樓市“抄底”？

在當前房地產市場低迷的情況下，“無理由退房”聲稱的投資保障和民間資本抄底樓盤等聲音充斥市場，讓人眼花繚亂。如何透過迷霧看清樓市，何時投資置業劃算，現在是否是抄底樓市的時候，哪類房子容易貶值，哪類房子不易貶值，成為各界關注的焦點。

即便沒有北京奧運會的召開和神七上天，若干年后，中國的房地產開發商們也會記得住今年這個“特殊”的秋天。

北京房地產交易管理網顯示：2008年10月1日當天，北京期房網上認購93套，而去年當日的歷史數據是290套。相比之下，今年10月1日，北京可售期房為181159套，去年當日可售期房共有130711套。

沒有了過往歲月中被譽為“金九銀十”賺得缽滿罐滿的勝景，有的只是寒冬前夜的漫長等待，等待市場回暖，盼望政策松綁。

中國房地產業是否真的要在互相噓寒問暖中過冬?面對著低迷的景象，專家們提出了救市，來挽救整個市場；部分開發商們打出了無理由退房等口號，以圖消除市場中彌散的觀望情緒；活躍的民間資本也在“抄底”滯銷樓盤中忙得不亦樂乎……

現在買房是時候嗎？

在中國房地產市場普遍呈現低迷、觀望情緒之下，深圳、上海的房地產市場的價格開始松動。

據國家發改委、國家統計局調查數據顯示，8月份，在中國70個大中城市房屋的銷售價格中，深圳以4.1%的跌幅居首。正是在萬科等樓盤的降價策略擠壓之下，深圳關外樓盤價格大幅下挫，有些降價幅度甚至已達40%。

同樣是上述調查數據，與8月份相比，9月份中國有15個城市房價有所降低，其中上海房價平均下降了1.2%，為降幅最大的城市。

北京、上海和深圳三城市一貫被稱為中國房地產市場的風向標。繼深圳、上海之后，北京的房地產市場是否也會通過降價來救市？相繼在杭州、深圳大打降價戰的萬科，會不會“禍水”北引？

面對坊間流傳的“萬科將在十月份在北京降價”的風聲，北京萬科的一位銷售負責人對《小康#8226;財智》記者說：“北京的房地產市場和深圳、杭州是不能同日而語的。由于產品業態的不同，萬科北京的樓盤不可能出現降價?！?/p>

據了解，萬科在北京共有三個在售樓盤：位于北京西北部順義區的四季花城、西四環的萬科中糧假日風景以及位于朝陽區的萬科金陽公寓。前兩者均以住宅為主。

在國慶長假期間，四季花城的銷售人士告訴《小康#8226;財智》記者，該樓盤一直的均價都是7800元。沒有任何降價或打折。但在國慶期間，購買118平方米以上的，一次性付款可以享受9.7折的優惠。

“不可能再降了。我們9月份一個月就賣了90套?！痹撲N售人士說，“類似四季花城這樣以滿足自住性需求的樓盤，無論是地段還是現有價位，根本不需要再降價，北京的剛性需求在這擺著呢。”

同樣是萬科的北京樓盤，位于西南四環的萬科中糧假日風景在十一期間除了推出了一套“一口價”98萬的130平方米的特價房之外，價格仍然維系在均價13000元。其中的變化就是——同樣的價格，過去的毛坯房變成了現在的精裝修。

北京萬科表面上沒有降價，但北京的部分樓盤卻出現逆市上漲的勢頭。除了潘石屹自己熱炒的SOHO三里屯的商鋪漲價外，位于四環內的部分高檔住宅型樓盤價格也在上漲。

位于亞奧板塊的國奧村，此前的價格是每平方米均價30000元，而在今年9月18號再次開盤時，將價位提高到了均價32000元。漲幅在每平米2000元至3000元。該樓盤負責銷售的人士向記者透露：“在此次開盤的三天內，認購額就近5億元。一半以上都是一次性付款?！彼J為，北京房價在目前情勢下的跌漲，主要還得看樓盤自身的硬件支持。四環、五環內由于其地段的稀缺性，在保證品質的情況下，價格只會升不會降；而五環外、遠郊區一些樓盤價格存在虛高，在缺少硬件支持時，自然要擠掉水分。

