房地產稅收對商品房價格的影響研究

摘要：中國房地產市場的需求彈性小于供給彈性。政府對房產擁有者征稅，稅收負擔其實更多地落在了購房者身上。中國現行的房地產稅制對于穩定房地產市場，抑制過度投機，降低商品房價格的作用不明顯，應改變住房需求彈性，在房地產保有環節征稅，促進中國房地產市場的健康發展。

關鍵詞：房地產稅收；供求關系；稅收歸宿；商品房價格

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-3890(2008)09-0038-03

一、中國的房地產稅收

按照房地產經濟學對房地產的分類習慣，根據房地產市場的運行過程對于房地產稅收從取得開發、流轉和保有三個環節進行細分。各個階段發生的各種稅收如表1所示。

在計劃經濟體制下，中國所有房地產歸國家所有，職工住房由單位分配，無所謂房地產稅收政策。在進行住房制度改革之后，新興的房地產市場迅速成長起來，有關房地產的稅制也建立了起來。房地產稅制除了為國家增加財政收入和縮小貧富差距外，還有另外一個非常重要的目標：穩定房地產市場、抑制過度投機，預防金融危機等。由于中國現行的各房地產稅是在經濟體制改革過程中陸續設置的，缺乏明確的總體設計思路。因此。盡管從表面上看稅收體系較為全面，實際上卻存在著結構不合理、稅種設置重復、配套措施不完善等諸多方面的問題。筆者從經濟學的供求均衡分析中國各個階段房地產稅收如何影響商品房價格，指出中國現行房地產稅收的不足與改革方向。

二、理論基礎：供求均衡，彈性與稅收歸宿

(一)供求關系

供給與需求這兩個術語是指人們在市場上相互交易時的行為。供給曲線表示一種物品的供給量如何取決于價格，根據供給規律，當一種物品價格上升時，供給量增加，反之亦然；需求曲線表示一種物品的需求量如何取決于價格，根據需求規律，當一種物品價格下降時，需求量增加，反之亦然。供給與需求曲線相交決定了市場均衡，我們用供求圖形來考察市場變化對均衡價格和數量的影響。

(二)彈性與稅收歸宿

經濟學原理告訴我們，供求彈性與稅收歸宿有著密切的關系。當向一種物品征稅時，該物品的買者與賣者共同分攤稅收，但稅收負擔更多地落在缺乏彈性的市場一方身上。需求彈性小意味著買者對消費這種產品沒有適當的替代品，供給彈性小意味著賣者生產這種物品沒有適當的替代品。當對這種物品征稅時，市場中選擇少的一方不能輕而易舉地離開市場，從而必須承擔更多的稅收負擔。

就房地產市場而言，住房作為生活必需品是缺乏彈性的，加拿大經濟學家歌德佰戈根據經驗數據計算出住房需求價格彈性絕對值為0.75。國內一研究結果顯示，中國房地產商品的需求彈性僅為0.34，這意味著價格上漲或下降1％，而需求下降或上漲0.34％。岡而住房的供給是相對富有彈性的，因為房產擁有者可以根據房價的高低而自由選擇上市時間。這也是中國存在較高的住房空置率的原因。由于房地產市場的需求彈性小于供給彈性，政府對房產擁有者的征稅，稅收負擔更多地落在了購房者身上(如圖1所示)。

三、稅收對商品房價格的影響作用

(一)土地批租與房地產開發階段、房地產流轉階段中開發商出售商品房階段(初次流通)

此階段發生的稅收有土地使用稅(費)、契稅、營業稅、城市建設維護稅及教育費附加、印花稅、企業所得稅等。由于向開發商征稅，供給減少，供給曲線由S移動至S1，商品房價格提高到P1。從長期來看，需求彈性增強，需求曲線斜率減小，對住房的需求也可能會因房價的上漲而減少，需求曲線向左移動，因此需求曲線變為D1。由于是由購房者承擔了大部分稅收，開發商得到的價格下降得很少，因此供給基本不會發生變化，由此商品房價格下降為P2，而P2的位置決定于需求的變化程度(如圖2所示)。

(二)商品房流轉階段中的再次流通階段

此階段發生的稅收有房地產交易稅、營業稅、土地增值稅、城市建設維護稅及教育費附加、印花稅、契稅等。這個階段的稅收主要是針對在二級市場買進房產然后再向三級市場(二手房市場)售出以賺取差價的投機者。

