當前房地產市場面臨的問題及對策

房地產業關系到國計民生，可以說是國民經濟中的支柱產業，其狀況如何將直接關系到經濟和社會的發展。如何客觀分析、正確判斷房地產市場走勢，正視存在的問題，尋求解決問題的對策，讓房地產業規范運行是當前一個值得關注的問題。

一、 影響房地產價格的導因

房地產價格十分敏感。其漲跌幅度過大，有可能影響社會穩定。構成房地產價格的因素是多元的，其中地域性因素尤為重要。同一類型的不同城市、同一城市的不同地段、同一地段的不同地點、同一地點的不同樓層，價格都會有差別。從宏觀上分析，房地產價格取決于國民購買力、開發商的建設成本、市場供求關系、國家的政策導向以及人們對市場的預期等因素。

1．國民的購買力

購買力是人們支付貨幣購買商品或勞務的能力，或者說在一定時期內用于購買商品的貨幣總額。它反映該時期全社會市場容量的大小。國民的收入水平越高，對一定價格下的置業需求就越旺盛，反之則越萎縮。而國民的收入增加主要取決于經濟增長速度和其它相關因素。經濟的周期性波動會直接影響國民的收入，進而影響到他們的購買能力。尤其本地國民購買力水平與房地產市場價格是否穩定相關，它決定著當地房地產市場的中、長期走向。

2．開發商的建設成本

開發商的建設成本包括：土地費（含征地及拆遷補償費）、建設安裝工程費、公共設施配套費、稅費、利潤以及間接運作費等。商品房作為不動產，其成本具有很強的“時空不可比性”。成本的“時空不可比性”相應造成房價的不可比性。在直接成本方面，土地價格的上漲無形中抬高了房價。同時，審批環節過多，工程中的腐敗也相應增加了開發商的間接成本，再加上開發商的合理利潤，所以房價還會持續高位運行。目前各家銀行對房地產開發商的貸款基本停止，只收不貸，給開發商的資金周轉造成了巨大壓力，加劇了房地產市場的波動。期望在現時條件下房地產價格大幅度回落并不現實。

3．市場供求關系

商品價格雖然以價值為基礎，但影響價格變化的因素多種多樣，其中主要的是市場的供求關系。在成本相對穩定的前提下，商品供求關系決定價格。供大于求，導致價格下降；供不應求，導致價格上升。目前，房地產的供需變動主要表現在房屋的供應量并沒有減少，但需求量在萎縮。銀行一直在減少“按揭”貸款，對購房者的消費行為進行限制，需求量將會更加萎縮。

4．國家的政策調控

政策對房價的調控有兩種形式：一是直接調控。多用于保障性的房價。如經濟適用房、廉租房由政府直接定價。限價房也屬于政策直接調控。二是間接調控。多用于市場性的房價。如調整土地供應規模和結構、住房供應規模和結構，引導住房需求，調整貨幣、金融、稅收政策，從而引起供求關系和價格的變化。

5．人們對市場的預期

人們對房地產市場的預期也會直接影響到房地產價格的波動。看漲，需求量會增加；看跌，需求量會減少。需求變化使房價產生連鎖反應。在一定供給總量下，“預期”對房價的影響有時候非常強烈。“搶購風”會在短期內導致房價飆升。持幣觀望則會導致有價無市，甚至房價下跌。

除上述五個因素之外，游資和炒作是沖擊房價的不穩定因素。為了追求高額利潤，游資和炒作刺激房地產價格人為的背離價值規律上漲。當游資和炒作達到一定程度時，本地購買力被擠出市場，樓市就會發生波動。

游資和炒作的過度投機與本地需求不足是當前一些大、中城市房地產市場波動的根本原因。需求量最終要受本地購買力的制約。當價格上漲到購買力最高水平時，炒家就會停止活動。當價格上漲超過了購買力最高水平時，就會出現“有價無市”的現象。過度投機和本地需求不足將導致價格和空置房同時上升，二手房交易超常增長，一手房交易萎縮。

二、當前房地產市場存在的主要問題

有媒體報道說：我國房地產銷售10年來首次量價齊降。根據對北京、上海、深圳等地的調查統計，今年上半年，整個房地產市場首次出現從1998年以來，銷售面積和銷售額同時下降的情況。房地產市場正處于房市有價無市的滯漲初期，交易量萎縮再加上購房者持幣觀望與開發商融資困難，這種局面將持續到年底，甚至明年。也有人認為，目前北京、上海、深圳等地的房價雖然有一些局部回落，也只是體現在某些樓盤上，體現形式也多限于打折促銷等手段，并沒有出現房價回落的普遍現象。通過分析，目前我國房地產市場主要存在以下兩個問題。