國家發改委、國家統計局的調查數據表明：今年9月份，北京房價漲幅與全國70個城市的平均水平雖然相差不大，但同比還是上漲6.7%，環比上漲0.5%。

全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生接受《小康#8226;財智》記者采訪時說，從環比上看，北京的房價不但沒有下降，反而有所上升。“所以說，雖然在這個時候人們都還在觀望，但其實無論是對消費者來說，還是對房地產開發商來說，現在已經到了一個最好的時機了?！?/p>

“對于消費者，這個時候買房可以有更大的挑選余地，同樣的價位可以買到更好品質的房子；而對于開發商來說，在自己資金充裕的前提下，也是一個并購的良機?！?聶梅生說。

有業內人士稱，萬科在杭州、深圳的大幅降價看似突兀，其實是理智的。其降價無非是把自己的價格，理性回歸到上述城市一年前正常的價位水平上去。比如，萬科深圳關外樓盤的降價就是一個明證。

而相對于北京市場，四、五環內的樓盤，盲目攀比上漲的現象并不嚴重。反而是一些地段和品質都不占優勢的樓盤在前幾年的漲價風潮中，趁機漁利。

在目前理性回歸的大趨勢下，五環外、周邊郊區縣的樓盤勢必要消除泡沫，回歸理性。在北京東部的燕郊地區，這一降價趨勢從今年夏天開始已經十分明顯。

記者在采訪中了解到，位于亦莊附近馬駒橋的金地格林小鎮的樓盤，從當初的9500元直降到目前的6800元。位于玉泉路路口西南側的遠洋山水，也在9月13日推出特價房，最低6.3折，但打折房型都是尾房，且戶型不好，大多是首頂層或管線層。

潘石屹在接受《小康#8226;財智》記者采訪時稱，任何一個商家如果生產出來的產品滯銷，賣不出去，到了降價銷售的地步，就一定要全面反省。“對于房地產開發商，就要反省自己產品所分布的城市和地段對不對？戶型的大小是不是能滿足市場的需要？產品的設計是不是在不斷創新？”

精明的老潘顯然是在拿自己的事例做標榜。早在北京房地產開始泡沫滋生的時候，SOHO中國已經丟開了住宅開發，轉頭專門做起了商鋪。

“我們的項目銷售得非常好，有些類型的房子已經搶購一空?！?潘石屹透露，截至到2008年9月25日，SOHO中國的三里屯商業地產項目總成交額60.22億元。

而就在此前，萬科在全國降價的時候，潘石屹卻開始給自己的三里屯項目漲價。大勢之下，價格有升有降，開發商個中的心情也自然會有喜有憂。但一個目標是一致的—盡可能用一切手段拉動市場。

無理由退房：是噱頭還是強心劑

雖然北京的樓市價格依然“堅挺”，但有跡象表明開發商心里在發慌。

前幾年，買方市場井噴的時候，開發商可以不顧房子質量，只賣房子；現在，購房者需要信心保證時，開發商開始給予信心。在北京，多家樓盤打出了形形色色的“無理由退房”口號。寄希望于對市場剛性自住需求和投資需求產生“引力”，以打破樓市的觀望狀態，加快樓盤銷售量，使售樓回款資金增加，解救開發商可能出現的資金鏈緊繃問題。

北京最早祭出“無理由退房”這桿大旗的是位于南三環外馬家堡附近的東亞三環中心這一樓盤。該樓盤由6棟9至21層的塔、板樓和獨立商業構成，總共近2000套房子。戶型面積35～80平方米之間，目前均價每平方米11000元。

