論不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)估價

不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)估價包括兩個部分，機(jī)器設(shè)備估價和房地產(chǎn)估價。在我國，房地產(chǎn)估價專業(yè)人員被稱為估價師，在英國和香港等地被稱為測量師，在日本和韓國被稱為不動產(chǎn)鑒定士。本文擬就房地產(chǎn)的估價理論和具體的方法做一個論述。

一、房地產(chǎn)估價的理論依據(jù)和原則

房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)待估房地產(chǎn)的估價目的，遵循房地產(chǎn)的估價原則和程序，在充分了解和掌握待估房地產(chǎn)的基本情況、房地產(chǎn)市場資料和深入分析房地產(chǎn)價格影響因素的基礎(chǔ)上，選擇科學(xué)而合適的估價方法，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗，對房地產(chǎn)在一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)和一定時點的市場價值所做出的推測和判斷。根據(jù)房地產(chǎn)的概念可知，房地產(chǎn)估價包括地產(chǎn)的估價、房產(chǎn)的估價以及房地結(jié)合體的估價。

市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)是一種商品，但它和一般的商品又有本質(zhì)的區(qū)別。這種區(qū)別主要是由于房地產(chǎn)自身的特點決定的。房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，而房產(chǎn)(也即建筑物)是固著于土地上的人工建造物，房產(chǎn)的許多性質(zhì)和特點取決于其所占據(jù)的土地，尤其是房地產(chǎn)的價格更是受土地區(qū)位的絕對影響。因此，房地產(chǎn)的特點主要取決于土地的特點，房地產(chǎn)估價的相關(guān)理論依據(jù)也由此而產(chǎn)生。本節(jié)主要分析土地的特點，由此而推導(dǎo)出房地產(chǎn)估價的理論依據(jù)。

（一）土地空間位置的固定性

土地的空間位置，即是土地的自然地理位置，其空間位置的固定性源于土地本身是不可移動的物質(zhì)。由于土地空間位置的固定性，也隨之決定了固著于其上的建筑物的不可移動性，最終形成了位于一定空間位置的房地產(chǎn)。從物的形態(tài)來看，房地產(chǎn)是不可移動的，但是，在市場經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)既然是一種商品，它就必然具有流動性。房地產(chǎn)的流動是房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益的流動而非實體的流動。此外，由于房地產(chǎn)空間位置的固定性，房地產(chǎn)市場中的消費者和投資者對當(dāng)前及未來的房地產(chǎn)市場行情、走勢通常缺乏必要的了解和認(rèn)識，且房地產(chǎn)是一類價值量較大的商品，進(jìn)入的門檻較高，因此，從市場理論來講，房地產(chǎn)市場是一類典型的不完全市場。

因此，進(jìn)行房地產(chǎn)估價，必須熟悉市場理論，并深入分析房地產(chǎn)市場的特殊性。由此可見，以研究市場要素及其規(guī)律的市場理論是房地產(chǎn)估價的理論基礎(chǔ)之一。

（二）土地數(shù)量的有限性

土地是不可移動的物質(zhì)，而地球的表面積是有限的，不管人們?nèi)绾翁岣咄恋乩盟胶屠贸潭?，都不可能超越地球表面積這一極限。對于一個國家、一個區(qū)域或者一個城市而言，具有同樣的土地面積約束。因此，土地數(shù)量是有限的，它是客觀實在，不隨人們的意愿而發(fā)生改變。土地數(shù)量的有限性以及人口數(shù)量的無限增長，導(dǎo)致了人們對土地的獨占性和壟斷性欲望，即人們期望能占有土地并獲得收益，由此產(chǎn)生了土地權(quán)利。這表明，以研究物為基礎(chǔ)的產(chǎn)權(quán)類型、特征的產(chǎn)權(quán)理論是房地產(chǎn)估價的又一理論基礎(chǔ)。

（三）土地使用的耐久性，即土地使用價值的永存性

一般說來，無論是生產(chǎn)資料，還是生活資料，它們都會在使用中喪失其使用價值，然而土地則能被人類永久使用，并不喪失其使用價值。而且在正常使用和保護(hù)下，土地的肥力還會不斷提高和改善，即使土地的肥力喪盡，土地還可以改作他用，所以土地的使用價值是永遠(yuǎn)不會消失的。由于土地使用的持久性，加上人口數(shù)量的不斷增長，土地在使用過程中就會保持持續(xù)的效益并且不斷地增值。土地使用的持久性、收益的持續(xù)性、增值性表明，研究商品價值規(guī)律的價格理論在房地產(chǎn)估價中具有重要的作用，這是房地產(chǎn)估價的又一理論基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)估價的原則

