信托資金：中小房企救命稻草

房地產市場在經歷繁榮后出現(xiàn)“高臺跳水”。如何突破重圍，殺出一條血路，以求生存下來，成了許多中小地產企業(yè)老總每天都在考慮的問題。

中小地產企業(yè)在經歷了前幾年的火爆之后，沒有進行戰(zhàn)略調整，而是走粗放型的道路，通過拼命的圈地，拿土地去銀行貸款，但當前的經濟大環(huán)境已發(fā)生了變化，地產企業(yè)舉步維艱。

房企深陷資金困局

“合同約定的2006年12月交房，可直到現(xiàn)在還沒交房，這是我們不得已的辦法，我們也不愿堵住售樓處，這樣做只是希望能引起政府的重視，早日解決問題。”重慶市東方港灣樓盤的業(yè)主高先生無奈地對《小康#8226;財智》記者說，他們要為延期交房討個

說法。

業(yè)主劉先生對記者說:“當時我們買這里的房子，一方面看中樓盤的地理位置，另一方面是覺得開發(fā)商的資信好，是個大企業(yè)，不會騙我們，沒想到卻遭受了巨大的損失。買新房的時候是2005年，當時是為了結婚才買房的，現(xiàn)在孩子都1歲了還沒交房。”

據(jù)《小康#8226;財智》記者了解，重慶市銀星置業(yè)有限責任公司是重慶市的一家知名企業(yè)，資金實力還算雄厚，為什么會出現(xiàn)這樣的情況呢?記者聯(lián)系了重慶銀星置業(yè)集團，但是相關負責人拒絕接受采訪。

熟悉銀星置業(yè)的業(yè)內人士告訴記者，銀星的資金困難主要是因為前年買了河南一個上市公司的殼，改名后叫東方銀星(股票代碼:600753)。當時地產行業(yè)很景氣，加上股票市場行情好，他們沒有計算成本，以為上市公司就是提款機。隨著上市公司監(jiān)管力度的加強，不僅要投資還要消化債務，使資金投入量加大，導致集團資金困難。去年，為了業(yè)績，銀星不斷圈地，制造上市公司業(yè)績，今年要交土地出讓金了，這讓他們的資金狀況雪上加霜。

“我們也數(shù)次接到關于銀星置業(yè)一房二賣、延期交房、假按揭套取銀行資金的舉報，我們進行了協(xié)調。但是這家企業(yè)確實資金困難，現(xiàn)在銀行都不給它貸款，我們也只能想其他辦法，要是按法律辦，這家企業(yè)非破產不可，破產的話業(yè)主的損失更大。”重慶市房管局一位不愿透露姓名的工作人員告訴《小康#8226;財智》記者。他也稱，現(xiàn)在部分重慶地產企業(yè)假按揭套用銀行貸款的很多，我們接到許多舉報，也有不少企業(yè)處于停工狀態(tài)。

確實，自從前年中央實行貨幣緊縮政策以來，中小地產企業(yè)的日子非常難過。中國地產業(yè)進入了

寒冬。

中國房地產協(xié)會副會長兼秘書長朱中一在接受《小康#8226;財智》記者采訪時說:“現(xiàn)在地產企業(yè)很缺錢啊，特別是中小地產企業(yè)。我強烈呼吁有關部門和方面要重視此事，不要出現(xiàn)大量爛尾樓。”

圈地爭當“地王”導致雪上加霜

北京大學房地產研究所所長陳國強對《小康#8226;財智》記者說:“國內房地產企業(yè)的資金來源有自有資金、銀行貸款、項目回款。目前這幾個最重要的資金來源都遭受打擊:一是銀行信貸門檻提高，房地產項目四證不齊全的不允許貸款，加上貨幣從緊的政策，銀根緊縮，對地產企業(yè)嚴格放貸;二是市場出現(xiàn)調整，正常的銷售回款出現(xiàn)問題，大部分消費者處于觀望態(tài)度;三是去年的圈地熱潮，消耗了企業(yè)的自有資金。很多企業(yè)圈地爭當?shù)赝酰瑢е潞芏嗟禺a企業(yè)現(xiàn)在出現(xiàn)資金困難。過去房地產開發(fā)的模式就是高價拿地儲備土地，因為土地儲備是業(yè)績表現(xiàn)的觀測點，所以企業(yè)只能大范圍的圈地。那些前兩年穩(wěn)健發(fā)展，不盲目擴張與圈地的企業(yè)，現(xiàn)在資金相對來說會好些。”