其無理由退房的具體程序是：在全款支付房款的情況下，若在交房前1個月內想退房，可以全額退還房款，并按照每天萬分之二的利率賠償本金所產生的利息。據了解，該樓盤交房日期為2010年4月30日。購買該樓盤的消費者，只要在買房之初簽訂了“無理由退房”的協議，就可以在2010年的3月25日至4月3日之間，辦理退房。

該樓盤的開發商——東亞新華投資的一位負責人在接受《小康#8226;財智》記者采訪時說，此舉是為了給市場注入信心，堅定購房者的信心，并不是企業的資金鏈出了問題才出此策略。“東亞是一個投資超過150億的集團性公司，我們所有的樓盤開發，靠做銀行貸款建房的很少?！?/p>

據記者了解，在東亞三環中心購買房產的業主中，投資的比例非常大，占到了65%至70%。

面對有投資需求客戶的觀望，該樓盤的這一強心劑很奏效?！斑@個活動推出以后，針對樓市的刺激還是非常大的。從6月21號到8月底，一共銷售了630套左右的房子。應該說，對于無理由退房的協議，市場反饋還是非常好的。”該公司策劃部副經理韓磊說。

在該樓盤的售樓處，一名售房員給記者算了一筆賬：以全款購買一套35平方米的一居室，享受折扣優惠后，單套總購房金額為34萬左右。以“無理由退房”合同最長有效期限660天計算，業主如果到期選擇了無理由退房，按開發商每天萬分之二的補償標準來折現的話，大約是40920元。

“補償款并不是最重要的。無理由退房合同的意義就在于，到時候如果房子真的像外地萬科的房子一樣貶值了，我還可以順利退還給開發商?！?前來看房的一位購房者說出了他的想法。

投資“無理由退房”值不值？

正是在看到了東亞三環中心“無理由退房”口號對市場的強力拉動作用，北京其他樓盤也紛紛效仿。更有甚者，有的樓盤打出旗號，承諾三年給以20%以上的投資回報率。

在國慶期間，位于京津交界、潮青生態區附近，由南方香江集團北上開發的錦繡香江項目不僅打出了幾乎同樣的“無理由退房”口號，同時折扣額度也達到了6.5折，價格從過去的6930元直降到目前的4600元。

該樓盤的銷售負責人告訴《小康#8226;財智》記者，從2008年9月25日到10月5日，前來認購的客戶，只要在交樓前規定的時間內（2010年5月10日至25日），均可辦理無理由退房，在此基礎上，開發商還將支付10%的補償金。

“這也就意味著，房子如果到時候沒升值，這個補償金比銀行利息還高。” 該銷售負責人說。

據記者了解，由于該項目臨近天津寶坻工業開發區，租賃市場需求很大，其主力戶型也多在80～90平方米之間，因此，投資的客戶居多。

嘗到了“無理由退房”的火爆銷售甜頭后，同樣是由東亞三環中心的開發商開發，位于回龍觀的東亞上北中心也打出了“無理由退房”口號，并于9月6日開始實施。

但是，作為購房者，面對市場上林林總總的“無理由退房”，要認真鑒別，防止掉進圈套，要具體分析投資該種類型的樓盤到底值不值？有的“無理由退房”可能只是退還給你全部的購房款，對于你的稅金和各方面的利息沒有考慮。因此，即便你退了房，也是有損失的；還有的“無理由退房”會承諾給你三年24%的投資回報率。這種承諾，融資的嫌疑非常大；還有一些“無理由退房”是承諾由第三方進行回購，這就更不靠譜了?！暗谌阶再Y金最多也都是幾千萬的注冊資金，你拿什么給人回購？可能一套、兩套還可以，一旦出現幾十套退房的話，基本就沒有能力回購了?！币幻麡I內人士質疑道。