因為向房產擁有者征稅，房地產三級市場的房價上升，房地產三級市場購房者承擔了大部分的稅收。雖然由于稅收，房產擁有者得到的價格比沒有稅收時降低了，可是幅度很小，所以抑制投機需求的效果并不明顯。長期來看，因為三級市場的房價上升，購房者會轉向二級市場，從而增加了二級市場的需求，抬升二級市場的房價。

由于大部分二級市場購房者的目的是自己居住，他們一般不會在購房之后很快將住宅出售，也就是說屬于真實需求的二級市場的購房者不處于這個征稅的范疇，因此不會傷害到商品房的真實需求。

(三)商品房動態保有階段中的租賃

此階段發生的稅收有營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅、城市建設維護稅及教育費附加等。

由于向房產擁有者征稅，租金上漲。而租金上漲。租房者數量減少，投資者不會購房出租投資。因為租房者減少了，因此出租量是基本不變的，這部分減少的租房者可能會轉向購買商品房，購房需求增加，導致房價上漲。

另一種情況是，即使租金上漲，租房者仍然認為租房劃算，即購租比較高，則租房者還是會選擇租房，而投資者不會因為租金的上漲而在租客不變的情況下去選擇購房出租，因為在購租比較高的情況下購房出租顯然不是一個明智的選擇，而且在租客不變的情況下租房供給的增加會降低房租。因此這樣不會影響商品房價格。

其實在很多情況下，租賃稅收征管難度很大，稅務工作人員無法逐門逐戶調查出租房屋情況，即使能夠做到也很難判斷其真偽，使得房屋出租過程中的稅收基本處于流失狀態，房地產租賃環節的稅收形同虛設。許多大中城市住房出租依法到政府部門申報登記納稅的不到30％。有的城市只有10％～20％，一些城市一年當中甚至只有幾戶、十幾戶出租戶主動到稅務部門申報登記納稅。當大量的稅收流失成為房產擁有者的個人收入時，房屋租賃市場形成了利潤巨大的投資回報。在需求客觀存在的條件下，必然吸引著更多的居民儲蓄或社會閑散資金投資于房屋租賃經營，從而增加需求，推動房價上漲。

(四)房地產靜態保有階段空置、閑置

這一階段需繳納的稅收有城鎮土地使用稅、房產稅等，這一階段的稅負比較輕。由于在保有階段無商品交換，即供給完全無彈性，因此稅收完全落于房屋擁有者身上，這樣會出現兩種情況：

第一，由于養房成本高，從而會減少人們購買第二套以上的房子的需求，需求下降，房價就會下降。岡

第二，由于養房成本高，房屋擁有者會考慮將多余的住房賣出，供給增加，房價會下降；或者會考慮將房子出租以彌補養房的成本，這樣導致了出租量增加，租金下降，準備買房的人會因為租金的下降及租量增加選擇多些，而選擇租房放棄購房，購房需求下降，房價下降。

四、建議

1 改變住房需求彈性，即為購房者尋找替代品。人們不買房就會選擇租房，因此可以引導人們進行租房消費。提高保有階段閑置房屋的稅收，增加養房成本，以增加出租量。改變住房需求彈性是要稅收負擔不會大部分地落在購房者身上，在改變住房需求彈性的同時也降低了房價。

2 應在房地產保有環節征稅，盡量避免在房地產流轉環節征稅。“重流轉，輕保有”是中國現行房地產稅制的特點。從以上分析可以看出，保有環節的稅收會全部落在房屋擁有者身上，對其征稅可以降低房價，這是政府的目的之一。而在房地產流轉階段征稅，稅負大部分落在了購房者身上，給過熱的房價降溫，效果不明顯，甚至本末倒置。現在很多房地產市場成熟國家的房地產稅制的特點就是“輕流轉，重保有”。

3 “物業稅”的出臺將具有劃時代的意義。目前，世界上大多數成熟的市場經濟國家都對房地產征收“物業稅”，“物業稅”將大大地改進中國房地產業原有的稅制。其實“物業稅”就是主張在保有環節征稅，將一部分原來在流轉環節的稅制轉化到保有環節，這對降低房價，抑制投機行為，促進中國房地產業的健康發展具有重大意義。

最后需要強調的是，導致中國商品房價格上漲過快的原因是多方面的，在考慮稅收之外還要考慮貨幣政策、土地批租政策等，進而從根源上抑制房價過快上漲。

責任編輯 武玲玲

責任校對 武玲玲