基于供應鏈視角的房價探析

摘要：文章基于供應鏈視角對備受社會關注的房價問題進行了研究。首先構建了房地產的供應鏈模型，然后沿著供應鏈自上至下深入剖析了各個階段對房價高企所產生的影響，結果表明：推動房價上漲并使其居高不下的原因并不在于房地產開發項目本身的增值環節，而是在于房地產供應鏈上游階段的成本推進、下游階段的需求拉動和房地產開發商所處的寡頭壟斷市場。最后針對高企房價的成因提出了相應的對策。

關鍵詞：供應鏈；房價；成本推進；需求拉動；寡頭壟斷

本文將基于供應鏈的視角。首先構建房地產行業的供應鏈模型，然后沿著供應鏈自上至下，深入剖析各個階段對房價高企所產生的影響，進而系統闡明形成高企房價的主要原因，在此基礎上有針對性地給出抑制房價的相應對策。

一、房地產供應鏈模型

對于供應鏈，目前尚沒有統一的定義，在國內影響較大的是馬士華教授所給出的如下定義：供應鏈是圍繞核心企業，通過對信息流、物流、資金流的控制，從采購原材料開始，制成中間產品以及最終產品，最后由銷售網絡把產品送到消費者手中的將供應商、制造商、分銷商、零售商，直到最終用戶連成一個整體的功能網鏈結構模式(馬士華，林勇，2005)。

依據上述定義來分析房地產供應鏈，可以看到它涉及政府、金融機構、房地產開發商、勘探商、設計商、營銷策劃公司以及消費者等諸多節點，其中房地產開發商處于核心位置，并且有些節點之間不只是簡單的供需關系，還存在著相互影響、相互制約以及在不同層次上的交叉等錯綜復雜的關系。在此，為了便于分析。我們將模型簡化，只把供應鏈的主干鏈條表示出來，房地產供應鏈模型如圖1所示：

由模型可知，房地產開發商的上游節點主要是土地供應商(即地方政府)、承建商、金融機構(主要是商業銀行)。而承建商的上游節點為材料供應商，金融機構的資金則主要來源于企業、居民等資金供應者：房地產開發商的下游節點是消費者。在這里，我們按照購房目的的不同將消費者分為三類：一類是居住需求型消費者，一類是投資需求型消費者，還有一類是投機需求型消費者(錢建勇，鄭享清，2005)。同時，金融機構為消費者提供房貸，兩者之間也存在著資金供需關系。另外，對于供應鏈所涉及到的勘探、設計、營銷策劃等活動，我們將其歸入房地產開發商內部，因為這些職能在理論上屬于其內部價值鏈環節，只是大部分房地產開發商采取了外包的形式，從房地產供應鏈整體來看，為簡單起見，將它們歸屬于房地產開發商這一階段。

二、基于房地產供應鏈的高企房價成因分析

依據房地產供應鏈模型，我們從供應鏈的上游到下游依次對各個階段對高企房價產生的影響進行分析。

1.土地供應商。這里的土地供應商指地方政府。土地和建筑物是房地產的重要組成部分，因而土地的成本在房價中占有很大的比重。一方面。我國自2002年7月1日實施國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》以來，國有土地由協議轉讓變為競爭拍賣。事實上，盡管這種轉讓方式的改變使得土地轉讓更符合市場經濟的運作規律，但這卻使得土地成本大幅攀升。通過競拍獲得土地的房地產開發商必然將這一成本轉嫁到消費者身上，從而推動房價的上漲；另一方面。由于我國1994年進行了分稅制財政體制改革，中央和地方依據事權和財權相結合的原則按稅種劃分了中央和地方的財政收入，這使得房地產行業在許多地區成為地方財政收入的重要來源，土地使用權轉讓的收入和房地產開發商的稅收在很大程度上增加了地方政府的財政收入。地方政府出于自利性動機，必然不會阻止房價上漲。此外，有些地方官員甚至認為高房價是提升城市品牌和知名度的重要方法，將其看作是政績和具有競爭力的表現(邢書冉，2006)。這一切都表明地方政府是房地產供應鏈中一個重要的利益分享者，因而同時作為市場監管者必然出現不作為的現象，這就是有些地方房價居高不下，而地方政府依然坐視不管，甚至推波助瀾的原因。據官方權威統計，2007年上半年，全國商品房價格上漲6％，而土地價格上漲卻接近10％。地方政府作為房地產開發商的上游供應商，是導致房價高企的極其重要的原因，在房地產供應鏈上是成本推進階段。

