腐敗區長周良洛

腐敗“魔術”要想演得逼真，必須要有官員做“道具”。當擁有權力的周良洛被貪欲駕馭時，他已經蛻變成了權力的奴仆；當夫妻二人同臺受審，便再次證明一個簡單而又樸素的道理：一位官員因腐敗失去的，必將比他能夠從腐敗中得到的要多！

北京海淀區北三環中路薊門橋附近，佇立著一塊十分醒目的宣傳牌“上風上水上海淀，融智融商融天下”。為了吸引購房者的眼球，這個口號頻頻出現在許多天價樓盤的廣告語中。由于流傳甚廣、深入人心，口號的倡導者海淀區原區長周良洛的名字也隨之風生水起。

然而，令人大跌眼鏡的是——這位不到50歲的“明星區長”忽然又變了一種身份，站在了法庭的被告席上！

2008年3月28日上午，北京市第二中級人民法院對北京市海淀區原區長周良洛受賄案作出一審宣判。法庭審理查明：周良洛在擔任北京市朝陽區區委常委、宣傳部長，朝陽區常務副區長，以及海淀區區委副書記、區長等職務期間，利用職務之便，從1998年至2006年8年時間收受賄賂款共計1672萬余元，其中有1500多萬元涉及土地審批和房地產項目，占到整個賄款的90%，其妻魯小丹參與受賄889萬余元。法院以受賄罪判處周良洛死刑，緩期兩年執行；魯小丹被以相同罪名判處無期徒刑，兩人的個人財產被依法沒收，周良洛和魯小丹沒有當庭提起上訴。

法庭上的周良洛戴著一副眼鏡，頭發依舊一絲不亂，胡子刮得很干凈，身著黑色西裝配以白襯衫。聽到判決時，他坦然表示“在意料之中”，說話時語氣沉穩平靜，還是一副開政府工作會時的做派。

“明星”區長：擅長經營的高手

現年49歲的周良洛祖籍江西省鉛山，1978年考入清華大學電機系，1983年畢業后留校工作。周良洛很能干，1989年9月擔任清華大學團委書記，此后官運亨通。1993年，調任北京朝陽區任區委常委，1994年任區委宣傳部長；至2000年1月，周良洛擔任朝陽區委常委、常務副區長，2002年3月，周調任海淀區區委副書記，同年11月成為海淀區區長，同時兼任中關村科技園區管委會主任、區北部地區開發建設委員會主任。

據案卷材料顯示，周良洛清華大學畢業后，又先后在清華大學社科系、中國科學院研究生院深造，擁有管理學博士學位，擁有良好的教育背景，這也使得他主政海淀期間得心應手。2002年7月10日，北京市海淀區政府召開了全區招商引資動員大會，時任海淀代區長的周良洛正式提出，用經營城市的理念經營海淀區的思路：經營城市就是按照市場經濟的規律，對城市發展進行資源整合和最大限度的利用。當年年底，周入選該年度中國城市十大明星區長，博得了“擅長經營城市的區長”美譽。作為海淀區主政者，周良洛任內提出了流傳甚廣的“上風上水上海淀，融智融商融天下”概念，2007年3月20日，周良洛還率轄下各部門負責人做客北京城市廣播，暢談“宜居海淀”建設。沒想到兩周后，他就被紀檢人員帶走，此后由于樓市腐敗而轟然倒下，應驗了百姓的戲說：“家落官落周良洛（落）了！”

2003年起，海淀啟動北部新區發展戰略，將中關村重心戰略性北移，很多原有的村落逐漸被新興的城市社區所取代。在此過程中，周良洛除任海淀區區長一職外，還同時兼任中關村科技園區管委會主任、海淀區北部地區開發建設委員會主任等職務。周良洛正是抓住了這樣一個“經營城市”的寶貴機會，大肆斂財。法庭認定，在檢察機關指控的10名行賄者中，就有多達6名的行賄者是房地產商，周良洛90%的受賄贓款來自這些房地產商的“中介費”、“好處費”等各種名目，其中還包括直接收受住房一套。周良洛的妻子魯小丹也借助周的權勢，在某開發商企業接受了“工資”、“獎金”等賄賂，變相地幫自己的丈夫走上了死囚路。

在房價虛高不下，老百姓不堪重負之際，“最擅長經營”的周良洛卻把自己“打折”賣給了房地產開發商。

周良洛案：樓市腐敗升級前兆

北京市的海淀區地理位置優越，是環渤海地區京津塘科技新干線發展的“龍頭”和經濟騰飛的“發動機”。轄區內科研院所林立，高等院校密集，經濟發展迅猛，文化旅游資源豐厚，中央、軍隊機關眾多，擁有首都政治和科技、教育、人才優勢以及文化、自然地理優勢等明顯的區位功能優勢和資源優勢，是國家高新技術產業基地之一。

