逆向年金抵押貸款創新的風險防范

摘要：逆向年金抵押貸款是金融機構實行的一種房地產抵押貸款方式，它將老年人的房產權益逐漸轉化為有生之年的消費資金，成為啟動老年住宅市場的強大動力源，其運作過程面臨借款人違約風險、變現風險、高利率和高通貨膨脹風險等。而防范逆向年金抵押貸款風險則需從確認房屋產權，完善房屋評估及市場轉讓環境和制度，建立政府、保險公司、銀行三位一體的保險體系入手。

關鍵詞：逆向年金；利率風險；抵押貸款；房產估值

中圖分類號：F832.45 文獻標識碼：A 文章編號：1003-3890(2008)09-0077-04

一、逆向年金抵押貸款創新

一般房地產抵押貸款是貸款人先從銀行貸款用于購房。然后再定期向銀行還款直至付清全部本息。逆向年金抵押貸款的特點在于貸款人已擁有房屋所有權并向銀行抵押房產，銀行根據評估后的房屋價值和貸款人申請的貸款期限與貸款人簽署協議，然后分期向貸款人支付貸款供其支配。在以后較長時期內，銀行向貸款人按月支付一定數額的款項，其具體金額根據評估貸款期屆滿時房屋價值的折現值與貸款現值的差額乘以貸款常數進行計算。貸款人擁有該房產的居住權，而金融機構擁有其產權，在貸款人去世后，金融機構擁有該房產完整產權，可進行拍賣或經營，并從中獲利。

借款人以逐步減少自己在房屋中的股份為代價，可以不斷從貸款人那里得到現金支付。借款人可以利用房屋所有人的身份取得資金，進行消費和其他方面的投資，提高了資產的流動性。部分購房人采用逆向年金抵押貸款后出租抵押的住房，獲得更多的收入用于支付家庭護養或社會福利機構的費用。大大減輕了家庭的經濟壓力及購房人的心理負擔。

逆向年金抵押貸款是一種啟動老年住宅開發的有效金融創新工具。在國外，逆向年金抵押貸款的基本貸款方式就是金融機構貸款給已經擁有房屋產權的老年人。這類老年人幾乎用自己一生的收入購買房產，或者經歷一個較長期限的償還貸款之后，擁有了體面的住宅，但是他們的生活水平會因存款總量的減少和月支付的增多而隨之下降，高昂的醫療費用也得不到必備保障，許多人在退休后收入下降，致使生活水平受到影響，所以向金融機構提出申請，金融機構每月向退休老人提供固定數額的貸款作為老年人生活費用的補助，使得老人能夠生活得相對充裕。這種貸款方式使老年人在一生中實現大致均衡的消費水平，盤活了老年人的房屋資產，有效地解決了老年人有房沒錢的問題。

英國是住房金融產品出現比較早的國家之一，已有200多年的歷史。英國逆向年金抵押貸款金額一般為所購買住房價格的70％～90％，不同機構政策略有不同，貸款額大致為個人年收入的3.5倍。如果夫妻共同買房，則是一方收入的3.5倍加上另一方收入的1.5倍或雙方收入相加的2.75倍。貸款買房時必須通過律師，交付1％～4％的印花稅，然后，房屋主人再用這筆貸款充當保費去購買年金。逆向年金抵押貸款創新并不僅僅局限于老年人，現在這種住房抵押貸款方式不限年齡，產權人可以自青壯年起就為自己的晚年未雨綢繆。根據這種狀況設計的逆向年金抵押貸款，將購房人的房產權益逐漸轉化為有生之年的消費資金，可以一次性支付給房主，也可以每月付給房主一定數額的款項。款項的大小與合同的期限、利率的大小、預期房屋的價值以及房主希望保留的房屋產權份額等有關，這樣將盤活購房人的住房資產，合同期屆滿，房產歸金融機構所有。當然，房主也可保留一部分房產權益，以應付未來的不確定性支出。

二、逆向年金抵押貸款的風險闡釋

由于逆向年金抵押貸款會遇到房主中途違約、提前償還以及房產價值預測不準確等情況，因此，存在較大的風險，金融機構應該慎重操作。

1 房產人住房的產權和現狀風險。中國住房自有率很高，美英等發達國家住房自有率不過60％，逆向年金抵押貸款要求借款人要擁有完整的房屋產權。事實上，中國還有一部分人是福利房，住房人在退休后依然有可能是和單位共有住房產權。另外，還有相當一部分老人居住條件較差，評估后的房產價值不高，貸款操作起來有較大困難。

2 還款方式的風險。逆向年金抵押貸款是由銀行發放的，可以選擇一次性發放，或每周、每兩周、每月發放，或兩種方式相結合。而貸款償還可以被延期至房產被出售或轉讓，或借款人不再居住在該房屋中，或借款人去世。如果借款人是收入不高、信用等級偏低的中低收入人群，或是儲蓄存款不足的年輕人，他們很可能未能支付財產稅、未能維持房產，或者他們放棄住房、把住房租給其他人或者增加新的業主，違約風險增大，在房屋升值幅度小或貶值時，借款人違約風險更大，貸款機構也就面臨巨大風險。

