎo)向敏感。通過筆者的觀察與感受，與外資銀行相比，國內(nèi)主要國有商業(yè)銀行拓展業(yè)務(wù)的態(tài)度較為審慎，面對(duì)住房信貸政策和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的調(diào)整時(shí)亦執(zhí)行得較為徹底。這都給國內(nèi)商業(yè)銀行更好地應(yīng)對(duì)潛在的房信貸風(fēng)險(xiǎn)打下了基礎(chǔ)。

第四，與美國消費(fèi)理念不同，基于長期養(yǎng)成的消費(fèi)習(xí)慣和傳統(tǒng)置地觀念，盡管房地產(chǎn)投機(jī)者數(shù)量有所增加，但我國購房及其貸款主體仍以自用為目的居多。他們的購付能力相對(duì)實(shí)際，對(duì)簽訂的房貸合同普遍持保守心態(tài)，在不發(fā)生房地產(chǎn)價(jià)格大幅跳水和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重動(dòng)蕩的情形之下，不太可能發(fā)生廣范圍的終止償付的事件。

我國銀行業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的舉措

盡管筆者認(rèn)為，國內(nèi)的房貸市場(chǎng)仍處于風(fēng)險(xiǎn)可控的狀態(tài)，但面對(duì)來勢(shì)洶洶的歐美金融危機(jī)，國內(nèi)商業(yè)銀行不可能不受到?jīng)_擊，在此情形之下，保持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度積極應(yīng)對(duì)仍是十分有必要的。結(jié)合筆者的親身實(shí)踐，認(rèn)為國內(nèi)商業(yè)銀行在開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)關(guān)注以下情形：

第一，由于外資銀行的進(jìn)入、地方商業(yè)銀行的增加，銀行間競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。部分銀行(尤其中小銀行)在拓展業(yè)務(wù)時(shí)，往往偏好另辟戰(zhàn)場(chǎng)，拓展關(guān)注力較少的市場(chǎng)與項(xiàng)目。在拓寬生存空間的同時(shí)，無疑也增加了信貸風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檫@些項(xiàng)目往往存在透明度低、發(fā)育不健全或法律狀況復(fù)雜等情況，需要特例特辦。在這種情形下，事先征詢專業(yè)人士的意見，并適時(shí)引入律師、評(píng)估、審計(jì)進(jìn)行充分的調(diào)查與方案設(shè)計(jì)是很有必要的。

第二，盡管各銀行目前信貸內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制均較為完善，但囿于信息不對(duì)稱及部分不法開發(fā)商的急功近利，遭遇借款人提供虛假信息、隱瞞重要事實(shí)的情形很難避免。筆者在法律實(shí)踐中，就曾多次處理房地產(chǎn)商虛假按揭、公司假借個(gè)人名義購房、一房?jī)少u、買賣雙方訂立陰陽合同等類似糾紛。面對(duì)這些陷阱，銀行需要通過審慎的放貸程序和嚴(yán)格的審貸調(diào)查，盡力降低出險(xiǎn)率。

第三，抵押物是銀行把握和防范風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線，在貸款前確定抵押物的公允價(jià)值不僅直接決定了貸款額，而且也決定了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)的損失金額。為此，銀行對(duì)抵押物價(jià)值的準(zhǔn)確判斷是十分必要的。但往往是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)較好的情況下，抵押物的評(píng)估價(jià)值相對(duì)較高，而面臨房地產(chǎn)行情整體下挫時(shí)，原有的評(píng)估價(jià)值卻難以轉(zhuǎn)化為實(shí)際的拍賣價(jià)格。為此，合適地選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)也是銀行需要關(guān)注的。例如，通過筆者的觀察，外資評(píng)估機(jī)構(gòu)和內(nèi)資評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)相同一項(xiàng)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值常常具有明顯差異。此外，借鑒美國次貸危機(jī)眾多中介機(jī)構(gòu)喪失公允性的教訓(xùn)，銀行亦應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)提供的估值報(bào)告進(jìn)行必要、獨(dú)立的判斷。

綜上所述，中國金融市場(chǎng)的逐步開放以及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，是每一個(gè)中國企業(yè)和老百姓的福祉。在了解外部局勢(shì)同時(shí)關(guān)注和校正自身可以讓我們更為順利的跨越暗流。