檢察官在偵查中發現，周良洛開始斂財的第一個領域不是房地產業，1998年至2005年，在其擔任朝陽區委宣傳部長、朝陽區副區長期間，他利用自己的職務便利，為各類中介公司介紹廣告業務、提供手續便利，先后多次為北京藍色家園廣告公司、波普廣告藝術公司、東方朝陽廣告公司、大正廣告公司承攬廣告業務提供便利，并收受上述4家廣告公司負責人10萬元至99萬元不等的好處費，共計174萬元。但是，當北京房地產業風生水起，房價突飛猛漲的時候，看著開發商們一個個一夜暴富，手握大權的周良洛對廣告公司送上的這點小錢已經看不上眼了，他把黑手伸向了回報更“豐厚”的房地產商。

早在周良洛擔任朝陽區人民政府副區長期間，他就利用職務之便，在北京坤正房地產投資顧問有限公司承接棕櫚泉項目的前期規劃手續過程中提供幫助，并于2001年收受該公司總經理張小軍給予的人民幣10萬元。

周良洛最大的一筆賄賂來自房地產商劉軍。劉軍，北京泰躍房地產有限公司董事長，滬深兩市“泰躍系”的實際控制人。41歲的劉軍及其控制的公司一直扎根于海淀區，曾開發“怡秀園”公寓及“太月園”、“太陽園”等樓盤。2002年周良洛主政海淀區后，劉軍的“泰躍系”亦進入飛躍式發展期，相繼染指湖北金環、景谷林業、茂化實華、三峽水利、凱馬B等五家上市公司。更令業界側目的是，“泰躍系”在土地審批趨緊之時，仍在海淀區擁有超過90萬平方米的土地儲備，其取得的時間段正對應于周良洛主政并大力推進的“區北部地區”大開發。2003年，北京泰躍房地產開發公司董事長劉軍向周良洛提出，自己公司面臨財務危機，需要從其此前投資的稻香湖項目中撤資。周良洛獲悉這一請求后，主動協調，幫助其解決了資金問題。當年10月，周良洛收受了劉軍送上的93萬元美金。2006年春節前，以拜年為名，劉軍又送給周良洛100萬元人民幣。

2005年，在北京市永泰房地產開發公司競爭海淀區政府招商大廈辦公樓選購、協調隔離帶拆遷的過程中，周良洛利用職務之便，提供了幫助。事后，他收受該公司總經理戴迪給予的一套四季青橋附近的別墅，價值人民幣198萬元。2005年6月，周良洛在任海淀區人民政府區長期間，利用職務之便，在北京瀚天誠信汽車咨詢服務有限公司董事長周飛作為一汽豐田銷售有限公司在海淀區注冊并在海淀區選址建辦公樓項目的中介人運作該項目過程中提供了幫助，事后“笑納”了周飛給予的人民幣198萬余元。2006年前后，周良洛為北京瑞景清源房地產公司開發主語城項目提供了幫助，并以妻子借調進入瑞景清源房地產公司工作的名義，收受該公司總經理張勁梅發放的工資、獎金、入股分紅等各種名目的資金29萬余元。2006年3月、4月，在為北京億城房地產開發公司承接“竹園”項目提供幫助后，周良洛先后兩次收受該公司副總經理李平給予的200萬元人民幣。

“城市行政一把手一旦深陷樓市腐敗，其危害性比行業內官員腐敗危害性更大”。北京市反腐倡廉教育基地負責人在接受記者采訪時表示了擔憂，他坦言，“這是因為，其手中集中了更多的權力，也就有更多的尋租空間。比如，周良洛為北京泰躍房地產開發公司獲得土地審批及房地產項目規劃等提供幫助，這不是一個國土局或一個規劃局負責人所能輕易做到的，但周良洛卻能‘通吃’。”難怪當時就有不少人提出質疑，周良洛的“經營城市”的理念到底劍指何方？周在任朝陽區副區長時就為北京永泰房地產公司催要返還款及協調隔離帶拆遷問題提供過便利，得到過好處，其在擔任海淀區區長時提出“用經營城市的理念經營海淀區”的思路，力主加強基礎設施建設，其實就是在為樓市腐敗埋下伏筆。