針對市場上的一些質疑和業內人士指出的“無理由退房”的可操作性問題。韓磊稱，真正推出無理由退房的開發商，其實是不希望退房的?！爸挥袑ψ约旱漠a品和價格非常有信心，他才敢推出這樣的措施。一些貌似用回報率來打動人的樓盤，大家還是要分析一下，哪些無理由退房是可以操作的，哪些是不可以操作的?！?/p>

目前，東亞三環中心、東亞上北中心的無理由退房還僅限于一次性全額付款的客戶，韓磊的解釋是，主要是合同不愿意涉及第三方——銀行?！叭绻前唇?，涉及到銀行貸款的話，萬一將來銀行變卦，這個合同將無法執

行。”

民間資本“抄底”

“目前的均價是25800元。我們的房子是精裝修、送家具家電?，F在有5套主力戶型做特惠房，特惠房目前均價為每平方米22000元。”國慶期間，北京波菲特公寓的銷售人員極力地向記者推銷房子。話語之間，折扣已達近4000元。而此前該樓盤均價曾在每平方米28000元左右。

事實上，在今天的購房者享受此種大幅度降價優惠的背后，則要感謝一些神秘人士——民間資本抄底北京滯銷樓盤的運作者。

波菲特公寓項目位于朝陽區東三環霄云路，臨近第二使館區。該項目定位為公寓式酒店。其中主力戶型為85平米，總計300套左右。2007年4月開盤以來，便先后遭遇到了樓市的奧運漲價潮和接踵而來的觀望寒流。

據介紹，正值北京樓市銷售很旺的時候，曾經有一家外資集團找上門來希望整棟收購。可誰知到了2007年下半年，由于緊縮銀根政策的實施，這一外資整棟收購計劃擱淺。而接下來，就是漫長的市場觀望期了。

正在面臨解決資金周轉難題的時候，一些神秘人士找上門來，愿意“雪中送炭”，但條件是“接盤托管”。用五千萬元的先期投資，換得這個項目的定價權和銷售權。這也就出現了前面那一幕——原來開發商定的每平方米28000元的房價調整到目前的22000元。

有業內人士告訴記者，投資客運作樓盤托管，就是運用快速銷售套現的模式，來實現短期內的投資回報。在這個時機，和開發商殺價是實現快速套現的重要手段。而換來這份殺價權力的，恰恰是他們支付給開發商彌補現金虧空的資金，同時在樓盤銷售利潤上實行三七分成，樓盤售完合同終止。

據了解，在北京乃至全國，并不是只有波菲特公寓一家樓盤被抄底，江浙的民間資本、山西的煤礦礦主等國內許多民間資金，都在尋找那些竣工在即卻又出現資金虧空的樓盤，準備抄底樓市。

“正是看中了其中的投資機遇，現在許多民間資金都在尋找這些資金鏈緊張、銷售不暢或者企業運營存在壓力的開發商，去接管他的樓盤。”一位業內人士如是說。

有專家指出，投資者對北京房地產市場長期發展趨勢仍然是看好的，因此，一旦出現投資機會便會及時入市?！斑@些投資者對市場的判斷有一定的前瞻性，較一般購房者也更為理性。目前已有機構認為樓市調整已到一定階段，抄底的機會正在出現，并開始試探性入市?！?/p>

據了解，目前，北京CBD等熱點地區住宅出租年靜態回報率穩定在5%至8%之間。

我愛我家控股公司負責二手房高端市場的副總裁要嘉佳在接受《小康#8226;財智》記者采訪時說：“截至今年9月下旬，無論是從實體店面、網絡店面的客戶量以及目前的成交量來看，較之奧運前也都出現了一定程度的增長，這充分說明，持幣觀望的客戶群已經開始蠢蠢欲動，打算出手了?！?/p>

