業主集體選擇：一個前置性的思考
2008-12-31 00:00:00劉圣歡
財經問題研究 2008年11期
摘 要：本文主要討論業主集體選擇中一些前置性問題的處理原則。前置性問題包括：業主集體形成的規則、業主意愿統一的規則和業主集體在委托物業服務生產前所要達成的共識性問題。而共識性問題包括物業集體服務內容、標準和價格的確立方式以及物業管理公司選擇和集體服務費用分攤等。
關鍵詞：物業集體服務；規則；服務標準；費用分攤
中圖分類號：F293．33文獻標識碼：A文章編號：1000-176X（2008）11-0019-05
早期的福利經濟學將公共物品和市場失靈聯系在一起。因為公共物品具有非排他性的消費，所以沒有企業或生產者愿意提供公共物品，也就是說，生產者沒有能力設計一種技術裝置對其消費者收取費用并以此來阻止搭便車行為。由于實際生活中純粹的私人物品，或純粹的共享性物品（公共物品）并不普遍，繆斯格拉伍認為，分辨這兩種極端物品之間的物品特性被認為最有意義（Musgrave， 1969）。布坎南專門研究了介于純私人物品和純公共物品之間的產品或服務（并稱之為“俱樂部產品”）的供給數量與會員規模之間的關系。認為對這類產品而言，個人從消費中獲得的效用依賴于和他分享利益的其他人的數目，偏好或趣味相同并對俱樂部產品的評價也一樣的人在俱樂部物品的消費問題上能解決“搭便車”問題（Buchanan，1965）。布坎南使用了一種非常強的假設：一些消費者可能愿意組織一個小規模的合作聯盟，他們可以在分攤公共物品的成本的問題上達成一致協議。然而，這樣一種協議僅僅在一個小規模的集團之內是可行的。一旦集團人數擴大，免費乘車人增多，集團就會趨于瓦解（史蒂文斯，1999）。
介于私人服務和公共服務之間的物業集體服務類似于“俱樂部產品”。由于小區內具有某些共同特征此共同特征可指業主購買了同一個小區的房子，或許他們還存在某些共同的興趣、愛好使得他們購買了同一個小區的房子。的業主消費群體的存在，并且人數有限，因此，他們有可能對物業集體服務具有共同的偏好，即使同一小區內的業主從心理上對物業管理集體服務沒有相同的偏好，但當政府授予物業管理公司以收費權以后，小區業主們對物業管理集體服務的偏好也趨于一致了。故能共同為物業集體服務“買單”。也就是說，小區物業集體服務有可能通過集體方式供給和市場化方式生產。
問題是：如何顯示并統一他們的共同偏好？這是集體行動的前提，也是集體服務市場化生產的前提。顯示尤其是統一業主的共同偏好需要一些基本規則以及對物業集體服務相關內容的具體分析。就物業集體服務供給而言，業主的共同偏好將主要集中在五個方面：一是服務內容是什么？二是服務質量標準是什么？如何衡量？三是服務的價格如何形成？最終支付的服務價格是否隨實際發生的服務質量的變化而變化？四是通過什么方式選聘物業管理公司？五是服務費用如何分攤？本文將對這些問題逐項進行探討，以形成業主集體選擇的一些基本原則。
一、業主集體形成規則
現行《物業管理條例》（2003）已經規定了業主必須通過業主大會、業主委員會等程序在物業集體服務上形成共同意志。現在需要補充的是，統一業主共同偏好的基本規則以及顯示業主共同偏好的配套機制，而不是由政府進一步為業主或物業公司規定具體的必須接受或生產的服務內容、服務標準以及服務價格。因為進一步的行為雖有可能減少業主集體決策成本，但更有可能削弱市場功能，甚至會加大交易后期的執行成本。后期執行成本被加大的部分要大于已節約的決策成本。當業主不愿意向物業公司交費時，執行成本就很高了。
最基本的一個規則是業主集體的形成規則。可以肯定的是，小區內的每一個業主都是小區業主集體的一員。但每個業主在集體決策過程中占有怎樣的權重是形成業主集體首先要明確的問題。我們不妨將業主集體權重的分配建立在業主所擁有的物業產權之上。然而，選擇不同的反映產權的指標（以下簡稱：產權指標）[1]作為集體權重分配的要素，會產生不同的結果，要么是侵害了產權，要么是加大了成本，甚或其它。