此案偵結后，熟知腐敗交易詳情的辦案檢察官陷入沉思：身為一區之長，也是一方父母官，他與房地產商勾結，收受他們的高額賄賂，然后房地產商再把價格不菲的房子賣給購房者，面對周良洛一案中涉及的那些耳熟能詳的樓盤名稱，每個購房者肯定倒吸一口冷氣！雖然與上海房地局原副局長殷國元受賄3671萬元相比，周良洛受賄1670萬余元算不上“之最”，與其他樓市腐敗官員的職務相比，周良洛也算不上“最高”，但是周良洛作為一個直轄市重要轄區的行政一把手，插手房地產事務，直接從中謀取私利而觸犯法律“落馬”，他應該算是第一個。之前，雖然樓市腐敗官員多，但大多集中于城建系統或分管城建的領導，因房地產腐敗而倒下的城市行政一把手還未出現過，周良洛卻開了城市行政一把手被開發商拉下馬的先河，這不能不說是高房價持續升溫，樓市腐敗升級的一個強烈信號！

貪內助：800萬元“家庭作業”

近年來，夫妻共同腐敗的案件曝光得越來越多，如鐵道部建設司原副司長嚴健夫婦、黑龍江省牡丹江市公安局原局長韓健夫婦、湖南省郴州市原市委書記李大倫夫婦、江西省上饒原市委書記王興豹夫婦、安徽供銷社原主任許道明夫婦等等，任憑平時多么意氣風發，一旦東窗事發，夫妻雙雙走上了被告席。

反貪部門經多年辦案發現，夫妻共同腐敗形式有多種多樣，不過主要不外乎以下兩種：一種是夫妻二人同是官員，禁不住誘惑，又少了必要的監督，于是有機可乘，聯袂貪腐，甚至互相攀比。這是一對名副其實的“夫妻貪官”，既可各自為政，又可以“官官相護”，通過“權力對敲”以獲取權力紅利的最大化；另一種則是夫妻一方做官，而另一方借機進入商界，或者只是開幾個“影子公司”，以便讓權力與商業珠聯璧合。凡心明眼亮者都知道，這些公司真正涉足的不是市場經濟，而是官場經濟。在此意義上，這些領導干部的親屬子女從商實為搭建一個個能夠為其家庭輸送權力紅利的收費站、利益中樞或者“賄賂漂白機”。

周良洛夫妻也沒有逃脫這個痼疾，和過去“貪內助”直接幫“官丈夫”在家收錢相比，周良洛的妻子魯小丹則是采取了既安全又高效的隱蔽措施，輕輕松松完成了800多萬元的貪污“家庭作業”。魯小丹，1962年出生在冰城哈爾濱，曾在北京歌華公司工作。隨著周良洛的“步步高升”，魯小丹的工作也是幾經轉換。為了避人耳目，也為了能更加自由地撈錢，2000年1月，魯小丹與他人合伙注冊成立了北京盛世風華現代企業管理咨詢有限公司。2001年2月，又注冊成立了北京誠信世家企業管理咨詢有限公司，這兩家公司主營業務均為“企業形象策劃”。但是在實際中，這兩家公司都屬于典型的“不務正業”，它們的主要用處就是為了掩人耳目進行轉賬。為便于匯聚權力紅利，周妻魯小丹先以“策劃企業形象”為名行轉賬賄賂之實，她與周良洛一同受賄的800多萬元主要通過這兩家公司轉賬后放到自己的口袋里的。

當這對夫妻走上法庭，站在“腐敗一線”被提起公訴時，令人頗感意外的是，與許多貪官夫妻“大難臨頭各自飛”不同，周良洛在法庭上對部分涉及他妻子的受賄指控提出了異議，不知道是周良洛良心發現還是另有隱情，他在法庭上竟然想“保護”妻子。難怪有旁聽者悄悄議論：“早知如此又何必當初呢！”

綠化發財：表弟也來分一杯羹

緊臨北京三里屯的幸福二村，周邊使館相鄰，環境幽雅。小區32號樓1單元201室，建筑面積達283平方米，主人正是此次同庭受審的周氏夫婦；與其直線距離不過50米的35號樓1單元202室，則是河南籍商人王少一持有。2007年3月27日，中央專案組造訪這兩棟房子。此時王少一與魯小丹已被控制。十天后的4月6日，時任海淀區長周良洛亦被帶走。

有關司法材料顯示，王少一是周良洛的“發小”。而在過去五年間，周良洛對外向以“表弟”稱呼王少一，并將其引薦給京城政商各界。

37歲的王少一系鄭州市二七區人，早年靠汽車生意起家。由于園林綠化實行與建筑行業一樣的資質準入制，其初入北京選擇了與鄭州市園林綠化實業有限公司合作，以類似“貼牌”的方式進行掛靠經營。