2.材料供應商和承建商。材料供應商是承建商的上游企業。隨著我國經濟近些年的持續高速增長，生產資料市場也在不斷繁榮，甚至一度出現過熱現象。鋼筋、水泥等原材料價格不斷上漲，且由于人們住房質量需求的不斷上升，一些新興的高價格材料不斷出現，這些建筑材料價格的上漲由材料供應商通過承建商傳導至房地產開發商，最終都被包含在高企的房價之中：同時由于我國勞動力市場不斷完善，工人的工資水平也在不斷提高，由此導致承建商的人力成本不斷增加。由此可以看出，建設成本的上漲是導致房價高企的一個重要原因，在房地產供應鏈上，材料供應商和承建商都是成本推進階段。

3.金融機構。金融機構在整個供應鏈中所起的作用相對比較復雜。一方面，它向房地產開發商提供貸款，從中賺取利息，或者參與房地產項目的投資，從中獲得利潤分成：另一方面。它向消費者提供房貸。從而刺激了消費者的購房需求。金融機構為房地產開發商所提供的巨額資金支持是房地產寡頭壟斷市場的有力保障，它使得房地產開發商擁有足夠的資金實力開發項目，并對中小規模的開發商形成了資金壁壘，排斥其進入房地產市場，從而進一步加劇了該行業的壟斷性(關于房地產行業的寡頭壟斷問題，下文還將詳盡闡述)。同時房貸政策的實施使得原來一部分具有購房欲望而無支付能力的消費者形成有效需求，致使市場總需求增加。由此可見，金融機構分別在房地產供應鏈的上游和下游不同程度地推動了房價的上漲，因而它同時扮演了直接成本推進和間接需求拉動的雙重角色。

4.房地產開發商。房地產開發商是整個供應鏈的核心企業。發揮著組織協調作用。房地產開發商的主要增值活動體現在它的價值鏈上。即勘探、設計、營銷策劃、銷售等主要活動。這些業務全部或大部分都已經被房地產開發商外包給專門的公司，如勘探公司、設計公司、營銷策劃公司等。可以看出，盡管這些活動連同房地產建設項目過程中的監理、檢測、審計、法律咨詢等活動構成了最終產品的一部分成本，但由于房地產開發商并不是采取成本導向型定價方式。因此，它們并不能很好地解釋房價的居高不下。就房地產開發商這一階段來說。我們認為房價居高不下的根本原因其實并不在于房地產開發商本身的價值鏈增值環節，而是在于房地產開發商所處的特殊的市場結構。

盡管從全國范圍來看，房地產行業不是寡頭壟斷行業。但具體到某一局部區域。鑒于其所提供產品的特殊性，可以將這一市場看作是寡頭壟斷市場(余凱，2007)。根據經濟學原理，這種市場結構的顯著特征就是企業之間的高度相互依存性，并且市場上的價格水平比較穩定。由于囚徒困境的存在，集體利益的最大化往往是無法由個人理性實現的，因而企業間常常選擇共謀的方式。只要寡頭壟斷企業能夠遵守共謀協議，那么共謀就可以實現集體利益的最大化。我們在現實中也看到，房地產開發商常常通過采取默契合謀的方式，來共同抬升房價，從而實現了一種非正式的價格合謀，由此獲得了超額壟斷利潤(魏賢貞，謝佩洪，2007)。

事實上，就供應鏈上房地產開發商這個階段來看，其成本構成是一定的，即使上游階段帶來成本上升進而促使房價上漲。其上漲幅度也不應有如此之大。寡頭壟斷的市場結構應該是造成房價高企的一個極其重要的原因。