我們以套數和面積兩個具體的產權指標來說明。以住宅套數作為業主集體權重的分配要素時，住宅區內的每一套單元房便具有一個權利份額。《物業管理條例》規定業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。北京市規定：產權人投票實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3 000平方米一票，不足3 000平方米的，每一產權證一票。在已確定物業管理區域的，原開發建設單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產權份額超過全部住宅物業20%的，召開產權人(代表)大會時，其投票權及實際投票額按20%的份額計算，超過部分不再予以計算。
當小區由N套單元房構成時，總權利份額數為N，每一套單元房所占的權重為1/N。以建筑面積作為業主集體權重的分配要素時，如果總建筑面積為S，每一個業主i所擁有的建筑面積為Si，那么，i業主擁有的集體權重為Si/S。這兩個要素都是基于業主的物業產權而設置的，前者相對籠統，而后者相對細化。雖然后者較前者更能準確地反映業主所擁有的物業產權的狀態，但實際操作中前者卻比后者要方便得多。例如，當采用投票方式決策時，前者只需涉票N張，而后者要涉票S張。當戶均建筑面積為100m2，則S=100N，戶均投票數為100張。因此，以面積作為分配要素，并且以每平方米一票進行計量時，操作會很麻煩。一個改進的方法是再規定一個單位票數與面積的對應值，如50平方米一票。這時，總票數只有每平方米一票時的1/50。當然，比每戶一票情形下的總票數還要多。當戶均建筑面積為100m2，其票數是以套數計票的兩倍。
一般認為，以住房套數作為權重分配依據，似乎侵害了大面積套房業主的權利，而以面積為依據又加大了業主的決策成本。折中的辦法是以面積為依據并以一定的面積（如上述50 m2或其它大于1 m2小于小區內套房最小面積）為一個計量單位來計算業主在集體決策中的權重。
其實，問題并不如此簡單。我們這里需要解決的問題不是如何清晰或準確界定業主物業產權的問題，而是要思考業主集體決策的內容與反映業主物業產權的哪一個指標更關聯。或許，業主集體決策內容的不同，就會對應業主物業產權的不同指標。當決策所涉內容僅僅與業主或家庭戶數相關時，在每戶一套住房的情況下，以住房套數為權重分配指標是合適的，因為同時具備了權益相關性和決策經濟性。以物業集體服務內容為例。安全防衛服務對小區內每一個家庭都具有同等重要性，當每個家庭擁有小區內一套住房時，以住房套數作為安全防衛事務決策的權重分配單位便具有這兩個特性。仔細分析還可以看到，物業共用設施設備維護、房屋管理、保潔服務、綠化養護管理等對每一個家庭都具有同等重要性，而它們與住房套內面積的關聯性并不強。因此，以套數作為它們內容決策的權重分配指標也是合適的。當建筑物的整體維護與建筑物內的建筑面積高度相關時，以建筑面積作為這項服務內容決策的權重分配指標又是合適的。
這就是說，如果集體服務的內容與每戶或每套住房相關聯，而與每套住房建筑面積無關或很少相關時，在每戶一套住房的情況下，每戶或每套住房擁有一個集體決策的權重分配單位，具有權益相關性和決策經濟性。如果集體服務的內容與每戶或每套的建筑面積相關聯，以每戶或每套住房的建筑面積作為集體決策的權重分配單位，也具有權益相關性。
然而，權責對等性是形成集體決策所必須具備的另一個關鍵特性。當每戶或每套住房擁有一個集體決策的權重分配單位時，以每戶或每套住房作為相關服務內容的費用分攤單位才具有權責對等性。明確地說，這時的物業集體服務費用分攤的指標是住房套數而不是它的建筑面積。如果以每戶或每套住房作為決策權重的分配單位，同時以套內住房建筑面積作為責任分攤單位，就出現了權責不對等問題。從權責對等角度看，如果按建筑面積分攤物業服務費用，那么以面積為相應的決策權重的分配指標才是合適的。或許，這就是以套內建筑面積作為分配集體權重的依據。
問題出在責、權、利不一致上面。如果服務內容是以每戶接受的，則以每戶或每套住房作為一個集體權重的分配單位（或集體事務的決策單位），同時作為其費用分攤的一個單位，才具有責、權、利的一致性。如果每戶業主擁有了一個集體決策的權重份額，并以每戶的方式接受了某項服務內容，但以每戶所有的建筑面積來分攤費用，就出現了責、權、利不一致。現在小區物業服務費用的分攤幾乎都是按房屋建筑面積分攤，把房屋建筑面積作為了業主接受物業服務多少的衡量指標，忽視了物業服務內容與家庭或住房套數間的更密切的關系，從而引發了物業服務市場中的責、權、利不一致。就目前的物業集體服務而言，它與每套住房或每個家庭的關聯度，要遠高于與每套住房建筑面積的關聯度。甚至它與每個家庭人口數的關聯度，也要高于與每套建筑面積的關聯度。
