論現代城市社區管理與物業管理

摘要：社區是構建和諧社會的戰略空間單元。由于傳統體制的慣性，在物業管理和社區管理發展都不成熟的情況下，在社區這個“微型社會”中，二者經常會發生職能混淆與碰撞。隨著城市的發展，民主和法治的進步，現代城市社區管理與物業管理的關系發生了巨大的改變。本文主要探討現代城市社區管理與物業管理的關系，在此基礎上研究如何改善和協調兩者的關系，共同為構建和諧社區努力。

關鍵詞：社區管理；物業管理；物業服務企業；社區物業管理

中圖分類號：C916 文獻標志碼：A文章編號：1002—2589（2008）18—27—03

隨著住房制度改革的推進，與市場經濟發展相適應，物業管理（簡稱物管）作為一種和現代化房地產開發方式相配套的綜合管理方式應運而生，與原有的社區管理方式結合起來共同為管理和服務社區居民而努力。但由于傳統體制的慣性，在物業管理和社區管理發展都不成熟的情況下，在社區這個“微型社會”中，二者經常會發生職能混淆與碰撞。社區是構建和諧社會的戰略空間單元，社區是否和諧，與每位成員的日常生活息息相關，更關系著整個和諧社會的構建。隨著城市的發展，民主和法治的進步，現代城市社管與物管的關系發生了巨大的改變。本文主要探討現代城市社區管理與物業管理的關系，在此基礎上研究如何改善和協調兩者的關系，共同為構建和諧社區努力。

一、傳統社區管理與物業管理關系

“社區”是社會學中的基本概念，最早是在德國社會學家斐迪·滕尼斯的《社區與社會》一書中提出。一般認為：社區就是在一定地域內發生社會活動和社會關系，有特定的生活方式并具有成員歸屬感的人群所組成的相對獨立的社會生活共同體。從20世紀90年代以后，我國涌現出一批有關探討社區管理問題的學術著作，對于社區管理的界定也都各有代表性。傳統意義的社區管理，主要是指一定的社區內部各種機構、團體或組織，為了維持社區的正常秩序，促進社區的發展和繁榮，滿足社區居民物質和文化活動等特定需要而進行的一系列的自我管理或行政管理活動。

“物業”指的是已經建成并竣工驗收投入使用的各類房屋建筑及其所屬配套設施與場地。傳統的物業管理是指為使物業發揮最大的使用價值和經濟效益，保障舒適安全的小區環境和家居生活，需要建立對物業的系統有序的管理與維修養護，即“物業管理”。

探討傳統社管與物管的關系，首先要看二者之間的異同。首先，從性質上看，社區管理是一個綜合性管理，它是街道辦事處、居委會對社區服務、社區衛生、治安管理、綜合治理和精神文明建設等實行組織領導、綜合協調、執法檢查等活動，具有行政管理職能，它的對象主要是人，而物業管理是以各類房屋、建筑物及配套設施設備、小區公共場地的使用、維修、保養為核心的專業管理服務，兩者雖有不同，但有所交融；其次，從管理區域來看，社區管理具有區域性，按照行政區域劃分，一般來講，一個社區往往包含了幾個樓盤和小區。而物業管理一般以一個小區為單位，是構成社區的基礎；再次，從目標來看，社區管理是在街道的指導下，社區各團體、居民共同參與的管理，主要圍繞人的生活來實施。物業管理主要圍繞業主的居住環境進行，從外部入手，也就是對物業進行管理，對人進行服務。兩者目標不盡相同，但都是以人為本，都是為了提高居民的生活質量，促進小區、社區的穩定和發展。

從以上的論述中我們不難發現，傳統社管與物管的關系是在特定的條件下，在一定的階段內是相互促進，相輔相承的，但是由于關系尚未理順，在社區這個“微型社會”中，物管與社管經常會發生職能混淆與碰撞。原有的社區管理模式屬于政府導向型的管理模式，它主要是以各街道、社區居委會為主體，其他社區組織共同參與配合下對社區的公共事務、社會事務等進行管理。由于社區管理與物業管理都是對與城市居民日常生活相關的諸多方面的日常管理，兩者之間存在著很多相似之處，如地域重合、硬件共享、宗旨和目標相近、管理的人員相近等，而且在相關的規定中，社區管理組織的某些職責與物業管理公司的服務內容有所交叉，又由于傳統體制的慣性和經濟利益的驅動，兩者經常出現很多磨擦和碰撞。以我市為例，目前實行物業管理的絕大部分社區居委會與物業管理公司之間都存在著各種各樣的矛盾，如有的社區居委會想將空置的物業管理用房作為社區活動場所，但物業管理公司不予支持，雙方矛盾尖銳，如業主遇到房屋或公共設施毀損求助于物業無法及時得到處理時又會將問題反映到社區居委會，而物業有的時候對于來自居委會的意見不予重視，很多影響居民正常工作和生活的問題得不到及時的解決等等。

二、現代城市社區管理與物業管理的關系

隨著現代城市的發展，民主和法治的進步，原有的社區管理與物業管理都發生了很大的變化。現代城市社區物業管理與物業管理都被賦予了新的含義，而二者的關系也隨之有了新的發展。

現代社區管理是指在社區黨組織領導和基層政府組織的領導下，社區居民與居民委員會在業主委員會、物業公司、社區中介組織等組織的輔助下，為維護社區整體利益、推進社區全方位發展，采取一定的方式，對社區的各項公共事務和公益事業進行的自我管理。