目前，國家已出臺了銀行貸款利率的下調、存款準備金率下調，此外，像房產交易中營業稅的減免以及提供轉按揭信貸服務等相關政策也可能即將陸續出臺。

從以上的政策或今后國家的調控指向來看，在股市低迷的前提下，房產投資收益與存款收益相比依然具有一定的優勢。投資者也正是看到了房地產市場投資回報率高、穩定性強的特點，選擇在當前市場殺價空間較大、優質樓盤選擇余地較多的情況下及時進行投資。

或許是被別人平白分了杯羹，也有房地產行業的人士并不看好民間資本的抄底行為。他們認為，投資者固然可以在這個節骨眼上和開發商殺價，但投資講求短平快，調價后盡快把樓盤售完脫手才是勝算。房地產畢竟是專業產品，投資者未必有一定的操盤和銷售經驗。

可能正是出于此種風險顧慮，《小康#8226;財智》記者在采訪中了解到，波菲特公寓被民間資本運作者抄底之后，并不是自己一幫“外行”在降價賺吆喝，而是轉手聘請了在滬上有一定名氣的專業房地產銷售老手——易居中國來幫其降價賣房子。而據記者了解，易居中國此次進京替人作嫁，手里除了有波菲特公寓之外，還有其他幾個樓盤。

哪類房子不易貶值

萬科在全國四處降價；而在北京，潘石屹也趁機提價。在萬科被各地的已購房業主的“維權”行為搞得焦頭爛額的時候，潘石屹宣布，其旗下在售項目從9月1日開始全面提價。據記者了解，SOHO中國目前只有三里屯SOHO和SOHO北京公館兩個在售項目，其中SOHO北京公館上漲約1%，三里屯SOHO漲幅約5%。

事實上，在北京，在萬科降價、王石賣拐的時候，北京的樓盤并不是一片大跌，很多項目反而在不斷攀升。仔細分析，在全國一線城市也是如此。

國資委研究員徐東華說，在北京，主環區，二環，三環，它的房價并沒有下降，但是四環、五環的房價確實在下降；比如像深圳，應該講外環這塊兒，關外這塊兒下降得比較厲害，但有些地方并沒有下降很大幅度，它只是回到了原來漲幅的一半。而且，現在很多三線城市、四線城市，甚至很多二線城市，房價還在漲。

“所以，我們要看到，一方面宏觀調控在這里頭起到了對房地產漲幅的抑制作用，但是另外一方面，房地產的需求帶來的投資沖動還是有的。消費者持幣觀望這個情緒也有?！?徐東華說。

正是在剛性需求和觀望情緒的雙重作用之下，北京的房價開始呈現出：有升有降、有喜有憂的局面。截至目前，在打折促銷盛行的大勢下，北京典型板塊的價格也呈現出不同的態勢。

《小康#8226;財智》記者在國慶期間對亞奧板塊、朝青板塊等北京高端房地產區域的樓盤走訪調查后發現，僅在朝陽公園——青年路區域，雖然有打折等優惠，但在比鄰而居的幾家樓盤之中，當周邊幾家樓盤均價在漲，或維持原有均價的時候，一家樓盤甚至直降了近4000元，從中秋節前的每平方米18000元降到了目前的14500元。

也有專家指出，這個階段，投資房產，必須要慎重看待目前的漲價、降價并存的光怪現實，擦亮眼睛?！坝行潜P打折、降價可能是樓盤本身品質的瑕疵，或者因為開發商資金鏈緊張，急于回款的原因?！?/p>

“而漲價的樓盤個中原因或許更多。除了市場上的剛性需求之外，一個客觀存在的規律是：樓盤價格越下調，購房者越觀望，因為買房人是買漲不買跌的，尤其是投資類似潘石屹開發的商鋪?！币晃徊辉妇呙姆康禺a開發商老總認為，不排除一種可能——品質并不是很優的樓盤在采用明漲而暗中折扣的手法，和置業者打心理戰。