或許有人會說，當物業管理服務具有保值增值功能的時候，大面積套房業主在擁有了更多的建筑面積后而獲得了更大增值量，因此，讓他按每平方米建筑面積負擔物業服務費是合適的。對物業增值原因的深入分析已經超出了本文的范圍，在此僅指出單方物業增值的多少雖然與物業管理服務有關聯，但這種關聯是所有擁有物業的業主所共有的。而物業增值總量的多少，則與前期投資大小相關。物業周邊環境的改善和社會經濟發展，對物業增值有更大作用。
以上按面積還是按套數分配權重的討論，從本質上講，并不是籠統地分出這兩種方式的高下，而是要說明無論采取哪種方式，都要遵循決策內容決定權重分配方式以及責權利相一致的原則。
現在假定，以物業服務內容關聯度為導向的業主集體形成的權重分配指標確定以后，業主集體形成了。這個集體是以每套住房或每戶作為一個集體權重單位而組建起來的。以其他指標組建也不會影響本文的分析路徑。如果小區里有N套住房，這個集體便有N個業主構成，每個業主擁有相同的權重，其值為1/N。接下來要形成的另一項基本規則是如何統一N個業主的意愿，從而形成業主的共同意愿。
如果N個業主很容易在某個問題上達成一致，完全一致性規則便是最理想的既具實用性又具公平性的規則。然而，N個業主在不同的決策內容上、甚至在同一個決策內容上出現不完全一致是一種常態，因此，完全一致規則是理想的規則，現實中的很多情景中需要以多數同意規則替換完全一致同意規則，方可形成集體的共同意愿，進而出現集體行動。然而，多數是指超過半數還是某一個更高的比例，是另一個需要仔細推敲與經由實踐檢驗的專題。在此不妨假定該比例為80%，此文主要論述必須具備哪些基本規則，而規則的具體內容尚需進一步分析。即80%及其以上業主同意的意愿屬于業主的共同意愿，這就形成了業主意愿的統一規則。這個規則是業主進行集體行動所必需的另一個基本規則。
在業主集體形成規則和業主集體意愿統一規則形成之后，業主集體可以就物業管理集體服務的方方面面進行集體協商，進而形成共識。包括在業主組織機構設置、運作規程和物業服務內容、標準、價格等方面的共識。
二、服務內容、標準與價格確定
《普通住宅小區物業管理服務等級標準》（試行）對物業服務內容給出了指導性意見，分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六項（分別記為Ri，i=1，2，…，6）主要內容組成。不同小區的業主可以在其基礎上進行選擇、細化或補充，以形成小區業主集體共同需要的物業集體服務項目。這個過程相對簡單，比如說，可以首先由業主委員會收集、細化和整理出物業集體服務的內容清單草案，再交由業主進行選擇或補充，或交由業主大會討論，最后由業主委員會匯集選擇結果。但內容取舍要依據業主集體意愿統一規則。業主委員會匯集業主選擇結果后，依據業主集體意愿統一規則（如80%以上業主的選擇作為業主集體共同意愿）確立物業集體服務的內容。②③兩項注釋共同形成了物業集體服務內容顯現和統一的業主集體決策機制。
物業集體服務的質量標準是一個相對復雜的問題。一個簡單的處理辦法還是以《普通住宅小區物業管理服務等級標準》（試行）為依據。因為《標準》根據普通住宅小區物業服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級。級別越高，表示物業服務標準越高。在不同小區里，業主在充分考慮所在住宅小區的建設標準、配套設施設備、服務功能及自身的居住消費能力等因素后，可依據《標準》的約定選擇相應的服務等級，也可自行設立更多的服務等級。當然，服務等級的最終確立，也是在全體業主進行了各自服務等級選擇后，依照業主集體意愿統一規則確立服務等級。
一般認為，在等級約定以后，就可以通過市場確定該等級所對應的物業管理服務的價格。事實上，如果沒有該等級上各種服務內容的實現程度的進一步約定，合同依然是不完全合同，收費糾紛還會隨之而來。比如說，當物業管理公司就等級中的某項或多項服務內容的服務實現程度沒有達到等級約定時，怎么辦？如果仍要業主按等級標準（不完全合同）約定的價格交費，顯然有失市場公平，業主也不會愿意。