3 變現的風險。金融機構開展逆向年金抵押貸款業務后，每年要支付大量現金，這樣就可能發生資金凝固，直到數年之后才能收回早期投入的資金，這導致了當前的現金支付很可能遭遇危機。當貸款到期，金融機構必須將貸款期滿時擁有的房產迅速變現，處分抵押房地產，這里也存在著有房地產交易市場是否發達、變現抵押的房地產能否有接受者、甚至被處置的抵押物因其他不確定因素出現變現價值不足的風險。

4 高利率和高通貨膨脹率的風險。高利率和高通貨膨脹率不僅對貸款人，也給借款人帶來了巨大的風險。對于借款人而言，由于前期獲得較低利率的貸款，在利率上漲后需要付出更多的貨幣資本；對于貸款的金融機構來說，由于貸出的是貨幣資本，而逐漸擁有的是房地產的資產價值，利率上漲后貸出的貨幣資本升值了，但是房地產的資產價值卻不一定能夠升值，有時還會貶值。利率變化過大、過頻會引起還款額大幅度上升，導致借款人還款困難，出現貸款拖欠或成為壞賬的可能性加大。所以從事住房逆向年金抵押貸款的機構雖可以獲得比較豐厚的收益，但要承受貸款期限長、房產價值變化、通貨膨脹以及利率的不穩定性、房屋損耗等一系列不可知的風險。

5 信息不對稱導致的逆向選擇風險。信息不對稱可能導致房地產重復抵押、再抵押或抵押物被私自處置等風險。抵押人違反金融管理法規，采取捏造事實、隱瞞真相或其他不正當手段，以虛假的房地產作抵押，騙取貸款，致使貸款人遭受損失。具體表現為：借款人隱瞞真實情況，以即將被拆遷、被國，家依法征收、征用、沒收和列入拆除范圍等無法取得補償或補償不足的房地產用于貸款抵押；對共有房地產設定抵押的，在共有人實際未表示同意的情況下，謊稱或偽造書面文件假造共有人同意等等。另外，估價機構或估價人員不執行行業規定和不遵守職業道德規范，為爭取估價業務，評估機構或評估人員與委托方私下達成某種價格共識，采取弄虛作假的手段，故意高估或低估評估值，給另一方造成損害。再者，由于市場因素變化難以捉摸，取得資料的真實性、客觀性和代表性較差，導致評估結果偏離正常值。

6 金融機構風險防范機制缺位風險。逆向年金抵押貸款涉及關系復雜，既涉及借款人、放款人，又涉及房地產開發商和保險公司。借款人、放款人與房地產開發商的關系是在購房過程中建立起來的，相互之間的關系是資金、權益和實物的交換關系，房地產開發商與借款人和貸款人的關系隨著房屋實際使用權、房屋實物、購房資金的相互轉換完成而結束。保險公司是放款人拉進來的，主要是為借款人的生命和抵押物可能遭遇的風險提供保障，以避免或降低貸款人所單獨承擔的風險，也是金融市場風險轉移的重要方式。然而目前并沒有相應的法律法規保證逆向年金抵押貸款的實施。由于部分評估機構和評估人員素質較差，沒有能力準確預測房產未來價值。編制的估價報告沒有統一格式，而且，評估結果也無權威部門進行最后審核把關，使得貸款額度占房地產價值的比率不當，導致房地產變現價值難以足額償付貸款本息帶來的風險。金融機構在處理違約房產或采取其他措施催還貸款時，因涉及到倫理與社會問題，也無法將債務人強行遷出原住宅房，又會涉及到制度與政治風險。

三、逆向年金抵押貸款的風險防范

1 確定合格的市場主體。借款者應具備的基本條件包括：第一，借款人要擁有完整的房屋產權。從借款人的資格審查到還款的方式、程序、房屋的預售、資金的使用及保險的處置等都必須從法律上進行規范，特別是借款人的交易對象的實際產權主體一定要明確，以保證整個交易過程法律的權威性。第二，強烈的貨幣需求。逆向年金抵押貸款是老人在退休金和其他貨幣來源遠不能滿足生活需求時才會使用的。通過逆向年金抵押、貸款業務，老年人可以在一定程度上通過自己的力量解決自身的養老問題，增強老年人自我保障能力，提高老年人在有生之年的生活水平和醫療保障程度，減輕了子女的經濟負擔，也緩解了國家的財政壓力。第三，房產必須達到一定價值。需要每兩年定期評估一次房產，可以隨時調整、掌握房地產的財務狀況，這有助于做出正確的金融決策。如果房產增值了，可以增加借款方的借款額。如果房產貶值了，低于借款額度時，借款人的責任限于其房產的權益，把風險轉移給銀行或者保險機構。加大對住房價值波動的風險估計，適度降低住房價值向上波動的預期，增加向下波動的預期。第四，必須有公開、公平的交易市場。將房產價值定期證券化，或者培養合格的交易主客體，使房地產處于完全掌握之中。