2002年4月，北京博雅綠茵園林綠化有限公司（下稱北京博雅綠茵）登場，注冊資本100萬元，其中自然人王少一和鄭州市園林綠化實業有限公司各出資50萬元。不久，兩方出資比例發生調整：王少一出資額增至90萬元，鄭州市園林綠化實業有限公司則減持至10萬元。

正是周良洛引見，王少一與劉軍等京城大腕展開了合作。在沒有任何招標信息公布的情況下，博雅綠茵公司卻先后承攬了海淀公園、圓明園、博雅德園、稻香湖景酒店（五星級）等工程的部分標段（此標段價值3000余萬元）；而其承攬的全長9公里的元大都遺址公園的總投資超過6億元。

此外，北京博雅綠茵還參與了諸多市政府工程，包括海淀區北清路道路改造工程（造價380萬元）、海淀區政府西花園工程（造價290萬元）等。

沒有周良洛的關照、庇蔭，拿下這些項目是不可能的。當然，傍周的結果也難逃法網。(王少一另案審理。)

“魔術棒”：在房產商手中揮舞

有腐敗，就是因為有空隙可鉆；有行賄，就是因為有暴利可得。開發商之所以愿意花大手筆給貪官行賄，是因為他們可以通過手中的“魔術棒”任意變幻出各種伎倆，賺取樓市中的暴利！

一是改規劃。在寸土寸金的城市，建設規劃退一點，規劃格局動一點，普通老百姓是不可能覺察出來的，但對房地產商來說卻意味著巨大的經濟利益。因為規劃一動，意味著建筑區劃內的容積率的改變。容積率是指建筑區劃內總建筑面積與用地面積的比值，對于房地產開發商來說，容積率越高，可供其銷售的面積就越多，獲利越多。改變規劃，提高容積率就相當于在同樣的土地上，可以蓋出更多的房子，一塊占地1萬平方米的土地，假使容積率是4，意味著可建4萬平方米，如果把容積率提高到4．5，則可建4．5萬平方米。如果以每平方米6000元的價格出售，可以多得3000萬元。有的開發商拿到的土地容積率遠遠高于周邊地塊，一個中等項目容積率提高零點幾個百分點會增加數千萬的銷售額。而在土地出讓環節，雖然在2003年實行了招拍掛制度，但“圍標”、“陪標”現象并不少見，這說明土地在拍賣前已內定了買家。正是因為有“半年不開張，開張吃半年”的暴利，開發商才會樂于“大出血”，因為這點血相對于回報來說簡直就不值一提。

二是變用途。改變土地用途也能帶來驚人的利潤；土地用途決定著土地的價值，商業用地和工業用地之間的價格差異可達10倍，因此一些開發商想盡辦法打規劃的主意，改變土地用途。工業用地轉為商業用地，價格會直線飆升，而土地用途變更的權力掌握在土地規劃領導小組手中，但實際決定權在分管領導手中，再加上制度監管缺陷，很容易成為開發商集中攻關、負責城建的官員權力尋租的環節。

這兩種“魔術”要想演得逼真，必須要有官員做“道具”。因此，對于樓市腐敗要徹底的治理，力度要升級。不僅要完善制度讓行業內官員的權力在陽光下運行，更要監督好像周良洛這樣的行政一把手。因為，樓市問題的復雜性本就容易掩蓋行業內官員的腐敗行為，而城市行政一把手如果也向樓市直接伸手，只能使樓市的腐敗級別越來越高，治理越來越難。

潛規則：購房者為灰色成本買單

幾乎人人都知道，精明的開發商不會拿自己的錢送給貪官，“羊毛出在羊身上”，房地產項目的“灰色成本”都要攤入房價中，最后都轉嫁給了購房者。我們可以算一下，以周良洛受賄的1600多萬元為例，如果要攤到1000套房子上，每戶要承擔16000元。

據開發商介紹，開發一個房地產項目，要辦齊“五證”，蓋好20多個公章，這些環節除了涉及規劃、國土、建設等主流部門，還需經過房管、工商、稅收、建設、交通、環保、衛生防疫、消防、地質勘探、園林、人防等眾多機構的審批或備案。雖然政府部門林立，表面上環環相扣，但卻很不透明、很不規范。開發商如果不一個個上門去燒香，許多官員就會拖，樓盤開發是資金密集型的，開發商是耗不起的。于是，隱性的腐敗成本就悄然開始滋生了。