可以設想引入物業服務的彈性價格機制。在物業服務合同中，有關服務與價格關系的條款，除了要約定物業管理服務內容、等級及其相應的價格以外，服務等級的實現程度和與之相應的價格變化機制不可或缺。這就要求在選定等級的基礎上建立一個等級實現程度的評價體系，以如實反映物業集體服務的實際質量。現假定以百分制來反應各分項服務（Ri）內容的實現程度，并給出以各分項服務內容的質量評分結果為依據的服務質量實現程度的衡量標準，見表1。
表1中Ri分值在91—100區間時，與等級標準相一致，等級服務的實現程度為100%，記為X。低于該區間時，表明服務質量未達等級標準，等級服務的實現程度小于100%。分值越低，等級服務的實現程度越低。60分以下為不合格。
不同的質量標準對應不同的取費標準。現假定正常標準X下的取費為p，隨著服務質量實現程度標準發生單位d的下降，p的取值下降D。Ri的不同質量實現程度標準對應的價格標準Pi見表2。
表2給出了物業管理單項服務的質量標準與價格之間的對應關系，體現了服務質量與服務價格的關聯性。
如果業主集體在物業集體服務內容、標準和彈性價格機制上達成了共識，那么，他們就可以將物業管理單項服務的質量水準與價格之間的對應關系作為一個先決條件，通過市場選擇物業服務生產者。通過市場競爭（招投標）方式，不僅可以有效地選擇物業服務公司，而且能夠確定表2中p和D值。
具體操作程序是：（1）業主集體代表如業主委員會匯集業主在物業集體服務內容、標準和服務質量與價格關系上的共識性要求，并將其作為先決條件，在招標時公布。（2）投標物業服務公司j（j=1，2，…，n，n為投標公司總數），依據競標小區的管理規模、管理服務的共識性要求和自身的條件等，給出各單項服務Ri的報價構成要素pj和Dj 。（3）招標（業主）委員會通過開標與評標會議在n個公司中確定中標物業服務公司K，并由中標物業服務公司的報價PK和DK確定與各單項服務Ri的質量標準（已定）所對應的費用構成要素p和D。（4）商談、簽訂物業服務生產協議。其中要明確服務生產費用即物業費的支付方式。因為總服務費的最終確定要依據實際生產的服務質量，故不會在服務生產前一次性將全部服務費都支付給物業公司。一種可能的支付方式是：先期支付80%（按完全符合質量標準價格），在業主組織年終評議后按實際質量標準結清。（5）業主按協議先期支付部分物業費，物業公司生產物業服務。
各分項集體服務的實際服務質量等級評定以后，該分項服務的取費額Pi由表2中Pi欄的計算式直接算出。物業服務公司向全體業主收取的集體服務費用總額為P：
（1）式中n為集體服務的總類別數，Pi為分項服務的取費額，P也為物業集體服務的生產總價。
三、集體服務費用分攤
影響物業集體服務供給的另一個重要方面是物業集體服務費的分攤問題[1]。理論上講，這個問題應是在業主達成物業集體服務供給的共識前必須解決。如果該問題未解決，業主集體就沒有資金保障來進行物業集體服務的供給，也就不會出現物業集體服務的市場競爭和交易，更不會有物業公司在沒有資金保障的情形下主動提供物業服務。當然，現實情況并非如此。現實中，在業主集體并沒有就服務費用的分攤問題進行協商并就此給出承諾時，開發商選擇的物業公司便已經進駐并開始提供服務，并在單個業主入住時就強行與之簽訂了按其房屋建筑面積分攤服務費（包括服務價格）的協議。這是后續物業服務收費難和物業管理糾紛多的一個原因。現實中由開發商選擇物業公司的做法改變了這種局面。先期介入的物業公司直接向業主按建筑面積分攤物業服務費用。如果將物業服務費的分攤權還給業主，由業主集體商議分攤方案，業主委員會按業主集體決議的分攤方案收取物業服務費，物業公司就無需每月向每一個業主收取物業服務費了，物業服務市場交易關系也就理順了。
無論是物業公司的現行分攤法，還是業主的集體商議法，如何做到效率與公平兼顧是個難題。現行的按每戶建筑面積分攤物業費的做法，缺乏物業服務內容與建筑面積關聯性依據，也引發了后期業主集體決策權分配的困難。本文第一部分分析了該問題。盡管物業公司已經先期介入，但后期業主集體的權利還要形成，最終出現由業主選擇物業公司格局。按戶或按套分攤法，雖然較好地處理了物業服務內容與接受者之間的關聯性，在物業費收取和計量上更方便，但依然涉及公平問題。這兩種做法，在公平性方面似乎都有待進一步思考。當業主對不同類別的集體服務產品的實際接受或者擁有量不均衡時，按面積或按套計費都會遇到公平問題。一個典型的例子是電梯的使用、維護與管理費用的分攤。低層住戶與高層住戶在乘梯的距離上有差距，一樓住戶幾乎不使用電梯。如果電梯的使用、維護與管理費用由大樓內各層業主按其住房建筑面積均攤或按套均攤，顯然有失公平。