（一）合法原則

房地產(chǎn)估價是對房地產(chǎn)價值的一種推測和判斷，這其中必然帶有估價人員一定的主觀意志，因此必須減少這種主觀性。行之有效的措施就是制定相應(yīng)的法律、法規(guī)。這些基本法規(guī)有《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國有土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓暫行條例》等。估價人員不僅要熟悉這些法規(guī)，而且要做到依法評估。

（二）最佳利用原則

最佳利用原則，是基于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的利潤最大化原理，是指房地產(chǎn)的使用給所有人帶來的長期經(jīng)濟(jì)效益。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，對于合法前提下的最佳使用，就不應(yīng)該受現(xiàn)實的使用狀況所限制，而應(yīng)對在何種情況下才能最有效使用作出正確的判斷。比如，市區(qū)中的荒地，其最佳使用方式可能是住宅用地，所以就不能用荒地的估價法來評估這塊土地的價格。

（三）公平原則

公平原則是指評估人在進(jìn)行估價時，必須堅持公平、公正的原則，嚴(yán)格按照規(guī)定的規(guī)范、程序和方法，客觀地判斷房地產(chǎn)的價值。

（四）替代原則

替代原則是基于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理。該原則是房地產(chǎn)估價的三個主要估價方法(市場比較法、成本法和收益法)的基礎(chǔ)。

三、房地產(chǎn)估價方法概述

（一）市場比較法

依據(jù)市場理論，在人們購進(jìn)或售出房地產(chǎn)這一重大商品時，總是試圖在同一地區(qū)或臨近地區(qū)尋找與購進(jìn)或售出的房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)，以作為其購進(jìn)或售出該房地產(chǎn)的參照物，并在認(rèn)真分析交易對象的特殊性的基礎(chǔ)上，通過交易雙方的談判，最終形成交易價格。可見，房地產(chǎn)價格是在房地產(chǎn)交易雙方理性經(jīng)濟(jì)行為下形成的雙方都能夠接受的價格。房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循理性經(jīng)濟(jì)主義的這一假定，模擬正常的交易行為，以獲得客觀公正并為大家所接受的房地產(chǎn)價格。這一經(jīng)濟(jì)思想即是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理，由這一基本原理出發(fā)而逐漸形成的以市場為基礎(chǔ)的估價方法，稱作市場比較法。

1.市場比較法的概念

房地產(chǎn)估價的市場比較法，又稱比較法，是指將待估房地產(chǎn)與同一供需圈內(nèi)近期已經(jīng)了交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并根據(jù)后者已知的成交價格，修正得到待估房地產(chǎn)在一定時點、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下市場價值的一種估價方法。這里所述的類似房地產(chǎn)，又稱比較案例，是指在用途所處地區(qū)等方面與被估房地產(chǎn)相同或相似的房地產(chǎn)，類似房地產(chǎn)在市場比較法中通常被稱為交易實例房地產(chǎn)。因此，市場比較法適用于有較多可比案例，且要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)、比較案例與待估房地產(chǎn)具有替代性的情況。

2.市場比較法的估價步驟

市場比較法的估價步驟主要有:

(1)搜集交易案例

搜集大量的房地產(chǎn)市場交易案例資料，是運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格的前提和基礎(chǔ)。如果資料缺失，則難以保證評估結(jié)果的客觀性，甚至無法采用比較法進(jìn)行估價。因此，在搜集案例時要作到:

①搜集的交易案例資料內(nèi)容應(yīng)該全面，不能缺項漏項;

②交易案例資料的搜集要注意平時的積累;

③要注意案例資料搜集的多種途徑。

(2)選擇比較案例

在運用市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，必須在眾多的案例資料中進(jìn)行篩選，以選

取與待估房地產(chǎn)具有相當(dāng)替代性的交易案例作為比較案例。案例的比選有以下標(biāo)準(zhǔn):

①比較案例與待估房地產(chǎn)要具有相同的用途;

②比較案例房地產(chǎn)的價格類型與待估房地產(chǎn)的估價目的要相同;

③交易案例應(yīng)該是正常的交易，或者是可以修正為正常交易的交易;

④比較案例與待估房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)要相同;