而物業管理隨著我國現代城市發展與法治進步也被賦予新的含義。2007年8月31日，中國政府網發布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，該決定于2007年10月1日起施行。《決定》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”。 兩個字的變化不僅僅是文字游戲，而是清晰地表明了物業公司的新定位，進而要求物業行業根據新的理念調整管理與服務的模式，能夠適應新的時代對物業行業提出的新的要求。新的物業管理的定義是指業主通過選聘物業企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

而社區物業管理作為物業管理的一個重要組織部分，是目前物業管理業務覆蓋最廣泛的業務類型，也是物業管理中艱巨而復雜的任務。社區物業管理是指物業管理企業運用現代管理理念及管理手段，依法或依合同對其負責社區內的居民、房屋建筑及其配套的設施設備、綠化、交通、治安、環境等管理項目進行維護、修繕、整治及服務的過程。社區物業管理使社區內的居民能有優美、方便、舒適、安全、安靜的居住環境和條件。

現代城市社區管理與物業管理逐漸形成了相融性的關系。這首先體現在物業管理和社區管理互為作用與影響。社區是一個社會的縮影，社區管理中既有對物業本身的管理，又有對社區服務實施綜合利用的管理，同時還涉及社區文化建設和精神文明建設。其次，物業管理離不開社區，必須服從于社區管理，物業管理是社區管理的子系統。物業管理總是依托于特定的社區來開展。再次，培養良好的社區環境和社區參與意識，也能夠為物業管理的正常開展打下基礎。

但是，現代城市社區管理與物業管理的相融性關系并不成熟。主要體現在第一主體角色不明確。街道組織作為行政性管理主體，既要充當政府角色，貫徹政策法規，又要承擔社區服務工作，變成了全方位的管理者。物業管理公司是經濟性服務主體，主要職能是滿足社區中個性化、多樣化和非組織化的社會生活需求，依合同對業主委員會負責。《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》中將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”從法律依據上引導物業管理企業從管理性的主體改變為服務性組織。許多物業服務企業脫胎于原有的物業管理企業，未能及時轉變工作理念和工作方法。具體現象如街道組織經常指責物業管理公司不聽招呼，無視政府權威，不積極贊助公共工程和公益事務，配合支持不夠；物業管理公司則多抱怨街道居委會樣樣插手，事事干涉，攤派多多，索求無度等等。第二職能重疊。根據現有的法律法規來看，在城市管理過程中，由街道組織承擔的職能約有十二項，其中不少職能與物業管理公司的業務范圍發生了交叉。第三權力越位。有的街道辦事處直接組建各類服務公司，強制高價承接物業公司以外的業務，居委會利用辦公用房、違章搭建搞創收，與物業管理規章相抵觸，為了追逐利益，造成角色錯位、權力越位。造成以上狀況的原因是錯綜復雜的，其中既有傳統觀念和傳統體制的影響和制約，也有現有法律法規的及相關政策的不完善，而居民的生活方式以及民主和法治意識等也是重要的因素。

三、改善和協調社管與物管關系，構建和諧社區

社區是構建和諧社會的戰略空間單元。真正的城市和諧社區是一個旨在追求經濟消費適度化、基層政治民主化、社會管理多元化、鄰里關系和諧化、居住環境生態化，并且具有濃郁人文精神和地方文化特色的特殊地域空間。建設城市和諧社區就要重建多元互動合作的社區綜合治理機制。政府、企業、社區組織、居民之間重建平等、交流、協商、互動、合作的新關系，構筑社區治理體系，為社區居民提供多元化、專業化、高效率的社會公共服務，滿足居民物質和精神需求。因此，構建和諧社區必須改善和協調社區管理與物業管理的關系。具體的措施有：

第一，必須正確認識社區管理與物業管理的關系。正如前文所論述的，二者在城市社區的建設和發展中是不同的主體，社區管理的主體街道組織是行政性管理主體，而物業服務企業作為經濟性服務主體，他們承擔各自的義務，履行其各自職責。在社區管理中互相影響和作用，為社區居民提供多元化、專業化、高效率的社會公共服務，滿足居民物質和精神需求。根據《鞍山市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》中的要求，提高城市管理現代化水平，就“要深化城市管理體制改革，落實重心下移的各項措施，探索建立市、縣（市）區、街相互銜接、合理分工和規范高效的城市管理模式。大力加強城市社區建設，建立健全社區民主管理制度，逐步完善責權明確、運行有序的社區管理體制”。

第二，要規范街道居委會的行為，特別是要約束其經濟職能，嚴格限制搞經營創收，促進社區公共事務協作。街道組織要舍得從市場或企業管理事務中剝離出來，交給物業服務企業和專業化經營單位承接。

第三，要提高物業服務企業的整體服務水平。物業服務企業的中心是服務，在服務中加強管理，在加強管理中更好地服務。以服務意識、服務質量、服務內容為中心，未來的物業服務企業，服務是理念，管理是手段，管理與服務要有機結合，通過對物的管理，實現對人的服務，滿足居民物質和精神需求。

第四，要充分發揮業主委員會的作用，重視發揮其在社區事務中的功能。從制度上體現和維護街道組織、物業服務企業、業主委員會三方平等的法律地位關系，樹立業委會在社區內的威信，以達到三方主動合作、分工配合、相互監督的平衡，共同努力搞好小區管理服務工作。

第五，完善相關法律法規，為改善和協調二者關系指明方向。由于物業管理是個新興的行業，其整體法治建設嚴重滯后于物業管理行業的發展，致使物業管理市場不規范，物業管理活動中各方面主體的權利、義務不清，合法權益得不到保護，政府的監督管理缺乏法律依據，大量矛盾糾紛得不到解決。建設和諧社區，必須要盡快完善相關法律法規。

參考文獻：

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（責任編輯/石銀）