1． 房價總體上仍在上漲，通漲風險加劇

最新數據顯示：我國70個大中城市房屋銷售價格7月份同比上漲5.7％，比上月回落0.1個百分點。其中，北京房價漲幅突出。70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.7％，漲幅比上月提高0.1個百分點。7月份，新建商品住房銷售價格同比漲幅較大的主要城市有：深圳1.36％、北京11.1％、呼和浩特9.6％、廣州9％、成都9％、大連8.6％；下降的城市有：上海3.5％、丹東0.2％、溫州0.1％。從統計數據可以看出，今年以來，北京新建商品住房銷售價格上漲呈加速之勢：一季度漲幅為7.6％；二季度漲幅為9.5％，在全國主要城市中位居第五；7月份達到11.1％，在全國主要城市中位居第二。統計顯示，70個大中城市二手住房銷售價格7月份同比上漲4％，漲幅比上月回落0.9個百分點。70個大中城市非住宅商品房銷售價格同比上漲4.9％，漲幅比上月回落0.4個百分點。

由此可見，新建商品房漲價是一個大趨勢，價格回落的城市為數極少，且回落幅度也很小，通漲風險仍在步步逼近。

2．房地產投資仍在增加，供需矛盾突出

有關新數據表明：今年前7個月，我國房地產開發投資12135億元，同比增長28.9％，增速同比上升4.9個百分點。國家發改認為：房地產開發投資自2001年以來一直保持20％以上的年增長，今年以來增速逐月加快，1－3月、1－4月、1－5月、1－6月分別同比增長26.9％、27.4％、27.5％和28.5％。

可見，在樓市趨冷的情況下，房地產市場的投資熱卻沒有明顯降溫，說明開發商仍在看好市場的潛力。但現在市場需求不旺，投資增長無疑會使房地產市場供大于求，供需矛盾加劇。從去年10月到現在，全國樓市跌幅最大的深圳，并沒有聽說有哪家房地產開發商破產。縱觀全國，也沒有看到有一定規模的房地產開發商倒閉的報道。這說明房價回落還有空間，只是減少了開發商的部分利潤而已。

三、 房地產市場健康發展的對策

房地產市場化以來，10年解決了前50年沒有解決的難題，城市建設的飛速發展與房地產行業的貢獻密不可分。目前房地產市場出現的問題屬正常現象，關鍵是正視現實，用改革的思維和辦法去解決問題，使房地產市場規范運行，健康發展。

1．土地一級開發實行市場化運作

目前情況是，土地一級開發由政府或其授權委托的企業進行，包括征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件，再進行有償出讓或轉讓。這種運作模式會使一些地方政府大量囤積土地，因利益沖突引發一些拆遷補償方面的糾紛。實行土地一級開發實行市場化運作后，這種矛盾和糾紛就會大為減少，政府只收取出讓金，真正做到小政府大社會。

2．提高國民收入水平

房地產業直接關系人民的切身利益，我國歷來就有“成家立業”買房置地的悠久傳統。“安居才能樂業”。“居者有其屋”是新一屆黨和國家領導集體治國理政的目標之一。因而，政府應把改善民生放在首位，讓人民群眾共享改革開放成果，根據經濟增長速度，采取政策措施提高國民收入水平。堅定不移解決中、低收入人群的收入問題，讓大多數人買得起房，住得起房，而不能僅僅滿足于基本生活保障。

3．加強政務監督，降低腐敗尋租機會

房地產開發中的腐敗是人民群眾深惡痛絕的。這種腐敗的漫延嚴重影響了政府的公信力和黨在人民群中的形象。因此，在房地產開發中，各個審批環節要公開透明，不搞暗箱操作，接受人民群眾監督。對房地產開發中出現的貪污腐敗要依法依紀嚴肅查處，取信于民。

4．采取政策措施降低房地產的開發成本

一個房地產項目的開發成本主要包括：地價、資金成本、工程成本、銷售推廣費、預備費、住宅使用專項基金等組成。作為政府應該做的，就是采取措施抑制房地產開發中的投機行為，通過調整稅費政策，減少相關收費項目和標準等多種方法促使房地產價格逐步回落。

5．通過公平競爭對房地產市場進行新一輪洗牌

從目前房地產市場的競爭格局來看，市場遠遠沒有成熟。一方面房地產行業的許多規則需要進一步建立和完善；另一方面要創造公平競爭的環境和機制。房地產市場需要通過公平競爭，優勝劣汰，對那些只想撈錢不守規則，而又缺乏社會責任感的開發商進行淘汰，使房地產市場健康有序地發展。

（作者：湖南大學法學院研究生）