(3)比較項目修正。

（二）成本法

房地產(chǎn)投資與一般商品投資一樣，在投資過程中最重要的任務(wù)是要分析投資物的成本。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，在其對房地產(chǎn)的開發(fā)過程中必然要發(fā)生一定的成本，如土地使用權(quán)取得費、土地開發(fā)費、建筑物建設(shè)費、稅金即利息等。在開發(fā)商進(jìn)行交易時，必須以這些成本(包含正常利潤在內(nèi))為基礎(chǔ)，即其交易價格不能不能低于這一成本，否則開發(fā)商不能實現(xiàn)其預(yù)期的收益;同樣，作為投資者在購買房地產(chǎn)時，他也會考慮成本因素，他所能接受的價格不應(yīng)比高與其本人開發(fā)同一房地產(chǎn)所付出的成本。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時，建筑成本是買賣雙方所能接受的價格。這一基本思路即是商品價格的生產(chǎn)費用理論，基于這一理論而發(fā)展起來的房地產(chǎn)估價方法，稱為成本法或成本估價法。

1.成本法的概念

房地產(chǎn)估價的成本法，是指以待估房地產(chǎn)開發(fā)所必須而且正常的成本為基礎(chǔ)估算待估房地產(chǎn)在一定時點、一定權(quán)狀態(tài)下的價格的一種方法。這里的成本是指現(xiàn)實的、正常的、完全的成本。由于任何房地產(chǎn)都可以從成本和費用角度進(jìn)行估算，因此成本法適用于所有房地產(chǎn)的估價。

2.估價公式

根據(jù)成本法的概念和房地產(chǎn)開發(fā)過程，成本法估價公式包括三種情況:新開發(fā)土地估價公式;新開發(fā)房地產(chǎn)估價公式;舊有房地產(chǎn)估價公式。

①新開發(fā)土地估價公式

新開發(fā)土地的成本主要包含:土地取得成本、土地開發(fā)成本、正常利潤、稅金以及土地增值收益等。因此，運用成本法估算新開發(fā)土地價格的估價公式可以表示為:

土地價格=土地取得成本十土地開發(fā)成本+正常利潤十稅金+土地增值收益

②新開發(fā)房地產(chǎn)估價公式

新開發(fā)房地產(chǎn)的成本有:土地價格、建筑物成本以及正常利稅。因此，運用成本法估算新開發(fā)房地產(chǎn)價格的估價公式可以表示為:房地產(chǎn)價格(P)=土地價格(C1+建筑物成本(C2)+正常利稅(C3)

③舊有房地產(chǎn)估價公式

舊有房地產(chǎn)相對于新開發(fā)房地產(chǎn)已經(jīng)有一定的使用時間，對原建筑物應(yīng)進(jìn)行折舊，運用成本法估算舊有房地產(chǎn)價格的估價公式可以表示為:

房地產(chǎn)價格＝土地價格十建筑物現(xiàn)值＝土地價格+建筑物重新建造價格一累計折舊＝土地價格十建筑物重新建造價格×新度

（三）收益法

在商品社會中，人們投資于某一行業(yè)或產(chǎn)品，總是基于該行業(yè)或產(chǎn)品在可預(yù)見的將來會帶來一定的收益，并且這種收益大于其為此而付出的成本。這就是人們投資的預(yù)期收益原理，基于該理論而建立起來的房地產(chǎn)估價的方法，稱為收益法現(xiàn)值法，簡稱收益法。

1.房地產(chǎn)估價收益法的概念

房地產(chǎn)估價收益法:又稱房地產(chǎn)估價收益現(xiàn)值法、房地產(chǎn)估價收益資本化法、房地產(chǎn)估價收益還原法，是指通過預(yù)測房地產(chǎn)未來各年的正常純收益，并利用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將這種預(yù)期收益折現(xiàn)求和，以求取待估房地產(chǎn)在一定時點、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下的價格的一種估價方法。

由房地產(chǎn)估價收益法的定義可知，該估價方法的重點是:準(zhǔn)確預(yù)測房地產(chǎn)未來各年的正常純收益以及選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率。因此，收益法主要使用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。

四、小結(jié)

市場比較法、收益法、成本法是房地產(chǎn)估價比較常用的基本方法，構(gòu)成了房地產(chǎn)估價的基本體系。在房地產(chǎn)估價實務(wù)中，由于各種待估房地產(chǎn)特點和用途不盡相同，且加上信息的不對稱，因此僅用上述三種基本估價方法并不能完全適應(yīng)房地產(chǎn)估價方法多樣性的需求。在估價實踐中，根據(jù)估價的需要，結(jié)合房地產(chǎn)的不同特點和估價目的，在四種房地產(chǎn)估價的基本方法基礎(chǔ)上，又演繹出了一些更具個別性的估價方法。

（作者單位：中國進(jìn)出口銀行法律事務(wù)部）