北京一位地產公司的老總告訴《小康#8226;財智》記者:“在房地產市場上，拿到土地就等于拿到了進入該市場的入門證。在土地沒有市場化之前，通過協(xié)議轉讓，地產商靠權力尋租獲取土地，而現(xiàn)在競爭激烈，要獲得土地就得比其他企業(yè)出價高，房地產企業(yè)只能通過縮短土地項目經營的時間。為了支付土地出讓金，財力不足的企業(yè)就會以高利率從民間信貸市場獲得資金，當交齊土地出讓金就可辦到四證。這時，企業(yè)就可進行住房預售了。只要預售部分產品，就足以歸還來自民間信貸市場的高利率資金及應付日常所需要的資金。在這種情況下，如果開發(fā)商要為下一個項目融集資金，那么它就會以快速銷售的方式來實現(xiàn)整個項目的銷售。如果企業(yè)為了獲得超額利潤，開發(fā)商就會以對出售項目不斷加價的方式來攫取暴利。這就是為什么國內房地產開發(fā)商能夠捂盤并不斷地推高房價的原因。但是，當房地產市場發(fā)生變化以后，尤其是當政府出臺了一系列針對房地產市場的宏觀調控政策后，消費者處于觀望狀態(tài)，不愿意買房，最主要的回款出現(xiàn)問題，導致企業(yè)資金鏈斷裂。”

中小地產企業(yè)如何走出困境

到底怎么樣才能使地產企業(yè)走出困境呢?有的人呼吁國家進行干預，放寬銀根;有的人建議放寬資本市場，讓地產企業(yè)通過資本市場融資。

北京大學房地產研究所所長陳國強說:“地產商希望國家救他們是不可能的，國家的職責在宏觀管理上，在對整體經濟運行的把握上。目前國家的主要任務是在防范金融和貨幣風險，不會單單考慮微觀的地產企業(yè)而調整宏觀思路。國家現(xiàn)在對金融風險、信貸規(guī)模以及不良貸款比例高度警覺。地產商應該考慮提升企業(yè)的經營、抗風險能力，利用市場規(guī)律實現(xiàn)地產企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。”

2008年8月27日，央行和銀監(jiān)會出臺了《關于金融促進節(jié)約用地的通知》。從通知看，中央對房地產還是實行貨幣從緊政策，無放松的跡象。這種情況下，這些地產企業(yè)的出路何在呢?

陳國強認為，地產企業(yè)現(xiàn)在是各顯神通，有的通過銀行貸款，有的則通過增發(fā)債券、利用信托資金，有的與私募基金合作利用股權融資，有的則通過民間借貸、委托貸款，各個企業(yè)根據(jù)自身擁有的資源，通過各種渠道去融資。

重慶國際信托投資公司私人股權投資部總經理傅志強告訴《小康#8226;財智》記者:“其實2005年開始，房地產企業(yè)就一直在不斷探討多元化融資之路，但是房地產企業(yè)對銀行資金的依賴依然非常嚴重。據(jù)我了解，全國的很多開發(fā)商都開始賣地，有的甚至是低價賣地，而一些開發(fā)商則通過拼命降低房價的方式回款，增加現(xiàn)金流。”

“今年以來，因為股票市場走熊，一直在信托資金上高居榜首的證券投資類信托產品開始下降，取而代之的是房地產信托。”傅志強說:“按照《信托公司管理辦法》的規(guī)定，有3000億元的資金完全可能以債權的形式進入中小企業(yè)，解決中小企業(yè)融資難的問題，但是他們卻繞過中小企業(yè)，流向了宏觀調控的重點行業(yè)，也是收益率高、風險小的行業(yè)——房地產。目前國家對銀行信貸資金進入房地產行業(yè)的限制，四證齊全是銀行介入房地產項目所必須的硬件要求，因此在房地產的融資接力中，信托公司扮演的是銀行‘前一棒’的角色，即信托公司在土地招標之前就可進入，幫助房地產商解決拿地資金，在地產商利用信托資金拿到土地并取得土地證之后，銀行信貸資金進入房地產項目，替換出信托資金。以這樣的方式進入的房地產項目，即使拿不到地，也不影響信托資金的安全。即使信托資金進入后，地產商拿到了地，但銀行資金沒有跟上，那么信托資金還有土地作為抵押，與其他抵押品比較，土地的變現(xiàn)能力更強，即使出現(xiàn)了風險，信托資金也更容易

退出。”

“信托資金可通過三個渠道進入地產行業(yè)。針對大型地產項目，我們發(fā)定向理財計劃和產品;針對中小項目，我們以債權或PE即私人股權投資來介入。現(xiàn)在我們經常做的是發(fā)定向理財產品和以債權形式介入，將來我們將在PE上花大力氣。” 傅志強稱。

建設銀行重慶分行一位高管對《小康#8226;財智》記者坦言:“因為銀行對地產企業(yè)的放貸指標有限，很好的項目也沒有指標了，只能通過另一種方式是委托貸款，這樣不計入銀行的貸款指標里。所謂委托貸款，是指企業(yè)將自己寬裕的資金通過銀行借給另一家企業(yè)，由于資金不是從銀行放貸出去的，所以不占用銀行的信貸額度，銀行從中收取財務顧問費。其實委托貸款起的也是信托的作用，這個作用能在一定程度上緩解地產企業(yè)的資金壓力。”

陳國強則認為，通過信托資金解決中小地產企業(yè)資金困境是一條有益的途徑，希望在具體操作上不要出現(xiàn)問題，建立一個穩(wěn)定的長效機制，實現(xiàn)地產企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。