5.消費者。前文已經提及，可以將消費者劃分為居住需求型消費者、投資需求型消費者和投機需求型消費者等三種不同類型。這種劃分的目的在于分辨出不同的需求因素，進而尋我出不同需求因素對房價上漲產生的不同的推動作用。居住需求型消費者購房的目的是為了滿足生活的需要。是一種健康的需求。由于房子是居民生活必需品。因而這部分消費者的需求是一種剛性需求，彈性較小。投資需求型消費者購房的目的不是為了居住，而是為了投資的需要。這種需求型消費者一般對房地產市場有較高的預期，尤其是在證券投資風險較大的條件下，這種預期使得他們把資金投入到房地產中，從而謀求未來收益的增加。這種需求也在一定程度上推動了房價的上漲。投機型消費者購房的目的是為了在短期內獲得收益，這種要素本身所具有的追逐利潤最大化的本質特性，使得它必然偏好房價的持續較快上漲，并不惜通過自身的投機活動影響房市。最終使得房市不斷升溫，房價不斷上漲。房價的進一步上漲反過來又刺激了這部分投機型消費者。從而促使他們更多地投機于房地產市場，這就形成了一個惡性循環。這種投機型的需求要素不僅推動房價不斷持續上漲，甚至影響了正常居住需求型消費者的需求滿足。因而是一種非健康的需求因素。2007年，英國《金融時報》(Financial Times)援引亞洲人口統計(Asian Demographies)的數字稱，預計到2010年上海世博會期間。上海城鎮居民家庭數量將上升17％，達625萬戶。而那些希望從人民幣升值中漁利的投機者看上了“泡沫多，升值也多”的上海高檔房產市場，在這一市場，大約40％的買主是境外人士(徐召紅、舒景富，2007)。由此可以看出。投機需求型消費者在整個房地產需求中占有相當比重，他們在導致房價高企的過程中具有不可推卸的責任。

這一部分主要是從市場需求角度進行的討論，可以看出消費者的需求拉動也是形成高企房價的一個極其重要的原因，在房地產供應鏈上。消費者是需求拉動階段。

綜合以上分析。我們得出如下結論：從根本上推動房價上漲并居高不下的原因并不在于房地產開發項目本身的增值環節，而是在于房地產供應鏈上游階段的成本推進、下游階段的需求拉動以及房地產開發商所處的寡頭壟斷的市場結構。

三、抑制高企房價的對策

基于對高企房價三大成因的認識，我們認為。要抑制房價，一是要從源頭上優化資源配置，抑制成本的過度上漲：二是要從下游出口處合理分辨出不同的需求因素，并有針對性地遏制市場需求尤其是投機型需求，進而抑制房價的不合理上漲：三是加強對房地產市場的監管，打破房地產開發商所處的寡頭壟斷的市場結構。減少其壟斷利潤。具體對策如下：

1.切斷地方政府與房地產開發商的利益關聯。前面已經提及，地方政府作為房地產開發商的上游土地供應者，在整個房地產供應鏈上分享著一塊巨大的利益，以競拍的方式轉讓土地使用權盡管遵循了市場經濟的運作規律，但卻將政府卷入到市場的利益鏈條中，在目前我國的財稅收體制下，許多地方政府需要靠土地轉讓和房地產行業的稅收來增加地方財政收入，這些都影響了政府社會公共職能公平公正的行使，導致政府不作為現象的發生。因此，我們建議，國家對于土地轉讓收入以及房地產行業的稅收實行統一管理。不納入到地方政府的財政收入中。對于這部分收入對地方政府貢獻造成的缺失，由中央政府通過完善轉移支付的方式，根據各地的實際情況實行專門的財政撥款。也就是說，通過國家對土地轉讓收入和房地產行業稅收的統一管理，從根本上切斷地方政府和房地產開發商的利益共謀關系(魏賢貞、謝佩洪，2007)。從而保證地方政府公平公正的實施社會公共職能，合理調節和有效監管房地產市場，抑制由于地方政府與房地產商的利益關聯所帶來的房價上漲。