2 防范房產所有權不清的風險。要認真核實共有產權，對于老人可以要求老人自己先行買斷房屋產權，或者要求老人與單位協商，使單位能夠認可老人貸款并在貸款結束時為老人還清貸款，實現貸款可轉移性，再把房權收回單位。另外一種可能是面對老人子女收回房屋的提議。應該說老人即使采用逆向年金抵押貸款方式養老，他也希望為自己的子女留下房產作為遺產，而這種養老的方式將使家庭遺產縮水。針對這種情況，金融機構可以與老人訂立協議時附加一些條款，諸如子女可優先購買老人去世后遺留的房產，也可以要求子女償付老人貸款，然后收回老人的房屋。當貸款到期時，處分抵押房地產，清償銀行貸款；借款未到期借款人死亡，則處分抵押房地產，清償銀行借款后的剩余部分交由繼承人；若無繼承人，則捐給社會福利機構。

3 設計滿足不同需求的逆向年金抵押貸款品種。對交易各方來說，標準化的抵押貸款品種是降低交易成本、減少交易糾紛的有效保證。逆向年金抵押貸款的設計盡可能實現種類繁多、證券化、標準化。標準化的逆向年金抵押貸款對貸款數額、發起費用、利率水平、變動形式、適合人群、付款方式及保險狀況等做出明確的規定。金融機構可靈活選擇資金支取方式，例如一次性支取、定期支取，或二者相結合；抵押一定年限后，房屋的權屬根據不同需要或者由借款者贖回或者所有權完全轉移給銀行，甚至將逆向年金抵押貸款證券化，以降低市場風險。活躍逆向年金抵押貸款市場，增加抵押貸款的流動性，保證投資者的投資能夠隨時變現，從而增加投資者的信心，吸引更多資金流入逆向年金抵押貸款市場。為了避免信息不完全、不對稱現象導致的逆選擇，盡可能遵循會計核算中的“謹慎性”原則，估計可能發生的保底收益，盡量預計可能發生的損失和費用，以減少盲目的樂觀；建立公開審核程序、信息披露制度，以防止市場欺詐行為，增強業務透明度，以便社會公眾監督。

4 建立適應利率市場化要求的資金定價與調整機制。商業銀行可實行以利率風險為中心的資產負債管理模式，通過監測、識別并預測利率的變化走勢，有針對性地調整資產負債管理方案，從而大幅度提高組合分析效率，最大限度地優化資產負債結構。影響利率變動的因素來自國內外多個方面，主要包括宏觀經濟狀況、央行貨幣政策變動、物價水平、貨幣和資本市場資金供求關系、匯率變化等，在進行利率預測時須充分考慮，設計利率風險計量模型，建立以利率風險為核心的現代利率管理機制，確立利率風險管理在資產負債管理中的核心地位。貸款本金的數量是以住房資產的凈值、財產價值的預期評估值、市場利率、借款人的年齡和平均壽命為依據的。資產凈值越大、預期評估值越大，風險越小。實施電子化采集信息，建立全面、暢通的信息渠道。銀行業務電子化程序的提高，加大了資金流動的頻率和風險控制的難度，同時也為我們及時準確采集數據信息，實施有效利率風險控制提供了保證。由于各銀行數據庫建設步伐的加快，實行全系統的資產負債管理和利率風險控制已成為可能。

5 建立政府、保險公司、銀行三位一體的保險體系。操作時借款者首先將住宅抵押給銀行，銀行與借款人商定逆向年金抵押貸款的期限(一般為10年)并每月向借款人發放月付款，同時銀行每月向保險公司支付一定的保金投保。如果達到期限，借款人還健在，其后的月付款由保險公司支付。借款人去世或房產出售時，銀行可將房產以合理的價格銷售給房地產經紀公司，再由房地產經紀公司銷售。政府可通過對購買者采取減稅和為低收入者提供住房租金補貼的辦法來滿足社會不同階層、不同貸款對象的具體要求，以促進整個住房消費信貸市場的發展。目前，開展逆向年金抵押貸款保險業務的房貸產品風險很高，雖然這些創新產品在世界范圍內又擁有巨大的市場，能吸引大量保險公司，但需要政策引導及政府管理機構的扶持，政府應盡可能鼓勵商業保險公司參與，結合現行銀行風險防范機制，創立政策性的保險機構，真正建立起政府、保險公司、銀行三位一體的保險體系，從而達到轉移和分散抵押貸款風險的目的。

責任編輯 關 華

責任校對 艾 嵐