專家指出，雖然短期內房價會有一個理性回歸的過程，但長期來看還是會上漲。因此，目前投資房產的話，不僅要看該樓盤是漲是跌，更要考慮到在基于市場尚未回暖的環境下購置的大量房產，其本身的抗跌打能力和貶值、損耗程度。

一般來講，成熟的城市商業地帶的公寓、寫字樓、地鐵沿線的中檔住宅、高校密集區域的高檔住宅以及政府重大投資項目，譬如奧運場館周邊樓盤等，由于稀缺性，以及本身的配套保證，其抗跌打能力和貶值的可能性較小。

而同時，被房價高漲時期高地價炒作出來的“地王”周邊的成品房、打概念牌的遠郊住宅、高房價時期的高層塔樓以及投資性公寓等，在人們對未來市場預期不明的態勢下，其面臨貶值的可能性就比較大。

開發商呼吁救市

但不管是漲價也好，降價也好，此時，開發商們一個共同的目的是明確的，那就是挽救市場。盡可能地救市，恢復整個行業的信心。

潘石屹在接受《小康#8226;財智》記者采訪時說，房地產市場同金融市場一樣，需要信心的支撐?！拔覀兛吹浆F在全國的住宅開發商突然失去了信心，大有山崩之勢。之前的降息和降存款準備金率在市場上能挽回多少信心還有待觀察。中國有句古話‘病來如山倒，病去如抽絲’，金融的病、房地產的病都是一樣的，來得快，去得慢。”

“房地產行業到了危險時刻，我們呼吁要‘松綁’，要‘救市’，因為整個行業在下滑，在萎縮。我們處在市場第一線，更能及早地感受到市場的變化?！?潘石屹認為，中國房地產目前的形勢與三四年前大不相同了，政府和銀行如果能夠給中國的房地產“松綁”，就是對中國房地產發展最大的支持。

據了解，中國房地產協會日前也給決策層上書了一份房地產政策調整建議，希望得到上層有關領導的重視。

中國房地產協會政策建議的主要內容是：改變目前“嚴厲”的房地產調控政策，改為“適度控制”。具體政策包括：允許地方政府自行救市；降低房地產交易有關稅率；鼓勵改善性住房需求；加強房地產預警系統功能等。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受《小康#8226;財智》記者采訪時也認為，政府應該對“第二套房”政策進行調整、松綁，以促進成交，活躍市場。

“目前的經濟形勢和去年已經大不一樣了。過去是為打擊炒房出臺抬高二套房首付比例等政策，現在房價已經有所回歸，炒房比例較低，對以改善自身居住條件為主的二套房貸款，不必再刻意予以打壓?！?顧云昌認為。

顧云昌稱，雖然人們還持觀望態度，對目前樓市預期不明，但剛性需求仍是旺盛的。這個時候需要的是恢復市場的常態。

顧云昌也對記者表示了自己的擔憂。他認為，如果房地產行業下滑，就很有可能出現明年房地產投資沒有增長的現象，從而使其對全國GDP的貢獻消失。目前出口已經出現問題，房地產下行就可能使GDP增長小于9%?！斑@種情況下，房地產行業的問題就不單單是房地產企業的問題，而是關系到民生了?！?/p>

在潘石屹看來，目前，許多房地產公司在生死線上掙扎。如果大面積的房地產商死亡，不僅不會使房價下降，反而會上漲。

“有人會提出異議，既然要死了，為什么不降價銷售給我們房子？”潘石屹對《小康#8226;財智》記者分析，“必須看到的是，目前市場上許多房地產公司手頭沒有房子，只有土地，2007年他們大規模買地，現在還沒有資金和時間建成房子，他就已經

‘死’了?！?/p>

“大量房地產企業的倒閉會引起經濟的萎縮，失業率提高，金融機構和銀行的安全也會受到威脅。到頭來，房價會漲得更厲害，因為供應減少了?！?潘石屹說。