或許能從產權角度、從理論上分析物業費的分攤問題。我們將集體服務看作一個權利束——即集體服務權利束，每一個單項集體服務看作是一個獨立的權利。每一個獨立的權利被同時售予了多個業主，每一個業主對同一項服務的獨立權利的接受程度可能一致，也可能不一致。
一致時，該項獨立權利Ri的收費Pi在業主間均攤。此時存在：
（2）式中Tiy為業主y均攤的集體服務的第i項服務權利的費用，N為住房總套數（或業主總戶數），Pi為Ri項服務的總費用。
不一致時，以各業主對獨立權利的實際接受程度為依據進行費用分攤。以服務產品的實際接受程度為基準的單項集體服務費分攤的理論模型是：
其中，Tiy為業主y分攤的集體服務的Ri項服務的費用；
Kiy為業主y實際享用或接受的集體服務的第Ri項服務的權利的量度；
Ki為集體服務的第Ri項服務被所有業主所享用或接受的權利的總量度，其值為所有Kiy之和；
Pi為集體服務中某分項服務Ri的取費額。
就物業管理集體服務費用分攤而言，實現理論模型的完全實踐性操作是困難的，因為存在著很高的產權界定成本。但從公平的角度出發，依據產權理論導向，本著“集體主義”的精神，就不同類別的物業管理服務采取靈活多樣的收費方式或許是可行的。
對某些集體服務而言，直接獨立計量Kiy和Ki 在應用上有難度。此時，不妨將（3）中Kiy÷Ki看作一個整體T，依據集體服務的具體內容及其性質去尋找該集體服務產品的產權分配要素。在居住物業小區中，可以用于物業管理集體服務產品產權分配的要素有建筑面積、戶數、樓層數和常住人口數等。如建筑物維護費，可按面積分攤；協助維護公共秩序費，按戶分攤；電梯的維護與管理費，按所處樓層分攤；另外，每戶常住人口數量可以作為保潔服務等費用分攤的度量指標。
分別以市場理論和產權理論為依托的物業管理公司集體服務的收費模型和業主集體服務費的分攤模型，從理論上清晰了物業管理集體服務的交易機理，可作為物業管理集體服務收費的理論依據。
在單項集體服務費用分攤理論模型的基礎上，計算出業主y應支付的物業管理集體服務費用總額。計算公式為：
(4)式中m為集體服務的種類數。
各業主支付的物業管理集體服務費用總額為：
(5)式中n為業主（用戶）戶數。由各業主支付的物業管理集體服務費用總額T等于物業管理公司向全體業主收取的集體服務費用總額為P，在數量上存在T=P。
參考文獻：
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Some Anticipatory Issues of Owners’ collective choice
Abstract:The paper discusses the principles about how to deal with some anticipatory issues of collective choice．Anticipatory issues includes: the rule that property owners make collectively， the rule that the property owners make an agreement on their wishes and the common consensus that they achieve before they entrust their property management service to the property management company．The common consensus involves the content of collective property management service， criteria and the way how its price is set， the choice of the property management company and the apportionment of cost of collective service．
（責任編輯：于振榮）
注：“本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。”