開發商要想做一個樓盤，各主管部門的“菩薩”都要拜，一路拜下來的費用占到樓盤總成本的3%到5%，甚至更高。也就是說，有些地方政府不積極支持公開房價成本，在很大程度上是為了掩蓋其中的腐敗成本。更有人認為，很多房價高企的地方官員之所以聲嘶力竭地維護高房價，除圖政績原因外，預計來自房地產的灰色收入也應該相當可觀。如果讓房價下降，估計開發商們“上供”的財富也相應下降。如此說來，既影響仕途又影響收入的事情，預計沒有哪個智商高的官員會去干。即使有一兩個官員良心發現，預計他既無能力也無膽量去碰房地產形成的這張關系網。

雖然近幾年中央加大了樓市調控，但是由于有“灰色成本”在里面，許多地方領導都堅稱當地的房價“在合理區間”；調控開始后，一些地方領導暗中鼓動開發商，力挺房價；棋到中盤時，又有一些城市急忙打時間差，很快公布某時段房價下跌的數據信息，力圖讓調控“見好就收”；見調控連連出招，一些利益集團便不斷釋出“房價下跌會導致國民經濟災難性后果”等威脅，借以瞞天過海，擾亂決策。

更何況，樓市腐敗不單是買房人要承擔腐敗成本這么簡單，樓市腐敗一方面破壞了樓市正常的經營秩序，樓市的利益天平就傾向于行賄開發商一方，最后迫使所有的開發商都來行賄，且行賄手段和金額呈攀升之勢。樓市腐敗讓開發商變得心浮氣躁，有官員背后撐腰就不再安心于房屋質量、不再安心于遵守規則。結果只能是房價越漲越高，房屋質量越來越差，開發商越來越蠻橫囂張。

目前高房價、住房難，已成為廣大市民的沉重負擔，超出了經濟發展階段和社會心理承受能力。目前的樓市調控著力點除了擰緊土地供應和商品房信貸閘門，提高稅率，控制住房供應結構之外，還要梳理或再造房地產項目審批和監管流程，彌補相關的制度缺陷，讓每一個環節都能在“陽光下運行”，才能擠掉房價中的“灰色成本”，真正實現“居者有其屋”！■

深度觀察

樓市腐敗輕易擊穿制度缺陷

周良洛一案徹底揭開了隱藏在“經營城市”概念下的房地產商、官員利益共同體所導致的樓市腐敗，官員與開發商形成了一明一暗、化公為私的謀利模式，使城建規劃中的尋租交易部位浮出水面。在開發商和城建官員之間，客觀上存在一種“共生”的尋租現象。

開發商一方面是城建官員的“政績推動者”，房地產快速發展和房價快速上漲帶來的是稅收增長，房地產能提升城市形象；同時像周良洛這樣的官員還能通過權力尋租滿足了私欲，成為誘導官員腐敗的“麻煩制造者”，雙方在“攻關”和“尋租”上一拍即合，容易結成“利益集團”。作為官商合謀的副產品之一，樓市“灰色成本”也許并非房價高企的決定因素，但它無疑助長了房地產領域的尋租行為，如果每個公章都成了腐敗的機會，那么“落實”調控政策本身也可能成為下一個“腐敗的機會”。真正可怕的是每個環節都出現官商合謀的“復制效應”，因為官商合謀的利益集團一旦暗中形成，樓市調控的效力就很容易被消解。

在我們現行的城建規劃的制定和執行過程中，有關部門的行政審批權過大，過于集中，再加上缺乏有效的監督機制，給了許多官員腐敗的機會，權力尋租直接產生樓市腐敗。“審批權力過大，又缺乏有效監督，法律就當然成了一紙空文！”主辦檢察官對此案深有感觸。同時他尖銳地指出，規劃法說不能擅自更改規劃，但并未對“若更改規劃應經過哪些程序”作出具體而嚴格的界定，更未對“一旦違反規定將受到何種懲處”作出明確規定，所以工程建設、土地出讓等建設規劃領域就成為開發商賄賂案件高發區。調整規劃的運作模式目前也是“封閉循環”，許多項目是主管負責人說了算，打招呼、批條子或者依據一紙政府會議紀要，缺乏公示、聽證等程序。為此，主辦檢察官建議，除了出臺更加詳細的規范性文件，規定土地一經出讓，任何單位和個人都無權擅自更改規劃設計條件確定的容積率，確需調整容積率，必須舉行聽證會，向社會進行公示，只有這樣才能盡可能地減少樓市腐敗的機會。

編輯：曹參