2.通過金融政策加強對房地產市場的監管。金融機構是房地產開發商的上游資金供給者，是房地產供應鏈上一個重要的節點，因而通過有效的金融政策加強對房地產市場的監管能夠從源頭上影響到房地產行業的資金供應。一方面，中央銀行和金融監管部門通過政策引導使金融機構要對房地產開發商貸款的使用進行有效控制，同時通過政策引導促使金融機構將資金主要貸給以中小戶型和經濟型適用房開發為主的房地產開發商，從而間接調節房地產行業的開發結構。減少房地產建設結構失調的現象；另一方面，國家要通過適當的稅收調節政策和外匯管理政策，提高私人資本尤其是國外游資參與我國房地產行業的門檻，抑制房地產投資過熱的現象(錢建勇、鄭享清。2005)。另外，針對金融機構造成的消費需求增長的對策。我們將在下文予以闡述。

3.減少房地產行業寡頭壟斷的市場結構對房價造成的影響。要降低壟斷廠商的超額利潤。一方面可以采取行政手段，由政府在保證房地產開發商一定利潤的基礎上，進行價格管制；另一方面，可以通過引入競爭機制，打破寡頭壟斷的市場結構。顯然，前一種方法雖然行之有效，但不符合市場經濟的運行規律，而且在可行性上還需要進一步探討：第二種方法可以通過引入賣方競爭的方式來改變房地產市場的供應關系。比如政府由大規模土地轉讓方式變為小規模多塊轉讓給更多的房地產開發商的方式，以此來減小房地產開發商由于擁有大量土地以及購買大量土地所需的巨額資金對其他中小規模房地產開發商排斥所形成的壟斷力(余凱，2007)，或者政府對個人集資建房和單位集資建房給予一定的政策支持(齊瑋娜，2007)，以此來增加房地產行業的競爭性，進而促使房地產開發商壓縮壟斷利潤，降低房價。

4.有效辨別三種需求類型的消費者，并就不同性質的需求采取不同對策。通過辨別不同性質的需求，采取更具針對性的策略，以真正滿足居住型消費者的住房需求，并給予相應的優惠政策，同時打擊投機型消費者對房地產的炒作，從供應鏈下游的市場需求方面抑制房價的虛高增長。我們建議，對購房者建立數據庫，將購房者的信息儲存起來，并實行各地區不動產登記管理部門的數據共享。其中購房者的信息包括家庭人口、擁有住房數量、住房類型等相關信息。通過這種信息的收集，有效地甄別消費者的購房需求性質，并對欲購買經濟適用房的住房需求型消費者予以相應的優惠政策，這實際上是國家將房地產行業的土地轉讓收入和稅收部分轉移給那些確實有著居住需求的消費者，從而補償房地產開發商因土地成本增長對消費者的成本轉嫁，有效地進行了成本在整個房地產供應鏈上的配置和分擔。而對于那些已經擁有較多住房，家庭收入較高且仍欲購房的消費者，可通過稅收、貸款的利率限制及行政方式提高其購房的門檻，從而打擊投資、投機型消費者對房價高企帶來的影響。另外，政府要建立健全房地產開發商的信息強制披露系統，保證房地產商及時公布售房進度(余凱，2007)，避免由于囤積房源而引發的需求恐慌。

四、結語

對于高企房價成因的分析，不能僅僅停留在表層和個別方面，而應當深入深層并進行系統研究，才能獲得深刻的認識和理解。本文基于供應鏈的角度，對房地產行業的利益相關者進行了清晰明了的梳理，對房地產供應鏈主干鏈條上的各個階段作了一一分析，系統闡明了當前高企房價的形成原因。并且提出了相應的對策。房價的虛高增長，已經成為影響當前人們生活質量的重要負擔，希冀本文的分析能夠給政策制定者一個有益的建議，能夠為平抑房價提供一些參考。